Прямая, свободная, альтернативная продажа квартиры: что это такое, сравнение

Что это такое

Допустим, я живу в однокомнатной квартире и хочу перебраться в двухкомнатную.
Обращаюсь в агентство, с которым делюсь своим желанием: мол, собираюсь продать свою однокомнатную хрущевку, доплатить тысяч 500 и купить симпатичную двушку в том же районе.
Конечно, хорошо, если моя квартира приглянется «чистому покупателю» с полутора миллионами в кармане, а владельцам выбранной мной двушки нужны будут деньги и ничего кроме денег.
Но все может сложиться и иначе: в мою квартиру влюбится хозяин комнаты, готовый продать свои 15 метров в общежитии, чтобы, наконец, стать владельцем отдельного жилья. А его комнату захотят купить своей дочке родители из области: пусть, мол, учится и живет в Нижнем… Так выстраивается один вариант цепочки.
Второй вариант цепочки растет вверх: предположим, я найду двухкомнатную квартиру, но ее владельцы ищут не денег, а трехкомнатную улучшенку для разросшегося семейства. Хозяева трехкомнатной, наоборот, мечтают разъехаться…
Когда уже попала в цепочку, приходится играть по ее правилам, то есть ждать, когда найдут желаемое все, кто со мной в связке.

Можно ли избежать альтернативной сделки? Можно. Например, сначала купить себе вторую квартиру, спокойно в нее переехать, а потом, не торопясь, ждать, когда найдутся желающие на первую квартиру. Этот вариант хорош при растущих ценах на недвижимость и наличии свободных средств. Можно сначала продать свою квартиру, встать на регистрационный учет в другом месте (на съемной квартире, у родственников), а потом покупать квартиру новую… Практики подсчитали, что это поможет сэкономить до 250 тысяч рублей, а, кроме того, не связывает временными рамками и дает большую свободу выбора. Но далеко не у каждого есть достаточные средства на покупку квартиры или хлебосольные родственники, готовые приютить на полгода ваше семейство с вещами и живностью. В большинстве случаев приходится одновременно продавать свою и приобретать новую квартиру. В этом и заключается сущность альтернативной сделки.

Главное действующее лицо и источник финансирования всей цепочки альтернативной сделки — покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой. На сленге риэлторов он называется «большой покупатель». Кроме прочего, именно он оплачивает комиссию агенту. А без агента провернуть альтернативную сделку объективно сложно.
Рискует «верхний», пожалуй, сильнее остальных. Если сделка по каким-то причинам не состоится (например, один из собственников откажется продавать) и цепочка распадется, все останутся при своем, а «верхний» покупатель потеряет время.
«Нижний» продавец — фигура не менее значимая. К его квартире предъявляется отдельное требование — она должна быть юридически свободна. То есть на момент заключения договора купли-продажи в ней никто не должен быть зарегистрирован, а к моменту получения документов из Росреестра (бывшей службы ФРС) бывшему хозяину необходимо вывезти свое имущество.

Как купить квартиру по альтернативной сделке

1. Попросите у продавцов квартиры скидку за ожидание, пока они подберут альтернативу. Но будьте готовы к тому, что ее могут не дать.
2. Заключите соглашение об авансе, зафиксируйте в нем цену на квартиру и срок, в который будет подобрана альтернатива.
3. Держите связь с продавцами: узнавайте, как идет подбор альтернативы и насколько сложная получается цепочка сделок.
4. Вместе с риелтором тщательно проверьте всю цепочку сделок: если где-то произойдет сбой, то пострадают все участники.
5. Оформите сделку у нотариуса, даже если закон этого не требует. За это нужно заплатить, но нервы стоят дороже.

○ Характеристика альтернативной продажи.

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

Альтернатива.

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

• Покупатель первой квартиры.
• Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
• Продавец «альтернативной» квартиры.

Альтернативная цепочка.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки.  Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи

Вот как нужно поступить, если нужно купить или продать жилую недвижимость по альтернативе:

1. На основании отчета об оценке у риелтора или сравнительного анализа предложений на рынке производится оценка стоимости недвижимости (о том, как провести оценку квартиры для сделки купли-продажи, читайте в нашей статье) .
2. На квартиру подыскивается потенциальный покупатель.
3. Поиск альтернативного жилья.
4. Проверка сделки на чистоту у юриста.
5. Получение аванса за жилье, которое продается и внесение денег за покупаемую квартиру (больше деталей об авансе при покупке и продаже квартиры можно узнать здесь).
6. Составление предварительного договора сделки и его подписание.
7. Подготовка перечня документов для заключения купли-продажи.
8. Подписание договоров с участием всех сторон цепочки.

Перерегистрация прав собственности производится через Росреестр (о том, как происходит регистрация права собственности на квартиру, читайте в этом материале). Изменения в ЕГРН вносятся по нескольким квартирам одновременно. Выписки из ЕГРН покупатели получают на руки, что подтверждает их статус собственника жилья.

Если оплата сделки производилась через банковское хранилище, то деньги переводятся в ячейку или на счет. Продавцы также должны получить выписку из ЕГРН о том, что они выполнили свои договорные обязательства. На основе выписки они получат причитающиеся им деньги. Через подписание акта производится приемка-передача квартиры.

Необходимая документация

Продавцы недвижимости должны собрать определенный перечень документов, подтверждающей юридическую прозрачность сделки. Перечень необходимых документов:

1. Удостоверения личности участников сделки: паспорта, военный билет, свидетельства о рождении детей.
2. Выписка из домовой книги, чтобы доказать, что кроме участников сделки в квартире никто не прописан.
3. Документ из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался.
4. Правоустанавливающие документы на жилой объект: свидетельство права собственности, договор передачи приватизированного жилья или договор предыдущей купли-продажи.
5. Документы БТИ: сведения об отсутствии обременений и ареста недвижимости, справка о стоимости квартиры, экспликация и поэтажный план.
6. Копия финансово-лицевого счета.
7. Выписка из ЕГРН о сделках с недвижимым имуществом и о праве собственности продавца на квартиру.

Особенности в составлении договора

В оформлении документов альтернативный тип продажи имеет тонкую специфику. В сложной альтернативной цепочке все участники хотят получить юридические гарантии, и хотя такие сделки взаимосвязаны, оформляются они отдельными договорами.

Отличием от стандартных договоров, в альтернативном соглашении может быть указан специальный пункт о регистрации права собственности только при условии регистрации прав и на другие квартиры, задействованные в цепочке.

Условия каждого отдельного соглашения вступают в силу, только если остальные участники альтернативы выполняют все договоренности. Заключаться и исполняться они должны одновременно, но если хотя бы один договор заключить не удалось, то и остальные соглашения в цепочке придется расторгнуть.

К особенностям договора при альтернативных сделках также относится перечисление членов семьи продавца. Они еще остаются прописанными в квартире на момент сделки, поэтому обязательно указываются сроки их выписки по окончании процедуры.

Внимание! В регистрации договора может быть отказано, если права на квартиру обременены.
Провести сделку купли-продажи квартиры можно разными способами. Рекомендуем прочесть следующий материал для выбора наиболее подходящего способа:

• Купля-продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца.
• Покупка квартиры, если она в залоге у банка.
• Продажа квартиру в рассрочку между физлицами.
• Купля-продажа квартиры за наличный расчет.
• Покупка квартиры по переуступке прав.
• Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку.
• Приобретение и продажа квартиры без посредников.

Определение и сущность альтернативной продажи

Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей. Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия. Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:

1. Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
2. Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
3. Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.

В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует. По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:

• целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
• возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
• проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.

Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.

Как происходит альтернативная купля-продажа

На стадии предварительной подготовки уточняют личные требования, проверяют актуальные предложения рынка недвижимости. Выставляют жилплощадь на продажу, организуют рекламу.

С покупателем и продавцами альтернативных квартир заключают договора, делают предварительные оплаты. После завершения процедуры регистрации завершают расчет между сторонами.

Какие документы нужны для оформления

В нотариальную контору предоставляют:

• гражданские паспорта, свидетельства о рождении, другие удостоверения личности сторон;
• выписку из ЕГРН с указанием долей собственности при наличии нескольких владельцев;
• предложения по тексту ДКП;
• письменные отказы других собственников и согласие супруга(и) (заверенные нотариально);
• разрешение ООП, если несовершеннолетний ребенок прописан или является одним из совладельцев или собственником квартиры;
• сведения из МВД о жильцах, официально зарегистрированных по адресу;
• подтверждение из управляющей компании об отсутствии долгов по квартплате;
• справки из НД, ПНД.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой

Соглашение ничем не отличается от обычного ДКП. Невозможно сформулировать особые требования к покупателю, которые взаимно связаны с выполнением обязательств владельцами альтернативных квартир. Единственное приемлемое условие – получение задатка для предварительных расчетов.

Скачать: Образец ДКП при альтернативной сделке.doc

Представленный типовой договор альтернативной продажи квартиры корректируют с учетом особых исходных условий. В частности, можно установить срок и порядок освобождения квартиры, устранения имеющихся обременений.

Порядок действий при сделке

Подробный алгоритм:

• оценивают квартиры (К1, К2 и К3) для уточнения диапазона доплат;
• организуют поиск покупателя на К1;
• с условием возможных задержек изучают актуальные предложения по альтернативной недвижимости;
• заключают предварительный договор, получают задаток за К1;
• выбирают К2 и К3, собирают сопроводительные документы для К1;
• подписывают предварительные соглашения, передают задатки владельцам К2 и К3;
• с подготовленными документами обращаются в нотариальную контору для совместного подписания основных ДКП;
• после регистрации стороны забирают деньги из банковских ячеек (завершается расчет);
• по всем квартирам подписывают акты приема-передачи для официального подтверждения выполненных обязательств и отсутствия взаимных претензий.

Как происходит расчет при альтернативе

Для безопасного обращения с деньгами пользуются типовыми банковскими услугами. Наличные кладут в сейфовые ячейки. Процедуру можно выполнять совместно отдельными парами «продавец-покупатель». Для передачи средств предоставляется специальное помещение, оснащенное техническими средствами для счета и проверки купюр. В договоре с банком определяют пакет документов, которые открывают доступ в хранилище получателю. Как правило, для проверки предоставляют:

• гражданский паспорт;
• ДКП;
• выписку из «Росреестра», подтверждающую запись в базу данных нового владельца.

Безналичный расчет при альтернативной сделке организуют по аналогичной схеме. Вместо ячеек пользуются условным банковским счетом.

Как регистрируют права собственности

Завершение передачи приобретенного имущества фиксирует запись в базе данных ЕГРН. Для выполнения процедуры можно использовать:

• отделения «Росреестра»;
• МФЦ;
• сайт Госуслуги;
• оформление через нотариуса.

Самый длительный вариант, обращение в МФЦ, составляет до 10 рабочих дней по утвержденным нормативам. Стоимость – 2000 р. Быстрее всего, за сутки, можно выполнить регистрацию с помощью нотариальной конторы при работе с электронным документооборотом. В этом случае госпошлина уменьшается до 1 400 р.

Очевидные и вероятные риски прямой продажи

Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.

Фото: https://www.zagolovki.com

Случается и другое: жилье абсолютно свободно с юридической точки зрения, но фактически ее занимают люди, которым требуется время для выселения. Только при наличии физический и юридической составляющих можно делать вывод, что перед покупателем действительно почти безупречный вариант.

Иногда продавец считает продажу абсолютно свободной, поскольку реализуемая жилая площадь не имеет обременений. Но по факту выясняется, что он все же одновременно с продажей квартиры планирует купить другую недвижимость. То есть – по формату организации сделка все же является альтернативной, и если не подойти к вопросу профессионально, риск того, что сделка сорвется, достаточно большой.

Часто под видом свободной продажи предлагаются квартиры, владельцы которых уже нашли подходящий вариант жилья, и им осталось лишь дождаться покупателя. Это уже не безальтернативная сделка, поскольку до подписания договора, по сути, ничего не мешает владельцу жилья изменить условия или отказаться от продажи.

Если квартира нравится, документы в порядке, но все же на поверку выясняется, что сделка будет альтернативной, не всегда стоит от нее отказываться, однако все же желательно привлечь толкового риелтора или юриста. Дело в том, что квартиры надо не только купить по всем правилам, но и зарегистрировать собственность без каких-либо «сбоев».

В частности, во время одновременной регистрации может произойти так, что Росреестр по каким-то причинам откажется оформлять один из объектов недвижимости. В этом случае придется ожидать, пока будут разрешены вопросы, препятствующие сделке, а это может занять неопределенное время.

Иногда свободная продажа все же не означает быструю покупку. Имея в собственности другую недвижимость, не нуждаясь в «быстрых деньгах» и зная о ценности «безальтернативных квартир», владелец жилья может не спешить, выбирая покупателя и неоднократно меняя свои условия.

Фото: https://img2.goodfon.ru

Альтернативные сделки: опасности и подводные камни

Прежде, чем затевать альтернативную сделку, надо взвесить все “за” и “против”. Быть может, легче просто продать квартиру, а потом купить свободное жилье. И обойтись без всяких “цепочек”.

У российского рынка недвижимости есть своя особенность, которая чужда мировому рынку жилья. Речь идет об альтернативных сделках. В той же Европе человек, когда продает квартиру, то делает это сразу, не дожидаясь, пока появится подходящий вариант на рынке продажи. А время, которое подыскивает себе новую квартиру, живет в съемном жилье.

Но то в Европе и в США, а у нас все совершенно по-другому. Человек, который решил поменять свою квартиру на другую, обязательно ждет, пока найдется подходящий вариант, чтобы продать старое жилье и купить себе новое чуть ли не в течение одной недели. Директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский считает, что альтернативные сделки — это исключительно российское явление. Более того, в нашей стране проводятся альтернативные сделки с одновременной продажей имеющего жилья и покупкой новой квартиры.

“Причем бывают “цепочки” разной степени сложности — когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки. Но это не самый простой путь поменять квартиру — ведь чем сложнее “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется” и ничего не получится”, — говорит эксперт.

Надо заметить, что квартиры, которые находятся в альтернативной сделке, продаются со скидкой. Зачастую она вовсе не так велика, как хотелось бы покупателям — от 3 до 7 процентов. Но даже такой незначительный дисконт способен привлечь потенциальных покупателей, а, значит, участников длинной или короткой “цепочки”.

Но нельзя также не отдавать себе отчет в том, что альтернативные сделки в ближайшие два-три года серьезно потеряют популярность. Дело в том, что в настоящее время на российском рынке недвижимости достаточно много предложений свободных квартир. А покупка жилья напрямую и без всяких “цепочек” — дело менее хлопотное и не такое нервное, когда из-за одной нестыковки может ничего не получиться.

И вообще, сейчас к альтернативным сделкам по купле-продаже квартир у многих экспертов и аналитиков есть серьезные вопросы. Во-первых, это, как уже говорилось выше, ненадежность длинных “цепочек” и потенциальное возникновение дополнительных трудностей

Важно помнить, что если альтернативная сделка еще и ипотечная или с необходимостью получения разрешения из органов опеки, то объект должен удовлетворять параметрам покупки для таких сделок. У каждого банка свои требования при аккредитации, а для представителей органов опеки важно, чтобы приобретаемое жилье было не хуже по условиям проживания, чем та квартира, из которой ребенка выселяют

Так что здесь нужны осторожность, внимательность и большое терпение. А еще многие любители альтернативных сделок допускают фатальную ошибку и выбирают объект для покупки до того момента, когда найден покупатель на имеющую квартиру

Внося залог за найденную квартиру без наличия покупателя для своего объекта, в итоге такие собственники его теряют, поскольку в течение месяца (время залога) найти покупателя на вторичном рынке крайне сложно

А еще многие любители альтернативных сделок допускают фатальную ошибку и выбирают объект для покупки до того момента, когда найден покупатель на имеющую квартиру. Внося залог за найденную квартиру без наличия покупателя для своего объекта, в итоге такие собственники его теряют, поскольку в течение месяца (время залога) найти покупателя на вторичном рынке крайне сложно.

Также очень важно помнить, что при осуществлении альтернативной сделки надо правильно заложить деньги в банковскую ячейку. Самое главное, чтобы при отсутствии регистрации одной из квартир в цепочке все участники сделки получили обратно свои денежные средства

Как говорят эксперты отечественного рынка недвижимости, в альтернативных сделках деньги от продажи квартиры закладывают не на продающего собственника, а на продавца другой квартиры, которая приобретается

realty.vesti.ru

Налоги в альтернативной сделке

Вырученные от продажи объекта деньги относятся к полученному за весь отчётный период доходу гражданина, облагается 13% налогом. Даже если на них сразу купили другое жильё.

Из статьи 217.1 НК РФ следует, что налог не нужно платить, если имуществом владели больше трёх лет, в случаях:

• получения этого имущества в наследство или был договор дарения от члена семьи или близкого родственника;
• право собственности появилось после приватизации;
• имущество было передано в собственность по условиям договора пожизненного содержания.

Не нужно платить, если после приобретения собственности, до момента продажи ей владели больше пяти лет.

Если ни одно из перечисленных условий не подходит, продавец обязан до 15 июля следующего за отчётным, года выполнить обязанность по уплате налогов.

Пункт 5 этой же статьи даёт возможность уменьшить размер налогооблагаемой суммы.Если полученный от продажи доход меньше 70% кадастровой стоимости квартиры в год покупки, для расчёта налога принимается сумма в размере 70% кадастровой стоимости жилья в год продажи.

Законом субъекта РФ перечисленные условия минимального срока владения и уменьшения размера могут быть снижены, вплоть до нуля.Помимо обязанности по уплате налога на доход от продажи недвижимости, продавец имеет право на имущественный вычет, соответствующий размеру дохода от продажи квартиры.

Если проданная жилплощадь была приобретена путём покупки, у продавца есть возможность заменить получение имущественного вычета снижением налогооблагаемой суммы на размер фактических затрат на приобретение этого жилья. Расходы подтверждаются документами.

Например, купив квартиру за один миллион рублей и впоследствии продав её за полтора миллиона, гражданин может снизить налогооблагаемую сумму до пятисот тысяч:

• 1500000*13%=195000;
• 1500000-1000000=500000;
• 500000*13%=65000.

Какое из предложенных условий выгоднее, решать продавцу

Стоит обратить внимание на то, что вычет начисляется частями и на его получение может уйти несколько лет, налоги же уплачиваются полностью в ограниченный срок

Учитывая особенность альтернативной продажи, продавец одновременно становится покупателем. В случае покупки Налоговым кодексом РФ установлено право на получение имущественного вычета в размере потраченных на приобретение новой собственности денег, но не больше двух миллионов рублей.

Такая возможность предоставляется гражданину только один раз. Возможно, при повторной покупке, получить остаток вычета, если в первый раз он был получен не полностью. Если собственность была приобретена в доле, каждый собственник имеет право на вычет, соответствующий его доле.

Тем, кто покупает жильё с помощью ипотеки, даётся возможность получить налоговый вычет на выплаченные проценты, но не более трёх миллионов рублей.

Итак, гражданин обязан уплатить налог 13% от продажи квартиры, если владел ей меньше установленного Налоговым кодексом срока.

При этом он может:

• снизить облагаемую налогом сумму до 70% кадастровой стоимости;
• снизить облагаемую сумму на сумму фактических затрат на покупку продаваемого жилья;
• получить имущественный вычет при продаже до одного миллиона рублей;
• получить имущественный вычет при покупке до двух миллионов рублей;
• получить имущественный вычет за проценты по ипотеке до трёх миллионов рублей.

Любой имущественный вычет предоставляется только один раз.

Алгоритм действий

Подобные сделки бывает двух типов:

• когда большая жилплощадь меняется на меньшую;
• наоборот, увеличение площади.

Пример

У молодой семьи есть «двушка» в центре. Пришло время, и они решили расширить свою жилплощадь, купив «трёшку» в другом районе, еще и на ремонт останется. При этом владелец второй, хочет продать её, чтоб купить однокомнатную. А на оставшиеся деньги приобрести, предположим, машину и загородный участок. Чтобы все сложилось, сначала нужно найти покупателя «двушки». Полученный от него аванс отдать второму хозяину, чтобы тот, в свою очередь, внёс его за «однушку». После этого, происходит тщательная проверка документов на все три помещения. Наконец, все четверо: три хозяина и тот, кто приобретает «двушку», могут встретиться, чтобы заключить договор, и передать друг другу деньги.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Встречная купля-продажа имеет преимущества. Прежде всего, продавцу-покупателю нет необходимости искать деньги на приобретение нового жилья. Вырученная от отчуждения сумма сразу пойдет на покупку.

Кроме того, жилищный вопрос будет решен, так как альтернативная покупка квартиры предусматривает последовательный переезд собственника из прежнего жилья в новое.

Плюсом для второго продавца является гарантия наличия у покупателя денежных средств.

Вместе с тем такое количество участников негативно влияет на скорость принятия решений. Это может затянуть сроки оформления и одна сорвавшаяся покупка повлечет за собой невозможность второй.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

Поиск участников — покупателя и продавца

Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).

Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
Регистрация в .
Расчет

Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям . Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

• Паспортные данные сторон.
• Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
• Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
• Права и обязанности сторон.
• Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

• Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
• Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
3. В ячейки закладываются денежные средства.
4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

• заявление;
• паспорта заявителей;
• выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт квартиры;
• договор купли-продажи;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

• в офисе Росреестра;
• в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

Заключение

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.