Порядок купли-продажи квартиры за наличный расчет. образец договора и перечень необходимых документов

Оформление ДКП

В некоторых случаях ДКП регистрируется в нотариате в обязательном порядке:

1. При продаже доли в квартире, если оформляется договор с каждым собственником доли.
2. Если продается жилье собственника, которому необходим пожизненный уход.
3. При продаже недвижимости несовершеннолетнего либо находящегося под опекой лица.

Сколько стоит оформить ДКП?

Документ можно составить самостоятельно. Это поможет сэкономить деньги, но существует риск допустить ошибку. Это закончится тем, что сделку признают недействительной. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться услугами юриста. В зависимости от сложности договора и расценок фирмы за оформление ДКП придется заплатить от 4 000 до 8 000 рублей.

Нотариальная регистрация сделки требуется лишь в некоторых случаях, они описаны в подразделе «Оформление ДКП».

Период действия договора

Действие ДКП продолжается до тех пор, пока стороны не исполнят свои обязательства. После того, как покупатель зарегистрирует права собственности на недвижимость в Росреесте, а продавец получит деньги, договор признается исполненным.

Размер госпошлины

Если жилье приобретается физическим лицом, то ее сумма составит 2 000 рублей. Когда покупателем выступает юридическое лицо, величина сбора возрастает до 22 000 рублей.

Количество экземпляров

Количество экземпляров определяется числом лиц, участвующих в сделке. Дополнительный экземпляр составляется для Росреестра.

Когда ДКП считается заключенным?

1. Стороны достигли согласия по каждому пункту договора и готовы исполнять обязательства по нему.
2. Права собственности на объект перешли к покупателю.

После подписания соглашения собственником недвижимости становится покупатель. Но до регистрации он не сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать. Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (). Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

• написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
• представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
• дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

• для физического лица – 2000 руб.;
• для юридического лица – 22 000 руб.

Существенные условия договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ).

Ниже размещена типовая форма договора купли-продажи. Конечно же, надо понимать, что каждый договор уникален и его условия зависят от особенностей ряда условий и воли сторон. Тем не менее есть условия (они называются существенными) которые должен содержать любой договор купли-продажи и без которых договор считается незаключенным. К существенным условиям договора купли-продажи относятся условие о наименовании товара (п. 3 ст. 455 ГК), условие о количестве товара (п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК), т.е.:

1. Предмет договора купли-продажи (согласно ст. ст. 432, 455 Гражданского кодекса РФ) — это конкретная индивидуально определенная вещь (, к примеру, — автомобиль) или товар, определяемый родовыми признаками (сахарный песок), т.е. из договора должно быть ясно — что и в каком количестве покупается (какой товар, вещь).

2. Условие о рассрочке платежа — цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК) — при продаже товара в кредит.

3. Иные условия, которые стороны посчитают существенными (согласно ГК), т.е. такие условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. К таким условиям, как правило, относятся условия о гарантии качества товара, сроке годности, документах и принадлежностях.

Другие особенности договора купли-продажи

Если в договоре купли-продажи не определен ассортимент
товара, то Продавец должен передать товар в ассортименте, необходимом для целей Покупателя (если они известны Продавцу).

Предусматриваются два вида гарантии качества: законная гарантия — товар должен быть пригоден для тех целей , в которых товар такого рода обычно используется; договорная гарантия — Продавец сам устанавливает , при этом договорная гарантия может быть меньше законной. На любой товар действует законная гарантия.
При законной гарантии — Покупатель доказывает наличие недостатков в товаре до его передачи; при договорной гарантии — Продавец обязан доказать отсутствие недостатков в товаре до его передачи.

Если в договоре купли-продажи не определен ассортимент товара, то Продавец должен передать товар в ассортименте, необходимом для целей Покупателя (если они известны Продавцу).

Покупатель может требовать замены товара только в том
случае, когда допущены существенные нарушения качества или недостатки товара неустранимы.

В соответствии со ст. 483 ГК РФ недостатки товара должны быть обнаружены или в гарантийный срок или в разумный срок — но не более чем через два года, в зависимости от вида гарантии качества. Если этого не произошло, то Продавец при определенных условиях может отказать Покупателю в его требованиях (например, когда удовлетворение этого требования повлечет за собой несоразмерные расходы).

Требование о замене некомплектного товара Покупатель
может выдвигать только после предъявления требований, указанных в данном пункте.

Депозит нотариуса

Депозит нотариуса – это один из способов исполнения обязательства должником перед кредитором.

В соответствии со ст. 327 Гражданского кодекса РФ обязательство должника может быть исполнено внесением денежных средств в депозит нотариуса при наличии следующих обстоятельств:

1) при отсутствии кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) при недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) при очевидном отсутствии определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) при уклонении кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны,

5) при наличии надлежащим образом оформленного соглашения между должником и кредитором, содержащего в качестве способа исполнения обязательства внесение денежных средств в депозит нотариуса.

Кроме того, при нотариально удостоверении сделок нотариусом расчет может быть произведен по соглашению сторон не через банковскую ячейку, а через депозит нотариуса, для этого предусмотрен специальный тариф, который по стоимости существенно ниже стоимости аренды банковской ячейки.

Внесение денежных средств в депозит нотариуса считается исполнением обязательства. Нотариус выдает справку о принятии денежных средств в депозит, которая является в суде и иных компетентных органах доказательством исполнения обязательства. Обратно получить внесенные денежные средства должник может только в двух случаях:

— при наличии легитимного согласия от лица, для которого денежные средства размещены,

— при наличии вступившего в силу решения суда о выдаче денежных средств должнику.

Кредитору или его представителю денежные средства выдаются по его заявлению после проверки его правоспособности и проверки полномочий его представителя.

Для предварительной подготовки документы высылать по электронному адресу:

german.krasnoff@yandex.ru

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

• Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
• Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
• Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
• Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Каковы тонкости оформления расписки в получении денежных средств?

Чтобы покупатель был абсолютно уверен, что его обязательство по передаче денег продавцу выполнено, и продавец не заявит о том, что оплата квартиры не произведена, необходимо пошагово оформить расписку. Данный документ, даже составленный в простой письменной форме, будет иметь существенную доказательную силу при возникновении каких-либо претензий.

Большинство граждан полагают, что такое подтверждение передачи наличности нужно обязательно проводить через нотариуса. Это не совсем верно, доказательная сила у обоих документов будет абсолютно равной. Это лишь некий способ успокоить себя, что в процессе составления расписки участвовало еще и должностное лицо. Кроме того, необходимо будет заплатить взнос за услуги нотариуса.

Отсутствие кого-либо из сторон сделки недопустимо. Обязательно либо личное присутствие, либо оформление расписки через доверенное лицо. Но в таком случае потребуется представление доверенности, прошедшей заверение в нотариальной конторе.

Какие данные подлежат включению в расписку:

• место оформления, а также дата. Точное время указывать необязательно;
• имена, фамилии и отчества сторон соглашения по купле-продаже;
• точные паспортные данные участников сделки;
• целевая принадлежность данного платежа;
• сумма, подлежащая выплате продавцу. Причем расписывают подробно и цифрами, и прописью. Обязательно также определяют, полная эта сумма или ее часть, например, первоначальный взнос.

ВАЖНО !!! Оба участника договора должны расписаться в документе, и сделать расшифровку своих подписей. Помимо подписей участников сделки по купле-продаже, требуются подписи, как минимум, двух свидетелей составления расписки

Если сумма будет внесена единовременно, то обязательно необходимо включение оговорки об отсутствии взаимных претензий контрагентов.

Закон не содержит указание на то, должна ли быть расписка напечатана на компьютере или написана вручную. Однако большинство специалистов по сделкам с недвижимостью советуют покупателю заполнять бланк расписки вручную. Это будет существенным подспорьем в случае какого-либо судебного разбирательства или же расследования уголовного дела (в случае мошенничества, например). В таких случаях всегда проводят почерковедческую экспертизу. И не всегда для нее бывает достаточно только подписи, если документ составлен покупателем на компьютере.

Какие документы потребуются при купле-продаже квартиры за наличный расчет.

При рассмотрении порядка продажи квартиры за наличный расчет, нельзя обойти вниманием вопрос, какие документы нужны для этого

Их список достаточно широк:

Сам договор купли-продажи квартиры.
Предварительный договор или договор о задатке (если подобные соглашения заключались).
Документы, удостоверяющие личность контрагентов.
Документ, подтверждающий право собственности продавца.
Технический паспорт жилого помещения.
Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных жильцах. Желательно также потребовать у продавца документ о том, что все прописанные прежде в данном жилом помещении лица на данный момент сняты с регистрационного учета

Покупатель должен обратить внимание, что выписка должна быть, так называемая, архивная, поскольку она содержит данные обо всех когда-либо зарегистрированных здесь лицах. Особенно это актуально в отношении лиц, находящихся в колониях, которые после отбытия срока вернутся по месту прежней прописки, став неприятным сюрпризом для нового владельца.
Документ, подтверждающий оплату всех долгов за жилищно-коммунальные услуги

Также необходимо урегулировать дела с компаниями-поставщиками услуг телефонной связи и интернета. Все долги должны быть оплачены, а договоры – расторгнуты, о чем должен быть представлен соответствующий акт.
В некоторых случаях квартира находится в совместной собственности супругов, т.е. нужно будет представить согласие второго супруга на отчуждение, иначе сделку признают недействительной.
Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован гражданин, не достигший совершеннолетия, неизбежно потребуется согласие органов опеки и попечительства, которое, в этих случаях, получить непросто.
Если сделку осуществляют через поверенного, то потребуется представление оформленной по все правилам доверенности.

11.Выписка из госреестра недвижимости, содержащая все необходимые сведения об объекте недвижимости.

Этот перечень неполный, в зависимости от конкретных жизненных обстоятельств могут потребоваться иные документы. 

Каково его назначение

Есть определенный критерий того, что может выступать в качестве предмета договора:

• это может быть как квартира в многоэтажном жилом помещении, так и частное домовладение, дачное строение;
• в документе обязательно отображается информация о количестве продаваемой недвижимости ,если в собственность передается несколько объектов;
• отдельным пунктом может описываться строение, в котором расположена квартира, если необходимо (год строения, состояние, из чего построено и т. д.);
• отмечается информация о наличии ремонта или его последняя дата;
• обязательно стоит указать этаж, на котором расположена квартира;
• детальное описание расположения жилой и нежилой площади в квартире, количество комнат и т. д.;
• отмечается оговоренная стоимость квартиры.

В содержании ДКП обязательно стоит отметить какой тип недвижимости передается — квартира или дом, поскольку без этого уточнения договор не будет считаться действительным и не иметь юридической силы, как это полагается законом.

Указываются даже такие моменты, как передаваемая часть от недвижимости (половина квартиры, комната), наличие обременений на недвижимость и т. д.

Лицо, которое выступает продавцом, должно иметь свидетельство на право собственности данной недвижимостью, без него отсутствует подтверждение данного факта.

Требуйте этот документ, это уверит вас в отсутствии махинаций перед вами. Свидетельство должно содержать в себе сведения о номере документа, его серия, дата регистрации, наименование органа, выдавшего документ.

Стоит знать, что не каждая недвижимость подходит для данного типа сделок:

Основная суть ДКП является в подтверждении направленных действий относительно недвижимости на законных основаниях.

Подготовка к подписанию

Купля-продажа недвижимости для каждой из сторон определяется законом как крупная сделка. Для юридических лиц предусмотрен особый порядок заключения такого договора. Крупной сделкой считается та, стоимость которой больше 25% от основных активов организации.

Фирма может определять свои границы крупных соглашений, но они должны быть не выше этих. Заключение крупной сделки возможно, если директор компании получит на то согласие всех её членов. Оно подтверждается протоколом заседания директоров или учредителей с подписями всех участников собрания, большая часть которых должна быть за.

Директор права заключать договор купли-продажи самостоятельно не имеет. Если недвижимость реализуется физическим лицом, юридическому нужно предварительно запросить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) выписку о владельце.

В ней, помимо подтверждения права собственности, указана информация о возможных обременяющих факторах и ограничениях на эту жилплощадь, притязаниях и судебных тяжбах.

Пакет документов, если продавец физлицо

покупателями жилых помещений чаще бывают физические лица

1. документ, подтверждающий личность покупателя;
2. аналогичный документ посредника, если организация действует через доверенное лицо, и соответствующая доверенность либо протокол о согласии участников предприятия, если его представляет сам директор;
3. устав организации;
4. документ, утверждающий право продавца на объект сделки (договор купли-продажи, приватизации, наследования);
5. свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРП);
6. кадастровый паспорт;
7. справка по форме 9 из ЖЭКа;
8. справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из налоговой.

Пакет документов, если собственник юрлицо

Перечень основных документов в обратной ситуации тот же, но их может оказаться недостаточно. При реализации недвижимости организацией сложности могут возникнуть в связи с тем, что у неё нет бумаг, подтверждающих право собственности.

Это не критично и объясняется тем, что большие компании зачастую передают права на распоряжение объектом недвижимости другим с ними связанным фирмам. Такая доверенность подобна доверенности на сотрудника организации. В этом случае на свидетельстве о регистрации права должна быть соответствующая отметка.

Также важно то, каким образом юридическое лицо получило право на квартиру. Если квартира приобретается у застройщика, помимо перечисленных документов потребуются:

• разрешение на строительство;
• свидетельство о праве собственности на участок или договор долгосрочной аренды;
• проектная документация на объект;
• проектная декларация.

Дополнительно покупатель, руководствуясь законом №214-ФЗ, может потребовать документацию, подтверждающую статус юридического лица:

1. свидетельство о регистрации и ИНН;
2. выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

Порядок составления соглашения в Word

Законодательством предусмотрено лишь две формы ДКП — письменная и нотариальная. Сформировать самостоятельно договор можно как от руки, но и на компьютерном носителе, используя текстовые файлы.

Обзавестись экземпляром договора можно скачав его на любом сайте с таким же заглавлением. Как правило, в ДКП отображается следующая информация:

• наименование договора;
• персональные сведения о сторонах договора, посредника, если он присутствует (агент, нотариус);
• место, дата составления ДКП;
• предмет сделки (квартира, частный дом, комната и т. д.);
• права и обязанности сторон соглашения;
• имеются ли прописанные лица на данной жилплощади;
• наличие ограничений на недвижимость и т. д.;
• период передачи недвижимости в полное законное право пользование к новому владельцу;
• оговоренная сумма купли-продажи и время ее осуществления, возможно и место передачи денег из рук в руки;
• нюанс договора, если они присутствовали.

ДКП может дополняться сведениями, если на то есть необходимость. Бланк договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Образцы договоров и документов купли-продажи недвижимости

1. Договор купли-продажи гаража
2. Договор купли-продажи доли в квартире
3. Договор купли-продажи доли жилого дома
4. Договор купли-продажи дома на условиях пожизненного содержания продавца
5. Договор купли-продажи жилого дома
6. Договор купли-продажи жилого дома на снос
7. Договор купли-продажи жилого помещения
8. Договор купли-продажи здания
9. Договор купли-продажи квартиры
10. Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
11. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
12. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
13. Договор купли-продажи машиноместа
14. Договор купли-продажи недвижимого имущества
15. Договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке)
16. Договор купли-продажи нежилого помещения
17. Договор купли-продажи предприятия
18. Договор купли-продажи садового дома
19. Договор купли-продажи строения
20. Договор купли-продажи щитового домика
21. Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком
22. Предварительный договор купли-продажи квартиры
23. Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
24. Предварительный договор купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)
25. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества
26. Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения