Соглашение о перенайме нежилого помещения образец

Государственная пошлина

За государственную регистрацию перехода права аренды земельного участка к новому арендатору по договору перенайма взимается государственная пошлина, размер которой в настоящее время установлен пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Размер указанной госпошлины для организаций составляет 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Плательщиком госпошлины при государственной регистрации прав является заявитель — лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ). Заявителем может быть одна из сторон или обе стороны договора перенайма (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.

Государственная пошлина относится к федеральным сборам (п. 10 ст. 13, п. 1 ст. 333.16 НК РФ).

На что обращать внимание при оформлении договора

 Нужно понимать отличие продажи прав от субаренды. При заключении договора о субаренде второму и последующему арендатору переходит право только пользоваться имуществом на определенный срок. А при оформлении продажи прав аренды ко второму арендатору переходят все права, указанные в договоре купли-продажи арендных прав. Причем первоначальный контрагент полностью исключается из данной цепочки.

Договор, который был подписан сторонами при заключении сделки по переуступке прав аренды, обязательно должен носить возмездный характер. Это условие исключит риск признания такого договора, как акта дарения. Ведь нужно помнить, что дарить недвижимое имущество между юридическими лицами запрещено законодательством.

Также в договоре должны быть отмечены все права и обязанности, которые будут возложены на нового арендатора

Обязательно нужно оговорить сроки передачи документов новому арендатору от предыдущего контрагента. Важно составить акт приема передачи

Если при заключении первоначального договора аренда собственник оговорил, что при последующей продаже прав нужно его согласие, то оно может быть выражено как на переуступку конкретному контрагенту, так и любому другому лицу. Также согласие может быть оформлено отдельным письмом. Нужно помнить, что при отсутствии согласия арендодателя орган, уполномоченный осуществлять регистрацию, может и отказать в регистрации последующих договоров об аренде.

Последовательность действий

Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.

Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.

Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:

В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессии	когда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу
В случае принятия одобрения комиссией	стороны оформляют 3х-сторонний договор между собой
Организация аукциона является обязанностью арендатора	порядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135
Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускается	арендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги
Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право аренды	вступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии

Торги проводятся либо в форме конкурса, либо в форме аукциона.

• Победителем аукциона является лицо, которое готово предложить наибольшую стоимость платы за аренду.
• Победителем конкура является участник торгов, предложивший наилучшие условия по договору, что определяется комиссией.

На практике, несмотря на то, что арендатору проще организовать аукцион, зачастую проводится конкурс.

Сложность проведения конкурса для арендатора состоит в следующем:

• необходимо сформировать специальную компетентную комиссию;
• ему придется организовывать все сопутствующие мероприятия, связанные с прохождением этого конкурса.

Сформированной комиссией принимается решение на основе конкурсных обстоятельств. После принятия решения, комиссия занимается подготовкой всей документации, которая потребуется для оформления договора уступки прав аренды на помещение.

Арендатор несет обязанность по уведомлению всех участников проводимого конкурса.

Вслед за установлением победителя конкурса, с ним заключается договор переуступки арендных прав на объект недвижимости.

Данный договор уже является 2-сторонним. За передачу права аренды цессионарий уплачивает арендатору определенную плату, т.е. договор не является безвозмездным.

Для государственной регистрации нужно подготовить определенные документы:

1. Копии извещений, сделанных организатором торгов в СМИ;
2. Документация по торгам;
3. Подписанный договор.

На  госрегистрацию переуступки прав аренды представляются соглашения уступки прав, которые заключены в письменной форме.

Независимая оценка нежилых помещений

Для определения возможной стоимости арендной платы, нужно выполнить процедуру независимой оценки стоимости недвижимого имущества, права на которое уступается по договору цессии.

Для чего следует обратиться за услугами организации, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности.

На итог оценки оказывают влияние ряд факторов. К основным из них относятся:

Месторасположение объекта недвижимости	транспортная доступность, наличие  развитой инфраструктуры
Площадь нежилого помещения	и планируемая прибыль, которая может быть получена
Права и обязанности, передаваемые по сделке	прочие обстоятельства, зависящие от конкретного договора цессии

Заключение договора

В соглашение об уступке должны быть включены следующие пункты:

Описание предмета сделки	сведения о сторонах, передаваемые права и обязанности, реквизиты каждой стороны
Ответственность по договору	за нарушение условий сделки
Размер арендной платы	особенности уплаты, порядок расчетов. Лучше всего составить график платежей

Предмет договора

Составляя текста договора аренды,  нужно уделить максимум внимания вопросам передачи обязанностей и прав. В этом состоит принципиальное отличие субаренды от перенайма, так как в первом случае третьему лицу передается имущество, причем на время. О передаче прав речь не идет. 

Зато при заключении стандартного договора перенайма прежний арендатор всецело выпадает из арендных отношений, а его место занимает новое лицо. 

Участники договора, разрабатывающие его условия самостоятельно, часто путают перенаем с договором цессии. Нельзя забывать, что во втором случае компания (новый участник договора) получает только право аренды, не более того. При этом право аренды неминуемо сопровождается дополнительными обязательствами, среди которых: 

• соблюдение порядка пользования имуществом;  
• выполнение условий использования чужой собственности;  
• перечисление арендной платы;  
• осуществление ремонта и пр. 

Так что уступка права аренды в чистом виде, то есть не обремененного обязательствами, не допускается. На это положение указывается: 

•  в ст. 615 ГК РФ (п. 2);  
• в письме Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.;  
• в определении ВАС РФ № ВАС-17574/09 от 15.02.2010 г. 

Иной раз предприниматели хотят обойти стороной договор цессии, а вместо него заключить более выгодное соглашение, которое бы одновременно объединяло: 

• перевод долговых обязательств;  
• уступку права. 

Таким соглашением как раз и выступает договор перенайма. Его цель – перемена арендатора на взаимовыгодных условиях.

1

Требуется уделить должное внимание в договоре перенайма обязательствам, из которых вытекают передаваемые обязанности и права. . 2

Основание возникновения арендного права должно быть сформулировано четко и описано предельно подробно. Обозначьте реквизиты договора аренды. 

2. Основание возникновения арендного права должно быть сформулировано четко и описано предельно подробно. Обозначьте реквизиты договора аренды. 

3. Объект аренды непременно должен быть индивидуализирован. 

4. Определяется объем передаваемого имущества. 

5. Устанавливаются условия и порядок передачи обязанностей и прав. 

6. Формулируется порядок расчетов. 

7. Разрабатывается процесс передачи объекта аренды. 

8. На момент перенайма у первоначального арендатора могла образоваться задолженность. Новый арендатор не должен отвечать за долги предыдущего. 

9. Договор перенайма может быть признан ничтожным, так как имеет признаки безвозмездности. Заинтересованные лица могут указать на его подобие договору дарения, а заключать такой договор коммерческие организации между собой не вправе. 

Поэтому лучше изначально обозначить плату (хотя бы символическую, если сложилась особая ситуация) за передачу прав и обязанностей. Следует обозначить: 

• размер суммы;  
• порядок внесения платы. 

10. Соглашение о перенайме может быть уже заключено. Одна из заинтересованных сторон может попытаться доказать в суде его недействительность, к тому же в судебной практике хорошему юристу нередко удается найти подходящий прецедент. 

Однако юрист, защищающий интересы прежнего арендатора, сумеет подтвердить в суде действительность такого договора, если его участники какой-то период выполняли существенные условия

Здесь очень важно определиться, какие условия каждая сторона считает существенными (требования, обозначенные в п. 2 ст

385 ГК РФ). 

Переуступка права аренды земельного участка

23.06.2016 13:15

Туапсинский отдел

Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка. 

Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях. Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом. При наличии согласия на переход прав аренды третьим лицам, прописанного в соглашении, оформлять отдельный документ не требуется. Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый. В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки. За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина: для физических лиц – 2 000 рублей; для юридических лиц – 22 000 рублей

Существенные условия сделки При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты: Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации). Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление)

Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения. Требования к тексту договора Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной. Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты: Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес. Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер. Порядок и условия передачи обязательств, их объем. Долг по обязательствам (если есть). Сумма расчета (если есть). Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д. Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом. Подписи сторон. Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь. Ограничения на право пользования земельным участком Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками: Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях. Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей. Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом. Плата за аренду земельного участка Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма. Арендная плата может быть установлена в виде: фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически; установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка; оказания нанимателем конкретных услуг; передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность; перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка. Стороны могут совмещать перечисленные формы или назначать иные виды арендной платы.

Составление документа для физических лиц

1. В начале, до официального оформления переуступки, требуется оповестить о планировании данной процедуры арендатора.

   Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:

   • лично в руки, под роспись;
   • заказным письмом с уведомлением о получении.

   Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.

   Если цессионарий просит изменить некоторые условия аренды, потребуется составить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем, что позволяет изменить соответствующий пункт при переуступке.

2. После проведения данных действий, цедент представляет цессионарию пакет документации, отражающий правоспособность земельного участка и допускающий переход полномочий. Проверив документацию, стороны приступают к оформлению договора переуступки.
3. Они составляют новый текст, с обязательной опорой на факт наличия основного договора. Его характеристики и реквизиты даются во вводной части. Если ранее проводилась переуступка, то здесь же даётся перечень всех процедур, со ссылкой на документы.
4. Далее формулируются пункты, в которые переносятся сведения из предшествующего документа или из дополнительных соглашений, которые к нему прилагаются. К таковым относятся нижеследующие:
   • Предмет договора (отношения аренды), где указываются сведения о сторонах: цеденте и цессионарии. Даются кадастровые и технические характеристики участка.
   • Вносятся реквизиты и условия предшествующего документа, на основании которого определяется правоспособность цедента передачей арендных прав.
   • Формулируются условия перехода права, в том числе: сроки передачи и составление передаточного акта. Также – безвозмездный характер перехода аренды или соразмерная оплата со стороны цессионария. При внесении оплаты указывается её сумма.
   • Права и обязанности контрагентов при передаче полномочий. Этот пункт составляется по усмотрению сторон. В него входят соблюдение сроков по составлению акта и передаче денежных средств в установленном объёме.
   • Ответственность за неисполнение принятых положений, в том числе – установление объёма штрафных санкций за просрочку уплаты или составление передаточного акта.
   • Сроки аренды переносятся из предшествующих положений текущей аренды.

     Они не допускают изменения, их пролонгация перейдёт в ответственность правопреемника аренды.

   • Сумма, уплачиваемая арендатору, условия расчёта, которые также сохраняются и переносятся в неизменном виде.
   • Возможность расторжения договора по соглашению или в суде.

   Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ, допускается расторжение принятых договорённостей.

5. По завершении основного текста могут даваться особые примечания. Далее стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные и сведения для обратной связи. Если документ составлялся юристом или иным уполномоченным лицом, все три экземпляра удостоверяются его подписью, печатью и вписываются реквизиты юридического лица (или ИП). СПРАВКА! Типовой договор составляется нотариусом на специальном бланке по заявлению сторон и без их участия.
6. Готовые экземпляры передаются для регистрации в Росреестр, после чего составляется акт приёма-передачи.

• Скачать бланк договора переуступки (уступки) прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
• Скачать бланк акта передачи права аренды земельного участка
• Скачать образец акта передачи права на аренду земельного участка

Узнайте, чем отличаются договоры аренды земли между физическими и юридическими лицами из нашей статьи!

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

• право передачи имущества в субаренду;
• право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
• право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
• передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
• передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Текст документа:

ДОГОВОР ПЕРЕНАЙМА

г. Минск «__» ______ 20__ г.

ИЧПТУП «И» в лице директора ____________ действующего на основании Устава (далее — Арендодатель), НПЧУП «Б» в лице директора ___________, действующего на основании Устава (далее — Субарендатор), и ЧТУП «С» в лице директора ___________, действующего на основании Устава (далее — Новый арендатор) заключили настоящий договор о нижеследующем:

Статья 1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Арендодатель заключает Новый договор аренды с Новым Арендатором на условиях договора аренды N _____ от ___________ на такой же срок, а Новый арендатор передает Субарендатору все свои права и обязанности, вытекающие из договора Нового договора аренды N ________ от _________ посредством заключения договора субаренды N ______ от ___________.

1.2. Права и обязанности переходят от Нового Арендатора к Субарендатору в том виде, в котором они существовали у Арендодателя и Субарендатора на момент заключения настоящего договора.

1.3. Передача прав и обязанностей в соответствии с настоящим договором осуществляется между Новым Арендатором и Субарендатором безвозмездно.

1.4. Новый договор аренды и договор субаренды заключаются одновременно.

Статья 2. Обязательства сторон

2.1. Арендодатель по настоящему договору обязуется:

2.1.1. перезаключить Новый договор аренды с Новым Арендатором на условиях договора аренды N ____ от __________сроком на ________ со ставкой арендной платой эквивалентной ________ за 1 метр квадратный сдаваемой площади;

2.1.2. Дать разрешение на субаренду одновременно с заключением Нового договора аренды;

2.1.3. передать Новому Арендатору и Субарендатору оригинал настоящего договора и Нового договора аренды с приложенными схемами и прочей документацией;

2.2. Новый Арендатор обязуется:

2.2.1. заключить договор субаренды с Субарендатором на условиях Нового договора аренды сроком на 3 года;

2.2.2. с даты подписания настоящего договора и договоров аренды и субаренды нести обязательства перед Арендодателем по Новому договору аренды.

2.3. Субарендатор обязуется:

2.3.1. принять все передаваемое по настоящему договору имущество и документацию;

2.3.2. с даты подписания настоящего договора и договоров аренды и субаренды нести обязательства перед Новым Арендатором по договору субаренды.

Статья 3. Ответственность

3.1. Стороны несут ответственность друг перед другом по обязательствам, взятым на себя по настоящему договору.

3.2. Арендодатель не несет ответственности по обязательствам и спорам сторон по договору субаренды, возникшие после вступления настоящего договора в силу.

3.3. Субарендатор не несет ответственности по обязательствам сторон в рамках нового договора Аренды.

Статья 5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры по настоящему договору, не решенные в ходе переговоров, рассматриваются в хозяйственном суде.

5.2. Соблюдение претензионного порядка разрешения споров по настоящему договору не обязательно.

Статья 6. Прочие условия

6.1. С момента вступления в силу настоящего договора действие договора аренды N ____ от _________ прекращается.

6.2. Договор составлен в трех экземплярах по одному для каждой из сторон.

6.3. Стороны соглашаются, что к событиям непреодолимой силы в контексте Договора относятся различные негативные события природного, социального или техногенного характера, в том числе решения и действия государственных или местных органов государственной власти и управления или их представителей, препятствующие выполнению условий настоящего Договора.

Статья 7. Реквизиты и подписи сторон

---------------------------------------------------------------------------------
¦ИЧПТУП "И" (арендодатель) ¦     ЧТУП "С" (новый     ¦ НПЧУП "Б" (субарендатор) ¦
¦                          ¦       арендатор)        ¦                          ¦
+--------------------------+-------------------------+--------------------------+
¦                          ¦                         ¦                          ¦
---------------------------+-------------------------+---------------------------

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:

• Соглашение об аренде.
• Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
• Бумаги на объект.
• Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.

Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.

Уведомление арендодателя

Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

Торги

Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

• Подтверждение проведенных торгов.
• Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
• Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

Договор

Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

• Установленный и оговоренный порядок перенайма.
• Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
• Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
• Иные важные условия и обязательства.

Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

Регистрация

Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

• Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
• Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
• Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
• Учредительные документы.
• Договоры перенайма и аренды.
• Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
• Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
• Техпаспорт помещения, план, экспликация.

Основные правила оформления перенайма

1. Вот перечень обязательных документов. Они должны входить в общий пакет для предоставления в ЕГРН: 

• оригинал договора аренды;  
• кадастровый паспорт (техпаспорт);  
• иные документы, в которых обозначены обязанности и права арендатора;  
• свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию арендного права;  
• письма, акты сверок, иные доказательства отсутствия задолженности по платежам. 

Кстати, с 01.01.2017 г. законодатели ввели изменения в систему регистрации прав. Теперь свидетельства не выдаются, так как это всего лишь неизменный бумажный носитель переменчивой информации. 

По новым правилам возникновение и переход прав при проведении операций с недвижимостью (в том числе и прав, обозначенных в арендном соглашении) сможет подтвердить выписка из ЕГРН. На подготовленный документ, касающийся сделки, будет нанесена надпись, подтверждающая регистрацию договора. 

2. Пока что законодатели не разработали специальных правил, которых необходимо придерживаться при составлении договора перенайма. То есть строгих требований к форме пока что нет. Поэтому ваш юрист воспользуется требованиями, предъявляемыми к другим аналогичным соглашениям: 

• договору цессии;
•  соглашению о переводе долговых обязательств. 

3. При составлении договоров перевода долга и цессии следует придерживаться той формы, что зафиксирована в основном договоре (статьи 389, 391 ГК РФ). А основным договором признается договор аренды. Подобное соглашение должно: 

•  быть представлено в виде единого документа, подписанного сторонами;  
• быть заключено в письменной форме (п. 1 ст. 651 ГК РФ). 

Выходит, что и договор перенайма оформляется в виде единого документа, который подписывают обе стороны. Если сделка перенайма будет заключена иным способом, более упрощенным, ее признают незаключенной и расторгнут в суде. 

Исполнение и расторжение договора

ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения. Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам. Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).

Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ. Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой. Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом  расторгнуть договор аренды можно тремя способами:

• путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
• путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
• через обращение в суд.

Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.

Практические нюансы при подписании договора

Первое, что стоит сделать, заключая договор аренды – проверить своего контрагента. Если это юридическое лицо, необходимо убедиться в отсутствие двух негативных его характеристик:

• наличие судебных процессов с участием контрагента в качестве должника;
• пребывание контрагента на стадии банкротства;

Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо проверить правомочность контрагента по отношению к имуществу (право собственности, владения или распоряжения имуществом). Также необходимо понимать, какой именно договор заключается – аренды или субаренды. Недобросовестные арендодатели могут сдавать имущество, ранее полученное в аренду. Загвоздка состоит в том, что в случае признания недействительным или незаключённым, в силу разных обстоятельств, договора аренды, субаренда признаётся такой же. Также она подлежит прекращению в ситуации, когда первичный арендатор не выполняет условия сделки.

Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.

Законодательством также предусмотрена возможность заключения такого подвида договора аренды, как договор аренды будущей недвижимости. Он может заключаться относительно недвижимости, находящейся в процессе строительства. После завершения строительства недвижимого имущества арендатор приобретает право на получение недвижимости в своё пользование. После этого также может быть перезаключён договор аренды обычный. Однако достаточно частой является ситуация, при которой арендодатель отказывается подписывать обычный договор аренды

При заключении сделки аренды будущей недвижимости следует обратить особое внимание на максимально детальное описание объекта аренды. Именно это позволит избежать в будущем отказа арендатора

Порядок заключения договора аренды  не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

В целом следует отметить, что договор аренды, несмотря на свою широкую распространённость, часто является причиной судебных разбирательств по его невыполнению или ненадлежащему выполнению. Именно поэтому необходимо проработать все условия на этапе его заключения, во избежание дальнейших возможных проблем.