Подходы к оценке бизнеса

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
2. Оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания.
3. Расчет величины износа.
4. Определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Оценка недвижимости сравнительным методом

Для сопоставления цен предусмотрен сравнительный метод оценки недвижимости. Для точного результата необходима тщательная проработка рыночных аналогов и знание сферы. Алгоритм методики прост:

• Изучение рынка и данных о совершенных сделках.
• Аналитика информативной базы для подтверждения правдивости и правильности сделок.
• Поиск схожих объектов для анализа.
• Детальное сравнение цен и прочих параметров.

Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости действенны при рассмотрении актуальных показателей. Берутся только цены настоящих сделок и действительных продаж, которые были заключены в недавнее время. Это базовая методика для андеррайтинга (оценки страховых рисков) в жилищном кредитовании и ипотеке. Если вам необходима помощь в оценке собственности, выбирайте агентства, использующие различные методики. Для вас подберут максимально подходящий вариант, исходя из поставленных задач.

Доходный подход к оценке недвижимости

В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки. Методика оценки сооружений и зданий при применении данного подхода считается наиболее удачным в плане оценки эффективности и выгоды инвестиций. При применении метода прогнозируются доходы за несколько лет эксплуатации объектов.

В доходном подходе при оценке недвижимости  выделяют несколько стадий:

1. Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
2. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
3. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
4. В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания.

Итак, с помощью независимой оценки коммерческой недвижимости  покупатель или инвестор могут с легкостью проанализировать выгоду своего вложения перед тем, как совершить сделку. В зависимости от особенностей недвижимости специалистом выбираются различные совокупности методов оценки зданий и сооружений, позволяющие выбрать наиболее эффективные способы ведения бизнеса в будущем.

Доходное оценивание земли

П.2.2 «Международных стандартов оценок» подразумевает, что стоимость земельного участка, при условии его эффективного использования, должна высчитываться комплексно двумя способами:

Без учета установки на участке строения, также приносящего прибыль;
Принимая во внимание возможность строительства на данной земле зданий и помещений, несущих дополнительную выручку.

При этом вам следует учитывать, район нахождения вашего участка (промышленный или спальный), проходимость (он расположен среди жилых домов или комплексов повышенной посещаемости гражданами), его площадь (она годна для строительства торговой точки или многоэтажного развлекательного комплекса).

Популярность доходного подхода к оценке недвижимости объясняется двумя причинами:

• практически любой объект способен приносить прибыль, следовательно, его легко оценить, используя этот метод;
• каждому собственнику легко доступна информация о доходности иной аналогичной недвижимости, что позволяет сравнивать и корректировать сумму выручки от объекта.

Недостатками доходного метода являются:

• невозможность его применения, если недвижимость не планируется для доходного использования (например, данным методом нельзя оценить ваше жилище, если вы оно не сдается или не является предметом залога);
• не всегда удается узнать точную сумму прибыли от другой аналогичной недвижимости;
• запрет на применение этого подхода в отношении объектов незавершенного строительства – вы не сможете рассчитать доходность квартиры в строящемся доме, так как не знаете точных сроков окончания строительства – то есть момента, когда начнете получать прибыль.

Доходный подход

Доходный подход базируется на подсчёте дохода, который будет извлечён в результате инвестирования в объект оценки. Такой способ актуален исключительно для оценки доходной недвижимости – такой, что может дать доход.

Базируется он на нескольких принципах, а именно:

• ожидание (цена предмета реализуется величиной доходов, которые он сможет давать в будущих периодах);
• замещение (цена фиксируется на уровне доходного капиталовложения, которое необходимо для покупки подобного предмета, который будет приносить прибыль).

Доходный подход имеет свои преимущества и недостатки.

Достоинства:

Только этот подход берёт во внимание будущие ожидания.
Применяя доходный подход, берите во внимание аспект рынка.
Берётся в расчёт экономическое устаревание.

Недостатки:

1. Трудности прогнозирования.
2. Вероятностный метод.

Этот подход также включает свои подпункты:

1. Капитализация доходов. Показывает зависимость возможной прибыли в ближайшем времени и стоимости объекта в настоящих ценах. Расчёты проводятся с использованием коэффициента капитализации – лимит дохода – он показывает зависимость дохода и стоимости объекта. Поэтапность расчётов:
   • расчёт чистого операционного дохода за год;
   • расчёт коэффициента капитализации;
   • расчёт рыночной стоимости объекта.
2. Метод дисконтированных денежных потоков. Считается труднее, чем предыдущий способ и помогает оценивать объект, от которого происходят нестабильные денежные вливания. Для анализа моделируются схожие характеристики появления денежных потоков. Этим способом пользуются в таких ситуациях:
   • денежные потоки будущих потоков могут сильно разниться с предыдущими или текущими;
   • есть возможность проанализировать размеры будущих денежных поступлений;
   • сезонность;
   • объект оценки – объёмный объект, выполняющий множество функций;
   • объект начал строиться или был построен в недавнем будущем.

Для расчёта по этому методу необходимы такие данные:

• продолжительность периода, который прогнозируем;
• прогнозируемый размер денежных потоков;
• ставка дисконтирования.

Стадии оценки:

1. Выбор модели.
2. Выбор периода.
3. Ретроспективный анализ.
4. Прогнозирование валовой выручки.
5. Анализ затрат.
6. Анализ инвестиционных поступлений.
7. Выяснение суммы денежного потока.
8. Учёт ставки дисконта.
9. Расчёт стоимости после прогнозного периода.
10. Расчёт действительных стоимостей.
11. Внесение изменений.

При использовании этого метода следует также учитывать некоторые ограничения:

• нестабильный характер денежных влияний;
• недвижимость на реконструкции или незавершенном строительстве.

Недостатки описанного метода:

• метод не стоит применять, когда в следующем периоде не ожидается вливание регулярных доходов;
• сложность использования из-за «информационной непрозрачности».

3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

P V D = A C × N {\displaystyle PVD=AC\times N}

где: A C {\displaystyle AC} – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год; N {\displaystyle N} – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

P V D − N Z − N P + D X P R = D V D {\displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD}

D V D − O R − R Z = C H O D {\displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD}

где: P V D {\displaystyle PVD} – потенциальный валовый доход, ден.ед.; N Z {\displaystyle NZ} – потери от недозагрузки, ден.ед.; N P {\displaystyle NP} – потери от неплатежей, ден.ед.; D X P R {\displaystyle DX_{PR}} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; D V D {\displaystyle DVD} – действительный валовый доход, ден.ед.; O P < {\displaystyle OP<} – операционные расходы, ден.ед.; P Z {\displaystyle PZ} – расходы на замещение, ден.ед.; C H O D {\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

Как работает доходный подход

Доходный подход обычно используется для доходной недвижимости и является одним из трех популярных подходов к оценке недвижимости. Остальные – это затратный подход и сравнительный подход. Доходный подход к оценке недвижимости похож на дисконтированный денежный поток (DCF) для финансирования. Доходный подход дисконтирует будущую стоимость арендной платы по ставке капитализации.

При использовании доходного подхода для покупки арендуемой недвижимости инвестор учитывает размер полученного дохода и другие факторы, чтобы определить, за какую цену недвижимость может быть продана в текущих рыночных условиях. Помимо определения того, может ли инвестор получить прибыль от сдачи в аренду недвижимости, кредитор захочет узнать свой потенциальный риск выплаты, если он предоставит инвестору ипотеку.

Методы оценки акций

В рамках каждой из приведенных концепций могут применяться разнообразные методы оценки рыночной стоимости акций, целесообразность использования которых определяется экспертом-оценщиком в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрим методы оценки стоимости акций компании, используемые в рамках каждого из подходов.

• Оценка акций методом дисконтирования будущих потоков является одной из методик, используемых при доходном подходе. Данный метод оценки стоимости пакетов акций целесообразно использовать в том случае, если ожидаемые уровни денежных потоков существенно отличаются от нынешних и подлежат обоснованному определению.
• В рамках доходной концепции также применяется метод капитализации прибыли. В данном случае рассчитывается нормализованный денежный поток, основанный на утверждении, что текущие финансовые поступления соизмеримы с прогнозируемыми денежными потоками. Метод капитализации прибыли применим для бизнес-эмитентов, доход которых является стабильным, а суммы будущих расходов, доходов и ожидаемые темпы роста являются предсказуемыми.
• Оценка акций методом чистых активов применяется в условиях затратной концепции. Данная методика определяет стоимость объекта оценки как разность текущей рыночной стоимости суммы всех активов и пассивов компании-эмитента, скорректированных на конкретную дату.
• Метод рынка капитала – одна из методик, которая используется при сравнительном подходе. Она основывается на информации о ценах, которые были уплачены за акции аналогичных компаний на фондовых рынках. При необходимости полученная информация корректируется, являясь ориентиром для расчета рыночной стоимости оцениваемых пакетов ценных бумаг.
• Метод продаж (сделок) по сути, является частным случаем предыдущего метода. При этом главным отличием является то, что метод продаж основывается на ценах покупки контрольных пакетов акций схожих либо аналогичных компаний.

Стоит учитывать, что в процессе оценивания может потребоваться определение стоимости не всех 100% акций компании, а лишь отдельного пакета. Поэтому необходимым условием при оценке стоимости является определение ещё одного факта: контрольным либо неконтрольным является оцениваемый пакет.

Большинство методик, используемых в рамках различных подходов, позволяют учесть уровень контроля и условно относятся к методам оценки контрольного пакета акций. Исключением является метод рынка капитала, который в большей степени применим в качестве метода оценки неконтрольных пакетов акций. Если же эксперт использует для оценки контрольного пакета метод рынка капитала, то расчетная стоимость корректируется на размер премии за контроль.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

• если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
• есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
• прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
• недвижимое имущество – многопрофильный объект;
• недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

• временных рамках прогнозирования;
• ориентировочные размеры прибыли;
• дисконтной ставке.

Этапы метода дисконтированных денежных потоков

Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.

В Европе временные рамки прогноза составляют порядка десяти лет, для нашей страны — максимум пять лет.

Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом  доходного метода  оценки недвижимости является:

• универсальность;
• возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Общая формула капитализации по расчетным моделям:

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

• в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
• в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

iVOZVR=1T×100%{\displaystyle i_{VOZVR}={\frac {1}{T}}\times 100\%}

где:

iVOZVR{\displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, %;

T{\displaystyle T} – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

iVOZVR=iBR(1+iBR)T−1{\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i_{BR}}{(1+i_{BR\;})^{T}-1}}\end{array}}}

где:

iBR{\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

iVOZVR=i(1+i)T−1{\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i}{(1+i)^{T}-1}}\end{array}}}
Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF).
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  

iVOZVR=CHODR=CHODi+iVOZVR{\displaystyle i{VOZVR}={\frac {CHOD}{R}}={\frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}

iVOZVR=,15(1+,15)T−1≈,05.{\displaystyle i{VOZVR}={\frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}\approx 0,05.}

PV=CHODiVOZVR=100000,15+,05=100000,2=500000{\displaystyle PV={\frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={\frac {100000}{0,15+0,05}}={\frac {100000}{0,2}}=500000}

Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются. Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ», стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.

Для чего производится оценка недвижимости

В каждом случае, когда человек намерен изменить статус собственной недвижимости или, наоборот, приобрести новое имущество, необходимо четко представлять цену будущей сделки. Причем для продажи или другой формы возмездной передачи недостаточно знать лишь стоимость помещения при первичном приобретении или суммарную величину затрат на строительство.

Оценка недвижимого имущества проводится, например, при постановке объекта на балансовый учет. Кроме того, оценочные мероприятия, как правило, помогают определить:

• текущую балансовую и ликвидационную стоимость;
• справедливую цену продажи или приобретения;
• залоговую стоимость для обеспечения кредитных обязательств;
• рыночную цену для выкупа части объекта, если недвижимость находится в совместном владении.

В зависимости от целей собственника выбирается конкретная методика оценки недвижимости. В некоторых случаях целесообразно комбинировать подходы либо использовать сравнительные таблицы результатов.

Доходный подход

При использовании этого метода рассчитывается стоимость на основании предполагаемой прибыли, которую может принести недвижимость в будущем.

Доходный подход к оценке недвижимости используется, когда собственник планирует сдавать свой объект в аренду.

Этапы проведения расчета:

1. Подсчет совокупной суммы всевозможных видов поступлений от объекта.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом.
4. Расчет чистого операционного дохода.

Базовая формула подхода: V= I/R, где V — стоимость недвижимости, I — ожидаемый доход, R — норма дохода или прибыли — коэффициент или ставка капитализации.

Основное преимущество доходного подхода – это простота расчетов.

К ограничениям можно отнести то, что этим способом не рекомендуется пользоваться в условиях кризиса, так как расчет основан на планировании равномерных денежных поступлений, а в кризис все может быть не так стабильно.

Также из-за непостоянности прибыли не стоит применять доходный метод оценки недвижимости при открытии нового бизнеса.

Еще одно условие, которое может ограничить расчет стоимости, — полнота имеющейся информации. Для проведения данного анализа необходимо, чтобы присутствовала достоверная информации обо всех нужных переменных.

Подходы оценки акций

Для оценки пакета ценных бумаг (пая) акционерного общества могут применяться следующие подходы:

1. Доходный. Оценка акций доходным подходом состоит в определении их ожидаемой доходности. В данном случае предприятие-эмитент рассматривается не в качестве имущественного комплекса, а как бизнес, приносящий определенный доход. В рамках данного подхода используются методы оценки акций, предполагающие расчет текущей стоимости вероятных доходов, которые будут получены в результате деятельности предприятия либо его вероятной продажи.
2. Затратный. Затратный подход оценки акций базируется на утверждении, что стоимость ценных бумаг сопоставима затратам, которые необходимо понести для создания аналогичной компании. Стоимость акций в данном случае приравнивается к рыночной стоимости замещаемого предприятия. Таким образом, методы определения стоимости акций, используемые в рамках затратного подхода, основываются на рыночной стоимости реальных активов. Недостатком данной концепции является невозможность учесть перспективы развития бизнес-эмитента.
3. Сравнительный. Оценка акций сравнительным подходом базируется на принципе замещения и предполагает, что инвестор не потратит на оцениваемый пакет сумму, превышающую цену приобретения аналогичного пакета ценных бумаг, обладающего аналогичной полезностью. В данном случае используется рыночный метод оценки акций, применяя который, стоимость определяется исходя из информации о заключенных сделках или предложениях о продаже ценных бумах, аналогичных или сопоставимых оцениваемым.

Как рассчитать ставку капитализации

Расчет ставки капитализации происходит в несколько этапов:

1. Расчет годового валового дохода, зависимости от инвестиционной собственности.

Как правило, валовым доходом является показатель, который предполагает сдачу помещения в аренду. То есть, расчет происходит притом условии, если инвестор предоставляет помещение арендодателю для дальнейшей реализации.

1. Вычитание операционных издержек из валового дохода. Недвижимость тесно связана с расходами и эксплуатационными сроками. Как правило, в эксплуатационные расходы может входить обслуживание дома, капитальный ремонт и прочие предприятия, направленные на поддержание объекта в нужной форме.
2. Разделение полученного дохода на затраты, которые связанны с выкупом недвижимости. Другими словами, необходимо высчитать ставку по капитализации, которая определяется, как разница дохода и первоначальной стоимости или затрата капитала на приобретение объекта.