Исковое заявление об установлении ограниченного права пользования земельным участком (сервитута)

Комментарии:

* С 01.10.2019 г. истец самостоятельно должен направить исковое заявление и приложения к нему участникам процесса

До 1 октября 2019 года истец направлял в суд копии искового заявления и приложений к нему по количеству ответчиков и третьих лиц, а уж суд направлял полученные документы всем указанным в иске участникам процесса.

С 1 октября 2019 года истец должен самостоятельно направить другим участникам процесса копию иска и иные приложенные к иску документы, а в суд представить подтверждение их отправки (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).

В п. 6 приложения к приведенному исковому заявлению следует сослаться на «уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют».

Определения понятий: «сервитут», «публичный сервитут», «соразмерная плата за сервитут».

Исковые заявления о сервитуте (иски об установлении сервитута; иски о прекращении сервитута; иски об установлении или изменении платы за сервитут

Примеры решений судов об установлении сервитутов (примеры того, как суды формулируют резолютивные части решений об установлении сервитутов)

Подведомственность споров об установлении, изменении, прекращении сервитута

При решении вопроса, какому суду — общей юрисдикции или арбитражному — надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений (см. подробнее п. 2 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года).

Обязательный досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута законодательством не предусмотрен

См. подробнее п. 1 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Установление земельного сервитута при отсутствии иной возможности пользования участком

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (см. подробнее п. 7 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Условия сервитута лишают возможности использовать участок в соответствии с разрешенным использованием

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (см. подробнее п. 8 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Определение судом всех условий сервитута, на которых он устанавливается

В «Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года содержатся следующие разъяснения:

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно:
— сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом,
— содержание сервитута,
— вид сервитута,
— сферу действия,
— срок сервитута,
— условия о плате за сервитут,
— виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

См. подробнее п. 10 Обзора практики

Установление сервитута при нескольких вариантах прохода (проезда) к земельному участку

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (см. подробнее п. 9 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Плата за сервитут исходя из принципов разумности и соразмерности

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей (см. подробнее п. 12 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Федеральный закон от 2 июля 2021 г. № 299-ФЗ “О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (документ не вступил в силу)

5 июля 2021

Принят Государственной Думой 15 июня 2021 года

Одобрен Советом Федерации 23 июня 2021 года

Статья 1

В пункте 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2006, N 23, ст. 2380; N 50, ст. 5279; 2008, N 30, ст. 3597; 2014, N 26, ст. 3377; N 30, ст. 4235; 2017, N 27, ст. 3940; 2019, N 52, ст. 7795) слова «а также зданиями» заменить словом «зданиями», дополнить словами «, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности».

Статья 2

Абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 30, ст. 3018; 2003, N 28, ст. 2882; 2005, N 30, ст. 3098; 2014, N 26, ст. 3377; 2016, N 27, ст. 4287; 2018, N 1, ст. 31; 2021, N 15, ст. 2446) после слов «недвижимого имущества» дополнить словами «(за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности)».

Статья 3

Внести в Федеральный закон от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 24, ст. 2249; 2006, N 50, ст. 5279; 2013, N 52, ст. 7011) следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 6 после слов «земельный участок,» дополнить словами «жилой дом,»;

2) статью 11 дополнить пунктами 4 и 5 следующего содержания:

«4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

5. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.».

Статья 4

Часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N 26, ст. 3890; N 27, ст. 4294; 2017, N 31, ст. 4766, 4796, 4829; 2018, N 10, ст. 1437; N 32, ст. 5133, 5134, 5135; 2019, N 31, ст. 4426; 2020, N 29, ст. 4512; N 50, ст. 8049; 2021, N 15, ст. 2446; N 18, ст. 3064) после слов «населенного пункта,» дополнить словами «для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности,».

Статья 5

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2022 года.

Президент Российской Федерации

В. Путин

Москва, Кремль

2 июля 2021 года

№ 299-ФЗ

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

• Размер реального ущерба;
• Размер упущенной выгоды;
• Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

• Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
• Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
• Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода	Сравнительный	Затратный	Доходный
Общая идея	Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.	Стоимость сервитута определяется на основе: · Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора. · Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.	Стоимость сервитута определяется на основе: · Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок. · Платы за ограничение использования собственником земельного участка.
Реализуемость на практике	В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.	Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода

Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам

Как выглядит исковое заявление в суд на установление сервитута на земельный участок

Обращение в орган исполнительной власти требуется, как правило, для установления частного сервитута, когда от собственника участка поступает отказ. Истец оформляет заявление на сервитут на земельный участок. Суды общей юрисдикции рассматривают дела между физическими лицами, если одна из сторон будет являться юрлицом, то потребуется обращаться в арбитражный суд.

После того, как суд вынесет положительное решение, истцу можно получать исполнительный лист и передавать его собственнику участка. В другом случае лист может быть передан судебным приставам, которые должны исполнить решение суда в принудительном порядке. На тот случай, если суд вынесет отрицательное решение, у истца есть 2 недели на его обжалование.

В то же время обжалование решения суда может происходить со стороны ответчика (собственника участка), но ему потребуется найти какое-то основание после того, как сервитут вступит в законную силу, например:

• причины для установления ограничений исчезли;
• земля после установления ограниченных прав другому лицу стала уничтожаться;
• землю требуется изъять и сделать недоступной для пользования другими лицами;
• собственник участка приобретает землю, которая стала причиной для установления ограничений.

Причины для обращения

Для обращения истцу необходимо опираться на положения ГК, ст. 274.

Там сказано, что:

• собственник участка или другого имущества может обратиться и получить право ограниченного пользования чужим наделом;
• после обременения участка его собственник не теряет своих прав;
• для установления сервитута нужны веские основания;
• сервитут, как правовой документ, требует обязательной регистрации;
• другие.

Заявить о необходимости сервитута также может лицо, которое получило землю в пользование на правах:

• пожизненного наследуемого владения;
• постоянного пользования;
• в иных случаях, предусмотренных законом.

Для доказательной базы к иску требуется представить письменный ответ собственника участка или переписку с ним, где будет четко видно, что он отказывает истцу. Если подобные документы будут отсутствовать, необходимо предъявить копию заказного письма, которое отправлялось ответчику.

В данном письме указывается срок, в течение которого собственник участка должен дать свой ответ. Если ответ не последует, это приравнивается к отказу.

В своем предложении к собственнику участка заинтересованное лицо как можно четче указывает свои пожелания, например:

• размеры полосы или части участка, которую, предполагается использовать;
• срок, для которого нужны ограниченные права;
• причины, по которым требуется чужая территория;
• другие важные факторы.

Образец выписки из ЕГРН

Форма и образец документа

Образец искового заявления на сервитут на земельный участок потенциальный истец может найти и скачать в этой статье чуть выше.

Обычно оно оформляется в стандартном порядке, потребуется указать:

• сведения об истце и ответчике;
• расположение территорий, которые им обоим принадлежат;
• требования истца;
• причины для установления;
• на то, что из-за отсутствия сервитута истец не может в полном объеме реализовать право пользования своим наделом.

В заявлении требуется ссылаться на 274 статью ГК.

Какие прилагаются документы

Вместе с заявлением подаются и другие документы со стороны истца:

• гражданский паспорт от гражданина и учредительные документы от предприятия;
• выписка на участок соседа, которую потребуется получить в ЕГРН;
• правоустанавливающие на участок и строения;
• межевой план участка — ;
• кадастровый паспорт на землю;
• доказательства того, что вопрос решался в досудебном порядке;
• письменное заключение эксперта о том, что для решения вопроса истцу действительно нужен сервитут.

На тот случай, если участок истца в свое время не был отмежеван, ему перед подачей документов потребуется пройти эту процедуру, получить новый кадастровый паспорт на землю или внести корректировки в старый.

Что это такое

Фактически сервитут – это добровольное соглашение между собственником участка и заинтересованным лицом, когда последний просит использовать землю в своих интересах. Но если собственник не будет соглашаться добровольно, то потребуется налагать обременение в судебном порядке. Например, очень часто собственники противятся и не дают доступа к другому(им) участкам через их землю, а у заинтересованных лиц другой возможности попасть на свою территорию нет.

При наложении сервитута чужая территория может использоваться только с определенной целью. Если сервитут фактически представляет собой сделку, результатом которой становится наложение обременения, то значит, она должна проходить госрегистрацию, как и другие сделки с недвижимостью.

К сторонам сделки относятся:

• Заинтересованные лица, ими могут быть: отдельные граждане;
• организации или предприятия;
• муниципальные и госорганы.

Собственники участков.

Когда происходит установление сервитута, то изменить право, которое получит заинтересованное лицо, как и его самого, нельзя. Несмотря на наложенные ограничения, собственник участка может измениться, ведь у него есть право полного распоряжения имуществом.

Фактически он может провести любую сделку по отчуждению. Но принимающей стороне необходимо будет знать, что она принимает имущество (землю) в собственность с обременением. Причем об этом ей обязан сообщить собственник. Новый хозяин вместе с землей получит и ограниченные права на ее использование.

Переоформление права бессрочного пользования земельным участком регулируется соответствующим законодательством. Как оформить дом и земельный участок в наследство — читайте далее.

Для собственника участка наложение сервитута обозначает определенные убытки, это:

• ограничение использования и распоряжения, т. к. не каждое лицо захочет приобрести землю с обременением;
• невозможность пользоваться землей в полной мере, например, на некоторой ее части будут вестись строительные работы;
• дополнительные затраты;
• упущенная выгода или понесенные убытки.

Сумма оценки должна быть обоснованной и подлежит оплате. Когда сервитут устанавливается через суд, то благодаря составленному оценочному отчету собственнику можно доказать свою правоту и потребовать оплаты.

Образец искового заявления на установление сервитута на земельный участок

Виды сервитутов

Бессрочный и срочный сервитут

Срочный сервитут налагается на недвижимый объект (т.е. землю) на строго определенный период времени. Обременение снимается тогда, когда этот срок заканчивается.

В основном, такой вид сервитута устанавливается на период сезонных работ, связанных с ведением хозяйства, например:

• в сезон охоты или рыбалки;
• когда наступает пора косить сено;
• период выпаса скота;
• время для сбора урожая.

Кроме того, сервитут на срочной основе может применяться при ведении строительных или ремонтных работ, когда все сроки для этого распланированы и имеют реальные границы.

Бессрочный сервитут, напротив, предполагает отсутствие четкого срока, на который есть необходимость в его установлении. Он имеет свое юридическое значение до тех пор, пока не исчезает необходимость в его установлении. Иными словами, пока существует некая проблемная ситуация, вынуждающая ограничить пользование участком, она будет решаться с помощью бессрочного сервитута.

Бессрочный сервитут, как правило, публичный и его примером будет прокладывание дороги или сетей электроснабжение через земельный участок.

Обо всех видах сервитутов вы можете узнать в этой статье.

Постоянный и временный

Если ограниченное право пользования действует до тех пор, пока не отпадет необходимость в нем — это постоянный сервитут, и он теряет свое юридическое значение в ряде таких случаев:

1. Если одна из сторон договора нарушила его условия.
2. При изменении условий, при наличии которых сервитут действовал.
3. В связи со смертью одной из сторон сервитутного соглашения (это может быть собственник земельного участка).

Соответственно, временный сервитут это право, которое действует на протяжении срока проведения на объекте недвижимости каких-либо срочных работ и теряет свою юридическую силу одновременно с их завершением.

Наглядные отличия в сервитутах можно увидеть в представленной ниже сравнительной таблице.

Основание для сравнения	Срочный	Бессрочный	Постоянный	Временный
Цели	Проведение сезонных работ (охота, рыболовство, сенокос, выпас скота и т.д.) Строительство и ремонт	Прокладывание новой дороги, строительство ЛЭП	Транзит через частный земельный участок к месту общего пользования (например, линии берега у общего водоема)	Срочные работы
Основания установления	Свободное волеизъявление стороны, предоставляющей участок Соглашение о сервитуте	Свободное волеизъявление стороны, предоставляющей участок Судебное решение	Свободное волеизъявление стороны, предоставляющей участок Судебное решение	Свободное волеизъявление стороны, предоставляющей участок Соглашение о сервитуте

Что нужно знать о сервитуте, как устанавливается данное ограничение и какие виды бывают? Мы предлагаем прочитать наши статьи, которые помогут вам разобраться в этом вопросе. Узнайте:

• что такое личный, лесной, частный, а также городской или сельский сервитут;
• как установить частное и оформить публичное соглашение, а также чем они отличаются друг от друга;
• каковы особенности оформления на проезд/проход к участку?

Что говорит судебная практика?

Срок действия сервитута на земельный участок —

Сервитут на земельный участок — что это такое?

Приватизация земельного участка —

Как правило, плата за установленное обременение на участке может взиматься лишь в том случае, когда хозяин объекта имеет существенные затруднения при использовании своей земли. Добиться получения выплат легче в ситуации, когда стороны смогли достичь компромисса и заключили письменное соглашение.

Если речь идёт о публичном сервитуте, обычно стоимость сбора, выплачиваемого в пользу хозяина обременённого участка, прописывается в акте государственного органа, установившего это ограничение.

Если данная информация в документе отсутствует, собственник земли будет вынужден обратиться непосредственно в нужную инстанцию (например, местную администрацию) или суд.

Для соблюдения интересов собственника участка и лиц, в чью пользу установлен сервитут, суд принимает во внимание не только содержание иска, но и фактические обстоятельства дела (размеры реального ущерба, интенсивность пользования чужой землёй, площадь действия обременения, разновидность сервитута, стоимости участка)

Особенности судебных тяжб

Президиум ВАС РФ провел аналитический обзор особенностей судебных дел по сервитуту и составил основные положения по самым частым и популярным проблемам на практике.

Он отметил, что обязанность по доказыванию того, что сервитут на определенном участке является единственной возможностью использовать свою недвижимость по назначению, лежит на заинтересованном лице, то есть на истце.

Большое значение здесь имеет именно объективная невозможность использования по назначению своего недвижимого имущества. Желание сэкономить не будет являться доводом в пользу заинтересованного лица.

Но если, устанавливая сервитут по альтернативной возможности, лицо вынуждено будет понести очень много затрат, например, в одном из дел при альтернативной возможности нужно было провести дорогу через ж/д линию, ликвидировать свалку и суд, понимая насколько это нереально на практике, пошел навстречу истцу.

Законодательство требует, чтобы истец, доказал, что это единственный шанс для него, и что других вариантов нет. Сервитут не должен доставлять лишних неудобств собственнику обслуживающего участка. Здесь суд балансирует исходя из интересов сторон.

Также в своем Постановлении суд разъяснил, что если будет стоять вопрос о значительной потери или разрушении природных ресурсов, например, вырубке деревьев в большом количестве то здесь, конечно, он стоит на позиции сохранения природных объектов.

Сервитут не должен мешать существующему санитарному режиму, либо приводить к еще более серьезным последствиям, иначе предпочтение опять отдается санитарному благополучию людей.

Право на установку обременения не имеет выдвигать лицо, которое хочет использовать свое недвижимое имущество, не закрепленное за ним в законном порядке.

Например, если обременение территории ему нужно для того, чтобы осуществить эксплуатацию самовольной постройки, на которую не было получено разрешения.