Особенности продажи квартиры в рассрочку: как учесть все нюансы сделки?

Можно ли продать садовый участок и сооружение, расположенное на нем, в рассрочку?

Загородный дом можно реализовать как за наличный полный расчет, так и в рассрочку. Сама процедура составления соглашения при этом не меняется, но в договор следует внести следующие сведения:

• стоимость недвижимого имущества;
• размер суммы, которую покупатель обязан вносить ежемесячно;
• способ оплаты долга – на карту или наличным расчетом;
• период рассрочки;
• каким образом будет использоваться дача во время рассрочки.

Если вы решили продать дачу в рассрочку, обязательно внесите сроки рассрочки в договор.

Договор после его составления должен пройти соответствующую регистрацию в юстиции, где он проверяется на юридическую чистоту сделки. Покупатель получает на руки свидетельство с обременением на данный объект недвижимого имущества.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки в рассрочку

Для того, чтобы быстро и самостоятельно продать загородный дом, вам понадобится:

• собрать полный пакет документов;
• подготовить договор купли-продажи, составленный у нотариуса или в юридической конторе;
• далее обращаемся в регистрационную палату для оформления свидетельства с обременением;
• после полного расчета, согласно договору купли-продажи, осуществляется передача загородного дома и участка земли новому владельцу.

Каких подводных камней стоит опасаться?

В случае внезапной утраты работы или тяжелой болезни рассрочка, как и ипотека, способна превратиться в настоящую проблему для плательщика. По закону он обязан выплатить получателю не только все указанные в графике суммы, но и пени со штрафами за просрочку. Более того, через 2-3 месяца после нарушения графика договор может быть  досрочно расторгнут, если такое условие в нем заранее оговорено.

Самые важные риски покупателя при покупке квартиры в рассрочку:

1. Его платежеспособность может ухудшиться внезапно, что предсказать невозможно, но можно лишь договориться с продавцом о наиболее безболезненном способе выхода из такой ситуации.
2. Продавец может отказаться снять обременение с квартиры после завершения выплат. Обязательство сделать это обязательно включается в условия купчей, что дает покупателю возможность отстаивать свои права в суде.
3. Если деньги передаются из рук в руки наличными, то есть риск утратить расписки, что даст в будущем продавцу возможность отрицать факт получения оплаты.

Сторонам следует со всем вниманием отнестись к формулировке условий купчей, куда необходимо внести все, что только может пригодиться в случае возникновения непредвиденных ситуаций. Если оснований  увеличения доходов в ближайшее время нет, то не стоит соглашаться на короткий график платежей с большими суммами выплат.. Далеко не всегда снятие обременения проходит гладко

Да, при погашении всей суммы задолженности, соответствующее заявление в Росреестр от продавца должно поступить незамедлительно. Но на деле случается всякое: человек может переехать в другой город, умереть, пропасть без вести, сменить адрес и фамилию, попасть в места  лишения свободы и т.д. Защититься от таких неприятностей можно путем внесения в условия купчей пункта, в котором будет прописано обязательство продавца вовремя  снять обременения, либо передать право сделать это доверенному лицу (его имя тоже указывается)

Далеко не всегда снятие обременения проходит гладко. Да, при погашении всей суммы задолженности, соответствующее заявление в Росреестр от продавца должно поступить незамедлительно. Но на деле случается всякое: человек может переехать в другой город, умереть, пропасть без вести, сменить адрес и фамилию, попасть в места  лишения свободы и т.д. Защититься от таких неприятностей можно путем внесения в условия купчей пункта, в котором будет прописано обязательство продавца вовремя  снять обременения, либо передать право сделать это доверенному лицу (его имя тоже указывается).

Чтобы не допустить саму возможность оспаривания фактов выплат, необходимо собирать и хранить все подтверждающие документы: чеки, квитанции, расписки. Нельзя передавать деньги без документов.

Продавец также рискует:

1. Плательщик может нарушить согласованный график один раз или делать это постоянно.
2. При определенных обстоятельствах купчая может быть расторгнута, а все деньги придется вернуть покупателю, причем квартира может вернуться к владельцу в худшем состоянии, чем была на момент подписания купчей.

Труднее всего приходится продавцу, когда купчую расторгают, а деньги приходится возвращать. Если выплаты продолжались несколько лет, то выплаченные суммы уже могут быть потрачены. Лучше не спешить с этим, а отложить траты до полного погашения рассрочки.

Чем дольше срок выплат, тем выше риски продавца. Чтобы не оказаться в ситуации, когда через 10 лет купчая оказалась расторгнутой, а квартиру вернули в аварийном состоянии, в договоре следует предусмотреть специальный пункт. В нем обязать покупателя поддерживать техническое состояние жилья на стабильно высоком уровне, вовремя выполнять текущий ремонт.

Для девелопера: покупателей больше, риски выше

Для застройщика ипотечные покупатели в целом выгоднее тех, кто пользуется рассрочкой: если при ипотеке вся сумма за покупку квартиры сразу падает на счет строительной компании, то при рассрочке оплату приходится ждать несколько месяцев.

«Именно поэтому некоторые компании и взимают проценты: суть в том, чтобы компенсировать отсрочку поступления оплаты за квартиру», — объясняет директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Но, отмечают эксперты, такой механизм, как рассрочка, позволяет расширить круг потенциальных покупателей. К ним прибавляются, например, те, кому банк не одобрил кредит, у кого беда с документами.

Если проводить сравнение с субсидированной ипотекой, когда застройщик компенсирует банку льготный процент для клиента, то при рассрочке затрат нет, но есть риск, что у покупателя возникнут проблемы с выплатами. При этом, как отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов, застраховать себя на случай невыплаты покупателем долга по рассрочке застройщику достаточно проблематично.

Трудности с выплатой долга: отсрочку переоформят в ипотеку, уже уплаченное – вернут. В теории
Пени, штраф и даже расторжение договора с удержанием некой суммы по нему в пользу застройщика грозят покупателю квартиры за просрочку платежа по рассрочке, перечисляет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Так, согласно законодательству, в случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, обращает внимание директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. Это если квартира приобретена в рамках ДДУ

При покупке квартиры по договору купли-продажи размер неустойки регулируется самим покупателем и застройщиком, говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Как правило, по ее словам, за просрочку платежа назначается пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день неуплаты. Причем за сам факт пропуска платежа может быть назначен штраф 10% от стоимости квартиры, а застройщик получает основание расторгнуть договор

Это если квартира приобретена в рамках ДДУ. При покупке квартиры по договору купли-продажи размер неустойки регулируется самим покупателем и застройщиком, говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Как правило, по ее словам, за просрочку платежа назначается пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день неуплаты. Причем за сам факт пропуска платежа может быть назначен штраф 10% от стоимости квартиры, а застройщик получает основание расторгнуть договор.

Застраховаться на случай непредвиденных жизненных ситуаций заемщик может, но только по собственной инициативе: «Механизм страхования не предусмотрен условиями рассрочки застройщика, но сам покупатель может в частном порядке обратиться в страховую компанию и застраховаться», — отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).

Впрочем, как утверждают сами застройщики, они всегда готовы идти навстречу клиенту и предложить ему, как вариант, переоформить рассрочку в ипотеку.

«В 99% случаев, если клиент по той или иной причине не может выплатить долг вовремя, мы идем навстречу и переоформляем отсрочку платежа на ипотеку, — говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). — За более чем три года реализации «Нового Зеленограда» у нас было всего два случая, когда с клиентом пришлось расторгать договор отсрочки – причиной тому стали сложные жизненные обстоятельства и срочная необходимость в крупной сумме денег. Уже внесенные платежи мы вернули без каких-либо санкций».

Если покупатель все-таки не выплачивает долг по рассрочке, застройщик может прибегнуть и к радикальным мерам – расторгнуть договор долевого участия. «В этом случае застройщик возвращает полученные ранее деньги на расчётный счет клиента, а далее идет в суд за возмещением с клиента неустойки по сумме штрафов по невыплатам», — объясняет руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Получение рассрочки

Сейчас существует два способа получения рассрочки:

1. По договору купли-продажи квартиры.
2. По договору об участии в долевом строительстве.

Вариант с договором купли-продажи

Такой способ приобретения жилья в рассрочку выглядит наиболее привлекательным.  От продавца требуется предоставить целый пакет документов, покупатель же может ограничиться одним лишь паспортом. Следует внимательно изучить каждый аспект договора.

Вариант с участием в долевом строительстве

Этот вариант гораздо сложнее во всех отношениях. Основным его плюсом является то, что квартира приобретается в новостройке. Тонкостей здесь действительно немало

При выборе застройщика необходимо обратить внимание на некоторые детали:

• Черный список проблемных застройщиков. Не стоит прибегать к услугам компаний, которые побывали в нем.
• Длительность нахождения кампании на рынке. Стаж работы — зачастую показатель качества и профессионализма.
• Реализованные проекты компании. Обязательно узнайте о них и детально изучите.

Кто и как может получить субсидию на покупку жилья, читайте тут.

Существуют специальные списки застройщиков, которые работают в соответствии с законодательством. Они помогут упростить процедуру выбора застройщика.

Предварительный договор

После того, как застройщик найден, следует заключить предварительный о долевом строительстве. При заключении такого договора нужно учитывать любые мелочи. Не лишним будет проверить учредительные документы фирмы, всевозможные счета и финансовые отчетности за последнее время работы.

Идеально будет иметь аудиторское заключение о работе кампании за последний год

Не менее важно располагать полной информацией о возводящемся объекте

Строительный адрес, детальные данные о квартире, сроки сдачи объекта, проектная декларация, гарантийные сроки — это далеко не полный перечень документов, которые стоит принять во внимание

Помните, что законным предварительный договор считают лишь в том случае, если новостройка уже готова и поступила в эксплуатацию. Продажа квартир в еще не построенном доме осуществляется только в соответствии с законом о долевом участии.

Предварительный договор — это своего рода «обещание» осуществить покупку квартиры. Он не обязывает к уплате каких-либо средств. Часто недобросовестные застройщики пытаются получить деньги уже на этапе заключения предварительного договора.

Как купить квартиру в рассрочку и без ипотеки, расскажет это видео:

https://youtube.com/watch?v=RUQyLFaxsgg

Позже такие платежи они именуют «недействительными» или же «обеспечительными». В целях сбережения своих средств платить до заключения основного договора категорически не рекомендуется.

Что будет, если просрочить платеж

Помните, что согласно действующему законодательству, квартира поступает в полную собственность владельца лишь после уплаты всей суммы. До этого момента на права покупателя налагаются некоторые ограничения.

Также особое внимание следует обратить на договор. Если в нем сказано, что платежи производятся покупателем до передачи квартиры в его собственность, то застройщик может отказаться от передачи квартиры покупателю вплоть до получения всей суммы.. На что обратить внимание при покупке студии, узнаете из этой статьи

На что обратить внимание при покупке студии, узнаете из этой статьи. В случае просрочки платежа покупатель может подвергнуться ряду санкций со стороны застройщика

А именно:

В случае просрочки платежа покупатель может подвергнуться ряду санкций со стороны застройщика. А именно:

• Уплата пени, оговоренная в договоре.
• Расторжение договора о передаче квартиры застройщиком. Это возможно при наличии более чем трех просроченных платежей за год или же при просрочке сроком более двух месяцев.
• Если договор расторгается и происходит возврат средств покупателю, застройщик может удержать все комиссии в свою пользу.

Все возможные санкции детально прописываются в договоре и не должны стать неожиданностью для покупателя. Варианты действий при просрочке платежа:

1. Расторжение договора о долевом строительстве и заключение соглашения о возврате денежных средств.
2. Передача прав и обязанностей, прописанных в договоре другому покупателю. Для осуществления такого варианта требуется согласие застройщика.
3. Переход на ипотечное кредитование. Довольно тонкая процедура, но зачастую это единственный выход для покупателя.

Инструкция для покупателя

Купить жилье в рассрочку в строящемся доме можно без всякого труда (больше о том, какие есть способы покупки квартиры, можно узнать здесь). Для этого нужно приехать с деньгами и паспортом в офис компании-застройщика, выбрать понравившуюся квартиру и заключить договор. На эту процедуру уйдет не более одного часа.

Инструкция как купить жилье таким способом:

1. Найти застройщика.
2. Изучить его репутацию, учредительные документы, разрешение на строительство.
3. Изъявить желание заключить ДДУ и оформить рассрочку.
4. Заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре.
5. Своевременно оплачивать все платежи в сроки, предусмотренные договором.

Жилье в новостройке

Оформление рассрочки чаще всего происходит именно для покупки жилья в строящемся доме, а не на вторичном рынке. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

Однако это происходит крайне редко. В этом случае купчая заверяется у нотариуса, и переход прав собственности регистрируется в Росреестре. До окончания внесения всех платежей на квартиру накладывается обременение.

Рекомендация

Заключая ДДУ с застройщиком, обратите внимание на все существенные условия договора, в частности порядок оплаты. Должны быть указаны сроки и суммы внесения, а также право досрочно выполнить свои обязательства.

Если рассрочка процентная, то необходимо уточнить какие будут основания для повышения ставки в течение периода действия договора.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

«Вторичка»

Поэтапная оплата за квартиру, покупаемую на вторичном рынке, происходит крайне редко. Иногда такая схема практикуется между родственниками или знакомыми людьми, например, если кто-то эмигрирует в другую страну. Для покупки оформляется традиционный договор купли-продажи, в котором указан адрес жилья, все контакты и персональные данные покупателя и продавца, сумма первоначального взноса, сроки оплаты всех платежей и их суммы в рамках рассрочки, момент перехода права собственности, санкции в случае задержки платежей и порядок расторжения соглашения.

Начальный взнос при такой схеме расчетов обычно составляет половину стоимости жилья. До момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. После внесения последнего платежа оформляется право собственности на нового собственника путем регистрации в Росреестре.

Без первого взноса

Программы покупки жилья без необходимости оплачивать 10-50% его стоимости встречаются довольно редко. В основном речь идет об ипотечных кредитах с банками-партнерами. Большинство же застройщиков предлагают условия, на которых необходимо оплачивать хотя бы 10-20% стоимости квартиры. Иногда встречаются программы, по которым предусмотрен нулевой первоначальный взнос, но на деле это означает, что 10 или 20% стоимости квартиры просто вносится через год, а не сразу после заключения договора.

Помощь государства

Справка. Получить беспроцентную рассрочку можно и в рамках государственных программ («Молодежи доступное жилье», «Жилье работникам бюджетной сферы» и пр.). В этом случае часть средств на оплату квартиры гасится за счет полученной субсидии из бюджета.

Однако стать участником такой программы непросто. Нужно соответствовать критериям отбора участников по возрасту, стоять на очереди по улучшению жилья либо работать в госструктуре, на военной службе и пр.

Интересные программы предлагает и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Их участники могут рассчитывать на рассрочку сроком до 15 лет без первоначального взноса (так называемая аренда с выкупом).

Когда возникает право собственности?

Право собственности на жилье возникает только после регистрации в Росреестре. До окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию у дольщика есть только зарегистрированный ДДУ.

Условия предоставления рассрочки

Для предоставления рассрочки предусмотрено соблюдение ряда требований. Хотя их гораздо меньше, чем при ипотеке.

Прежде всего, это возраст лица, покупающего квартиру в рассрочку. Хотя законодательно это и не закреплено, но, по общему правилу, покупатель не должен быть старше 70 лет и младше 23. Но если рассрочка предстоит кратковременная, то договор может быть заключен и с лицом старше 70 лет. Для защиты своих интересов продавец может потребовать внесение 80 % стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса и указание поручителей.

ВАЖНО !!! При рассрочке нет необходимости подтверждать свою платежеспособность, во всяком случае, никаких указаний в законодательстве об этом нет. На практике же, если покупатель хочет получить рассрочку, то справку с места работы о зарплате за последнее полугодие представить придется

Желательно также, чтобы в этой организации покупатель проработал не менее трех лет. Это является лишней гарантией для продавца, что платежи будут поступать согласно графику.

Подтверждением постоянного места жительства покупателя станет паспорт с постоянной регистрацией. При рассрочке на крупную сумму (более 500 000 рублей) потребуется дополнительный документ, подтверждающий личность (загранпаспорт, водительское удостоверение, свидетельство об ИНН и т.п.).

Загородные дома под ключ в поселках

Приобрести готовый или строящийся дом на территории комплексной застройки гораздо проще: застройщики поселков таунхаусов или коттеджей практикуют эту схему чаще, чем подрядчики индивидуальных проектов на отдельных участках. Большинство застройщиков предлагают коттеджи или загородные дома под ключ в беспроцентную рассрочку. Таким способом можно приобрести жилье в поселках «Рощинская сказка» (Выборгский район ЛО, компания «Еврострой»), «Ропшинская усадьба» (Ломоносовский район, застройщик «Торговый Дом „Гонг“»), поселках таунхаусов компании «Кивеннапа» и других населенных пунктах.

Беспроцентная рассрочка на длительный срок возможна в «Альпийской деревне» (Всеволожский район, застройщик IMD Group), где можно купить таунхаус по двухлетней программе выплат. Годовая программа рассрочки работает при покупке коттеджей в поселке «Калитино» (Ломоносовский район, застройщик «Калитино ДНП»).

Как и при строительстве частных домов, крупные застройщики часто устанавливают объем первого взноса. Его минимальная доля составляет 10% от стоимости дома – например, в поселке «Близкое» от застройщика «ПетроСтиль» (Всеволожский район); самый большой первый взнос достигает 50% – таковы условия рассрочки в поселке «Вартемяги парк» от «БизнесСтройГрупп» (там же). Некоторые компании предлагают клиенту составить индивидуальный план рассрочки. Такая опция работает при покупке недвижимости в коттеджном поселке «Юкковское Парк» от «БизнесСтройГрупп» (Всеволожский район).

Купить в рассрочку можно не только загородный дом под ключ, но и участок – например, в поселках «Золотая сотка» от LandBerry (Выборгский район), «Новая Аврора» от Landinstock (Ломоносовский район), «Александрийский парк» от R5 Group и других.

Документы для продажи

Продажа дачи — ответственное дело, для этого нужны необходимые документы и правильное их оформление. Для быстрой реализации дачного участка вам потребуются следующие бумаги:

• Свидетельство, подтверждающее право собственности.
• Правоустанавливающая бумага, на основании которой было выдано данное свидетельство: договор мены, дарения, купли-продажи, приватизации, ренты, решение судебных органов власти.
• Кадастровая схема на надел и сооружение, если среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется свидетельство об их рождении.
• Личные данные лиц, заинтересованных в сделке.
• Справки об отсутствии задолженности перед садоводческим товариществом.
• Выписка из ЕГРП.
• Сведения из паспортного стола о наличии зарегистрированных лиц.
• Нотариальное согласие супруга (супруги), если продавец состоит в законном браке.
• При участии в сделке продажи детей, не достигших 18 летнего возраста, потребуется разрешение от органов попечительства и опеки.
• Если вы собственник части загородного домовладения, то обязаны известить о своем решении других владельцев. При их отказе в приобретении доли, они должны подтвердить данный факт через нотариуса.
• В том случае, если загородное частное домовладение не было зарегистрировано в БТИ, следует предоставить кадастровый паспорт (сооружения, здания недвижимого незавершенного объекта строительства). Получить и соответственно заказать его можно в ГУП МОБТИ.

Образцы документов: договор купли-продажи садового участка, договор купли-продажи участка с жилым домом, с садовым домом.

Как продать загородный дом и землю без документов?

Реализовать дачный участок и расположенное строение на нем без соответствующих бумаг вполне возможно, только стоимость будет в разы ниже, и желающие приобрести такую проблемную недвижимость найдутся не сразу. Поэтому не стоит заключать столь сомнительные сделки, в противном случае можно натолкнуться на мошенников.

Вы можете скачать образец декларации здесь.

Подводные камни сделки

Итак, стороны договорились о взаимовыгодной сделке. Выгода для покупателя состоит в том, что ему нет необходимости подтверждать платежеспособность или тратить время на поиск поручителей. Он уже со дня внесения первого платежа имеет право жить и пользоваться приобретенной в рассрочку квартирой, единственный минус, как и говорилось выше, он не сможет ее продать или передать по наследству до полного погашения задолженности.

То, что одному хорошо, другому может принести только ущерб. Так продавец, если не заключит соответствующие соглашения, может остаться «без штанов», в буквальном смысле. Чтобы исключить все отрицательные нюансы нужно быть юридически грамотным или найти грамотного юриста.

На первоначальном этапе стоит заключить предварительный договор (задатка, но не аванса статьи 380, 381 ГК РФ).

Важно! Именно задатка, а не аванса. Если сделка не состоится, или покупатель передумает, то по договору аванса, продавец будет обязан вернуть средства клиенту, еще и в двойном размере

А по договору задатка, если условия были нарушены покупателем, продавец возвращать деньги не обязан, и имеет право обратиться с иском, о не состоятельности клиента. Обязательно укажите место и ДАТУ заключения основного договора. Если эти пункты не будут исполнены покупателем, то смело можно идти в суд.

С особой осторожностью относитесь к клиентам с материнским капиталом, особенно если ребенок не достиг трехлетнего возраста. С 02.12.2015 года пенсионное законодательство претерпело значительное изменение в части материнского капитала

Это было связано с мошеническими действиями в отношении  мат. капитала. Вся загвоздка в том, что пока покупатель не заключит с продавцом договор о продаже недвижимости, пенсионный фонд, не принимает документы по материнскому капиталу, в общем, круговая порука.

Риски при продаже

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами предполагает определенные опасности.

Таблица 1. Риски продавца и покупателя

Риски продавца	Риски покупателя
Невыплата покупателем денежных средств по договору рассрочки	Отказ продавца от снятия отягчения с квартиры после уплаты последнего взноса по договору рассрочки
Дополнительные расходы, связанные с судебными издержками в случае признания сделки недействительной на основании невыполнения второй стороной своих обязательств	Дополнительные расходы, связанные с оплатой судебных издержек при обращении в суд
Падение стоимости объекта недвижимого имущества за время его использования покупателем	При неполучении денежных средств и невыплате платежа в установленные сроки квартиру у покупателя могут забрать, а уплаченные денежные средства – вернуть не полностью. Из этой суммы будут вычтены штрафные санкции

Могут присутствовать и другие риски, которые будут зависеть от текста договора купли-продажи с рассрочкой платежа

Важно уделить внимание его оформлению, так как даже от незначительной ошибки в его пунктах может возникнуть немало проблем. К примеру, отсутствие в тексте документа четко обозначенных сроков совершения выплат способно привести к длительному ожиданию положенных денежных средств

Особое внимание необходимо уделить формулировке пункта, связанного с передачей права собственности. В нем должно быть указано, что покупатель вступает в права собственности по факту совершения последнего платежа по договору

Если в нем будет отмечено, что полные права передаются покупателю после совершения первого платежа, то он сможет продать недвижимость после его внесения и исчезнуть.

Как продавцу защитить свои интересы при заключении ДКП?

Совершение сделки купли-продажи недвижимости с условием об оплате частями после передачи товара всегда представляет для продавца определенный риск

Чтобы минимизировать этот риск, стоит обратить внимание на следующие меры подстраховки:

Задаток вместо аванса

Изменение «статуса» первого платежа необходимо предусмотреть в договоре.

Важно! В чём смысл? Задаток, в отличие от аванса, представляет собой не просто передачу части стоимости товара, а еще и обеспечительную меру: в случае неисполнения покупателем своих дальнейших обязанностей продавец имеет право расторгнуть договор, оставив задаток себе. Таким образом убиваем сразу двух зайцев: продавец в случае расторжения договора получает компенсацию, а покупатель – веские причины в полном объёме и в срок расплатиться с продавцом, чтобы не лишиться суммы внесенного задатка.

Наложение обременения в пользу продавца до полной уплаты денег по договору

Делать это специально не обязательно: по умолчанию переданный товар считается находящимся в залоге у продавца до тех пор, пока не будет выплачена его стоимость (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Однако продавцу стоит проследить за тем, чтоб в соглашении не было условий, отменяющих это положение: по закону правило о залоге распространяется только на те случаи, когда в договоре не предусмотрено иное. Указанную норму можно поместить в текст договора с целью ознакомления с ней покупателя.

Внесение в договор пунктов об ответственности покупателя при допущении им просрочек и отсутствии оплаты. Это условие также действует по умолчанию, исходя из нормы закона: проценты за просрочку по ст. 395 ГК рассчитываются исходя из размера ключевой ставки ЦБ РФ (с 17 декабря 2018 г. она составляет 7,75 % годовых). Однако такие проценты сравнительно невелики, и стороны могут изменить размер пени в большую сторону.

Прозрачный и максимально понятный график платежей. Оптимальным вариантом будет выбрать конкретные даты и оформить график в виде таблицы с размерами платежей на каждую конкретную дату.

Если в сделке присутствуют кредитные средства или используется материнский капитал – стоит указать в договоре все данные подтверждающих документов (номера и даты выдачи сертификатов, кредитных договоров и т.п.).

Цена должна быть указана цифрой и словесной прописью. Сумма, подлежащая выплате, указывается в рублях. Выбранный способ расчётов должен быть также определен в договоре.

При передаче квартиры необходимо подписать максимально подробный передаточный акт. В интересах продавца указать в акте все недостатки, которые имеет передаваемое имущество – в этом случае снижается риск того, что покупатель потребует соразмерного снижения цены на основании выявленных дефектов товара.

Оформить договор у нотариуса. Эта процедура уже довольно давно не является обязательной, однако для подстраховки можно воспользоваться услугами специалиста. Нотариус может проверить ваш договор на соответствие нормам закона и заверить совершение сделки.

Что делать, если оплата не поступает?

имеет смысл для начала воздействовать на недобросовестного покупателя с помощью претензии.

В претензии изложите свои требования, определите срок, когда задолженность должна быть погашена, и укажите, что в случае сохранения долга вы планируете обратиться в суд и взыскать размер самого долга, а также проценты за просрочку, уплаченную госпошлину и стоимость услуг юриста. Довольно часто проблему удаётся решить таким способом, не доводя до суда.

Как и любая сделка, договор купли продажи с рассрочкой имеет свои подводные камни и свои риски. Однако если вы проявите осмотрительность, изучите вопрос и максимально подстрахуете себя еще на этапе заключения договора, многих проблем легко можно избежать. Грамотно составленные документы помогут вам выгодно продать квартиру или другую собственность без убытков.

Этап 1. Проверка документов

Самый первый и самый важный этап в сделке купли-продажи недвижимости. Если сразу не учесть все детали и неправильно оформить документы, то можно столкнуться с неприятными сюрпризами и спорными ситуациями в будущем.

Прежде, чем начать оформлять документы на дом в рассрочку, встретьтесь с застройщиком и обсудите все условия контракта, запросите и тщательно проверьте все подтверждающие документы на объект строительства:

1. право собственности на участок;
2. разрешение на строительство;
3. проектную документацию;
4. генеральный план поселка;
5. зонирование участков;
6. характеристики коттеджей: планировку комнат, их количество, а также этажность дома;
7. сметную документацию и документы, подтверждающие строительно-монтажные работы, заверенные подписью Департамента строительного надзора

Если застройщик отказывает в предоставлении документов — это должно насторожить

И неважно, идет речь о приобретении готового коттеджа или строящейся новостройки, все бумаги должны быть на руках

Так часто бывает, что при оформлении сделки приходится иметь дело с агентством недвижимости, а не с девелопером напрямую. Дело в том, что некоторые застройщики заключают специальные договоры с риэлторскими компаниями: чтобы быстрее продать нужный объем, либо чтобы разделить свои риски.

Если дом вашей мечты продает агент, переживать не стоит, такие переговоры правомочны, но важно предварительно запросить у продающей стороны договор с застройщиком, удостоверяющим право на ведение таких сделок. При сделках через агентства есть один главный плюс

Все проверки документов, хлопоты по оформлению бумаг, агенты берут на себя. Можно присутствовать при этих проверках, но в основном, агенты предоставляют результаты оценки в письменной форме, заверенной во всех инстанциях. Это может быть анализ не только проектной документации, но и строительная экспертиза (технический аудит состояния дома). Если все в порядке, то можно переходить к следующей части покупки — подписанию договора

При сделках через агентства есть один главный плюс. Все проверки документов, хлопоты по оформлению бумаг, агенты берут на себя. Можно присутствовать при этих проверках, но в основном, агенты предоставляют результаты оценки в письменной форме, заверенной во всех инстанциях. Это может быть анализ не только проектной документации, но и строительная экспертиза (технический аудит состояния дома). Если все в порядке, то можно переходить к следующей части покупки — подписанию договора.