Особо опасные производственные объекты

Классификация зданий

В зависимости от назначения здания принято подразделять на гражданские, промышленные и сельскохозяйственные.

Гражданские здания — предназначены для обслуживания бытовых и общественных потребностей людей. Их разделяют на:

• жилые (жилые дома, гостиницы, общежития и т.п.);
• общественные (административные, торговые, коммунальные, спортивные, учебные,
• культурно-просветительные
  и пр.).

Промышленные здания — предназначены для размещения орудий производства и выполнения трудовых процессов, в результате которых получается промышленная 

продукция (здания цехов, электростанций, транспорта, склады и пр.).

Сельскохозяйственные здания — обслуживают потребности сельского хозяйства (здания для содержания скота, животных и птиц, теплицы, склады сельскохозяйственных продуктов и т. д.).

Перечисленные виды зданий резко отличаются по своим архитектурно-конструктивным решениям и внешнему виду.

В зависимости от материала стен дома условно делятся, на

• деревянные
• каменные.

По виду и размеру строительных конструкций различают здания:

• из малоразмерных элементов (кирпичные дома, деревянные бревенчатые, из мелких блоков);
• из крупноразмерных элементов (крупноблочные, панельные, из объемных блоков);
• монолитные.

По этажности здания делятся на одно- и многоэтажные.

В гражданском строительстве различают здания:

• малоэтажные (1-3 этажа);
• многоэтажные (4-9 этажей);
• повышенной этажности (10 этажей и более).

Этажи зданий в зависимости от расположения бывают:

• надземные;
• цокольные;
• подвальные;
• мансардные (чердачные).

По степени распространения различают здания:

массового строительства;
возведенные повсеместно, как правило, по типовым проектам (школы, жилые дома, поликлиники, дошкольные учреждения, кинотеатры и пр.);
уникальные, особо важной общественной и народнохозяйственной значимости, строящиеся по специальным проектам (театры, музеи, спортивные здания, административные учреждения и др.).

По функциональному назначению и особенностям эксплуатации общественные здания и сооружения разделяют, на специализированные и универсальные.

Специализированные общественные здания имеют определенное назначение, которое, как правило, не изменяется в течение всего периода эксплуатации (школы, больницы, театры и т.д.).

Универсальные общественные здания могут быть двух видов:

• многоцелевого назначения, в которых помещения в течение нескольких часов могут быть трансформированы для использования по другому назначению.
• полифункционального назначения, в которых можно периодически видоизменять размеры помещений и их группировки, а также оборудования, его размещения в соответствии с усовершенствования функциональных процессов.

Особенностью эксплуатации универсальных общественных зданий многоцелевого назначения, с залами большой вместимости, является возможность их трансформация при изменении назначения в течение короткого времени (рис. 2). Осуществление быстрой трансформации залов требует особых объемно-планировочных и конструктивных решений зданий при проектировании, а также специального оборудования и механизации трудоемких процессов.

Универсальные общественные здания полифункционального назначения используют для крупных торговых предприятий, административных, проектных и других организаций. Функциональный процесс у них развивается, изменяется и совершенствуется, что вызывает необходимость периодической замены оборудования, видоизменения помещений или их группировки. Периодичность видоизменения для таких зданий разная (несколько месяцев или лет). Периодическая модификация помещений в универсальных общественных зданиях полифункционального назначения достигается применением при их проектировании специальных объемно-планировочных и конструктивных решений на основе использования укрупненных пролетов и шага несущих конструкций.

Оба вида общественных зданий обеспечивают гибкую эффективную и экономичную эксплуатацию и соответствуют современным формам общественной деятельности людей.

Классификация по функциональному назначению объектов

По назначению производственные объекты недвижимости можно разделить на следующие категории:

• Производственные объекты, которые представляются собой помещения для размещения цехов, непосредственно выпускающих готовую продукцию. Например, литейный, деревообрабатывающий, прядильный или ткацкий цеха.
• Подсобные объекты для производства, которые используются для реализации функций сопутствующих основному производству, поддерживающих оптимизацию самого производства, ремонтирующих производственное оборудование, инженерные и технические коммуникации. Например, цеха по проведению ремонта оборудования, конструкторское бюро, экспериментальный цех, лаборатории и так далее.
• Объекты энергетики, которые предназначены для обеспечения предприятия необходимой энергией различного назначения (световая, силовая, паровая и так далее). Например, теплоэлектростанции, компрессорные станции, газогенераторные сооружения, трансформаторные будки и так далее.
• Сооружения для складов и транспортного хозяйства, которые занимаются обслуживанием и хранением транспортных средств используемых на производстве. Например, гаражи, зарядные депо для электромашин и оборудования, ремонтные мастерские, склады, предназначенные для хранения сырья и готовой продукции и полуфабрикатов производства, комплектующих и вспомогательных материалов, горюче-смазочных материалов.
• Объекты санитарно – технического назначения, которые обеспечивают функционирование водопроводных и канализационных линий. К ним можно отнести насосные станции, градирни, водонапорные башни, сооружения очистки.
• Вспомогательные объекты, к которым относятся сооружения бытового и административного характера, такие как гардеробные и душевые комнаты, прачечные, медицинские пункты, библиотеки, столовые, контрольно – пропускные пункты.

К промышленным объектам недвижимости предъявляются определенные требования:

• Конструкция и планировка объекта должна обеспечивать оптимальные условия труда рабочих, которые участвуют в процессе производства,
• Все оборудование, используемое на объекте, должно быть исправно, кроме того безопасность объекта должна быть обеспечена руководством предприятия в соответствии с нормами пожарной безопасности,
• Внешний вид производственного объекта должен соответствовать месту расположения, то же самое касается внутреннего вида и обстановки помещений, кроме того внутренний интерьер должен способствовать повышению работоспособности трудящихся,
• Конструктивные строительные решения относительно возведения и эксплуатации здания должны быть экономически оправданными.

Производственная недвижимость: разбор понятия

После распада СССР промышленная, или говоря иначе производственная недвижимость стала полноценным объектом для заключения сделок купли-продажи в предпринимательских кругах. Цель данной публикации – подробно разобрать какие конкретно объекты могут считать производственными, а какие не подпадают под такое определение.

Производственная недвижимость – что это

Производственной может считаться любая недвижимость, которая в силу своих особенностей позволяет осуществлять промышленное производство. В более узкой классификации она описывается как нежилая коммерческая недвижимость, хотя такое понятие не раскрывает узкой специфики производственного назначения, которая существенно отличается от, например, складской недвижимости. В общепринятом понимании производственная недвижимость соотносится с заводами, фабриками или комбинатами, однако в круг объектов, определяемых этим термином, неизменно попадут и различные цеха, ориентированные на производство готовой продукции. Например, небольшая пекарня, которую трудно назвать заводом, фабрикой или даже комбинатом, между тем представляет собой яркий образец производственного помещения, поскольку здесь происходит изготовление продукции.

Какой бывает производственная недвижимость

В большинстве своём производственная недвижимость представлена зданиями и постройками ещё советской эпохи. Большинство крупных предприятий, или говоря обобщённо, полезных площадей, были выстроены ещё десятки лет назад, и продолжают эксплуатироваться до сего дня. Нельзя сказать, что новые заводы-фабрики не строятся вообще, однако это не делается такими темпами, чтобы новые помещения для производства превалировали над старыми зданиями. Обновление получила только офисная недвижимость благодаря интенсивному строительству деловых центров, однако это не является предметом затронутой тематики. Таким образом, прибегнув к достаточно условной классификации, можно сказать, что производственная недвижимость бывает следующих видов: 1) Старые здания. В эту категорию попадают все промышленные комплексы и площади, созданные до 1991 года, когда Советский Союз стремительно прекратил своё существование, а произошедший потом экономический кризис приостановил любое возможное строительство любых производственных объектов. 2) Адаптированные площади. Как правило, это бывшие склады, ангары или прочие здания с большой квадратурой, ещё советской эпохи постройки, которые были впоследствии перестроены под потребности некоего конкретного производства. 3) Новые здания. Все здания, которые были возведены после становления России как самостоятельного государства все объединения её с другими странами ближнего зарубежья в рамках СССР.

Существует ли спрос на производственные помещения

Самый насущный вопрос – насколько насыщен рынок недвижимости предложениями о купле-продаже различных производственно-промышленных помещений? Оказывается, таковых предложений на соответствующем сегменте рынка представлено весьма немалое количество. Безо всяких проблем нынешний инвестор может купить завод, фабрику или просто коммерческого назначения помещение, для организации там любого предприятия. Ценовой диапазон таких предложений при этом очень обширен, и определяется массой факторов – расположением недвижимости, её состоянием, внутриэкономической ситуацией в стране и прочее. Вот, собственно, и всё, что вкратце можно и нужно рассказать о производственной недвижимости. Более подробное разъяснение этого термина будет интересно только экспертам и узкопрофильным специалистам. Назад к списку новостей

Земля промышленного назначения — что это

Согласно Земельному кодексу, федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации, землями промышленного назначения являются те земельные ресурсы, которые находятся вне черты поселений, используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

На этих участках могут размещаться различные цеха, заводские помещения, а также административные здания, необходимые для обеспечения работы предприятий и организаций.

Как мы знаем, промышленность бывает обрабатывающая и добывающая. Соответственно, объекты добывающей промышленности так же занимают определенные земельные участки, на которых ведется добыча полезных ископаемых (нефти и природного газа), осуществляется выработка рудных и нерудных полезных ископаемых.

Владельцами земель промназначения могут выступать как юрлица, так и физлица. Согласно Земельному законодательству Российской Федерации, такие земли могут быть переданы как в госвладение, так и в коммунальную или частную собственность.

Организовывая промышленное производство, необходимо ориентироваться на ст.8, ст.78 и ст.88 Земельного кодекса РФ, где указаны условия для проведения этого процесса на законных основаниях, не в ущерб населению и экологии определенной территории. Возможность передачи земель под промышленное производство осуществляется с участием местных органов самоуправления.

Земельные ресурсы промышленного назначения не могут находиться вблизи жилых объектов. На этой территории разрешается создавать свою инфраструктуру, обеспечивающую оптимальное функционирование промышленных объектов.

При выборе участков, не учитывается плодородие почв, так как земли не предназначаются для развития сельскохозяйственных отраслей.

Большое значение при выборе земельного участка для размещения строительных объектов имеют следующие факторы:

• рельеф местности;
• климатические условия;
• приближенность к транспортным путям и крупным населенным пунктам.

Так как цели использования земельных ресурсов бывают абсолютно разными, возникла необходимость выделения определенных категорий.

Таких категорий семь:

• земли промышленного назначения;
• земли для добычи полезных ископаемых;
• транспортные участки;
• земли для расположения объектов атомной энергетики;
• участки, предназначенные для оборонных целей и безопасности;
• коммуникации;
• участки для космической деятельности.

Стремительный рост экономики, развитие промышленных предприятий приводит к тому, что ощущается определенный дефицит земель промышленного назначения. На сегодняшний день таких земель в России насчитывается около 18 миллионов гектаров.

Существует тенденция к постепенному увеличению площадей, занимаемых производственными комплексами. Чаще всего, такое увеличение происходит за счет перевода определенных участков в категорию промышленных.

Постоянно возрастающее население Москвы, Московской области и других крупных городов приводит к уменьшению промышленных земель. В этом случае, срабатывает так называемый антропогенный фактор.

Можно сказать, что в последнее время идет так называемая охота на землю. Конечно же, особым спросом пользуются земли в районе Москвы, в 30-50 километровой зоне от МКАДа.

Изымая такие земли из категории сельскохозяйственных, инвесторы получают довольно-таки крупную прибыль. Помехой на их пути не являются ни бюрократические трудности, ни экологические требования, ни человеческий фактор.

Как перевести земли сельхозназначения в земли промышленности

Изменение категории земли – длительная процедура. Если причина перевода земли в промышленную уважительная, то необходимо составить заявление, подготовить документы и передать пакет в муниципалитет или иной орган, в компетенции которого находится земля.

При этом компетенция по переводу земель распределяется следующим образом:

1) перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством Российской Федерации; 2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области); 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления; 4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области); земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

В обязательном порядке к пакету документов прикладывается обоснование изменения категории земель, проект рекультивации, предусматривающий комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Проект рекультивации требуется в случаях, если перевод земель связан со строительством линейных объектов, а также добычей полезных ископаемых. Помимо этого, прикладывается заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.

После рассмотрения проекта рекультивации и иных документов будет вынесено решение о переводе. Если оно положительное, то оформляется постановление, в соответствии с которым осуществляется перевод категории земли. решение о переводе земельного участка из одной категории в другую в порядке межведомственного взаимодействия направляется в Управление Росреестра для внесения сведений в ЕГРН.

В результате на руках у заявителя остается акт о переводе, выписка из ЕГРН и договор аренды земельного участка. Последний документ выдается в том случае, когда земля передана в пользование на правах аренды.

Разновидности земель промназначения

Промзоной может стать земля, непригодная для возделывания и выращивания, для проживания. Эти объекты должны находиться вдали от жилых зон. Однако, часто можно увидеть промзону, окружённую городскими постройками. Так случается, потому что строительство жилых домов идёт намного интенсивнее, чем промышленное освоение территорий. Тем не менее, обязательной остаётся санитарная зона вокруг предприятия. В некоторых городах расселяли целые кварталы в связи с тем, что они оказались в санитарной зоне завода по новому законодательству. Людям предоставлялось другое жильё, а дома сносились или определялись под офисные помещения.

Участок земли может быть выделен только под определённые цели.

Законодательство о специальных зонах

Регулирует правовые отношения, связанные с освоением и передачей прав на промышленные зоны Земельный Кодекс. Этому посвящена 16 глава. Помимо основного закона каждый регион разрабатывает свои правила и нормативы. Общие принципы налогообложения промзон отражены в ст.394 НК РФ. Промышленность на территории страны развивается с разной интенсивностью: одни субъекты РФ живут за счёт предприятий, другие практически ничего не производят, не добывают и не интересны отраслям. Поэтому где-то налог выше, где-то ниже для стимулирования экономики региона.

Требования к расположению промзон достаточно жёсткие: регламентируются размеры, положение на местности. Постоянно наблюдается дефицит земель специального назначения, но в законодательстве предусмотрена возможность перевода участка из одного вида в другой. Главное условие – доказать целесообразность и острую необходимость в этом. Доказательства собирает заинтересованная сторона: потенциальный покупатель или арендатор. Иногда необходимость в этом возникает и у самих муниципалитетов.

Виды строительно-монтажных работ

Все работы на стройках разделяют на общестроительные, специальные, транспортные и погрузочно-разгрузочные. К общестроительным относят работы, связанные с возведением строительных конструкций зданий и сооружений.

Общестроительные работы подразделяются по виду перерабатываемых материалов на земляные, и бетонные и др., по возводимым конструктивным элементам — на кровельные, штукатурные и др.

Земляные работы: рытье ям, котлованов и траншей под отдельные опоры, ленточные фундаменты, траншей для подземных коммуникаций, транспортирование (погрузка, перемещение, выгрузка) и рыхление грунта, планировка площадок, вскрышные работы, обратная засыпка и устройство насыпки, уплотнение грунта.

Свайные работы: забивка или погружение свай, устройство свайных фундаментов.

Каменные работы: возведение каменных конструкций (стен, простенков, столбов) из штучных камней и блоков бутовой и бутобетонной кладки, кладки из обработанных природных камней правильной формы, кирпича, искусственных камней и крупных блоков.

Бетонные и железобетонные работы — возведение бетонных и железобетонных конструкций: приготовление бетонной смеси, транспортирование и укладка ее с уплотнением в форму (опалубку); создание условий, необходимых для твердения бетона (уход за бетоном); замоноличивание участков и стыков между сборными элементами и др. При возведении железобетонных монолитных конструкций выполняют также опалубочные работы (устройство опалубки) и арматурные (установка арматурных каркасов в опалубке).

Монтаж конструкций охватывает доставку на рабочее место, установку, выверку и закрепление готовых деталей и элементов (стальных, бетонных, железобетонных, деревянных, асбестоцементных и др.).

Плотничные и столярные работы на стройках, как правило, ограничиваются процессами транспортирования к месту установки и установки готовых деталей (стропил, окон, дверей) или возведением конструкций из заранее заготовленных и обработанных деталей, элементов или материалов (досок, брусков и др.). К этим работам относятся также настилка дощатых и паркетных полов.

Кровельные работы — это работы, выполняемые при устройстве покрытий чердачных и бесчердачных, крыш. В одном случае покрытие делают из стальных и асбестоцементных листов в другом — на подготовленное основание наклеивают рулонные материалы (толь, пергамин, рубероид).

Отдельные работы: оштукатуривание, облицовка, окраска, оклейка обоями зданий и помещений. Штукатурные работы выполняют, как правило, с механизированной подачей и нанесением раствора, а при небольших объемах работ — вручную. Облицовочные работы выполняют после завершения каменных работ с применением крупноразмерных плит и малогабаритных плиток, а также облицовочных листовых материалов. Работы по окраске конструкций, оклейке обоями относятся к малярным. В состав отделочных входят также работы по покрытию полов линолеумом, пластиком и т. п.

К специальным относятся главным образом работы, связанные с особыми видами материалов и способами производства, применяемыми при возведении конструкций или сооружений. Например, устройство шахтных стволов, облицовка или обмуровка технологических агрегатов и аппаратов кислотоупорной или огнеупорной кладкой, нанесение на конструкции антикоррозионных покрытий, а также устройство силовых, осветительных, телефонных и других сетей, монтаж санитарно-технических систем и приборов, лифтов.

Выбор производственного помещения

Любой бизнес начинается с поиска соответствующего помещения. Именно оно в определенной степени гарантирует успех деятельности. Большим спросом пользуется аренда производственных помещений

При выборе помещения нужно обратить внимание на массу факторов

Специфика бизнеса: что именно будет производиться.

• Конструктивные требования к зданию, вытекающие из специфики производственного процесса: ширина дверных проемов, высота потолков, необходимые коммуникации, наличие погрузо-разгрузочных площадок и лифтов.

• Общие потребности в производственных площадях с учетом возможного роста.

• Местоположение здания: наличие подъездных путей, транспортная доступность, наличие парковочных мест вокруг здания.

• Состояние здания и внутренних коммуникаций.

• Соответствие производственных помещений требованиям пожарной безопасности, а также требованиям законодательства в области и охраны здоровья.

• Условия и сроки аренды.

• Необходимость получения дополнительных разрешений и согласований на размещение в данном здании конкретного производства. В том случае, если такие согласования могут потребоваться, — сроки и стоимость их оформления.

Все эти составляющие имеют важное значение, но наибольшее внимание при подборе производственных помещений следует обратить на оболочку здания, внутренние системы обеспечения и дополнительные элементы, позволяющие приспособить здания и помещения под конкретное производство. 1. Оболочка здания включает в себя основные элементы, такие как каркас здания, наружная облицовка, внутренние несущие конструкции

В среднем срок службы таких элементов составляет до 75 лет. Оболочка должна полностью соответствовать требованиям, предъявляемым к конкретному производству, поскольку конструктивные изменения требуют значительных материальных затрат и многочисленных согласований

Оболочка здания включает в себя основные элементы, такие как каркас здания, наружная облицовка, внутренние несущие конструкции. В среднем срок службы таких элементов составляет до 75 лет. Оболочка должна полностью соответствовать требованиям, предъявляемым к конкретному производству, поскольку конструктивные изменения требуют значительных материальных затрат и многочисленных согласований

1. Оболочка здания включает в себя основные элементы, такие как каркас здания, наружная облицовка, внутренние несущие конструкции. В среднем срок службы таких элементов составляет до 75 лет. Оболочка должна полностью соответствовать требованиям, предъявляемым к конкретному производству, поскольку конструктивные изменения требуют значительных материальных затрат и многочисленных согласований.

Заключение

Несмотря на интенсивное развитие в разных отраслях и направлениях, существует немало факторов, которые сдерживают этот рост. К таким можно отнести проблемы экологической безопасности и недостаток финансов. Ведь что такое промышленность в современном понимании? Это обязательно конкурентное, безопасное и жизнеспособное на рынке предприятие, которое способно предоставлять потребителю качественный продукт. Соответственно, оно не должно наносить вред окружающей среде, искать возможности применения альтернативных технологических решений и, конечно, справляться с превышением расходов, обусловленных также и переходом на новые технические средства.