Можно ли использовать материнский капитал до 3 лет на покупку квартиры: кому и какие условия предоставления

Законодательство

Материнский капитал является эффективной мерой поощрения по улучшению демографической ситуации. Программа по реализации данной государственной помощи начала реализовываться с 2007 года. В текущий момент срок продлен до начала 2022 года. Именно до его окончания каждая семья, родившая или усыновившая второго и последующего ребенка может рассчитывать на получение сертификата на маткапитал.

Ключевые правила и аспекты реализации программы маткапитала зафиксированы в 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», который был принят в 2006 году. В рамках данного закона неоднократно на уровне регионов принимались законодательные акты, напрямую определяющие нюансы получения и расходования средств господдержки. В одних субъектах федерации помимо стандартных целей использования добавлялись дополнительные, такие как: оказание высокотехнологичной медицинской помощи, развитие личного подсобного хозяйства, покупка или строительство гаража, приобретение товаров длительного пользования, покупка автомобиля и др. Многое зависит от условий проживания в конкретном регионе страны и политика муниципальных властей.

Рассмотрим детально вопросы, касающиеся сроков и целей использования сертификата, а также возможности покупки недвижимости без использования заемных средств.

Ограничения по использованию маткапитала

В рамках действующего законодательства РФ определены 3 основные цели использования средств материнского капитала:

• улучшение условий проживания (включая покупку и строительство жилой недвижимости, реконструкцию и участие в ДДУ);
• образование детей;
• пенсия матери.

Среди российских граждан распространено мнение, согласно которому направить деньги маткапитала можно только на погашение ипотеки или оплату первого взноса. Однако такой вывод является абсолютно безосновательным, так как покупка жилья без использования кредита также разрешена законом.

Решив использовать маткапитал на приобретение жилья с добавлением собственных средств, владелец сертификата должен помнить об имеющихся ограничениях. К ним относятся:

1. Соответствие покупаемой недвижимости всем санитарным, социальным нормам и требованиям БТИ.

Аварийное состояние и антисанитарные условия в квартире являются недопустимыми, впрочем, как и наличие незаконных перепланировок.

1. Сохранение благоприятных условия проживания для всех членов семьи по сравнению с предыдущим жильем.

Новая квартира должна, как минимум, не уступать старому жилью по общей площади, состоянию и качеству.

1. Наличие действующих систем водо-, газо-, электроснабжения, канализации и отопления, отвечающим имеющимся требованиям и нормам.

Отопление должно подаваться в соответствии с сезонностью, графиком и с учетом погодных условий. Все остальные коммуникации также должны находиться в рабочем состоянии.

1. Наличие санузла, кухни, окон и дверей.

Приобрести жилье, которое не соответствует хотя бы одному пункту, указанному в перечне выше, Пенсионный фонд, вероятнее всего, не разрешит. Именно данный государственный орган принимает ключевое решение по перечислению денег за счет средств материнского капитала в целях покупки жилой недвижимости.

Когда по закону можно воспользоваться сертификатом

Использовать сертификат можно сразу после его получения. Если семья имеет действующий ипотечный кредит или желает его оформить в ближайшее время, то здесь никаких ограничений нет. На законодательном уровне установлено, что госпомощь можно направить на погашение основного долга и начисленных процентов, а также на оплату первоначального взноса.

Образование детей и пенсия матери предполагает использование денег лишь в относительно далеком будущем. Поэтому вопрос о сроках в данном варианте не стоит.

Какую недвижимость можно купить на маткапитал

С помощью средств маткапитала семья может приобрести:

• квартиру;
• частный дом;
• земельный участок под строительство дома;
• комнату;
• долю в жилом доме.

Самым популярной разновидностью покупаемой недвижимости при использовании материнского капитала является отдельная квартира. На втором месте – частный дом. Что касается покупки комнаты или доли жилого помещения, то здесь могут возникнуть некоторые трудности с оформлением по причине сложности учета интересов участвующих лиц.

Начальные условия и положения

Согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 256, направить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно будет только после того, как второму, третьему или следующему по счету ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду тот родной или усыновленный ребенок, появление которого дало семье право на получение маткапитала.

Управлять средствами материнского капитала может только владелец именного сертификата. Данный документ может быть оформлен в территориальном отделении Пенсионного фонда России (ПФР) сразу же после рождения или усыновления ребенка. ПФР также выполняет контролирующую и регулирующую функцию. Так, по прошествии 3-х лет его сотрудники должны еще и дать свое одобрение на расходование субсидии по тому или иному направлению.

Работники могут посчитать, что причина, указываемая гражданином в заявлении о распоряжении средствами материнского капитала, недостаточно основательна или подтверждена. Тогда они вправе отказать в предоставлении средств. При этом сам маткапитал продолжит числиться за конкретным семейством.

Получается, что прежде, чем приобретать квартиру у родственников, семейству понадобится подождать 3 года. Только по прошествии этого времени можно будет подавать в территориальное отделение ПФР соответствующее заявление.

Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, Покупатель может заранее заключить с родственником-Продавцом типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа. В этом случае часть суммы должна быть сразу же уплачена Покупателем из его личных сбережений, а оставшаяся часть – уплачена через 3 года (или менее) с привлечением средств материнского капитала.

Однако условие о 3-годичном ожидании – далеко не единственное. В соответствии с пп. 4 п. 1.1 ст. 10 ФЗ № 256, Покупатель жилья (он же владелец именного сертификата) в числе прочих документов должен предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в равную долевую собственность всех членов семьи. Сам Покупатель не может стать единоличным владельцем купленной квартиры. Он должен в 6-месячный срок с момента ее приобретения внести в перечень содольщиков и своего супруга, и всех своих детей (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних). Все содольщики указываются в тексте договора купли-продажи как «Покупатели». Подробнее: Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу

Отсюда вытекает еще одна важная особенность, регламентируемая ст. 14 Семейного кодекса РФ. Т.к. дети оказываются содольщиками приобретаемого жилого помещения и косвенно вовлекаются в процесс купли-продажи, сделка подпадает под определенные ограничения. Возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Речь идет про:

• родителя и ребенка;
• мачеху/отчима и ребенка (т.е. недвижимость не может быть продана одним супругом другому супругу – родителю ребенка);
• усыновителя и усыновленного;
• дедушку/бабушку и внука;
• полнородных и неполнородных братьев/сестер.

Считается, что в ходе подобной неправомерной купли-продажи владелец сертификата может фактически обналичить средства материнского капитала, тем самым совершив уголовное преступление. Купля-продажа жилого помещения, куда вовлекается несовершеннолетний ребенок и его близкий родственник, – незаконная процедура, которая легко может быть признана недействительной.

В качестве Продавца необходимо выбирать только такого родственника, который не находится в прямой связи ни с Покупателем, ни с его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала квартиру у старшей и совершеннолетней сестры ребенка, у бабушки ребенка и пр.

В идеале Продавцами должны выступать дальние родственники – например, дяди и тети, двоюродные сестры и братья, прабабушки и прадедушки и т.д.

Помимо этого приобретение квартиры у родственника с использованием средств материнского капитала должно отвечать следующим условиям:

1. Жилье находится на территории России.
2. Обе стороны (и Продавец, и главный Покупатель – владелец именного сертификата) не имеют психических расстройств и признаются полностью дееспособными.
3. Владелец сертификата планирует приобрести именно отдельное жилое помещение, а не долю. Покупка доли возможна только в том случае, если эта доля выделена в натуре.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Для начала надо найти продавца, который готов ждать проверки фондом юридических аспектов сделки, что занимает месяц (п.1 ст. 8 ФЗ 256). Также сотрудники госорганов проверяют соответствие квартиры установленным законом требований, которые описаны выше.

Составляется договор купли-продажи. Образец представлен ниже.

Скачайте

  Образец договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала (42,0 KiB, 310 hits)

Если ПФР отказали в перечислении маткапитала, то заявитель имеет право обратиться в суд с обжалованием отказной. Для этого потребуется грамотный юридический представитель, так как фактически придётся судиться с государством. Также надо быть полностью уверенным в том, что жильё соответствует установленным требованиям для проживания. Чтобы избежать подобные неблагоприятные ситуации заранее проконсультируйтесь с работником из ПФР, либо обратитесь к юристам за консультацией перед оформлением договорных отношений.

Иногда с поиском может и вовсе не возникнуть проблем, некоторые застройщики предлагают так называемое удвоение материнского капитала, когда они снижают стоимость продаваемой недвижимости на сумму равную гос. дотации и оформляют договор с использованием этих же государственных денежных средств. Но ПФР также проверяет сделки, осуществляемые не с физ. лицом, а юридическим.

Разрешение ПФР

После согласования сделки обратитесь в пенсионный фонд, чтобы получить разрешение на распоряжение средствами МК.

Скачайте

  Форма заявления о распоряжении средствами материнского капитала (196,1 KiB, 280 hits)

  Приказ об утверждении Правил подачи заявления о распоряжении МК (229,5 KiB, 271 hits)

Для получения маткапитала напишите заявление, и приложите к нему следующий перечень документов Подробный перечень есть в Правилах, которые можно скачать выше:

• Удостоверение личности родителей.
•  Свидетельство о рождении ребёнка.
•  Страховое пенсионное свидетельство заявителя.
•  Копия договора купли-продажи.
•  Сертификат на материнский капитал.
•  Обязательство, по которому необходимо выделить доли недвижимости всем членам семьи (обязательно заверенное нотариусом).
•  Сумма задолженности, выписанная банком, если взят кредит.
• Реквизиты продавца.

Оформление сделки

Так как деньги не сразу уплачиваются продавцу, в связи с задержкой перечисления государственной субсидии на его счёт, то это оговаривается в договоре, а конкретно в пункте «Гарантии». В ранее упомянутом пункте находятся сведения, касающиеся суммы маткапитала, а также санкции, которые наступят при нарушении условий. Договор может также предусматривать рассрочку платежа и соответствующие пени. Также при многочисленных нарушениях условий, договорные отношения, вовсе, могут быть расторгнуты.

Если сумма положенная продавцу жилья была уплачена не полностью, то вы получите ограниченное свидетельство о праве собственности, где квартира находится в залоге у бывшего владельца до момента полной выплаты стоимости жилплощади.

Продаём квартиру правильно

_{Продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала не просто. Фото: bukivedi.com}

С выделением долей понятно. Сложнее — с продажей. Рассмотрим разные варианты:

Ипотека закрыта полностью, доли детям выделены. Такую квартиру можно продать только при условии, что им выделяют доли в другом жилье, причём оно будет не хуже предыдущего. За этим станут следить органы опеки и попечительства.

Ипотека закрыта не полностью, соответственно доли не выделены. Допустим, у семьи маленькая квартира в ипотеку, остаток по платежам небольшой. Они нашли покупателя, который им даёт наличные, чтобы те сняли обременение. В планах — купить квартиру больше и тоже в ипотеку. По правилам семья должна снять обременение, выделить доли детям, потом через органы соцопеки выделить доли в другой квартире и только после этого продать. Но так мало кто делает, поскольку это волокита, которая занимает много времени. Обычно семья продаёт квартиру, доли не выделяет, покупает следующую, планируя выделить доли уже там. Однако у женщины есть нотариальное обещание. Где гарантия, что её муж спустя некоторое время не придёт с требованием доли? В таком случае он будет прав. Суд признает сделку незаконной и покупатель останется ни с чем. Если же ПФР заметит, что квартира продана, а доли не выделены, то маму накажет.

Впрочем, этот момент законом не урегулирован. Это одно из противоречий использования материнского капитала. Законотворцы пытаются решить этот вопрос и разрешить продавать квартиру без участия органов соцопеки и промежуточного выделения долей, но обсуждения не принесли результатов, и правило остаётся прежним.

Пошаговая инструкция

Бюрократических препонов при оформлении покупки не возникнет, если объект выбран правильно, а документы оформлены верно. Сориентироваться в ситуации поможет подробный алгоритм действий:

1. Получение МСК. Сейчас он автоматически оформляется, как только ЗАГС передает в ПФР сведения о рождении малыша, на руки он будет выдан через 10 дней после обращения в отделение Пенсионного фонда. Потребуется предоставить паспорта, свидетельство о рождении, подтверждение проживания на территории, подведомственной данному отделению.
2. Выбрать желаемую покупку, подготовить соглашение с продавцом. Следует учитывать, что не все владельцы недвижимости на вторичном рынке готовы работать с Пенсионным фондом и ждать перевода в безналичном виде до месяца ранее, сейчас он происходит быстрее, поэтому круг доступных предложений сужается.
3. Зарегистрировать сделку в Росреестре, направив заявление напрямую в ведомство, через МФЦ или Госуслуги.
4. Обратиться в ПФР или с 2021 года в банк, выдающий ипотеку и заключившие соглашение с Пенсионным фондом, с просьбой разблокировать зарезервированные суммы. На счет продавца деньги будут перечислены в течении 10 рабочих дней, если предоставлены необходимые документы.

Нужно быть готовым к тому, что внебюджетный фонд будет тщательно проверять документы и приобретаемое жилье и может отказать, если его что-то не устроит.

 Как заключить договор купили-продажи?

Формат соглашения может предложить риэлтерское агентство, если покупается новостройка, то свой тип соглашения будет у застройщика. Если эти варианты исключены и нет знакомого юриста, можно найти подходящий текст в правовых базах «Гарант» или «Консультант», или на профессиональных сайтах, но относится к нему с полным доверием е стоит, неточности могут привести к проблемам с защитой своих прав или отказу в регистрации сделки. Необходимо проследить, чтобы в ДКП были подробно прописаны следующие условия:

1. Описан объект приобретения с указанием всех параметров – кадастрового номера, метража, данных технической инвентаризации.
2. Указана цена или порядок ее определения, форма оплаты – аванс, 100% предоплаты, если есть задаток – условия его возвращения. Требуется указать, что часть суммы вносится Пенсионным фондом и указать номер сертификата.
3. Предусмотрены гарантии на случай возникновения прав третьих лиц – например, расторжение договора и возврат оплаты.
4. Разделены между сторонами расходы на регистрацию сделки.

Дополнительно должен быть оформлен акт-приема передачи.

Как зарегистрировать права собственности?

Готовый пакет документов необходимо направить в МФЦ. Если недвижимость  приобретается в ипотеку или у застройщика, они могут взять на себя организацию регистрации. В стандартной ситуации предоставляются документы:

• Паспорта участников.
• Выписка из реестра недвижимости на объект.
• Правоустанавливающий документ – договор купли-продажи (ДКП) или ДДУ.
• Данные технической инвентаризации.
• Акт приема-передачи.
• Соглашение о выделении долей всем членам семьи.
• Доказательства уплаты госпошлины.

Регистрация займет 10 рабочих дней, если не возникнет вопросов, в этом случае возможна приостановка до предоставления недостающей информации. При наличии у продавца и покупателя кабинетов на портале Госуслуг и электронной подписи, возможна электронная регистрация без личного присутствия. Если приобретается доля и соглашение оформляет нотариус, он самостоятельно передаст их на регистрацию.

Видео: МФЦ

Разрешение на перевод средств от Пенсионного фонда

Если раньше заявление необходимо было подавать в отделении ПФР, сейчас это можно сделать в офисе банка, финансирующего приобретение. Фонд и банк тщательно проверят документы и жилое помещение, соотнесут имеющиеся и получаемые жилищные условия.  Заявление в ПФР подается через МФЦ, в территориальном отделении, через Госуслуги или по почте, при условии заверения подписи нотариусом. К заявлению прилагаются данные о банковских реквизитах продавца.

От структуры покупки зависит, как именно будут проходить расчеты. Если часть суммы оплачивается наличными, удобно поместить их в депозитарную ячейку банка, которая будет открыта для продавца только после регистрации прав собственности. Деньги поступят на счет продавца в течение 10 рабочих дней.

Совмещение военной ипотеки и маткапитала

Напомним: накопительная ипотечная система (НИС), то есть военная ипотека – это программа, которая позволяет военнослужащим получать ежегодные дотации, которые впоследствии пойдут на приобретение недвижимости. Использовать деньги можно только после трех лет участия в НИС, а накапливаются ресурсы на протяжении всего срока службы.

Семьи военных могут объединить средства НИС и МК для приобретения более комфортного и просторного жилья. Однако для объединения двух этих субсидий имеется несколько условий:

• супруги должны состоять в официальном браке, то есть гражданский брак не рассматривается, даже если отцовство зарегистрировано в ЗАГС;
• жилье обязательно должно находиться на территории РФ;
• до момента полного погашения долга жилье будет в залоге банка.

Материнский капитал при этом не потеряет своих свойств, а значит, использовать его можно как в качестве первоначального взноса, так и для досрочного погашения. Для покупки доступны как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке, а также дома и участки под ИЖС.

Совмещение дотаций позволяет в ускоренном порядке погасить задолженность и быстрее снять обременение с жилья.

Согласование

Можно ли военную ипотеку погасить материнским капиталом? На самом деле это оптимальный вариант для объединения двух дотаций. Недвижимость приобретается на средства НИС с доплатой из маткапитала. В этом случае семья может полностью оплатить жилье за счет государственной поддержки, не привлекая собственных средств.

После того, как вы оформите квартиру в военную ипотеку, родитель – владелец сертификата обращается в ПФР с заявлением о направлении средств МК в счет оплаты ипотеки. К заявлению потребуется приложить:

• паспорт родителя, получившего сертификат;
• сам сертификат;
• копию предварительного кредитного договора или действующий договор, а также справку об отсутствии задолженностей по действующему займу;
• обязательство в течение 6 месяцев выделить доли для детей;
• свидетельства о рождении всех детей в семье;
• подтверждение, что мать и ребенок – граждане РФ;
• свидетельство о браке.

Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего ПФР перечисляет средства МК банку, выдавшему ипотеку.

Продажа квартиры

Участие в НИС практически не влияет на продажу ипотечной недвижимости. Реализовать заложенное жилье можно следующими способами:

• досрочно погасив долг и сняв обременение,
• переуступив права на имущество и кредитные обязательства.

При этом сохраняется нюанс в виде использованного материнского капитала и долей в недвижимости. После реализации жилья необходимо подобрать новое, в котором будут выделены такие же доли для детей и родителей, как и в предыдущем.

Что делать при разводе

Если для приобретения квартиры использовались средства только НИС, то разделу недвижимость не подлежит, а значит, останется в полной собственности военнослужащего. Раздел возможен только при дополнительных вложениях обоих супругов. Однако, если при выплате кредита использовался маткапитал, за матерью и детьми будут закреплены соответствующие им доли. В этом случае заемщики должны поступить одним из способов, описанных выше в пункте о разводе, и либо разделить долг и выплачивать его отдельно друг от друга, либо договориться и продолжать выполнять обязательства раздельно. При этом квадратные метры по итогу будут разделены с учетом детских долей.

Два варианта применения маткапитала как первоначального взноса

Использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке разрешили с 2015 года. До этого времени деньги можно было направить лишь на то, чтобы погасить кредит, взятый ранее. Сегодня сертификат поможет сделать первый взнос по ипотеке на покупку или строительство жилья. Однако при этом следует соблюдать условия:

• Взнос по ипотеке должен составлять не менее 10% стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Даже если МСК полностью покрывает эту сумму, кредитор может предложить вам внести часть собственных денег. На сайте выбранной вами финансовой организации вы сможете рассчитать разные варианты ипотечного кредита, используя специальный калькулятор.
• Ипотека с материнским капиталом позволяет приобрести только объект недвижимости, расположенный на территории РФ. Жилье должно соответствовать санитарным и техническим нормам. Начиная с марта 2019 года, ПФР обязан проверять, где находится приобретаемая квартира и соответствует ли она требованиям. Если жилье располагается в ветхом или аварийном здании, Пенсионный фонд не разрешит направить средства господдержки на ее покупку.
• В квартире или доме, приобретенном в ипотеку с использованием средств МСК, нужно выделить доли на каждого члена семьи получателя сертификата: супруга и всех детей. Поскольку жилье находится в залоге, родители составляют нотариальное обязательство. Согласно этому документу, в течение 6 месяцев с момента снятия обременения заемщик должен переоформить недвижимость в общую долевую собственность.

При этом заемщикам следует знать о существующих нюансах. Основной из них – нужно быть готовым к тому, что одних только средств МСК для первоначального взноса по ипотеке окажется недостаточно. Вероятнее всего, придется вносить личные сбережения. Кроме того, некоторые банки могут не согласиться принять маткапитал.

Важно! Документы на приобретаемый объект недвижимости надо предоставить не позднее 90 дней с того момента, как принято положительное решение по ипотеке.

Конечно, существует большое количество организаций, принимающих сертификаты МСК в качестве взноса, однако средства используются ими следующим образом:

• Способ подходит только в том случае, если ребенку уже исполнилось три года. Суть его заключается в следующем: после совершения сделки деньги зачисляются напрямую продавцу. Это позволяет заемщику взять кредит на меньшую сумму и сэкономить на уплате процентов. Однако продавец при таком раскладе явно будет не в восторге – ему придется ждать, пока Пенсионный фонд переведет недостающую сумму. Это занимает около 2−3 месяцев, однако в 2020 году власти обещали сократить этот срок до 15 дней. Сложность заключается в том, что немногие участники вторичного рынка согласятся на такие условия. То же относится и к застройщикам – мало кто из них готов принять на себя столь большие риски: ПФР может отказать в выплате, посчитав объект недвижимости неподходящим.
• Вторым способом можно воспользоваться, не дожидаясь, пока ребенку исполнится три года. В таком случае кредит увеличивается на сумму материнского капитала. Это позволяет финансовой организации получить дополнительные проценты. Деньги, перечисленные Пенсионным фондом, идут на частично досрочное погашение кредита, а график ежемесячных платежей пересчитывается.

Важно! Начиная с 12 марта 2020 года, подать заявление о распоряжении МСК можно сразу в банк, минуя ПФ РФ. Кредитор самостоятельно передаст в Пенсионный фонд решение об одобрении заявки на ипотеку и необходимые документы.