Покупка квартиры. вторичное жилье: как не ошибиться с выбором?

На что обратить внимание в квартире

Вы проверили все вокруг дома и само здание. Теперь отправляйтесь в квартиру:

Этаж. Лестничный пролет должен быть чистым.
В квартире, если она вам понравилась – сверьте планировку с техпаспортом.
Проводка должна быть в порядке. Особенно это касается старых домов. Должно быть возможно включить одновременно стиральную машину, электрочайник, телевизор и холодильник.
Ремонт. Косметический ремонт – хорошая возможность скрыть недостатки. Поэтому проверьте полы, стены по периметру у потолка, у плинтуса и углы

Особенно, если последний этаж.
На первом этаже обратите внимание на шум от захлопывания входной двери подъезда, продуваемость под дверь квартиры, обзор из окна. Если у вас дети, хорошо когда видна детская площадка.
В новостройке квартира должна иметь все документы от застройщика и акт приема-передачи

Проверьте в Росреестре адрес квартиры, площадь и очертания.
Обратите внимание на то, что говорят соседи о жильцах квартиры и их количестве.

После осмотра квартиры, если решили ее купить, потратьте время и сами проверьте, кто хозяин, сколько людей в ней прописано.

Обязательно посмотрите, сколько собственников было у квартиры.

Собственник- продавец должен предоставить вам несколько документов:

• паспорт
• свидетельство о праве собственности;
• выписку из ЕГРП;
• согласие супруги на продажу (заверенное);
• домовую книгу;
• свидетельства о рождении детей;
• согласие органов ОиП на продажу;
• справку из психоневрологического и наркодиспансеров;
• согласие других собственников, дольщиков на продажу (заверенное);
• для ипотечной квартиры – договор ипотеки и купли-продажи с предыдущим владельцем;
• при покупке комнаты потребуйте документ о разделе имущества.

Возможные риски

Многие люди понимают, что приобретение недвижимости является сложной задачей с множеством нюансов. Гораздо удобнее, когда в деле помогает профессионал. Тогда не приходится волноваться о том, что продавец окажется мошенником или что сделка осложнится. Но в любом случае следует знать о существующих рисках, которые могут возникнуть при покупке недвижимости на вторичном рынке. Сейчас рассмотрим основные из них.

Условно можно поделить риски на следующие типы:

1. Те, что затрагивают безопасность процедуры оформления соглашения.
2. Те, что касаются характеристик жилья, а также технической документации.
3. Всё, что относится к юридическому плану.

Теперь рассмотрим подробнее, какие проблемы возникают у людей. В первую очередь это продажа квартиры с поддельными официальными бумагами. К этому случаю относится также то, что владелец может оказаться фальшивым или же он притворяется доверенным лицом. Естественно, нужно всё тщательно проверять, обращаясь в государственные органы. Ведь, если документы поддельные, то тогда покупатель попросту потеряет свои деньги. То же самое произойдёт, если владелец фальшивый или же пользуется поддельной доверенностью.

Если продавец обещает предоставить выписку из Росреестра после того, как сделка будет завершена, то он точно что-то скрывает. Возможно, были нарушения при приватизации. Или же человек предоставил ложные сведения о доме. Нельзя что-либо подписывать, пока ещё нет всех документов на руках.

Один и владельцев жилья является ребёнком или недееспособным человеком. Тут риск заключается в том, что подобную сделку можно достаточно легко оспорить. Ведь по сути в сделке был задействован человек, которые не может отвечать за свои действия. Также опасность существует тогда, когда квартира была получена по наследству или по договору дарения. Внезапно может обнаружиться третье лицо, которое ранее не фигурировало в сделке. И при этом оно имеет право претендовать на обязательную наследственную часть. Тогда процесс купли-продажи осложнится, и вообще есть риск лишиться приобретённого жилья.

Может случиться и такое, что для сделки будет использован поддельный или уже недействительный паспорт. Продавец может использовать украденный документ или уже устаревший. А подобное недопустимо.

Проблемой станет и то, что один из супругов не давал своё согласие на продажу квартиры. И при этом он имеет на неё полное право. Тогда даже уже совершённую сделку нельзя будет считать законной. Поэтому нужно убедиться в том, что все собственники дали письменное согласие на продажу недвижимого имущества.

Если человек действует по доверенности, то следует убедиться в том, что она настоящая и актуальная. Если дата на неё не указана, то она считается недействительной. В том случае, если доверитель умер, бумага автоматически аннулируется. Если с этим всё в порядке, нужно ознакомиться со списком полномочий. Ведь может случиться такое, что доверенное лицо не имеет права продавать объект.

Вопрос первый: агент или собственник?

Что нам дает эта информация? Оказывается, немало. Во-первых, если продажей занимается профессионал, это, несомненно, хороший знак – значит, есть человек, который будет «держать руку на пульсе», контролировать подготовку и получение необходимых справок и документов, ничего не упуская. Во-вторых, наличие агента хорошо характеризует собственника квартиры – значит, он привык доверять профессионалам, да и скрывать ему нечего. В-третьих, вам, как покупателю и будущему владельцу квартиры, может также потребоваться консультация специалиста.

Если владелец квартиры занимается процессом продажи самостоятельно – это, конечно, не означает, что следует сразу отклонить данный вариант. Вполне возможно, он окажется человеком сведущим в «делах квартирных», имеющим свободное время и способным самостоятельно справиться с этой задачей. При этом не следует думать, что квартира, продающаяся без участия риелтора, будет дешевле. Бывает и так, что стремление самостоятельно продавать квартиру является свидетельством завышенных пожеланий владельца относительно цены. Часто случается, что оценка стоимости квартиры, произведенная риелторами, не совпадает с желанием продавца, и он решает вести продажу своими силами. Такие люди будут готовы продавать свою недвижимость долго, в надежде найти покупателя, который заплатит требуемую сумму и не согласятся на торг.

В любом случае, общаясь по телефону, вы должны понимать, с кем имеете дело – с собственником или риелтором.

Выбор варианта расчетов

Если в ходе проверки не возникнет проблем, сторонам нужно выбрать безопасный вариант расчетов. Продавец может получить оплату по договору:

1. наличными средствами по расписке;
2. безналичным переводом через банк, иные платежные системы;
3. наличными средствами через банковскую ячейку (для этого нужно предоставить документы о зарегистрированной сделке);
4. по аккредитиву;
5. путем зачисления средств по ипотечному договору;
6. через нотариуса.

Для покупателя оптимальным вариантом является безналичный расчет, так как не нужно рисковать при снятии наличных, хранении денег дома до момента передачи. При оплате через счета, либо обращении к нотариусу, придется нести дополнительные расходы и комиссии.

Риски

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои плюсы и минусы:

продажа жилья по липовой доверенности;
покупая жилье, надо обратить внимание на его приватизацию. На момент продажи может отсутствовать один из участников приватизации, что может изменить процедуру покупки квартиры;
согласие супругов, независимо от того, состоят они в браке или разведены

Наличие детей до 18 лет, разрешение за которых должны дать органы опеки и попечительства;
нет ли других наследников на жилье;
уплата всех коммунальных услуг, телекоммуникации. Хорошо, если в договоре о купле-продаже будет указано, что долги не переходят новому хозяину недвижимости.

Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

1. Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
2. Основной договор.

На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

1. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
2. Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк соглашения о задатке при покупке квартиры
• Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:

1. Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
2. Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
3. Паспорта участников сделки.
4. Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
5. Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
6. Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
7. Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

• Скачать образец выписки из ЕГРН на квартиру
• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

На последнем моменте надо остановиться особо.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости

Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).

Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:

• квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
• между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
• квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
• квартира куплена на средства, подаренные продавцу.

Важно! Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать письменное согласие супруга.

• Скачать бланк согласия супруга/супруги на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруги на продажу квартиры

Регистрация права в Росреестре

После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.

Сделать это можно:

1. Напрямую в местное отделение Росреестра.
2. Через МФЦ.
3. С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на «Госуслугах».
4. По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.

Как происходит передача денег?

Важным аспектом покупки является и порядок передачи средств. Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:

• Передача наличных через банковскую ячейку.
• Аккредитив.
• Перечисление через эскроу-счёт (если банк оказывает такую услугу).
• Передача наличных в помещении банка и т. д.

Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы распиской, составленной при свидетелях). Иначе доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно.

• Скачать бланк расписки о получении денег
• Скачать образец расписки о получении денег

Как проверить продавца перед покупкой квартиры?

Среди пунктов полноценной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Естественно, полная проверка потребует временных затрат, на которые пойдёт не каждый покупатель

В любом случае, важно проверить собственника недвижимости хотя бы по обязательным пунктам

Обязательная часть проверки продавца квартиры:

1. Проверка паспортных данных продавца квартиры

Действителен ли паспорт можно узнать, указав его серию и номер на сайте МВД России. Если паспортные данные менялись, необходимо получить справку о замене документа, даже если в новом документе стоит печать, уведомляющая о замене старого паспорта.

2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах

Данную информацию можно найти на портале ГАС «Правосудие». Также стоит проверить сайты судебных инстанций по месту регистрации продавца недвижимости. Если он участвовал в каких-либо судебных процессах, то необходимо внимательно их изучить. Может выясниться, что собственник имел судимость или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы.

3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц

Обратите внимание, что учредители бизнеса и генеральные директора компаний несут материальную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы — это значит, что они есть и у генерального директора, как у собственника бизнеса

С такими продавцами лучше быть настороже.

4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств

Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вам необходимо выяснить, не заведено ли в отношении владельца квартиры дело о банкротстве.

5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры

Не поленитесь попросить продавца квартиры предоставить вам справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что к данным учреждениям он отношения не имеет. Обычно, эту работу выполняют риелторы, но в случае самостоятельных действий — данная проверка исключительно за вами.

Дополнительная часть проверки продавца квартиры:

1. Запрос справки о материнском капитале

Стоит запросить справку подтверждающую, что материнский капитал не был задействован для покупки недвижимости. Справку о размере материнского капитала (или его оставшейся части) выдает Пенсионный фонд РФ. Это необходимо в той ситуации, если есть подозрение, что владелец мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или оплаты процентов по ипотеке.

2. Запрос справки из бюро кредитных историй

Для выяснения, есть ли у продавца кредиты, в том числе непогашенные, следует попросить у продавца справку из бюро кредитных историй. С будущим банкротом связываться определенно не стоит.

3. Запрос справки о составе семьи

Документ предоставляет МФЦ или орган, ведущий паспортный учет

Особенно важно запрашивать данную справку, если вы приобретаете вторичную недвижимость, полученную собственником по наследству

4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака

Бывают такие случаи, когда продавец квартиры уверяет вас, что не женат/не замужем и даже заверяет это нотариально. Однако, во избежание рисков, лучше запросить соответствующее подтверждение в ЗАГСе.

5. Запрос справки об отсутствии судимости

Собственников крайне редко просят предоставить данный документ, но на всякий случай можно запросить.

ФОТО: RJA1988/pixabay.com

Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички

Как правильно выбирать квартиру при покупке

Осмотр квартиры

Чтобы быть уверенным, что приобрели квартиру, которая нужна вам, необходимо обратить внимание на некоторые детали еще при поиске новой квартиры

Это особенно важно, если не планируете затевать капитальный ремонт

При осмотре квартиры не просто смотрите на квадратные метры в комнатах

Чтобы понять, соответствует ли потенциальная квартира вашим требованиям к пространству, важно представить себе ту мебель, которую вы хотите видеть в каждой комнате. И подойдет ли уже имеющаяся мебель
с которой вы не хотите расставаться.
Обратите внимание на планировку в каждой комнате, наличие, размер и количество окон

Не менее важно, учитывать расстояние между дверьми, окнами, арками и выступами в стенах, и другими возможными элементами в помещении, с целью определения функциональности помещения. Их расположение может значительно повлиять на то, как вы организуете пространство и обустроите квартиру в целом.
Подсчитайте розетки в каждой комнате, обратите внимание на состояние телефонных и кабельных розеток для подсчета возможных расходов, если их будет недостаточно или потребуется замена.
Обратите внимание, предусмотрены ли планировкой гардеробные, количество уборных комнат.
Подумайте, сколько вещей вам нужно будет хранить и где будете их складывать
В квартире или возможно, приобретете кладовую или арендуете место для хранения сезонных домашних вещей на ближайшем складе.
Постарайтесь обратить внимание на возможный шум. Откройте дверь или окно и постарайтесь уловить звуки на заднем плане. Вы слышите шаги или разговор в соседних квартирах? Звуки от близлежащих предприятий или движения?

Пустая квартира в некоторой степени усиливает звук, но это просто помогает вам осознать, с чем вы можете иметь дело после переезда, чтобы потом не мучаться с возможной головной болью или от недосыпа.

Состояние объекта покупки

Многие покупатели при покупке недвижимости допускают ошибку в том, что в основном слушают продавца и верят ему на слово. Не нужно стесняться, исследуйте объект покупки пока сделка еще не состоялась. Не бойтесь много спрашивать, желательно по заранее составленному списку вопросов. И не давайте себя заговаривать и уводить разговор от нужной темы.

Оцените предстоящий ремонт

В основном новые жильцы всегда стараются сделать ремонт после покупки и подогнать жилплощадь под свои параметры. Подумайте о том, что вы будете менять в новом жилище

Не заостряйте внимание на мелком и не бюджетном ремонте, таком, как например переклейка обоев. Больше смотрите на затратные позиции

Например замена окон, дверей, или напольного покрытия.

Инженерные коммуникации

Даже если косметический ремонт в квартире вас устраивает, возможны дефекты не видимые, или не бросающиеся в глаза, так как основная сантехника и электрика сейчас маскируется с помощью облицовочных материалов.

Поэтому проверьте:

• Работу водоснабжения и отопления: Осмотрите стыки и резьбовые соединения водопроводных труб и радиаторов отопления. Проверьте эти соединения на наличие ржавых пятен и подтеков воды. Проверьте напоры горячей и холодной воды в ванной и санузле. Осмотрите бачок унитаза и посмотрите в сам унитаз, не подтекает ли там вода. Все эти мелочи в конечном итоге связаны с дополнительными финансовыми расходами.
• Исправность электрики: Проверьте электросчетчик, и убедитесь, что установлен современный прибор с суточной системой учета. Проверьте наличие автоматов электрической защиты.
• Исправность газовой системы. Самостоятельно сложно определить неисправности газовой системы, но по минимуму нужно убедиться в наличии газового счетчика, и проверить, чтобы подающая газовая труба была в открытом доступе, так как ее нельзя закрывать.
• Работа вентиляции: Одна из важнейших систем в жилище для поддержания благоприятного здорового климата, это система вентиляции. Для проверки работоспособности системы нужно закрыть входную дверь, а окно приоткрыть. В таком положении поднести лист бумаги, или салфетку к вентиляционному отверстию. Бумагу должно притягивать.

Мебель и другая атрибутика.

Не редкость, когда продавец оставляет новому жильцу всю мебель и даже бытовую технику. И в связи с этим происходит не мало споров и конфликтов. Для того, чтобы предотвратить конфликтные ситуации, детально прописывайте в договоре, что оставляет вам старый хозяин в «наследство».

При обнаружении явных конкретных дефектов и неприятных обстоятельств о которых вы не знали до осмотра, и которые открылись перед вами вновь, есть прямая возможность обсудить вопрос о снижении цены за квартиру.

Сравните похожие объекты на рынке недвижимости и определите, какая стандартная цена за кв. метр в аналогичных квартирах того же района или, может, в том же доме.

Новостройка или вторичка

Под первичным жильем обычно подразумевают квартиры в строящихся домах, а вторичные квартиры – это те, что уже были сданы в эксплуатацию, т. е. имели владельца. Первый шаг при выборе жилья – определиться с типом недвижимости, на который будем в дальнейшем ориентироваться. Для этого разберем достоинства и недостатки того и иного жилья.

Плюсы и минусы квартир со вторичного рынка

Скорее всего такая квартира будет уже готова к проживанию, но даже если нет, косметический ремонт займет не так много времени и денег, как полноценный. Вы можете сэкономить и заселиться во вторичку в очень короткий срок. Особенно актуально это для тех, кто покупает жилье для аренды третьим лицам. Кроме того, для квартир в секторе вторичного жилья цены на коммунальные услуги ниже, чем для новостроек.

Основной недостаток квартир на вторичном рынке заключается в том, что оно все же не новое. Владельцы вынуждены будут решать проблемы, вызванные старой сантехникой или проводкой. Не стоит удивляться искрящимся розеткам, текущим трубам и осыпающейся штукатурке.

Несмотря на небольшие затраты на косметический ремонт, может случиться так, что эти траты станут для вас регулярными. Кроме того, уровень комфорта от проживания в таком жилье может быть ниже, чем в новом доме: подъезд и лестничные клетки могут быть в плохом состоянии, а на дверях дома будет в лучшем случае домофон.

Плюсы и минусы первичного жилья

Приятно чувствовать, что вы первый и единственный владелец этой квартиры. Подъезды в новом доме чистые и просторные, потолки высокие, а лифты современные

Застройщики за последние несколько десятилетий заметно больше стали уделять внимание планировке, так что уровень комфорта от нового жилья существенно выше. Кроме того, в новостройке часто предусмотрен подземный паркинг для жильцов, а иногда и зона выгула собак

С безопасностью в таких домах тоже в разы лучше, чем в постройках советской эпохи.

Но если бы все было идеально, не было бы и необходимости писать этот текст. Новое жилье предусматривает черновую отделку, так что готовьтесь потратиться на ремонт. Об использовании квартиры для съема сразу после покупки можно забыть.

Первый ремонт требует не только существенных моральных, физических и финансовых затрат, но и немало времени. Также помните, что вокруг вас будут такие же новые жильцы, которые тоже вынуждены справляться с ремонтными работами. Стук, шум и звук перфоратора в первые полгода, а то и год, будут раздаваться отовсюду. Для семьи с маленькими детьми или пожилых людей это не вариант.

Детально вопрос выбора между первичным жильем и вторичным я уже разбирала в отдельном материале. Советуем ознакомиться, чтобы иметь полное представление о достоинствах и недостатках обоих вариантов.

Юридические подводные камни

Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником,  по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.

Оформленная с нарушениями приватизация квартиры. Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.

Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.

Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.

Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.

Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.

Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.

Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении. За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу. 

Нарушение прав супругов.

Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей). Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.

Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному). 
Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение

Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.