Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Условия переуступки в зависимости от этапа строительства дома

Чтобы как можно выгоднее продать квартиру по переуступке, следует правильно выбрать момент. Он во многом зависит от этапа строительства дома.

1. Найти покупателя на квартиру на этапе котлована сложно, так как в этот момент привлекательные предложения поступают от самого застройщика. Если требуется срочно вернуть вложения в этот период, поможет уступка в цене. Однако следует быть готовым потерять часть вложений.
2. В процессе строительства продажу можно осуществить в любой момент, когда дольщик считает, что квартира достаточно увеличилась в цене с момента заключения им ДДУ, и до тех пор, пока дом не достроен, и квартира не оформлена в собственность.
3. Покупатель найдется быстрее, если строительство приближается к концу. В этот момент сделка представляется наиболее безопасной. Основные предложения о продаже квартир инвесторами появляются на рынке после того, как недвижимость оформлена в собственность. Если объект не сдан – конкуренция в данном сегменте значительно ниже.

Лучшие квартиры по переуступке в СПб на официальном сайте «М16»

Представляем вам нашу традиционную подборку из топовых объектов, которым посвящена статья. Еще больше вариантов для покупки по переуступке вы найдете здесь.

Студии

ЖК «Старая крепость», ключи – в ноябре 2017 года

 

Студия расположена на 8 этаже, общая площадь – 24 м2, жилая – 17,5 м2. Комплекс строится в Мурино, застройщиком выступает «РосСтройИнвест» — компания, которая за время своей работы ни разу не сорвала изначально заявленные сроки строительства!

В квартире выполняется качественная предчистовая отделка.

ЖК «GreenЛандия», дом сдан

 

Еще один комплекс в Мурино от топового застройщика СПб – SetlCity. Площадь квартиры – 25,3 м2, жилая – 14 м2. Квартира находится на 13 этаже, оснащена балконом с панорамным остеклением.

В квартире уже выполнена качественная отделка от SetlCity.

ЖК «Петровская ривьера»

 

Видовая студия в элитном комплексе от «Северного города». Дом располагается на Петровском острове, строится на первой береговой линии Малой Невы. Просторный вариант: общая площадь – 36 м2, на жилую приходится 24 м2. Особенности студии – два санузла и лоджия с панорамным остеклением.

Однокомнатные варианты

ЖК «Шуваловский», дом сдан

Уютная жилплощадь с готовой отделкой, электроплитой и полным сантехническим комплектом.

Новый дом расположен в Приморском районе. Площадь квартиры – 44,5 м2. Имеется застекленная лоджия. 

ЖК «Северная долина», дом сдан

Продуманное и очень удобное планировочное решение, размеры квартиры – 40,3 м2. Просторный балкон, качественная отделка от девелопера.

Застройщиком выступает «Главстрой-СПб». Дом расположен в полутора километрах от метро «Парнас».

ЖК «Чистое небо»

Еще один проект от SetlCity, реализация которого ведется в Приморском районе. Квартира имеет продуманное планировочное решение, с раздельным санузлом и панорамным балконом. Площадь – 34,6 м2.

Девелопер проведет качественный ремонт в квартире. Рядом с домом планируется открытие новой станции метро.

Квартиры по переуступке с двумя комнатами

ЖК «Парголово», дом сдан

 

«Евродвушка» от компании «Дальпитерстрой», расположенная на 24 этаже новой высотки в Парголово. Лучшее предложение по выгодной цене, таких квартир у застройщика уже не осталось!

Площадь – 53,7 м2, большая прихожая, ниша под гардеробную и просторный витражный балкон. Размеры спальни – 23,3 м2.

ЖК «На Заречной», ключи – осенью 2017 года

Квартира расположена на 11 этаже, в лучшем корпусе проекта – с видом на парк и озеро. Раздельный санузел, панорамный балкон, уютная кухня и комнаты правильной формы – отличный вариант для спокойной и комфортной жизни.

Дом расположен в районе метро «Парнас».

ЖК «Три ветра»

 

«Евродвушка» в Приморском районе, в новом доме на самом берегу залива. К плюсам квартиры следует отнести просторную прихожую, раздельный санузел и большой видовой балкон на две комнаты. Кухня-гостиная имеет площадь 16,9 м2.

Квартиру вы получите с высококлассной отделкой от «Группы ЛСР».

Что это значит?

Что такое договор уступки? Это передача прав на недвижимость за некоторое вознаграждение. Смысл использования переуступки для покупателя квартиры состоит в значительной экономии, поскольку цены на этапе начала строительства ниже, по сравнению с покупкой уже готовой недвижимости.

Для продавца это возможность остаться в плюсе, не ожидая окончания строительства и сдачи дома. Переуступка может оказаться безопаснее, чем обычное долевое участие, поскольку такое соглашение заключается на последних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя и может гарантировать сдачу дома в установленные сроки.

Как купить строящуюся квартиру по договору уступки? Данная сфера недвижимости имеет два варианта передачи прав:

1. По заключенному договору купли-продажи. В этом варианте уступается право требование на подписание базового договора купли-продажи имущества, но не само право требования передачи недвижимости. Это связано с правовой основой такого договора.
2. По предварительной договорённости, стороны не выполняют продажу квартиры, а лишь соглашаются на ее возможное приобретение в будущем.

Справка! Уступка прав может быть выполнена только с момента заключения предварительного договора, но до подписания основного.

Предварительный договор не требует государственной регистрации. Деньги на совершенную покупку отдаются только по основному договору. Также не требуется совершения дополнительных действий.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительно договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк договора переуступки прав требования
• Скачать образец договора переуступки прав при покупке квартиры

Договор долевого участия (ДДУ)

В этом варианте, расчеты между застройщиком и цедентом производятся ДО уступки своих прав цессионарию. Иначе неоплаченные долги цедента переходят на цессионария при заключении цессии.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности. Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Кто продает недостроенное жилье

В первую очередь среди продавцов стоит назвать оптовых инвесторов. Обычно это юридические лица, которые по ДДУ приобретают сразу по несколько десятков квартир. Ближе к окончанию строительства стоимость квартир повышается в сравнении с ценой объектов на старте. На этой разнице инвесторы зарабатывают.

Зачастую квартиры продают также подрядные организации, с которыми застройщики расплачиваются жильем в возведенных домах. Продавая полученные таким образом квартиры, они конвертируют заработок в наличные.

Третья категория — частные инвесторы, т.е. физические лица, зарабатывающие на перепродаже почти готовых квартир, приобретенных на ранних фазах строительства по минимальным ценам.

В четвертую группу входят обычные дольщики, у которых за время строительства изменилась жизненная ситуация. Например, улучшилось материальное положение и сейчас они хотят продать квартиру, чтобы купить на вырученные средства жилье большей площади или в более удобном районе.

По словам предсовета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередко клиенты покупают сначала однокомнатную квартиру, потом продают ее ближе к сдаче, а в следующей очереди того же проекта по стартовой цене покупают более просторное жилье.

Юридические тонкости

Чтобы избежать неприятностей после оформления переуступки, следует учесть основные нюансы юридической процедуры.

Договор цессии может быть признан ничтожным, если:

• дольщик не оплатил договор полностью;
• хотя бы одна выплата не имеет подтверждения;
• отсутствует согласие заинтересованных лиц.

Поэтому при сборе документов следует учесть права всех заинтересованных сторон. К ним могут относиться: застройщик, банк, кредитовавший дольщика, супруг, и т.д.

Возможные риски подобной сделки в большей степени ложатся на конечного дольщика. За банкротство застройщика, долгострой, отсутствие разрешений на ввод здания в эксплуатацию и т.д. первоначальный дольщик ответственности не несет.

Что такое переуступка обязательств

Переуступкой обязательств по договору называют действия по смене одной из договорных сторон. Вопрос переуступки может возникать как по поводу прав на недвижимость, так и по поводу прав и обязанностей по кредитному обязательству. Не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.

В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие.

В соответствии со статьёй № 382 Гражданского Кодекса РФ и статьёй №11 214-Федерального Закона, дольщики обладают правом уступить свои права требования на недвижимое имущество другому лицу, начиная с момента регистрации ДДУ до фактической приёмки квартиры. При этом у каждой из сторон есть свои права и обязанности, которые они обязаны выполнить перед сделкой.

Переход прав заемщика

В большинстве случаев договор ипотеки оформляется между банком и гражданином, желающим стать владельцем собственной жилплощади.

Вслед за заключением сделки у сторон возникают определенные обязательства в соответствии с действующим законодательством.

Данная сделка носит название договора цессии (переуступки прав). При ее заключении заемщик заменяется на другое лицо и больше не является стороной сделки. Вместо него стороной договора становится третье лицо, купившее его права.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

• По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
• Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
• Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
• Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Риск оступиться

Даже из перечисления плюсов процесса переуступки примерно понятно, какие в нём есть минусы. Взять хоть то же определение “квартира мечты”. Мечты, конечно, у всех разные, но задумайтесь – разве будет кто-то отказываться от идеальной квартиры, за которую уже заплатил деньги? Возможно, в этой самой вашей мечте есть какой-то изъян, который вам пока не заметен. Разберитесь, почему цедент всё-таки отказывается от своего будущего жилья и предоставляет его вам – может, вы чего-то не знаете и рискуете нарваться на долгострой.

Ещё один большой риск – переуступка не от дольщика, а от подрядчика. Выше мы уже упоминали, что такой вариант вполне возможен. Как он реализуется? Ну, например, застройщик заключает договор с подрядчиком и в качестве оплаты отдаёт ему несколько квартир в будущем жилом комплексе. А потом подрядчик их кому-то переуступает. Звучит просто как дважды два, но если вдруг подрядчик, переуступив квартиры, передумает заниматься объектом и уйдёт, тем, кто приобрёл у него квартиру, получить её будет сложно. Это уже не дважды два, а какая-то высшая математика! Особенно обидно, что все суммы для вас в таком случае окажутся отрицательными.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой сделки, договор цессии обладает рядом достоинств и недостатков. Главный плюс переуступки прав — это возможность приобрести квартиру в построенном доме, где все жилые зоны были распроданы еще до сдачи объекта в эксплуатации. 

Основным плюсом сделки является демпинг, или экстренное снижение цены.

Во многих случаях квартиры по переуступке покупаются инвесторами задолго до начала строительства. Благодаря этому ходу, инвесторы экономят до 30% от общей стоимости жилья. Их главная задача после приобретения — продать недвижимость в несколько раз дороже, но, как правило, когда дом сдается в эксплуатацию, многие квартиры остаются пустовать без покупателя. Из-за этого инвесторы прибегают к демпингу, снижая цену готового первичного жилья до 20% от общей стоимости. Для покупателей такая сделка является отличным шансом сэкономить.

Из минусов необходимо отметить:

• не все инвесторы прибегают к демпингу. Многие квартиры в новостройках продаются в два-три раза дороже от конечной стоимости, несмотря на то, что жилье находится на стадии строительства. Если покупатель не способен ориентироваться на рынке недвижимости, то он с легкостью может переплатить лишние миллионы;
• все права и обязанности на квартиру переходят покупателю от инвестора. В случае аннулирования договора цессии, покупатель не сможет взыскать и компенсировать расходы (потери) у застройщика. Для этого покупателю необходимо обращаться к цеденту (инвестору).

Риски продажи недвижимости по переуступке

Договор цессии — это распространенный вид сделки на рынке недвижимости. Популярность нередко скрывает за собой аферистов, которые искусно обманывают не подкованных покупателей. Давайте рассмотрим возможные риски при покупке квартиры в новостройке по схеме переуступки:

1. Недействительная сделка. Договор могут признать недействительным, если инвестор имеет задолженности перед застройщиком. Бывают случаи, когда застройщик указывает в договоре, что дольщики (инвесторы) обязаны получить письменное согласие на будущую переуступку прав на жилой объект.
2. Застройщик признан банкротом. Об этом рядовому покупателю не будет известно до тех пор, пока не наступит время сдачи дома в эксплуатацию. Инвесторы, напротив, как только происходят нарушения сроков строительства, стремятся продать свое имущество до тех пор, пока застройщика не признают банкротом в судебном порядке.
3. Расторжение договора цессии. Покупатель, который приобрел недвижимости таким способом, не сможет вернуть вложенных денежных средств по расторжению сделки. Для этого необходимо обращаться в судебные инстанции и требовать компенсировать неустойку за просрочку передачи квартиры.

Порядок совершения сделки переуступки прав на квартиру

Приобретатель квартиры по уступке прав должен побеспокоиться о сведении к минимуму имеющихся рисков, т.е. руководствоваться следующим:

Действия покупателя	Действия продавца
Подвергнуть разбору предложения на рынке первичной недвижимости. С подозрением следует относиться к слишком дешевому жилью. Нужно потребовать у застройщика правоустанавливающие документы, которые подтверждают легальность строительства.	Найти покупателя квартиры. Стоимость обычно схожа со стоимостью аналогичного жилья в строящемся доме.
Обследовать предлагаемую жилплощадь. На начальных этапах строительных работ  проанализировать удобство нахождения дома, развитие инфраструктуры, изучить технические характеристики объекта.	Продемонстрировать цессионарию земельный участок, на котором выполняется строительство.
Попросить у фирмы-застройщика документацию.	Уведомить застройщика о передаче права на квартиру. В дальнейшем компания участвует в договоре как 3-я сторона. В отдельных случаях от компании необходимо согласование на заключение сделки.
Достичь договоренности о порядке расчетов по соглашению.
После подписания следует заверить договор в нотариальном порядке. Нотариус выполняет проверку законности переуступки права требования, предоставляет достоверные сведения о том, не имеется ли на объект каких-либо обременений (залог, арест т.д.). При отсутствии нотариального удостоверения договору, он не пройдет регистрацию в ЕГРН.

После завершения строительных работ следует проверить квартиру на соответствие ее строительным нормам и правилам, и в случае обнаружения дефектов сообщить о них застройщику.

Выявленные дефекты должны быть устранены застройщиком в течение 2-х месяцев.

После сдачи объекта регистрируется право собственности.

Оформление договора уступки

Образец договора переуступки права, как правило, предоставляет застройщик.

На первичном рынке недвижимости самой распространенной является переуступка права требования по договору долевого участия.

Это сводит к минимуму для приобретателя риск лишиться квартиры и денег.

Т.е. права и обязанности передаются другому лицу — приобретателю права.

В силу соглашения цедент уступает свое право, но не несет ответственность за исполнение обязательств застройщиком.

После подписания акта приемки квартира больше не является собственностью фирмы-застройщика.

Но стороны могут совершить сделку до оформления собственности при помощи подписания предварительного договора купли-продажи, по нему одна сторона обязана впоследствии продать жилье другой стороне. А после госрегистрации можно заключить основной договора купли-продажи.

Необходимая документация для совершения сделки

Перед оформлением соглашения покупателю следует затребовать у компании застройщика следующие бумаги:

• учредительные документы, Устав;
• свидетельство из ЕГРЮЛ;
• выписка из ЕГРН;
• проектная документация, в которой прописаны сроки;
• акт о расчетах по договору;

После проверки документов у застройщика можно заключать сделку. Для чего покупателю нужны:

• паспорт гражданина РФ;
• согласие другого супруга на заключение сделки.

При уступке права на квартиру продавцу нужно предоставить:

• договор, служащий основанием цессии;
• два экземпляра договора переуступки (2 экз.);
• согласие от застройщика на сделку, если дольщик имеет задолженность по ДДУ; если долга нет, необходимо просто направить компании уведомление;
• если дольщиком является гражданин в возрасте до 18 лет, разрешение органов опеки и попечительства;
• в случае покупки квартиры в ипотеку — согласие банка на переуступку;
• согласие другого супруга.

После заключения договора, нужно пройти процедуру регистрации.

Акт приемки квартиры подписывается застройщиком с новым дольщиком. В случае выявления дефектов объекта недвижимости, последующий покупатель сможет предъявить претензии лишь к застройщику.

Расходы

Для получения согласия застройщика на оформление уступки права требования, нужно заплатить комиссию, которая составляет около 1-3% от цены квартиры. Траты распределяются между сторонами сделки в равных долях, либо относятся на цессионария.

В дальнейшем договор должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра. Размер государственной пошлины равен 2 тыс. руб.

Видео: Риски покупку квартиры по переуступке: 

В чем состоит суть сделки

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!

Написать эксперту

Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.

Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Ситуация по налогам

Часто соглашение о переуступке фиксируют, надеясь избежать добавочных трат по налогам. При подписании соглашения купли-продажи бывший владелец обязуется уплатить в государственную казну сбор по факту реализации имущества, если был обладателем меньше трех лет.

Существуют реально действующие методы снижения размера налогового сбора:

• оформление вычета по процентам с ограничением суммы в 3 млн. рублей и по основному долгу – 2 млн. То есть реально взять 390 и 260 тыс. максимум;
• под обложение попадает сумма, которая была между суммой на покупку и продажу. Если недвижимость была продана за ту же стоимость, что и приобреталась, то налог не взимается.

Как оформить переуступку квартиры по договору долевого участия

Оформление цессии потребует со стороны продавца-дольщика и будущего владельца совершить ряд действий.

Действия продавца

Перед реализацией квартиры, приобретенной по ДДУ, от дольщика потребуется:

• Известить Застройщика о своих намерениях. Уведомить необходимо письменно, желательно в офисе строительной фирме. Получить согласие. Можно пригласить представителя Застройщика на подписание контракта передачи прав требования на недвижимость.
• От Застройщика взять разрешение (письменное) на оформление сделки. Согласие предоставят бесплатно, либо за 5% от продажной стоимости объекта.
• Получить у Застройщика справку-подтверждение оплаты по ДДУ, где прописывается, что дольщик-продавец полностью внес платеж за жилую площадь. Если сумма долга все же присутствует, то необходимо составить дополнительный трехсторонний договор о переводе оставшейся задолженности Покупателю.
• Получить согласие (если жилье куплено в браке) супруга(и).
• Получить разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
• При ипотечном займе потребуется согласие кредитора. Тогда снимется обременение на жилплощадь.
• Обратиться в соответствующий государственный орган за ЕГРН выпиской, если регистрировалась ипотека или ДДУ.

Что необходимо Покупателю

1. Заверить у нотариуса разрешение от супруги(а) на приобретение недвижимости, если участник процесса женат/замужем. При наличии брачного контракта согласие не понадобится.
2. Проверить и подписать бумаги по уступке.
3. Оформить закладную, когда жилье приобретается на заемные средства.

Проверка документов у Застройщика

Важный этап оформления уступки прав ДДУ. Необходимо посетить офис девелопера и попросить представить:

• Устав и учредительную документацию организации;
• регистрационное свидетельство в ФНС;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• финансовую отчетность за предыдущий и текущий квартал;
• разрешение на ведение строительства;
• документацию проекта:
• разрешение на стройку;
• право на владение землей, либо арендный договор;
• сроки завершения строительства;
• примерный срок завершения возведения и сдачи здания в эксплуатацию;
• декларацию по проекту;
• договор финансирования.

Сбор документов для цессии

Регистрация проводится в Росреестре, куда обращаются с собранным пакетом бумаг. Можно передать документацию через МФЦ. Для начала оплачивается 2000 р. госпошлина. Реквизиты для перечисления денег выдадут сотрудники МФЦ или регистрационного органа.

Перечень требуемой документации:

1. Копия и оригинал паспорта участников процесса.
2. Заявление на проведение регистрации уступки.
3. Квитанция или чек об оплате госпошлины.
4. Нотариально заверенную доверенность, если документы передаются через посредника + паспорт ответственного лица.
5. Разрешение супруга(и) на сделку, если участник состоит в браке.
6. Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем или совладельцем.
7. Первоначальное соглашение с Застройщиком: ДКП, ДДУ, проектного финансирования.
8. Справка от строительной организации об отсутствии у продавца-дольщика задолженности по ДДУ, либо соглашение о переводе суммы долга Покупателю.
9. Разрешение (письменное) от девелопера на продажу объекта по переуступке.
10. Согласие кредитора (письменное), если недвижимость находится под обременением (ипотекой).
11. Договор ипотечного займа и закладная, когда жилплощадь приобретена на кредитные деньги.

Регистрация договора переуступки

После сдачи документации в Росреестр проводится проверка, и регистратор вносит запись в базу ЕГРН.

Установленные сроки оформления – семь рабочих дней. Дату получения готовой документации можно уточнить у сотрудников Росреестра.