Недобросовестные соседи и общее имущество в нежилых зданиях: как защитить свои права

Когда требуется доверенность на представление интересов?

ВНИМАНИЕ: В тех случаях, когда лицо не может само реализовать свои права по каким-то причинам, оно может воспользоваться помощью представителя. Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением

Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:

Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением. Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:

• Когда помещение принадлежит организации. Единственный человек, действующий от юридического лица без доверенности – это его руководитель. Все остальные сотрудники должны этот документ иметь.
• Когда собственник не может лично присутствовать на общем собрании и направляет представителя.
• Когда требуется регистрация прав в Росреестре. В этом случае доверенность должна быть нотариально заверена.

Также доверенность необходима во всех иных ситуациях, когда от имени собственника действует другое лицо. Единственным исключением является случай, когда помещение принадлежит несовершеннолетнему, и от его имени действуют родители: они вправе представлять интересы ребёнка и без специального документа.

Как по адресу дома узнать, кто его владелец?

Довольно часто на практике возникает ситуация, когда известен только адрес помещения, но не его владелец. Можно ли узнать, кому принадлежит помещение по данным о его расположении?

Да, сделать это можно. Дело в том, что данные ЕГРН доступны всем желающим. Для того, чтобы получить полную информацию об объекте, включая и данные о собственнике, нужно направить запрос в Росреестр и заказать выписку оттуда:

1. Лично обратившись в отделение Росреестра по месту нахождения объекта.
2. С помощью онлайн-сервиса на официальном сайте этой организации. Однако для этого лицу потребуется предварительная регистрация на портале «Госуслуги».

Нужно помнить, что хотя информация из ЕГРН доступна всем желающим, услуга по её выдаче – платная. По состоянию на конец 2017 – начало 2020 года гражданам эта выписка обойдётся не менее чем в 300 рублей. Точные тарифы, действующие на данный момент, надо узнавать в Росреестре.

Услуга отопления помещения

Плата за отопление подсчитывается перемножением трех  параметров:

1. общей площади нежилого помещения;
2. нормативом величины потребления;
3. установленным тарифом.

Коэффициент норматива потребления зависит от того, круглогодично ли платят за отопление или в отопительный сезон, поскольку это единственная услуга, оказываемая несколько месяцев в году.

Произвести процесс расчета можно на простом примере:

Площадь НП, расположенного в Москве, составляет 40 м2. Согласно нормативу потребления отопительных КУ получается 0,016 Гкал/м2. Норматив для дальнейшего расчета умножается на общую площадь помещения. 0,016х40 = 0,64 Гкал (потребление энергии).

С 2017 года стоимость 1Гкал составляет 2199,24 рубля. Путем умножения коэффициента потребления с тарифом получается ежемесячная плата за оказание услуг отопления. 0,64х2199,24 = 1407,5 рублей.

Такая сумма выплачивается собственником помещения ежемесячно.

Какие документы подтверждают право собственности?

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, в отношении нежилого помещения подтверждающими документами будут те, которые выданы регистрирующими органами (в настоящий момент – Росреестром). К числу таких документов относятся:

• До июля 2020 года – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
• Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.

Ситуация с недвижимостью и правами на неё может меняться со временем: собственник продаст имущество, организация сменит форму, на объект будет наложен арест и т. д.

ВАЖНО: Поэтому, хотя срок действия выписки законом не ограничен, крайне не рекомендуется пользоваться той, которая была выдана более 30 дней назад

Как правильно пишется, ударение в слове «нежилые помещения»

Предложения со словосочетанием «нежилые помещения»

• Во-первых, комплекс общего имущества предназначен для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, и владение им в отрыве от прав на сами помещения лишь в редких случаях представляет коммерческий интерес (например, в случаях, когда возможно коммерческое использование какой-либо его части).
• Запах нежилого помещения, свежей мастики, волнения — мы взмокли как воробьи, — последние из могикан, неблагонадёжные и неперспективные.
• В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
• (все предложения)

Цитаты из русской классики со словосочетанием «нежилые помещения»

Пахло вчерашним табаком, сыростью, кислятиной и еще чем-то особенным, неопределенным, нежилым , чем всегда пахнут по утрам помещения , в которых живут только временно: пустые театры, танцевальные залы, аудитории.

Значение слова «нежилой»

НЕЖИЛО́Й, -а́я, -о́е. 1. Такой, в котором не живут. Я неторопливо дошел до старой корчмы — нежилой, развалившейся хаты. Куприн, Олеся. Это была чистая, нежилая половина, со свежевымазанным глиняным полом, с ярко выбеленной печкой. Катаев, Я, сын трудового народа… || Не населенный людьми; необитаемый. Ведь и здесь когда-то место было нежилое, а вот живут же люди. Л. Толстой, Утро помещика. || Свойственный помещению, в котором не живут. В комнате скучно прибрано: она приняла нежилой, неуютный вид. М. Горький, Фальшивая монета. — Вот гнездышко обжитое —. Душа отдыхает. А у меня что? — Даже дух в избе нежилой. Пахнет как на станции. С. Антонов, Весна. (Малый академический словарь, МАС)

Значение слова «помещение»

Помеще́ние — часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования. (Википедия)

Значение слова «нежилой»

НЕЖИЛО́Й, -а́я, -о́е. 1. Такой, в котором не живут. Я неторопливо дошел до старой корчмы — нежилой, развалившейся хаты. Куприн, Олеся. Это была чистая, нежилая половина, со свежевымазанным глиняным полом, с ярко выбеленной печкой. Катаев, Я, сын трудового народа… || Не населенный людьми; необитаемый. Ведь и здесь когда-то место было нежилое, а вот живут же люди. Л. Толстой, Утро помещика. || Свойственный помещению, в котором не живут. В комнате скучно прибрано: она приняла нежилой, неуютный вид. М. Горький, Фальшивая монета. — Вот гнездышко обжитое —. Душа отдыхает. А у меня что? — Даже дух в избе нежилой. Пахнет как на станции. С. Антонов, Весна.

Значение слова «помещение»

Помеще́ние — часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования.

Предложения со словосочетанием «нежилые помещения»:

Во-первых, комплекс общего имущества предназначен для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, и владение им в отрыве от прав на сами помещения лишь в редких случаях представляет коммерческий интерес (например, в случаях, когда возможно коммерческое использование какой-либо его части).

Запах нежилого помещения, свежей мастики, волнения — мы взмокли как воробьи, — последние из могикан, неблагонадёжные и неперспективные.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Ставки аренды и продажи ПСН будут зависеть от множества факторов:

1. Назначение помещения: если помещение можно использовать в качестве торгового, то оно будет стоить дороже.
2. Месторасположения. К примеру, в Москве стоимость помещений наиболее высокая в центре и в западных районах.
3. Площади помещения
4. Его обособленности (отдельно стоящее здания или нет). К примеру, в Москве много отдельно стоящих зданий, имеющих статус ПСН, в относительно новых районах (Митино, Жулебино, Солнцево)

Посмотрим, к примеру, какие помещения свободного назначения предлагаются сейчас в Москве под гостиницы или хостелы. Сейчас для примера возьмем отдельно стоящие здания.

1. 1. АРЕНДА:  «Свободное назначение, 632 м², Москва, ЦАО, р-н Басманный, Архангельский пер., 11/16С3, 948 000 ₽/мес. Назначение: офис, хостел, медицинский центр, представительство, галерея, свободное назначение. Вашему вниманию предлагается отдельно стоящее здание, в самом центре Москвы, в 5 минутах пешком от метро Чистые пруды. 3 этажа (первый, второй и мансардный этаж). Кабинетно — коридорная планировка. Рабочее состояние. Был проведен капремонт в 2015 году. В здание подведены все центральные коммуникации. Санузлы и душевые кабины на всех этажах. Парковка на 3-4 м/места. Ранее использовалось под хостел. Свободный проход и въезд на территорию к зданию, любой режим работы. Рекламные возможности. Всегда хороший трафик клиентов, туристы, иностранцы, состоятельные жильцы района, и многие другие».
2. 2. ПРОДАЖА: «Помещение свободного назначения 553 м2, Москва, метро Тургеневская, Мясницкая улица, 15. Ставка: 433 996 ₽/м2,  Стоимость 240 000 000 ₽. Этаж 3-й из 6. Предлагается помещение под офис, апартаменты, мини-отель, хостел общей площадью 553 кв.м. Бывший доходный дом купца И. Кузнецова, известный как «Дом со львом», исторический фасад выполнен в стиле неоклассицизма, стилизованный под античность. Год постройки 1908-1910, был проведен капитальный ремонт с заменой коммуникаций и перекрытий. Помещение зальной, кабинетной планировки, три с/у, сауна, просторная кухня-столовая. Высота потолков 4,3м. Окна на 3 стороны. Сплит-система кондиционирования. Выполнен качественный ремонт. Окна, двери, пол — дубовые. Два входа — через парадный подъезд и со двора, имеется домофон. Охраняемая парковка на 4 машиноместа во внутреннем дворе».

Анализ множества объявлений об аренде или продаже ПСН позволяет сделать вывод, что, в силу гостиничной специфики, такие помещения чаще всего позиционируются как подходящие под гостиницы (либо хостелы), только если ранее они уже использовались под эти цели. 

Уязвимое положение

Заявленная универсальность ПСН – это источник не только их преимуществ, но их же Ахиллесова пята

В любой статье, посвященной началу гостиничного бизнеса, можно найти преамбулу о важности позиционирования, при этом еще на этапе проектирования должны быть решены такие вопросы, как ЦА, звездность, направленность отеля и др. Это ляжет в основу не только местоположения гостиницы, но отразится в особенностях ее внутренней и внешней планировки. Почитайте, к примеру, статью «Дизайн отелей и гостиниц: стили, оформление и фото современного гостиничного интерьера».

Почитайте, к примеру, статью «Дизайн отелей и гостиниц: стили, оформление и фото современного гостиничного интерьера».

Тем не менее, закон не запрещает организовывать гостиницы в помещениях свободного назначения. Представляется, что наименее затратными будут те проекты, которые ранее уже использовались под гостиницы и, соответственно, отвечают множеству специфических отраслевых требований.

Также следует иметь ввиду, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» классификация гостиниц теперь является обязательной. Это значит, что она также должна соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения. Для ПСН, сдающихся под гостиницы, это особенно актуально.

Есть и хорошая новость: обязательная классификация, а, следовательно, штрафы за ее отсутствие,  вводится не сразу, а постепенно. В соответствии с законом от 5 февраля 2018 года № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях…» штраф за отсутствие сертификата предусмотрен:

• с 1 июля 2019 года для гостиниц с номерным фондом более 50;
• с 1 января 2020 года для гостиниц с номерным фондом более 15 номеров;
• с 1 января 2021 года – для всех остальных гостиниц.

Что относится к вспомогательным помещениям

Вспомогательные площади могут быть у здания или помещения. Они нужны для следующих целей:

• для обеспечения эксплуатации основного объекта (например, вспомогательные помещения квартиры включают кухню, коридор, санузел);
• для обеспечения нужд персонала, посетителей и жильцов (например, комнаты для отдыха и приема пищи на производственном объекте);
• для иных целей, не связанных с основным назначением объекта.

Специальные нормы о правовом статусе вспомогательных помещений появились в Приказе МЭР № 953 (). В МКД такие помещения отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Для нежилых объектов места общего пользования отсутствуют, поэтому при разделе такого здания на помещения в техническом плане указывают вспомогательные помещения.

Естественно, площади вспомогательных помещений всегда будут меньше площадей основного объекта. Владелец коммерческой недвижимости может быть заинтересован в сокращении количества и площади вспомогательных помещений, чтобы расширить производство, торговые залы. Однако полностью убрать такие помещения нельзя. СП и ГОСТ на все виды зданий предусматривают обязательные нормативы для вспомогательных помещений (по площади, по видам, по оснащению и т.д.).

Наличие вспомогательного помещения должно быть непосредственно связано с эксплуатацией основного объекта. Например, для постоянно работающего предприятия это будут помещения для медпункта или оказания медицинских услуг иным способом, для организации питания работников. Для обеспечения таких нужд могут возводиться отдельно стоящие вспомогательные здания. Однако даже их наличие не позволяет убрать все вспомогательные помещения.

Вспомогательные помещения предназначены для обслуживания здания, удовлетворения нужд жильцов, персонала. посетителей. На данном примере вспомогательное помещение используется для размещения технического оборудования.

Юридически

Официальная трактовка вспомогательных помещений раскрыта в СП 54.13330.2016 (для многоквартирных зданий), в Приказе МЭР № 953 (для нежилых зданий). Согласно пункту 3.21 СП, это помещения, которые являются частью квартиры, обеспечивают санитарные, хозяйственные, бытовые, технические, коммуникационные нужды жильцов. В технических планах и сведениях ЕГРН такие помещения отражаются как места общего пользования (МОП). По СП 54.13330.2016 () в специальные группы вспомогательных помещений здания выделены:

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

• помещения (места) общего назначения – не являются частью квартир, используются для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения (технические помещения, встроенные паркинги, коридоры, лестничные клетки в подъездах и т.д.);
• помещения (места) общественного назначения – предназначены для ведения какой-либо деятельности, связанной с обслуживанием граждан, имеют отдельные входы с участка или непосредственно из МКД;
• технические помещения и этажи – относятся к нежилым объектам, нужны для технического обслуживания инженерных коммуникаций дома (доступ на эти площади разрешен только для сотрудников эксплуатирующих организаций).

Инструкция изменения функционального предписания

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения:

1. Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
2. Изменение вида деятельности.

Основные этапы перепрофилирования помещения:

• составление проекта;
• согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
• подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
• проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
• оформление технического паспорта представителем БТИ;
• получение нового кадастрового паспорта;
• обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться

Каким бы не было направление работы, потребуется согласование с Госпожнадзором. Для этого стоит обратиться в районное управление пожарной инспекции. Чтобы подтвердить соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам, нужно получить разрешение от Роспотребнадзора. БТИ подготовит планы помещений, которые расположены ниже и выше объекта.

Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа. После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

Составление и согласование проекта

До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного обследования, можно приступать к составлению проекта.

При необходимости в документ могут быть включены дополнительные разделы:

• конструктивные решения;
• проект фасада;
• отопление, вентиляция;
• водоотведение и подача воды и т.д.

Составление проекта – самый сложный и ответственный этап. Согласование происходит в следующем порядке:

1. Жилинспекцией.
2. Пожарным надзором.
3. Санитарно-эпидемиологическим надзором.
4. Экспертным бюро.
5. Отдел архитектуры (если затрагивается фасад здания).

Подготовка документов

Чтобы изменить назначение помещения нужно подготовить такие документы:

• заявление;
• правоустанавливающую документацию;
• технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте здесь);
• экспликацию;
• проект перепланировки;
• справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
• справку об отсутствии коммунальных долгов.

Получение разрешения

После подачи документов местные органы власти изучают объект и рассматривают возможность перепрофилирования в срок до шести дней. Если принимается положительное решение, заявителю выдается разрешение с неограниченным сроком действия. Если выявлены какие-либо нарушения, дается период от 10 дней на их устранение, после чего повторно рассматривается заявление.

Финансовые издержки

Основные финансовые траты направлены на:

1. Подготовку проектной документации.
2. Оплату услуг Жилинспекции.
3. Покрытие стоимости строительных работ.
4. Оплату государственной пошлины.

Ориентировочная цена на услуги в Москве и области составляет:

Сроки

В обычном порядке на подготовку технического заключения уходит 1-2 дня. В зависимости от сложности проект готовится от нескольких дней до двух месяцев.

На подготовку справок БТИ и вызов специалиста в среднем уходит от 10 до 30 дней. Работа с архитектором занимает до двух недель, а внесение изменений в документацию – не более 30 дней.

Внесение изменений в кадастровый план

Изменения в кадастровую документацию вносятся на основании технического плана с чертежом и описанием основных параметров объекта. Эта процедура может занять от трех до восемнадцати дней в зависимости от сложности и масштаба изменений. Итогом становится оформленный кадастровый паспорт с обновленной планировкой объекта.

Нежилое помещение имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым используется. Если собственник или арендатор принимает решение изменить вид деятельности, необходимо привести помещение в соответствие новым нормам и требованиям. Для этого меняется его целевое назначение. Процедура трудоемкая и затратная, требует определенных знаний и алгоритма действий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Общие сведения

В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.

В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.

У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:

• Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
• Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
• Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
• В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.

Читать дальше: Как на госуслугах посмотреть налог на недвижимость Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.

Требования

К нежилой недвижимости предъявляются свои особые требования:

• Оно должно находиться в соответствии с градостроительными, санитарными и экологическими нормами.
• Проводить перепланировку или реконструкцию помещения можно только после получения разрешения от муниципальных властей, занимающихся объектами нежилой недвижимости.
• Помещение должно быть пожаробезопасным, и соответствовать установленным нормам. В нем запрещена организация торговых точек, реализующих пиротехнику и охотничьи боеприпасы, занимать его под складирование газовых баллонов и взрывоопасных жидкостей.
• Вентиляционное обеспечение должно быть автономным, и не соединяться с общими вентиляционными трубами дома.
• Места для складирования мусора и парковки должны быть обособленными от мест хранения бытовых отходов жильцов.
• Канализационные стоки также должны иметь свои отдельные стоки, не загрязняющие общую канализацию жилого дома.
• Водоснабжение и отопление обеспечивается от общих источников ресурсов дома.
• Общее оформление фасада не должно выделяться своей вычурностью и помпезностью, и совпадать с общими архитектурными решениями по оформлению всего жилого дома.

Комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статьи 13, 14 Кодекса о компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления не предусматривают права этих органов по изданию нормативных правовых актов в этой сфере.

2, 3. Допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых на основе законодательных актов Российской Федерации:

— признанных непригодными для постоянного проживания;

— расположенных в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;

— находящихся на цокольном этаже;

— расположенных на первом этаже, если другие помещения этажа в подъезде являются нежилыми и не имеют отдельного от жилого помещения входа;

— находящихся на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо имеющих техническую возможность оборудования изолированного входа (окна всех или большей части жилых домов выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков, автостоянок, остановок общественного транспорта);

— расположенных выше первого этажа (на втором), но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод перечисленных жилых помещений в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования не нарушаются действующие строительные нормы и правила для жилых помещений, жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Перевод жилых помещений в категорию нежилых допускается только с их последующим переоборудованием согласно требованиям законодательства (в частности, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Не допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых в случаях:

— когда переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— наличия действующих договоров социального, коммерческого найма на предлагаемое к переводу помещение;

— сохранения прав на жилое помещение лиц, временно отсутствовавших по месту жительства;

— неполучения письменного согласия органа опеки и попечительства, если в число собственников предлагаемого к переводу помещения входят несовершеннолетние.

4. Перевод нежилого помещения в жилое относится к реконструкции объекта капитального строительства и должен осуществляться с соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для ввода переведенного объекта в жилое помещение требуются разрешение компетентного органа на реконструкцию (перевод), акты приемки, документ, подтверждающий соответствие реконструированного помещения требованиям технической документации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации); создание санитарно-технических, иных условий в связи с постоянным проживанием людей.

Перевод недопустим, если помещение не отвечает требованиям, предусмотренным в ч. ч. 2, 3; нет возможности обеспечить соответствие его установленным требованиям (ч. 4), если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц (на основе договоров аренды, залога и др.).

Законодательные нормы перевода жилого помещения в нежилое

Оформлением и выдачей такого рода разрешений занимаются специально сформированные комиссии в органах местного самоуправления города. Основания для перевода жилого помещения в нежилое должно быть серьезное. Владельцу помещения нужно собрать большой пакет документов и пройти через ряд процедур. Должны быть соблюдены все нормы и требования Жилищного Кодекса РФ, получены разрешения от инспектирующих санитарных, эпидемиологических и пожарных служб.

Поэтапная процедура перевода статуса помещения из жилого в нежилое регламентируется нормами Градостроительного, Гражданского и Жилищного Кодексов. Чтобы «запустить механизм» оформления документов, владелец помещения должен написать заявление от собственного имени в орган местного самоуправления с просьбой об изменении статуса помещения. Если отсутствует возможность оборудования отдельного входа в помещение, то разрешение выдано не будет. Кроме того, владелец подписывает обязательства, что нежилое помещение не будет в дальнейшем использоваться под временное или постоянное жилье граждан.

Логическое обоснование

Предположим, что право собственности владельцев квартир ограничено лишь их помещением и действительно не распространяется на общее имущество. В этом случае человек, выходя из своей квартиры на лестничную площадку, входит на территорию чужого имущества. Необходимо отметить, что для владельца этого самого общего имущества не могут создаваться какие-либо препятствия для использования своего имущества и его охраны от посягательства посторонних.

То есть, нет абсолютно никаких помех для того, чтобы владелец общего имущества сделал бы, например, проход по своей территории платным, установил бы тариф (например, 10 рублей за каждую ступень) и взимал бы плату с каждого, кто проходил бы по его имуществу. И если собственник квартиры хочет попасть в свое помещение через общее имущество (например, по той же лестнице, которая принадлежит некому другому собственнику), он был бы обязан заплатить по установленному тарифу владельцу этого общего имущества.

А почему бы собственнику общего имущества в принадлежащих ему помещениях не открыть, например, склад? Складировать, допустим, доски или кирпичи на лестницах, лестничных площадках, в подвалах и на чердаках. Ведь это его имущество – имеет право использовать его по своему усмотрению. А то, что жильцам квартир не пройти в свои квартиры, так это их проблемы – пусть в свое помещение лезут через окно или любым другим способом, не связанным с передвижением по чужому имуществу.

Можно, конечно, выдумать, якобы общее имущество принадлежит государству или муниципалитету, которым опять же по некоторым выдуманным нормам «нельзя так поступать с людьми».

Но ведь общеизвестно, что и муниципалитет, и государство имеют право свое имущество продавать, передавать в аренду и т.д. Допустим, общее имущество будет продано или передано в аренду некому лицу, которое как раз и установит тариф на платный проход или оборудует в подъезде склад – и уж этому-то лицу абсолютно точно нельзя будет запретить такие действия! Сложно себе представить, что какой-либо гражданин, арендующий муниципальное помещение, не имеет права запретить проход через это помещение для неопределенного круга лиц. А ведь таким помещением может быть и квартира! Разве наниматели квартир по социальному или коммерческому найму обязаны впускать в свои квартиры всех, кто захочет туда войти? А если верить сторонникам рассматриваемой лжетеории, лестницы, чердаки, подвалы – такое же муниципальное имущество, как и занимаемые нанимателями квартиры.

А ведь кроме помещений к общему имуществу относятся, например, общедомовые системы тепло-, электро-, водоснабжения, водоотведения. Это тоже чье-то имущество, не имеющее отношения к собственникам помещений? Но тогда зачем владельцу этого имущества какие-то трубы, по которым подается вода к не имеющим отношения к собственнику труб потребителям? Ведь ничто не запрещает этому собственнику продать, например, эти трубы на металлолом – ведь это его имущество! И что с того, что после демонтажа и продажи труб у кого-то в доме пропадет вода? Пусть строят свои системы водоснабжения, ведут свои личные трубы, откуда им заблагорассудится, ну или живут без воды, без света, без канализации. Какое дело до проблем этих жильцов может быть владельцу общедомовых труб, проводов, другого оборудования?

Как видно из приведенных рассуждений, предположение о наличии у общего имущества МКД некого отдельного владельца приводит к обоснованию некой абсурдной ситуации.

Именно для недопущения такого абсурда жилищным законодательством установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности (статья 36 ЖК РФ), при этом доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ в МКД запрещен (статья 37 ЖК РФ).

Это важно знать: Реестр имущества муниципальной собственности

Таким образом, собственники помещений совместно владеют общим имуществом, не имеют права его поделить между собой (например, недопустимо устанавливать, что одному соседу принадлежат четные ступени лестницы, другому – нечетные, третьему – подвал, четвертому – чердак и т.п.). Общее имущество предназначено для использования всеми собственниками помещений МКД, принадлежит этим собственникам помещений и содержится за их счет.

Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме

Таким образом, в правомочия и обязанности собственника входят (ст. 30 ЖК РФ):

• владение, пользование и распоряжение помещением;
• предоставление по договору во владение и пользование такого помещения иным лицам;
• содержание помещения;
• поддержание помещения в надлежащем состоянии, а также иные обязанности и права, установленные законом.

Итак, все помещения классифицируются законом на жилые и нежилые. Унифицированной классификации нежилых помещений закон не предоставляет. Смена функционального (целевого) назначения нежилого помещения обычно производится без дополнительных разрешений со стороны госорганов, при условии что такая смена не будет противоречить требованиям СанПин, ГОСТа, договора сторон или регионального законодательства.