Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Заявите о конкурентах

Опять же, в разговоре с менеджером продаж можно сделать то, что ему наверняка не понравится – упомянуть конкурентов. Ситуация на рынке недвижимости не так уж сильно отличается от ситуации на рынке продуктовом – продавец меньше всего хочет, чтобы вы узнали, что совсем недалеко такие же фрукты продают дешевле. А может, и фрукты там лучше.

Если же вы это знаете, и продавец фруктов, и продавец недвижимости ухватятся за вас всеми силами, чтобы вы точно от него не ушли. «Да, там дешевле – но если мы предоставим вам скидку, то выгоднее купить будет у нас» – что может быть лучше, чем услышать эту фразу? Тем более, если конкуренты вас на самом деле по какой-то причине не устраивают.

Выводов из всех этих хитростей можно сделать сразу три:

1. Правильно выберите время и место для покупки квартиры. Выходите напрямую на людей, которые могут предоставить скидку, попробуйте дорваться до закрытых продаж или хотя бы дождитесь специальных новогодних предложений.
2. Не стесняйтесь и не бойтесь просить или хотя бы спрашивать о скидке. Невозможно добиться чего-либо, не работая в этом направлении – так и квартира со скидкой вряд ли сама вас ищет.
3. Объясните продавцу, почему он должен дать вам скидку. Учитывайте особенности выбранной квартиры и всего жилого комплекса, напомните о конкурентах и в общих чертах опишите свои финансовые возможности – что вам смогут предложить?

Если вы будете учитывать все эти факторы, то в конце концов наверняка найдёте не только квартиру, но и скидку своей мечты! Так сразу и не скажешь, что приятнее.

ШАГ 6. Паркинг в новостройке — это обязательно?

Самый острый вопрос в московских новостройках — это парковки. В ЖК стандарт-класса их чаще всего закладывают в проект как машиноместа на дворовой территории и вокруг корпусов. Встречаются и иные решения, например, «ХХ машиномест запланировано в паркинге, расположенном по адресу» — дальше стоит смотреть по карте. Паркинг вполне может оказаться в километре от дома.

В ЖК комфорт-класса и бизнес-категории все чаще создаются закрытые для транспорта дворы. В них нет места для машин. В проектной документации указывается количество машиномест в подземных и многоуровневых паркингах, на открытых стоянках.

Машиноместо или кладовая?

Важно! В проектной декларации и ДДУ (Договоре купли-продажи, аренды машиноместа) должно фигурировать именно машиноместо. Если вам предлагают «кладовую» с размерами машиноместа — задумайтесь

Если завтра с вашей машиной что-то случится в таком паркинге, страховая компания может заявить, что вы оставили авто в не предназначенном для него месте. Кладовая не гараж, а оспорить положение уже подписанного договора будет сложно. Мало того, запретить ставить машины могут и проверяющие МЧС. И вы снова окажетесь заложником подписанного договора.

Сколько машиномест должно быть в новом ЖК

Относительно количества машиномест и соотношения с количеством квартир норматива нет. В Москве принято высоко оценивать новые ЖК комфорт-класса, если в них есть хотя бы половина машиномест для заявленного количества квартир. Для бизнес-класса считается нормой одно машиноместо на квартиру, если их меньше — проект теряет свои позиции в рейтинге

Изучите проектную документацию и обратите внимание на размеры машиномест по длине, ширине и высоте. Они могут быть разными

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

• Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
• Договор уступки права требования (цессии);
• Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
• Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

• Нужно убедиться в реальности существования договоров.
• По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
• Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
• После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
• Наличие разрешения на строительство.
• Правильно оформленный участок.
• Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

• Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
• Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
• Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
• Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
• «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
• Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

• четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
• сроки выполнения работ и сдачи дома;
• цена договора;
• порядок и форма оплаты;
• срок гарантий на объект;
• описание непредвиденных обстоятельств;
• список документации, необходимой для проведения строительства;
• срок действия этого договора;
• реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

• транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
• ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
• не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
• старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
• не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
• хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
• отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
• приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Следующая
СправкиКак можно приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

Этапы покупки квартиры

При самостоятельной покупке квартиры нужно придерживаться следующего пошагового алгоритма, который поможет вам сберечь деньги и нервы, минимизировать риски и ошибки.

1 Этап. Определиться с характеристиками квартиры. Для начала нужно точно знать, какое жилье интересует, его местонахождение, первичное или вторичное.

2 Этап. Рассчитать бюджет, который готовы использовать на приобретение квартиры. Тут нужно понимать, что в центральном районе города жилплощадь дороже, чем в отдаленном, т.е. цена однокомнатной квартиры в центре может быть равна двухкомнатной на окраине. Далеко не всегда покупатель рассчитывает на свои сбережения, поэтому есть несколько вариантов привлечения заемных средств. Их тоже нужно оценивать трезво.

Понятно, что покупатель всегда стремится сэкономить, и новички могут попадаться на такие объявления-утки. Суть такого способа привлечения покупателя заключается в том, что риэлторы размещают объявления с заведомо низкой ценой объекта. Клюнувший на такой анонс человек звонит и ему говорят, что квартира продана, но есть еще одно интересное предложение, но цена на него уже выше.

3 Этап. Выбрать способ покупки. Вариантов расплатиться с продавцом за квартиру достаточно много и каждый покупатель может выбрать наиболее подходящий для себя. Это:

• наличный расчет путем передачи всех денежных средств сразу;
• безналичный расчет с помощью банковской ячейки;
• безналичный расчет с помощью депозита нотариуса — это счет для перевода средств, обеспечивающий безопасность расчетов с продавцом. Средства с депозита будут переведены продавцу после того, как право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. При этом денежное обязательство покупателя считается исполненным с момента внесения средств на депозит нотариуса.
• с привлечением ипотечных средств – наиболее популярный способ покупки квартиры. Банки активно продвигают ипотечные программы, позволяющие людям со стабильным доходом получить возможность жить в своей квартире, отдавая банку в течение длительного времени взятые в долг средства;
• некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру в новостройке в рассрочку, при этом она может составлять до 24 месяцев. Этот способ удобен тем, у кого есть средства на первоначальный взнос (чаще всего это половина всей стоимости жилья) и стабильный высокий доход;
• за средства материнского капитала, которым активно пользуются молодые семьи для улучшения жилищных условий.

4 Этап.Подыскать несколько наиболее заинтересовавших вариантов. Обязательно нужно выбирать из нескольких, чтобы просмотреть и оценить состояние квартир, насколько спокойны районы, в целом определиться с тем, где комфортнее и удобнее впоследствии проживать. Здесь же нужно уточнить у продавца, кто собственник, кто прописан на жилплощади, есть ли задолженность.

5 Этап.Определившись с тем жильем, которое наиболее подходит, следует приступить к переговорам с продавцом по поводу цены. Здесь же нужно сразу уточнить, кто будет оплачивать оформление документов, а также сроки, в которые жилье будет освобождено.

6 Этап.Оформление сделки. Его можно разделить на 3 важных блока.

Покупатель должен тщательно проверить документы о собственности

Обратите внимание на обременения, которые не позволят зарегистрировать ее и полноценно распоряжаться.
Если с документами все хорошо, то можно приступать к оформлению договора, который подписывается обеими сторонами. Здесь нужно оговорить все нюансы, касающиеся адреса квартиры, стоимости, способа передачи денег и даты передачи квартиры новому собственнику

Предварительно может быть составлен договор с передачей задатка. Договор купли-продажи передается на регистрацию в МФЦ.
После заключения договора квартира вновь осматривается и составляется акт приема-передачи. После его подписания покупатель может занимать жилье.

Договор купли-продажи между физическими лицами —

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи —

Шаг 4. Панельные и монолитные дома в новостройках

Сравнение панельных и монолитно-кирпичных домов показывает, что уровень качества зависит от применения новых технологических решений. Появление трехслойной панели с внутренним утеплителем позволило строить быстрее и дешевле, получая качество, почти такое же как при использовании блоков на монолитном каркасе.

В стандарт-классе и категории комфорт набор решений ограничен затратами и сроками строительства, поэтому чаще всего используются либо типовые панельные проекты, либо улучшенные с новыми панелями, либо с блочной кладкой на монолитном каркасе. Из кирпича сейчас не строят. Его используют в лучшем случае для отделки фасадов.

Наиболее распространенный и устраивающий все стороны вариант — это дом на монолитном каркасе (перекрестно-стеновая конструкция) с пилонами и несущими стенами и «ограждающими конструкциями» (стенами) из ячеистых блоков и панелей. Полный монолит строится дольше, обходится дороже, потому распространен в бизнес-классе. Но он дает возможность предложить покупателям квартиры со свободной планировкой.

Покупка квартиры в ипотеку – что нужно знать

Приобрести жилье можно, воспользовавшись ипотекой. Кредит на приобретение жилья стал очень популярным среди населения России. В сделке купли-продажи в этом случае участвуют не только покупатель и продавец, но и банк.

Основным условием кредитования такой покупки является чистая кредитная история и абсолютная платежеспособность заемщика. Существует Закон РФ «Об ипотеке», которые регулирует отношения сторон и регламентирует правила. Взяв ипотеку, будьте готовы к тому, что переплата, в общей сложности, составит от 70 до 100%. Но расплачиваться вы будете долго – от 10 до 50 лет.

Например, если вы хотите стать обладателем квартиры, стоимостью 1,7 млн. руб., то в итоге заплатите около 3,5 млн. руб. за 10-15 лет. Если разделить эту сумму на 144 месяца (12 лет), то ежемесячно вы будете выплачивать 24306 руб.

При выборе между ипотекой и потребительским кредитом, жители России отдают предпочтение последнему. Но ипотека тоже популярна. Очень часто материнский капитал семьи тратят именно на ипотеку. Достоинства ипотеки:

• молодым семьям предоставляются льготы многими банками;
• квартира – это недвижимость, которая всегда является стабильным вложением финансов;
• ипотека для военных, с двумя и более детьми, полностью оплачивается государством;
• во многих регионах снимать квартиру стоит столько же, как и платить ипотеку.

Недостатки ипотеки:

• ипотекой могут воспользоваться не все граждане;
• процентная ставка очень высока (от 11 до 13% годовых);
• как и при любых кредитах, за просрочку выплат – штраф и пеня;
• слишком долгий срок выплаты.

Как взять квартиру в ипотеку

Если вы решили, что ипотека – это то, что вам нужно. И вы уверенны в своей платежеспособности, то:

• выберите квартиру в новостройке или на рынке вторичного жилья. Квартира должна быть удобной, жилой, не иметь изъянов. Продавец должен быть легальным. Будет лучше, если продавец будет знать, что вы выбрали ипотечный кредит.
• Выберите банк. Некоторые банки предлагают различные льготные условия и программы. Рассмотрите все предложения и определите самое подходящее в вашем случае. Кроме процентной ставки и условий кредитования, узнайте о страховых условиях и сроках, когда начисляется пеня и штрафы при просрочках выплат.
• Подайте заявления сразу в 2-3 банка.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего и что для этого нужно, подробнее здесь.

Какие документы нужно подготовить

После одобрения банков заявки, вам выдадут полный список документов, необходимый для предоставления. В их число входят:

• копия паспорта;
• свидетельство о браке;
• справка о дееспособности;
• справка от независимого оценщика квартиры;
• справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
• свидетельство о регистрации квартиры;
• кадастровый паспорт и другие документы, предусмотренные банком.

Что надо проверить перед покупкой?

После одобрения вашего выбора, банк выдаст разрешение на заключение сделки купли-продажи. Вы должны будете застраховать недвижимость – это условие банков. В ином случае процентная ставка увеличится.

Как и все документы, перед тем как поставить подпись под кредитным договором и договором купли-продажи, внимательно все прочитайте!

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Ваш выбор пал на квартиру, где уже проживали предыдущие владельцы. Какие достоинства можно отметить:

• в квартире уже есть ремонт (чаще всего);
• зеленый палисадник, детская площадка и много тенистых деревьев, делают прилегающую территорию уютной и слегка заглушают рокот проезжающих машин;
• соседи знают друг друга;
• дом проверен временем и непогодой;
• инфраструктура района развита;
• «обжитое» место вселяет спокойствие;
• квартира вам нравится! Все рядом и отвечает вашим требованиям по месторасположению и близости к работе (к примеру).

При покупке квартиры можно вернуть назад небольшую сумму, кто может ее получить, читайте в этой статье.

К недостаткам можно отнести:

• возраст дома;
• состояние электропроводки и электроснабжение – это одно из первых, что вы должны проверить. В старых домах очень часто проводка и напряжение в сет не позволяют пользоваться современными бытовыми электроприборами;
• санитарное состояние дома – подвал, чердак необходимо проверить;
• аварийность дома.

Самое главное, кроме технической стороны, при покупке квартиры – это определить, кто именно на самом деле является собственником квартиры. И согласны ли все члены семьи (особенно супруги) на продажу квартиры. Все документы должны быть в полном порядке и не вызывать двоякого понимания в этом вопросе.

Поэтому расспросите соседей – они всегда все знают. Узнайте и в госинстанциях – кто владелец квартиры и нет ли спорных вопросов среди членов семьи, прописанных в квартире

Особо обратите внимание на наследников и их обоюдное согласие на продажу, если квартиру, к примеру, бабушки, решили продать после ее кончины

Все документы должны быть в порядке. Лучше всего. Если у квартиры один собственник на протяжении многих лет. Чем чаще менялись собственники и проводились различные сделки с квартирой, тем больше шанс попасть в махинации мошенников.

В этом случае, даже правильно оформленные документы собственника не гарантируют вам, что через несколько месяцев не появится с претензиями настоящий собственник. Чтобы исключить риски вы должны быть уверены:

• в дееспособности продавца;
• в том, что он имеет право на сделку купли-продажи;
• в том, что все лица, проживающие в квартире, выписаны из домовой книги. Кроме того, удостоверьтесь, что никто не прописан в жилище бессрочно, никто не выписан временно. Чтобы не получилась ситуация, когда вы – собственник, а на вашей жилплощади, вдруг, появляются, прописанные в квартире, неизвестные вам люди;
• в том, что все родственники, претендующие на собственность или долю в квартире, не имеют претензий и согласны на продажу жилья.

Существует понятие – права третьих лиц. Это означает, что через некоторое время после покупки вами квартиры на вторичном рынке, могут появиться третьи лица с претензиями к совершенной сделке, предъявляющие свои права на владение квартирой. К таки лицам относятся:

• супруги;
• наследники;
• правообладатели;
• лица, которые в свое время сами отказались от участия в приватизации квартиры;
• ранее прописанные в квартире лица.

Долгие судебные тяжбы с такими лицами могут затянуться на долгие годы.

Документы, необходимые при покупке квартиры на вторичном рынке

После того как вы остановили свой выбор на определенной квартире, вам следует ожидать от продавца следующие документы:

• справка о дееспособности;
• выписка из регистрационной палаты;
• технический паспорт квартиры – проверьте реальную планировку с указанной;
• свидетельство на право собственности;
• кадастровый паспорт;
• паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки;
• если собственник или долевой участник квартиры – несовершеннолетний, то справка из органов опеки о согласии на продажу обязательно должна присутствовать. Такую справку продавец (родители продавца) должны взять за 1 месяц до совершения сделки.
• Обоюдно подписанный договор купли-продажи;
• Согласие всех заинтересованных лиц в продаже квартиры.

На что обратить внимание при покупки квартиры на вторичном рынке, смотрите в этом видео:

После того, как все документы будут собраны, продавец обращается в орган регистрации по месту жительства. Там назначают день подписания договора купли-продажи. В назначенное время и продавец и покупатель обязаны явиться в офис.

Договор составляется и подписывается в 3-х экземплярах. Передача денег проводится там же, при официальных свидетелях. Если оплата будет проводиться безналичным расчетом, то операцию покупатель может совершить через интернет там же.

В течение 30 дней, после проверки юридической «чистоты» квартиры, покупатель может забрать свидетельство на право собственности купленной квартиры.

Хочу посмотреть квартиру в новостройке перед покупкой, как это сделать?

Осмотреть квартиру в строящемся доме для принятия окончательного решения о покупке нельзя. Продажа новостроек предполагает, что будущие новоселы приобретают жилье, которое только появится.

Но существует несколько вариантов для тех, кто боится «кота в мешке»:

1.

Сегодня многие застройщики предлагают покупателям осмотреть демо-квартиры или целые демо-этажи в строящемся доме. Такие презентационные пространства помогают покупателям оценить будущую отделку и качество работ.

2.

Большинство девелоперов — это компании с большим опытом и множеством ранее реализованных проектов. Для оценки качества строительства можно посетить один из готовых жилых комплексов от застройщика, более того — есть возможность задать некоторые вопросы жителям этих домов. Но помните, данный способ актуален только если концепции готового ЖК и новостройки схожи.

3.

В крайнем случае озвучьте свои пожелания о просмотре квартиры представителю застройщика. Если на данный момент степень готовности объекта и проводимые на нем работы позволяют посетить стройку с учетом соблюдения мер безопасности, то вам могут пойти на встречу. Так как многие современные ЖК — это квартальные застройки, существует вероятность, например, посетить дом другой очереди или секции.

Сверяем документацию

Начинаем с вопроса наличия необходимых документов на основании которых можно осуществлять строительство. Список документов, которые, у достойного застройщика должны быть в порядке:

Разрешение на строительство. Необходимо посмотреть сроки окончания этого документа и сопоставить со сроками сдачи дома в эксплуатацию. Разрешение должно быть оформлено на имя застройщика, который несёт полную ответственность перед покупателем. В случае отсутствия этого документа, Госстройнадзор не примет построенный дом.
Документация на земельный участок, на котором возводится дом. Стоит сказать, что земельный надел может быть субаренде, собственности и в аренде. Лучше всего, чтобы земля находилась в аренде

Это связано с тем, что арендованный участок наиболее тщательно проверяют органы, осуществляющие контроль.
Важно! В случае, когда земля находится в собственности строительной компании, то застройщик может не торопиться со стройкой и будет производить работы годами. Важным моментом является назначение земельного надела

Участок, отданный под индивидуальную постройку, не может использоваться для постройки многоквартирного дома.

Договора с ресурсоснабжающими компаниями (энергетики, газовщики и т. д.). Подключение необходимых для жизни коммуникаций в квартире – процесс долгий и дорогостоящий. Если строительная компания сможет предоставить соглашения со всеми поставщиками ресурсов уже на начальном этапе стройки, то можно быть уверенным, что вы не останетесь без газа, света, тепла и воды.Дополнительно можно уточнить, какие компании будут проводить ресурсы, и почитать отзывы о них в интернете.

Проектные документы, касающиеся строящегося объекта.
Документы, связанные с образованием юридического лица. Если организация создана под проект, а регистрация её где-нибудь в Таиланде или ином оффшоре, то это повод задуматься об их добросовестности.
Свидетельство о постановке на учёт в налоговой службе.
Свидетельство о государственной регистрации компании.
Заключение аудиторов за последние 12 месяцев.

Договор ДДУ
Этому документу следует уделить особое внимание. Если есть возможность, то лучше показать документ грамотному юристу
Если договор содержит пункт об изменениях площади после замера органов БТИ, то покупателю придётся доплачивать за лишние метры. Поэтому, стоит приготовить необходимую сумму заранее.Иногда квартиры могут увеличиваться или уменьшаться от 2 до 6 метров. Нужно умножить лишние метры на стоимость за один метр, и получится сумма, которую необходимо будет доплатить.

Внимание! Каждый дольщик имеет полное право торговаться с застройщиком, выбирая для себя более выгодные условия. А это значит, что можно попросить переписать договор ДДУ на более выгодных условиях для покупателя.
Договор ДДУ должен содержать всю информацию о квартире, например:
двери;
счётчики;
штукатурка стен;
подоконники и т. д.
Перед подписанием ДДУ необходимо попросить менеджера разъяснить порядок по оплате квартиры. Часто в договоре содержится информация о том, что дольщик обязан внести деньги в течение 3-5 дней после того, как документы вернутся с регистрации из Росреестра. Однако в офисе менеджеры могут потребовать внести некоторую сумму в качестве предоплаты или сумму первого взноса регистрации соглашения. Это является нарушением закона ФЗ №214. В таком случае покупатель имеет право обратиться за помощью в прокуратуру.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

Список документов, который должен быть у покупателя квартиры, и как их оформить, мы оглашали здесь.

Как купить квартиру в новостройке пошаговая инструкция

Перед тем, как обратиться к застройщику, нужно узнать порядок действий покупки квартиры в строящемся доме.

Рекомендуется придерживаться следующих этапов, покупая квартиру в новостройке:

1. Для начала узнать всю информацию о застройщике, у которого вы собираетесь приобретать жилье.
2. Если застройщик добросовестный, то можно узнавать далее всю информацию о строящемся объекте. Следует учесть, что квартира на стадии котлована обходится на 30% дешевле, чем готовая. Но существуют некоторые риски, например, проект может быть заморожен.
3. Если вас все устраивает, то можно переходить к оформлению договора, желательно с участием юриста.

Есть три варианта соглашения при приобретении жилья в строящемся доме:

1. Договор об уступке права. Такой вариант соглашения заключается при покупке жилья у соинвестора компании застройщика, либо собственника жилья, который ее продает. Это соглашение контролируется несколькими правовыми актами, так как у сторон возникает много вопросов.
2. Договор долевого участия. Этот договор заключается с компанией застройщиком, но предварительно соглашение в этом случае не заключается. Если застройщик предлагает заключить такое соглашение, то следует отменить сделку.
3. Договор с жилищно–строительным кооперативом. Покупка жилья приобретается взносом пая. Договор не регистрируется.

После сдачи отстроенного дома в эксплуатацию и подписания договора, перед подписанием акта приема-передачи нужно внимательно проверить жилое помещение на выявление строительных изъянов. До подписания акта застройщик исправит все дефекты.

После подписания акта регистрируется право на недвижимость. И после получения свидетельства о праве собственности на жилье разрешается переселяться в квартиру, производить ремонт и обживаться.