Существенные условия договор найма

Содержание и суть договора найма жилого помещения

По словам директора юридической компании «Аргумент» Виктора Куракина, в договоре должны быть указаны имена, паспортные данные и адреса прописки обеих сторон, права и обязанности, порядок, срок и способ оплаты, а также дата и место составления документа — все, что позволит однозначно сказать, кто и на каких условиях заключил соглашение.

Кроме того, в документе или, как это обычно бывает, в приложении (акте приемки) должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и характеристиками их текущего состояния. При этом в последней графе должны быть не абстрактные формулировки вроде «хорошее», а конкретные недостатки или фотографии.

По словам Ольги Павлиновой, руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи», в акте приемки необходимо зафиксировать показания всех приборов учета на момент заселения — они будут стартовыми для последующей платы за услуги ЖКХ.

Здесь же следует указать размер залога, если таковой предусмотрен. Адвокат Валерий Асанов советует наймодателям взимать обеспечительный платеж в размере платы за один месяц на случай, если у арендатора начнутся финансовые проблемы: «Конечно, это двойная нагрузка на квартиросъемщика в первый месяц, но после окончания аренды эти деньги можно будет вернуть или использовать как последний платеж. А для арендодателя это гарантия выполнения обязательств».

И еще один совет — скорее, уже для нанимателей. Перед тем, как поставить в соглашении свою подпись, внимательно и полностью прочитайте его. Собственноручно завизировав этот документ, вы добровольно принимаете на себя все прописанные там обязательства. Обнаружить среди них то, на что вы и не думали соглашаться, будет очень обидно.

Для чего подписывают договор?

Казалось бы, объяснять, зачем нужно заключать договор найма жилого помещения, в 2021-м году уже никому не нужно. Однако многие сдающие и снимающие квартиры россияне до сих пор не пользуются этим инструментом. Между тем, скрепленное подписями соглашение не только вводит взаимоотношения арендодателя и арендатора в правовое поле, но и дисциплинирует их.

Преимущество такого подхода перед устными договоренностями очевидно. Если в документе четко прописаны права и обязанности сторон, сроки найма, время оплаты проживания и коммунальных услуг, правила проведения срочного и косметического ремонта, то у обоих участников сделки не остается пространства для каких-либо нежелательных маневров — подписанное придется строго соблюдать.

Соглашения, заключенные на словах, такой неотвратимой убедительностью не обладают: сказанное со временем забывается или может быть неправильно истолковано, да и предусмотреть все нюансы в устном обсуждении гораздо сложнее. Но самое главное — слова не имеют юридической силы, тогда как на письменный договор найма жилого помещения право в России смотрит так же, как и на любую другую деловую бумагу.

Если хозяину квартиры вдруг вздумается выселить съемщика, не дожидаясь окончания срока найма, последнему нечем будет доказать, что с ним поступили несправедливо, и, например, уплаченный залог ему могут не вернуть. Справедливо и обратное: если нерадивый жилец разнес квартиру в щепки и пропал, привлечь его к ответу у владельца, скорее всего, не получится — он не сможет подтвердить сам факт проживания вандала на этой территории.

Подписание договора найма позволяет избежать любых подобных перегибов, так как этот документ является для обеих сторон основанием обратиться за защитой своих интересов в суд. Помня об этом, люди обычно стараются вести себя корректно и ищут возможность уладить разногласия полюбовно.

Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули?

Убедитесь, что наймодатель не мошенник. Проверьте необходимую документацию:

1. Документ, подтверждающий право владения жилплощадью.
2. Выписку из Росреестра, которая подтверждает отсутствие сделок купли-продажи квартиры на данный момент.
3. Документ, удостоверяющий отсутствие ареста жилплощади.
4. Документ, подтверждающий личность наймодателя.
5. Если наймодатель представлен доверенным лицом он обязан предоставить акт доверенности.

Важно! Удостоверьтесь на все 100%, что наймодатель и есть настоящий собственник квартиры или лицо по доверенности имеет право на сдачу жилого помещения. Небольшая хитрость

При просмотре квартиры или жилого помещения, как правило, присутствует хозяин, риэлтор и покупатель. Чтобы сэкономить деньги поступите следующим образом: возьмите с собой супругу или знакомого, который, якобы будет проживать совместно. Пока он будет отвлекать риэлтора базовыми вопросами, Вы можете попросить хозяина пройти в другую комнату для осмотра. Находясь там, предложите ему обменяться контактами, чтобы продолжить процедуру без посредников (о том, как снять квартиру без посредников, читайте в этой статье). Этот метод абсолютно законный, и не нарушает ни чьих прав. Помните, что риэлторские агентства спекулятивной занимаются деятельностью, не принося никакой пользы государству, часто уклоняются от уплаты налогов и нарушают права покупателей и потребителей, лишая их дохода таким способом

Небольшая хитрость. При просмотре квартиры или жилого помещения, как правило, присутствует хозяин, риэлтор и покупатель. Чтобы сэкономить деньги поступите следующим образом: возьмите с собой супругу или знакомого, который, якобы будет проживать совместно. Пока он будет отвлекать риэлтора базовыми вопросами, Вы можете попросить хозяина пройти в другую комнату для осмотра. Находясь там, предложите ему обменяться контактами, чтобы продолжить процедуру без посредников (о том, как снять квартиру без посредников, читайте в этой статье). Этот метод абсолютно законный, и не нарушает ни чьих прав. Помните, что риэлторские агентства спекулятивной занимаются деятельностью, не принося никакой пользы государству, часто уклоняются от уплаты налогов и нарушают права покупателей и потребителей, лишая их дохода таким способом.

Как Сделать Найм Эффективным и Быстрым 7 Шагов Успешного Найма

Выберите, по каким критериям отбирать кандидатов

Одна из основных причин неудач в найме — незнание того, на что нужно смотреть, чтобы понять, будет ли этот кандидат приносить компании пользу. Все стараются произвести максимально хорошее впечатление на собеседовании, поэтому руководителям трудно разглядеть суть кандидата за его умением красиво себя подать

В своей практике мы выделили четыре главных фактора найма, на которые нужно обращать внимание, чтобы принять верное решение о найме:

1. Продуктивность

Зачем Вы нанимаете новых сотрудников? Конечно же, для того, чтобы они приносили компании пользу и выполняли все рабочие планы. Полезность кандидата для компании напрямую зависит от его продуктивности, то есть способности давать результат.

2. Личностные качества

Прийти к намеченной цели можно с помощью разных методов. Личностные качества человека — это его “вспомогательные инструменты”, которыми он пользуется для достижения результатов. Самый распространённый способ проверить личностные качества человека — прибегнуть к помощи тестов.

Зная личностные качества человека, Вы поймёте, способен ли он вести за собой людей, насколько легко ему будет ужиться в коллективе, насколько он ответственный и дисциплинированный. Эта информация покажет Вам, добьётся ли он успеха на определённой должности.

3. Мотивация

Мотивация — это то, что движет человеком при принятии решений. Например, когда человек устраивается на работу, всегда есть что-то, что он хочет получить от компании: возможность обеспечивать себя, перспективу для карьерного и личностного развития, престиж работы в Вашей компании. Вопрос в том, что человек готов дать компании взамен.

В зависимости от их мотивации, людей можно разделить на тех, кто действительно хочет делать что-то ценное и быть полезным компании, и тех, кто заинтересован только в собственной выгоде и не желает особо вкладывать усилий в работу. Зная мотивацию кандидата, Вы можете представить качество работы будущего сотрудника.

4. Знания

Под знаниями мы подразумеваем не просто запомненную информацию, а профессиональные навыки и умения, которые человек может уверенно применять для достижения нужных результатов.

Хотим обратить Ваше внимание на то, что из всех факторов найма именно недостаток знаний легче всего восполнить. Особенно если рассматриваемый Вами кандидат действительно продуктивный и у Вас в компании есть система обучения сотрудников. Как же проверить кандидата по этим критериям в процессе собеседования? Обязательно спрашивайте человека о его результатах на прошлом месте работы: чего он достиг, каким был его вклад в успешность компании, и измерял ли он как-то результаты своей работы? Его ответы покажут степень его продуктивности

Если на прошлой работе у человека были хорошие достижения, и он может объяснить, как он их добился, значит, работая у Вас он будет успешно выполнять поставленные задачи

Как же проверить кандидата по этим критериям в процессе собеседования? Обязательно спрашивайте человека о его результатах на прошлом месте работы: чего он достиг, каким был его вклад в успешность компании, и измерял ли он как-то результаты своей работы? Его ответы покажут степень его продуктивности. Если на прошлой работе у человека были хорошие достижения, и он может объяснить, как он их добился, значит, работая у Вас он будет успешно выполнять поставленные задачи.

Чтобы понять, с какими целями человек приходит к Вам на работу, смотрите, на чём сконцентрировано его внимание во время собеседования. Спрашивает ли он о нюансах работы и о том, что именно Вы от него ожидаете как от сотрудника? Или всё, о чём он говорит, сводится к заработной плате и возможным льготам и бонусам? То, чем больше всего интересуется кандидат, даст Вам представление о его мотивации. Если Вам необходимо проверить уровень профессиональных знаний, дайте кандидату практическое задание, которое может показать, насколько уверенно он действует в этой области

Или попросите специалиста в данной сфере составить опросник или тест, выявляющий знания, который Вы будете давать кандидатам.  

Если Вам необходимо проверить уровень профессиональных знаний, дайте кандидату практическое задание, которое может показать, насколько уверенно он действует в этой области. Или попросите специалиста в данной сфере составить опросник или тест, выявляющий знания, который Вы будете давать кандидатам.  

Если Вы будете подбирать сотрудников по этих критериях, а не по способности кандидатов производить эффектное впечатление, в Вашей компании будут работать люди, действительно способствующие её развитию и процветанию.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Форма договора найма жилого помещения

Итак, каким образом наниматель может обезопасить себя от хозяйского произвола или нелепых случайностей? Ответ на этот вопрос один: договором. И не просто договором, а продуманным, взвешенным и учитывающим максимум возможных нюансов.

По правилам статьи 674 Гражданского кодекса РФ (ГК) договор найма должен быть заключен в письменной форме. Договор не требует нотариального удостоверения, поэтому не стоит опасаться, что договор не будет действителен без участия нотариуса или риелторской фирмы. Письменное соглашение об аренде квартиры, заключенное между двумя физическими лицами, – официальная бумага, имеющая юридическую силу. Только не забудьте проставить в ней реквизиты сторон: паспортные данные договаривающихся и запись об их регистрации по .

Несоблюдение простой письменной формы договора найма квартиры не влечет ее недействительности, поскольку согласно ГК такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.

Для удобства документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя. А после этого и тот и другой могут спать спокойно.

Состав условий договора аренды жилья – что является обязательными условиями?

Как мы поняли, лучше не проверять чужие теории, а прописывать в тексте договора все реальные договоренности с нанимателем. Приносим извинения за тавтологию.

Итак, к договорам аренды и найма применяются определенные нормы права. Некоторые из них определены однозначно, другие же предоставляют сторонам выбор. Все эти условия можно включить в договор

Пусть это и будет “переписыванием” Гражданского кодекса, зато, во-первых, вы еще раз обратите внимание нанимателя на его права и обязанности, а во-вторых, всю информацию удобно иметь в одном документе

Также есть достигнутые вами и нанимателем договоренности о конкретном размере арендной платы, о сроках её внесения, описана процедура периодической проверки имущества, оговорены штрафные санкции и т.д.

Но как правильно изложить все это на бумаге? С чего начать и чем закончить?

Какие рассматриваемая разновидность соглашения предусматривает обязанности для квартирантов?

Главный квартиросъемщик и иные жильцы выполняют следующие обязанности:

1. Соблюдение целевого назначения помещения предусматривает как одна из важнейших обязанностей квартиросъемщика. Организовать на данной жилплощади какое-либо производство, офис или прочее невозможно даже при согласии хозяина помещения, так как в этом случае необходимо заключение иной разновидности соглашения
2. Нести ответственность не только за себя, но и за действия своих родственников и прочих жильцов. Гражданским кодексом предусматривается перевод единоличной ответственности нанимателя в общую с другими жильцами квартиры. В таком случае граждане, с ним проживающие, становятся сонанимателями. Для этого требуется заключение соглашения об этом между нанимателем и его «сожителями». Владелец непременно должен быть извещен о таком разделении ответственности.
3. Соблюдение санитарных и иных норм по надлежащей эксплуатации недвижимости. Например, в большинстве случаев наниматели не вправе без согласия владельца квартиры завести домашних животных, так как это может существенно ухудшить состояние жилого помещения.
4. Обеспечивать сохранность предоставленного жилья.
5. Обязанность проведения разнообразного мелкого ремонта закреплена за квартирантами.

ВНИМАНИЕ !!! При этом, перепланировка и работы по реконструкции помещения по собственной инициативе категорически запрещены. На это нужно согласие владельца объекта недвижимости, причем данное в письменном виде

Письменная форма такого соглашения послужит некоей гарантией отсутствия претензий со стороны наймодателя.

Сюда относится и установка сплит-систем, оконных кондиционеров, а также проведение интернета, если требуется прокладка кабеля. На все эти действия потребуется согласие лица, сдающего жилое помещение. Не все квартиранты в состоянии произвести даже текущий ремонт. Поэтому в договор о найме возможно включение пункта о переводе этой обязанности на собственника помещения.

1. Внесение оплаты за использование съемного жилья является ведущим обязательством нанимателя.

ВАЖНО !!! Максимальный размер таких взносов по рассматриваемому соглашению законодательством не зафиксирован (в отличие от соцнайма). Поэтому собственник устанавливает стоимость пользования принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению

Но увеличить ее, только руководствуясь собственными пожеланиями, наймодатель не может. Как зафиксировано положениями жилищного права, плату вносят раз в месяц. В исключительных случаях определяется иная схема, например, сразу за год или полгода. В таком случае, при несвоевременном прекращении договора плата будет возвращена.

Также, по общему правилу, квартиранты самостоятельно уплачивают взносы за ЖКУ. Однако, при включении определенных положений в текст договора, можно изменить существующую схему уплаты.

1. Вселение родственников и прочих важных для нанимателя лиц всегда потребует ожидания одобрения хозяина сдаваемого помещения. Если вместе с квартиросъемщиком уже кто-то проживает, то законодательно закреплена обязательность получения и их положительного ответа. Вселение детей нанимателя, еще не достигших 18-летнего возраста, такого согласия не требует. Соблюдение норм жилплощади обязательно для совершеннолетних. Вселение детей, не достигших совершеннолетнего возраста возможно и без соблюдения вышеуказанной нормы.

1. Если квартиросъемщику вдруг потребовалось вселить временных жильцов, то он не вправе этого делать без согласия хозяина недвижимости. Вселение жильцов на время (даже несовершеннолетних) может быть однозначно запрещено собственником. При этом, даже если хозяин квартиры разрешит проживание подобных лиц, нанимателю запрещено взимать с них плату за пребывание. Нельзя будет вселить временных проживающих, если это не будет соответствовать нормам о площади для проживания в пересчете на одного человека. Шесть месяцев — это максимальный срок пребывания таких поселенцев в сдаваемой квартире.

ВАЖНО !!! В любой момент наймодатель может заявить требование об их выселении. Временным жильцам будет дан срок не более недели на поиск нового места пребывания

1. Возместить весь причиненный по его вине материальный ущерб.

Структура договора. Существенные условия договора аренды жилья

К сожалению, строгих правил по структуре договора, нет. В этом вопросе мы возвращаемся к обычаям делового оборота. То есть не нужно изобретать велосипед, делать нужно так, как делают остальные.

Но все-таки хочется иметь некую основу, чтобы не оказаться введенным в заблуждение каким-нибудь “знатоком”. Здесь мы можем предложить вам ознакомиться с таким документом как Письмо Роскомторга от 09.11.95 N 1-1492/32-21 “О рекомендация по составлению договоров”. Конечно, данный документ не имеет непосредственного отношения к сдаче в аренду квартир, и изначально был подготовлен для коммерческих организаций. Но тем не менее, в нем очень четко описана структура договора, на которую можно опираться и при составлении договоров аренды и найма.

Вот какая структура предлагается в данном Письме:

1. Преамбула (или вводная часть).
2. Предмет договора.
3. Дополнительные условия договора.
4. Прочие условия договора.

В документе также приводится описание каждого из этих пунктов. Мы не будем полностью его цитировать, а лишь дадим небольшие пояснения и постараемся “адаптировать” предложенную структуру для договоров аренды и найма.

Преамбула содержит следующую информацию:

• наименование договора;
• дата подписания договора;
• место подписания договора;
• данные лиц, подписывающих договор и их наименования для дальнейшего упоминания в тексте договора.

Предмет договора – это то, о чем конкретно договариваются стороны.

Цена договора и порядок расчетов – здесь следует указать размер арендной платы и порядок её внесения: время, форма, место.

Права и обязанности сторон – данный раздел будет состоять из подразделов с отдельным описанием прав и обязанностей нанимателя и наймодателя, здесь и описывается основная часть достигнутых договоренностей: кто, что, как, где и когда, может или не может делать.

Ответственность сторон – в данном разделе нужно указать все санкции за нарушение условий договора, как те, которые уже предусмотрены в законодательстве, так и те, о которых Вы сами договорились с нанимателем.

Обеспечение обязательств по договору – если вы договорились, например, о страховом депозите, то прописать это следует в данном разделе.

Срок действия договора: с какого и по какой момент действует заключаемый договор.

Основания изменения и расторжения договора – в данном разделе следует прописать порядок заключения дополнительных соглашений к договору, а также перечислить случаи, в которых договор может быть расторгнуть, по чьей инициативе и в каком порядке.

Условия о конфиденциальности информации по договору – если вы хотите отдельно обратить внимание на то, что отношения по договору не должны афишироваться, можете включить такой раздел в ваш договор. Порядок разрешения споров по договору – конечной инстанцией в разрешении споров в любом случае будет являться суд, но можно также предусмотреть, например, определенный порядок обмена претензиями и досудебного урегулирования конфликтов

Порядок разрешения споров по договору – конечной инстанцией в разрешении споров в любом случае будет являться суд, но можно также предусмотреть, например, определенный порядок обмена претензиями и досудебного урегулирования конфликтов.

К прочим условиям договора относится указание норм законодательства, регулирующих взаимоотношения сторон, указание количества экземпляров договора, перечисление форс-мажорных ситуаций и т.д.

Реквизиты и подписи сторон – в конце договора обязательно следует указать все данные каждой из сторон: документы, удостоверяющие личность (для физических лиц), регистрационные данные (для юридических лиц), адреса, телефоны, банковские реквизиты.

Договора аренды квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной АрендыСкачать бесплатные шаблоны договоров

Особенности оформления договора найма жилого помещения

Закон требует такой договор составлять обязательно в письменном виде. Более того, при длительных сроках его действия договор считается обременением для жилого помещения, а потому подлежит соответствующей государственной регистрации.

В результате, даже если меняется собственник конкретного жилого помещения, то все права нанимателя оказываются полностью защищенными, и гражданин по-прежнему может им пользоваться. И даже условия найма новый собственник не вправе изменить.

Предметом сделки в данном случае выступает любое отдельное, изолированное жилое помещение, если оно отвечает всем санитарно-гигиеническим нормативам и предоставляет необходимые условия для проживающих там людей. Иными словами, это обязанность наймодателя – обеспечить нормальные условия проживания.

У нанимателя свои обязанности – поддерживать эти самые нормальные условия в наемном жилье, использовать снятые дом или квартиру только для целей проживания, своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату, а также пользование коммунальными услугами (если так предусмотрено договором).

Вместе с самим нанимателем на арендованных квадратных метрах вправе постоянно жить и другие лица. Если вы хотите защитить их права и легализовать их положение, перечень указанных возможных жильцов следует внести в текст договора найма. Тем самым они получат права, которые будут соответствовать правам основного нанимателя. И список таких лиц затем может быть расширен уже только при согласии наймодателя (это положение не относится к несовершеннолетним).

Договор найма жилья можно заключить как на короткий срок (до одного года), так и на достаточно долгий период (до пяти лет). Когда срок договора истекает, он может быть продлен. И закон предполагает, что преимущественно право при этом имеет именно прежний наниматель.

Не нашли, что искали?

СПРОСИТЕ ЮРИСТА

• Электронная подпись: оформление и преимущества в использовании
• Общая характеристика договоров оказания юридических услуг
• Нежилые помещения как объекты гражданских прав