Договор найма жилого помещения

Права и обязанности сторон

Как уже ранее отмечалось, договор найма заключается между двумя соучастниками правоотношений, следовательно, права и обязанности также возлагаются на всех субъектов, которые подписывают документ.

Главные обязательства наймодателя:

• владелец жилого помещения обязан реализовать передачу недвижимости в срок, регламентированный законодательными актами России;
• собственник жилья должен предоставить нанимателю полный спектр коммунальных услуг, требуемых для комфортабельного проживания;
• арендодатель обязан принимать участие в содержании своей квартиры, а также на него возлагается оплата взносов за реализацию капитального ремонта.

Права наймодателя заключаются в следующем: субъект договора найма вправе требовать от второго участника сделки осуществление своевременной оплаты как за жилье, так и за коммунальные услуги.

Обязанности нанимателя:

• использовать недвижимость только согласно ее целевому предназначению;
• поддерживать должное состояние квартиры, а также принимать участие в нынешнем ремонте жилья;
• реализовывать финансовые перечисления на расчетный счет владельца в качестве уплаты за пользование квартирой и коммунальными услугами точно в срок, установленный законодателем РФ;
• не пренебрегать правовыми интересами соседей, проживающих на территории одного многоквартирного дома или общежития.

Права нанимателя:

• в специализированной недвижимости могут проживать 3 лица, признанные членами семейства заявителя;
• вправе требовать снижение размера платежей за жилье или коммунальных услуг, если наймодатель не исполняет свои обязательства должным образом;
• право пользования сохраняется за арендатором даже при временном отсутствии на территории выделенного жилья;
• за нанимателем закреплена возможность реализовать аннулирование договора найма по собственному желанию.

Другие права и обязанности наймодателя и нанимателя договора найма жилого специализированного помещения могут быть регламентированы законами на общефедеральном, муниципальном и областном уровне.

Когда и как прекращается действие контракта. Судебная практика

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по таким причинам, как:

1. Разрушение объекта сделки.
2. Смена собственника, если речь идет о жилье или помещении в общежитии, предоставляемым на период несения службы.
3. Передача указанных выше объектов на праве хозяйственного ведения или оперативного управления иной организации.

Данные основания предусмотрены ст. 102 ЖК. При этом законодатель предусмотрел исключение из правил, указанных в пп. 2 и 3 выше. Договор не может быть прекращен, если наниматель такого жилого помещения состоит в трудовых отношениях с новым владельцем недвижимости (будь то новый собственник или юрлицо, которому жилье передано в управление или ведение).

Приведенный выше перечень оснований не является исчерпывающим.

Так, действие соглашения прекращается:

• при прекращении трудового договора — в отношении служебного жилья (ч. 3 ст. 104 ЖК);
• по окончании обучения, несения службы или исполнения трудовых обязанностей — в отношении жилых помещений в общежитиях (ч. 2 ст. 105 ЖК);
• истечении срока договора найма помещения маневренного фонда (ч. 3 ст. 106 ЖК).

Прекращение действия договора найма в связи с покупкой другого жилья

На практике между нанимателем и наймодателем возникают споры о том, является ли основанием для прекращения их отношений факт покупки первым жилого помещения в собственность. В таких ситуациях суды всегда встают на сторону граждан, проживающих в таком жилье, при том условии, что они приобрели новое уже после заключения договора спецнайма.

Верховный суд РФ не раз указывал на то, что законодатель предусмотрел запрет на предоставление собственникам жилой недвижимости внаем помещений по спецнайму. Но не установил запрет на пользование таким жилищем, если новое жилье было приобретено впоследствии. Подобная позиция изложена в определениях от 20.09.2016 № 3-КГ16-2, от 07.11.2017 № 31-КГ17-6 и др.

Основные нюансы

Кто имеет право сдавать недвижимость?

Право заключать договор коммерческого найма есть только у собственника жилого помещения. Если же он не может заниматься сдачей квартиры лично, то у него есть возможность передать это право своему уполномоченному лицу.

Составлять такую доверенность нужно в письменном виде. В ней нужно указать все права, которые получает уполномоченное лицо, например, устанавливать цену на жилье или передавать возможность заключения договора третьим лицам. В такой бумаге обязательно должны содержаться паспортные данные собственника квартиры и уполномоченного лица. Но чтобы данный документ имел законную силу его нужно заверить у нотариуса.

Требования к сдаваемым объектам

Строгих требований к недвижимости, которую можно сдавать по договору аренды коммерческого найма, в российском законодательстве нет. Единственными критериями, которые налагается на такое жилье, являются следующие факторы:

• жилая площадь должна иметь четкие границы и быть изолированной. То есть в коммерческий наем можно сдавать только комнату, квартиру или дом, а вот часть комнаты сдать по такому соглашению не получится;
• жилье должно быть пригодным для проживания, то есть иметь статус жилого и не находится в аварийном состоянии.

Максимальный срок аренды

Сроки заключения данного соглашения оговариваются в статье 683 ГК РФ. В ней говорится о том, что такой договор на коммерческой основе может заключаться на срок, не превышающий 5 лет.

Порядок выплат

В статье 682 ГК РФ указано то, что величина оплаты за услуги найма устанавливается только по соглашению собственника жилья и нанимателя. Причем наймодатель в одностороннем порядке не имеет права поднимать квартплату, если это не указано в соглашении, за исключением случаев, предусмотренных законом. Оплата должна вноситься ежемесячно, не позднее сроков, указанных в договоре.

Условно общая стоимость найма включает в себя плату за коммунальные платежи и плату за пользование жилым помещением. Также в большинстве случаев нанимателю необходимо заплатить залог, обычно равный ежемесячной плате. Если при расторжении договора имущество жилого помещения не будет испорчено, то залог возвращается квартиросъемщику в полном объеме.

СОВЕТ: Платить за коммерческий наем можно двумя способами: лично хозяину жилплощади и на банковский счет, прописанный в договоре. Если квартиросъемщик передает деньги на руки собственнику лично, то он должен брать у него расписку, чтобы в случае спорных ситуаций у него имелись доказательства оплаты.

Расторжение

Расторжение данного вида соглашения регламентируется статьей 687 ГК РФ. Наниматель имеет право прекратить сделку без указания причин, но он должен предупредить об этом собственника квартиры хотя бы за 3 месяца.

Наймодатель же может в принудительном порядке расторгнуть договор с нанимателем, если:

1. Квартиросъемщик не вовремя вносит плату за квартиру 6 месяцев подряд или 2 месяца, если договор является краткосрочным.
2. Действия квартиросъемщика привели к порче жилплощади или имущества в нем.

Если стороны не смогли прийти к соглашению о расторжении договора, то они могут урегулировать этот вопрос в судебном порядке. Исковое заявление пишется в свободной форме и в нем обязательно указывается просьба о расторжении договора и требования ко второй стороне, например, выплатить задолженность или оплатить ущерб. Причем суд может отказать в быстром разрыве договора, дав время ответчику устранить нарушения.

Коммерческий наем жилого помещения является не таким выгодным для наемщика вариантом, как социальный наем жилья, но зато его могут оформить все категории граждан. Составление договора при этом является обязательной процедурой, которая нужна не только для законности сделки, но и для безопасности обеих сторон соглашения. Главное, оговаривать в нем все условия, а потом четко выполнять свои обязанности, прописанные в этом документе.

LawNow.ru: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? #36

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Основания для расторжения договора

Расторжению рассматриваемого вида договора посвящена самостоятельная ст. 101 ЖК. На основании нее договор может быть расторгнут:

• в любом случае по обоюдному согласию обеих сторон (см. подробнее в другой нашей статье по этой ссылке);
• по инициативе нанимателя в любое время в одностороннем порядке;
• по требованию наймодателя, но только на основании решения суда.

Основаниями для заявления наймодателем требований о расторжении контракта могут служить:

• неисполнение нанимателем взятых по договору обязательств;
• нарушение его условий со стороны членов семьи;
• переезд нанимателей на постоянное место жительства в другое жилье;
• просрочка платежа за жилье более 6 месяцев подряд;
• повреждение или разрушение жилья по вине нанимателя и членов его семьи;
• использование жилья не для проживания (или не только для проживания);
• нарушение прав соседей на систематической основе (неоднократное).

***

Итак, подведем итоги:

• договор спецнайма имеет простую письменную форму;
• его существенные условия — предмет, права и обязанности сторон, перечисление членов семьи основного нанимателя;
• прекращается он только по основаниям, прямо предусмотренным ЖК;
• покупка жилья после заключения такого договора не влечет его прекращение или расторжение, что подтверждает практика судов;
• расторгнут он может быть по соглашению сторон, инициативе нанимателя или решению суда на основании требования наймодателя.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Предмет и участники договора найма

Надо заметить, что в каждом таком контракте по найму социальной площади, обязательно требуется отображать подробные сведения о предмете контракта, с указанием адреса места нахождения здания, размера жилой площади, которая обязана соответствовать нормативам, принятым для выделения жилья на одного пользователя.

Кроме этого, непременно в контракте отображается добавочное имущество, предоставляемое нанимателю вместе со зданием, а также описывается его техническое состояние. Это необходимо выполнять для недопущения в будущем спорных вопросов при судебных производствах.

В контракте непременно требуется указать, что:

1. Наниматель не имеет право самовольно продавать жилое здание и имущество, принадлежащее наймодателю.
2. Сделка по купле-продажи или субаренда жилья может быть выполнена только с согласия владельца.
3. Если у съёмного жилья несколько владельцев, то сделка осуществляется только с согласия каждого собственника.
4. Кроме того, если один из собственников жилья является несовершеннолетним, требуется приобрести согласие на найм от попечительского совета.
5. При снятии комнаты в коммунальной квартире, для заключения контракта понадобится письменное разрешение от каждого жителя «коммуналки».

Жилплощадь для детей-сирот

Многие государственные программы направлены на помощь детям-сиротам и лишённым родительского попечения. Одним из видов помощи, которую оказывает государство через социальные службы, является предоставление жилья сиротам из детского дома.Чтобы ребёнок мог претендовать на муниципальную квартиру, должны соблюдаться следующие условия:

• ребёнок не является собственником недвижимости;
• у ребёнка нет постоянной регистрации на какой-либо территории.

Иными словами, у сироты не должно быть своего жилья, где она могла бы жить после того, как выйдет из детдома. Однако в некоторых случаях ребёнок — владелец недвижимости или имеющий прописку может претендовать на получение квартиры от государства. Это происходит, если:

• он вынужден проживать вместе с биологическими родителями, лишёнными родительских прав;
• территория признана непригодной по санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям пожарной безопасности;
• дом подлежит сносу;
• количество проживающих на жилплощади превышает допустимую норму;
• члены семьи имеют хронические заболевания, при которых невозможно совместное проживание с несовершеннолетним.

Для оценки квартиры создаётся специальная комиссия, которая осматривает помещение и выносит экспертное мнение о пригодности проживания. Подобная экспертиза организуется по решению суда, чтобы её инициировать, необходимо направить исковое заявление в суд.Право на жильё для детей, имеющих статус сирот, реализуется по достижению ими совершеннолетия. Однако предварительно ребёнку нужно встать в очередь на выделение квартиры. Он может это сделать, когда ему исполнится 14 лет, обратившись в органы опеки и попечительства и представив следующий пакет документов:

• паспорт;
• документ, удостоверяющий статус сироты или ребёнка, лишённого родительского попечительства;
• справку об отсутствии в собственности недвижимости;
• заявление.

Если до 18 лет гражданин не встал в очередь, то он теряет своё право на получение квартиры по договору социального найма. Исключение может быть сделано для студентов, обучающихся на дневном стационаре, если им ещё не исполнилось 23 лет. В качестве доказательства им придётся представить справку с места учёбы.

Право на жильё может быть реализовано раньше, чем гражданину исполнится 18 лет. Он может потребовать вселения в соцжильё, если:

• заключил брак;
• родил и воспитывает ребёнка;
• устроился на официальную работу по трудовой книжке.

Государство старается создать максимально комфортные условия для детей, лишённых семьи. Поэтому в качестве жилья муниципалитет выделяет им отдельные квартиры или дома. Запрещено предоставлять комнаты в коммуналках или давать одну квартиру на несколько человек.

Договор социального найма изначально заключается на пять лет. Если никаких нареканий со стороны наймодателя не было, коммунальные услуги оплачивались регулярно, соглашение продлевается на бессрочный период.

Когда и как прекращается действие контракта. Судебная практика

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по таким причинам, как:

1. Разрушение объекта сделки.
2. Смена собственника, если речь идет о жилье или помещении в общежитии, предоставляемым на период несения службы.
3. Передача указанных выше объектов на праве хозяйственного ведения или оперативного управления иной организации.

Данные основания предусмотрены ст. 102 ЖК. При этом законодатель предусмотрел исключение из правил, указанных в пп. 2 и 3 выше. Договор не может быть прекращен, если наниматель такого жилого помещения состоит в трудовых отношениях с новым владельцем недвижимости (будь то новый собственник или юрлицо, которому жилье передано в управление или ведение).

Приведенный выше перечень оснований не является исчерпывающим.

Так, действие соглашения прекращается:

• при прекращении трудового договора — в отношении служебного жилья (ч. 3 ст. 104 ЖК);
• по окончании обучения, несения службы или исполнения трудовых обязанностей — в отношении жилых помещений в общежитиях (ч. 2 ст. 105 ЖК);
• истечении срока договора найма помещения маневренного фонда (ч. 3 ст. 106 ЖК).

Прекращение действия договора найма в связи с покупкой другого жилья

На практике между нанимателем и наймодателем возникают споры о том, является ли основанием для прекращения их отношений факт покупки первым жилого помещения в собственность. В таких ситуациях суды всегда встают на сторону граждан, проживающих в таком жилье, при том условии, что они приобрели новое уже после заключения договора спецнайма.

Подпишитесь на рассылку

Верховный суд РФ не раз указывал на то, что законодатель предусмотрел запрет на предоставление собственникам жилой недвижимости внаем помещений по спецнайму. Но не установил запрет на пользование таким жилищем, если новое жилье было приобретено впоследствии. Подобная позиция изложена в определениях от 20.09.2016 № 3-КГ16-2, от 07.11.2017 № 31-КГ17-6 и др.

Прекращение действия

Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, либо ввиду наступления следующих обстоятельств:

• окончание трудовых отношений;
• завершение ремонтных работ по основному месту проживания гражданина;
• предоставление другого, постоянного жилья;
• использование жилого помещения не по назначению;
• неиспользование жилья более 6 месяцев;
• изменение права собственности на жилье и другое.

В случае расторжения договора жильцы должны освободить занимаемые площади.Но есть категории граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилья:

1. члены семьи умершего или пропавшего без вести Нанимателя;
2. пенсионеры;
3. инвалиды;
4. дети-сироты;
5. малоимущие, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье.

Важно! Договор специализированного найма, автоматически прекращается и при разрушении жилья (статья 102 ЖК РФ) или смерти Нанимателя

Кодексы РФ

Основные параметры, регламентирующие процесс передачи специализированного жилья в пользование граждан, определяются жилищным и гражданским законодательством.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации целый ряд статей регулирует пользование данным фондом: ст.65 (ч.3-4), ст.67, ст.69. Для отдельных ситуаций предусмотрены некоторые отступления от общего порядка (ст.31, ст.65 и ч.3-4 ст.67).

Жилищное законодательство страны регулирует случаи предоставления временного жилья, исходя из следующих правил:

1. Собственник, предоставивший жилье, вправе рассчитывать на внесение своевременных платежей не только по коммунальным услугам, но и в качестве компенсации за предоставленное жилье.
2. Владелец по договору обязывается предоставить располагаемое свободное жилье;
3. Собственник содержит и ремонтирует общедомовое имущество в зданиях, где размещены площади из спецфонда, организует поставку коммунальных ресурсов.
4. Гражданин пользуется недвижимостью исключительно как жилым объектом, сохраняет его вид и состояние, ремонтирует, оплачивает предоставленные услуги.
5. При изменении жизненных условий, параметров, давших право на жилплощадь, граждане сообщают в соответствующий госорган, обеспечивший нанимателя и его семью.

Вся семья основного съемщика обретает аналогичные права. Порядок проживания регулируется законодательными нормами, установленными ст. 70 ЖК РФ.

Особенности контракта

Типовой договор специализированного найма обязательно включает в себя:

1. Подробную информацию о сторонах договора, включая имена и паспортные данные всех членов семьи заявителя.
2. Основание для получения права проживания.
3. Полные характеристики передаваемого жилья, его техническое состояние, наличие мебели и ремонта.
4. Права и обязанности сторон, которые касаются содержания и ремонта жилья.
5. Порядок расторжения договора
6. Размер и способы оплаты
7. Иные, индивидуальные для каждого конкретного случая условия

Важно! За капитальный ремонт, качество коммунальных услуг и общее техническое состояние отвечает Наймодатель, а за поддержание жилья в надлежащем состоянии и мелкие, косметические работы – Наниматель

Комната в общежитии

Договор найма комнаты в общежитии – предназначен для временного расселения граждан, при этом в одну комнату допускается заселение двух и более лиц. Особенность таких жилищ в том, что они обязательно должны предоставляться меблированными и укомплектованными необходимыми предметами быта. Комната в общежитии должна иметь не менее 6 кв. метров жилой площади на одного проживающего.

Служебное

Договор найма служебной квартиры или иного жилья – вид и характеристики такого помещения непосредственно связанны с должностью и характером трудовых отношений Нанимателя. Служебный найм квартиры или другого жилья предоставляется в связи с избранием или назначением на должность, а также на время командировок или прохождения службы (все о снятии квартиры в аренду в командировке читайте здесь). Аренда прекращает свое действие одновременно с окончанием работы сотрудника.

Для детей-сирот

Договор найма жилья для детей-сирот — жилые помещения предоставляются на срок до 5 лет, а затем может быть продлен в случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям сиротам содействия в преодолении трудной жизненной ситуации

Внимание! Жилье не предоставляют иностранным гражданам и лицам без гражданства

Срок действия

Важной составляющей соответствующего документа является срок его действия. Статус договора найма специализированного построения — срочный

В первую очередь, срок действия будет напрямую зависеть от категории специализированного жилого помещения.

Согласно ст 104 ЖК РФ соглашение найма служебной недвижимости будет заключаться на период трудовых взаимоотношений, прохождения службы либо нахождения на общегосударственной должности РФ или на выборной должности. Соответственно, расторжение трудовых взаимоотношений либо прекращение пребывания на общегосударственной должности РФ будет считаться основанием аннулирования договора найма специализированного жилого помещения.

Основания для расторжения договора

Расторжению рассматриваемого вида договора посвящена самостоятельная ст. 101 ЖК. На основании нее договор может быть расторгнут:

• в любом случае по обоюдному согласию обеих сторон (см. подробнее в другой нашей статье по этой ссылке);
• по инициативе нанимателя в любое время в одностороннем порядке;
• по требованию наймодателя, но только на основании решения суда.

Основаниями для заявления наймодателем требований о расторжении контракта могут служить:

• неисполнение нанимателем взятых по договору обязательств;
• нарушение его условий со стороны членов семьи;
• переезд нанимателей на постоянное место жительства в другое жилье;
• просрочка платежа за жилье более 6 месяцев подряд;
• повреждение или разрушение жилья по вине нанимателя и членов его семьи;
• использование жилья не для проживания (или не только для проживания);
• нарушение прав соседей на систематической основе (неоднократное).

***

Итак, подведем итоги:

• договор спецнайма имеет простую письменную форму;
• его существенные условия — предмет, права и обязанности сторон, перечисление членов семьи основного нанимателя;
• прекращается он только по основаниям, прямо предусмотренным ЖК;
• покупка жилья после заключения такого договора не влечет его прекращение или расторжение, что подтверждает практика судов;
• расторгнут он может быть по соглашению сторон, инициативе нанимателя или решению суда на основании требования наймодателя.

Комментарий к статье 100 ЖК РФ:

Статья 100 Кодекса определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.

1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено определение договора найма специализированного жилого помещения, которое является универсальным для всех видов такого договора, предусмотренных разделом IV Кодекса.

2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт — решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое собственником такого помещения с учетом положений ч. 1 ст. 100 Кодекса.

При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления — не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. ст. ст. 105, 106 Кодекса). Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления — такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (см. ст. 104 Кодекса). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (см. ст. ст. 107 — 109 Кодекса).

3. Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ч. 3 ст. 100 Кодекса. В таких договорах обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон. Предмет такого договора найма — конкретное специализированное помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуальные признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений, которые должны быть утверждены Правительством РФ (см. ч. 8 комментируемой статьи).

Обратим внимание, что Кодекс не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен

В ст. ст. 450 — 453 ГК РФ установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров, которые могут быть применены и к любому договору найма специализированного жилого помещения.

4. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч. на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 Кодекса.

Наниматели и члены их семей при пользовании служебными помещениями должны руководствоваться ч. ч. 2 — 4 ст. 31, ст. 65 и ч. ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса.

6. Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В комментируемой норме не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Представляется, что в таком случае необходимо по аналогии закона (ст. 7 Кодекса) применять правило ч. 1 ст. 69, согласно которому к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

7. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ (ч. 1 ст. 63 Кодекса).

8. Указанные в ч. 8 комментируемой статьи типовые договоры должны быть утверждены Правительством РФ.

Причины для отказа в совершении сделки

Всегда можно отказаться от предложенного гос. органами жилья.

Если причина в том, что помещение не отвечает санитарно-гигиеническим и техническим нормам и правилам (например, имеет аварийное состояние, или отсутствует доступ естественного освещения), то гражданин вправе требовать замены, а при необходимости обратиться с исковым заявлением в суд.

В случае, когда отказ от предложенного жилого помещения ничем не мотивирован, продиктован соображениями субъективными (не нравится этаж, соседи, вид из окна и так далее), гражданин не может требовать замены. При отказе от жилья, другого ему не предоставят.

Типовое соглашение

Договор спец. найма — это двухстороннее соглашение, между Наймодателем и Нанимателем, на основании которого собственник помещения передает его гражданину в пользование и владение для временного проживания.

Такой документ составляется в письменной форме, согласно утвержденному законодательством образцу. Для каждого вида специализированного найма разработан свой утвержденный шаблон. Все отношения по такому договору регулируются статьями 100-102 ЖК РФ.

Объект

Предметом типового договора выступает изолированное жилье (дом, часть дома, квартира, часть квартиры или комната в общежитии), отнесенное к специализированному жилищному фонду на основании правил указанных в Постановлении правительства РФ от 26.01.2006 №42.

Стороны

Договор спец. найма является двусторонним и заключается между Наймодателем и Нанимателем на определенный период. Лицом, предоставляющим жилое помещение может быть:

1. Российская Федерация.
2. Субъект РФ.
3. Муниципальное образование, учреждение, предприятие.
4. Юридическое лицо (как правило, для служебного жилья).

Важно! Второй стороной договора, то есть Нанимателем, всегда выступает только гражданское лицо

Права и обязанности

Права и обязанности Наймодателя:

• требовать полной и своевременной платы за проживание и коммунальные услуги (юридические тонкости оформления платы по договору найма жилья вы можете узнать здесь, а график платежей и особенности внесения платы по аренде квартиры найдете тут);
• передать в пользование жилье в надлежащем состоянии, юридически свободное от прав и притязаний третьих лиц;
• обеспечивать доступ к услугами коммунального хозяйства, надлежащего качества и в достаточном количестве;
• производить капитальный ремонт;
• отвечать за содержание и ремонт имущества общего пользования.

Права и обязанности Нанимателя:

• вселять и регистрировать по месту жительства членов семьи и третьих лиц;
• требовать устранения нарушений в отношении коммунальных услуг и общедомовой собственности;
• сохранять выделенную жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
• проводить текущий ремонт и профилактические работы;
• своевременно и полностью оплачивать жилье и услуги коммунальных служб;
• сообщать об обстоятельствах, ведущих к прекращению или изменению договора найма.

Сроки заключения

Договор предоставления специализированного жилья является срочным. Однако его прекращение не связанно с наступлением конкретной даты, а происходит в связи со сменой обстоятельств, например:

1. получение другого жилья;
2. увольнение с работы;
3. окончанием ремонтных работ по основному месту проживания.

Форма и содержание

Постановление правительства №42 от 26.01.2006 года, регламентирует типовой вид договора для каждого вида специализированного найма, а именно для:

• временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами;
• маневренного фонда;
• служебных помещений;
• жилого помещения в общежитии.

Содержание у всех этих вариантов договоров разное, однако форма одинаковая. Все они состоят из следующих пунктов:

1. Реквизиты Сторон.
2. Предмет договора.
3. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи.
4. Права и обязанности Наймодателя.
5. Расторжение и прекращение договорных отношений.
6. Внесение платы.
7. Иные условия.
8. Подписи Сторон.

Плата

Для каждого субъекта РФ устанавливаются индивидуальные максимальные суммы для оплаты 1 квадратного метра жилья. В каждом регионе они варьируются в зависимости от:

• территории муниципального образования;
• потребительских свойств;
• уровня благоустройства;
• размеров жилых помещений.

В качестве оплаты специализированного жилья могут выступать:

• коммунальные платежи;
• расходы на строительство, содержание и ремонт жилья;
• иные расходы, предусмотренные жилищным законодательством РФ.

Объект найма

По этому виду соглашения передается специализированного типа жилье, т. е. помещение, причисленное к специализированному фонду.

В соответствии с постановлениями России специализированного типа фонд — совокупность созданных для проживания отдельных групп людей и предоставляемых по пункту IV ЖК России жилых комнат государственного и муниципального жилищного типа фондов. К жилью специального жилфонда в 2020 году можно отнести только:

• служебное жилье (статья 93 ЖК России);
• комнаты в общежитиях (статья 94 ЖК России);
• жилые комнаты маневренного фонда (ст. 95);
• комнаты в зданиях соц. обслуживания населения (статья 96);
• жилье фонда для временного проживания переселенцев (статья 97);
• комнаты фонда для временного проживания людей, которые признаются беженцами официально (статья 97);
• жилье для социального типа защиты определенных категорий граждан (ст. 98).

Эксплуатация подобного помещения в виде специализированного жилья разрешается лишь после отнесения подобной комнаты к жилищному фонду с соблюдением всех основных правил и законов.

Как оформить договор найма специализированного жилого помещения в 2021 году

Содержание соглашения должно соответствовать типовому образцу, принятому на законодательном уровне.

К обязательным пунктам такого договора относится:

1. Предмет договора.
2. Права и обязанности участников сделки.
3. Дополнительные условия (зависят от типа жилого здания).

В договоре по найму специализированного жилья отображается договоренность по оплате услуг по аренде площадей. Оплата за найм выполняется из личного дохода физлица не зависимо от способа его получения.

В разделе «Предмет договора», четко отображаются технические и кадастровые характеристики здания, также отображаются условия при пользовании жильем, если арендатор использует его вместе с другими жильцами.

Несовершеннолетние лица могут быть оформлены лишь через законных представителей (родители, опекуны или уполномоченные должностные представители опекунского совета).

Условия, отображаемые в арендном соглашении специализированной жилой площади:

1. Жилище не может являться предметом имущественной сделки.
2. Не позволяется передача его под залог.
3. Запрещено передавать в субаренду.
4. Заселение временных жильцов возможно лишь по договоренности с квартиросъемщиками.
5. После подписания договора, стороны должны оформить:

• Приемно-передаточный акт жилого здания.
• Дополнительный акт, подтверждающий соглашение нанимателя со всеми пунктами документа.
• Акт о возникновении разногласий.
• Отчет, согласно которому разногласия были урегулированы в досудебном порядке.

К немаловажному пункту составленного договора относится время его действия. Соглашение по найму специализированной жилой площади является срочным, т.е

контракт подписывается на определенный ограниченный срок.

На основании ст. 104 ЖК РФ соглашение по найму служебной площади может быть составлено на время действия трудового соглашения, нахождения на службе или на общегосударственной должности РФ, либо на выборной должности, т.е. разрыв трудового соглашения или прекращение перечисленных вакансий будет являться основанием прекращения контракта по найму специализированной жилой комнаты.

О правилах найма жилого здания можно посмотреть видео.

(Видео: “Договор аренды квартиры (найма жилого помещения)”)