Покупка коммерческой недвижимости: документы и порядок действий

Этапы юридической проверки

Юридическая проверка недвижимого имущества проводится с целью безопасности добросовестного покупателя от возможных рисков и состоит из нескольких этапов.

Заказ и получение выписки из ЕГРН

После выбора понравившегося вам жилья желательно его осмотреть и встретиться с собственником. Возможно, что продавец обычный мошенник, а настоящие хозяева проживают в другом городе или вообще за границей и сдают квартиру в аренду. Для уточнения принадлежности недвижимости нужно заказать выписку из ЕГРН и отследить следующие моменты: подлинность документов, наличие техпаспорта, проверка долгов, наличие проблемных собственников, согласие супруга/супруги, обременения и аресты. Выписку из ЕГРН можно заказать в Росреестре при личном визите или же сделать это онлайн на официальном сайте ведомства.

Подлинность документов

Фото Pexels

Все документы должны быть заполнены четко, без помарок и исправлений на специальных бланках. Если же исправления имеются, то они заверяются нотариусом. Обязательно наличие штампов и печатей. Договора купли-продажи, заключенные до 2013 года регистрировались в Росреестре.

Техпаспорт        

Проверка техпаспорта заключается в сравнении документа с состоянием жилплощади. Если осуществлялась перепланировка, то следует убедиться в наличии разрешений. При их отсутствии узаконить перепланировку и заплатить штраф придется новому собственнику. Количество комнат, площадь помещения должны совпадать в техпаспорте и в выписке ЕГРН.

Проверка долгов

Чтобы не пришлось в будущем выплачивать чужие долги, перед покупкой проверьте все квитанции по коммунальным платежам и оплату налога на имущество. Не будет лишней проверка долгов у самого собственника. Это можно сделать через портал Федеральной службы судебных приставов онлайн. Понадобится только ФИО собственника и регион его регистрации. Наличие больших долгов — тревожный звоночек. Уже в процессе сделки жилье может быть арестовано судебными приставами, даже если на момент проверки обременений нет.

Проблемы с собственниками

Жилой дом или квартира могут принадлежать несовершеннолетнему и поэтому необходимо разрешение органов опеки. Не имея разрешения, можно в будущем лишиться купленного жилья, которое вернется к своему прежнему владельцу.

Если собственник находится в длительной командировке или проживает в другом месте, то покупка квартиры без его разрешения будет незаконной.

Возможно, что владелец недвижимости по суду признан недееспособным или его вменяемость вызывает сомнения, и тогда заинтересованные лица могут отсудить имущество обратно. Как правило, это касается пожилых людей со старческими изменениями, лиц с алкогольной и наркотической зависимостью, людей с психическими отклонениями. Не лишним будет затребовать у продавца справку из психоневрологического диспансера и органов опеки.

Согласие супруга/супруги

Возможен вариант, что продает квартиру или дом один из супругов, чей брак расторгнут, но решение о разделе имущества не принято. Впоследствии второй супруг, получивший в результате судебной тяжбы право на жилье и не участвовавший в сделке, предъявит иск о признании сделки недействительной. Поэтому желательно проверить свидетельство о регистрации брака, а лучше запросить согласие супруга/супруги продавца на продажу недвижимости.

 Обременения  и аресты

В разделе 2 выписки ЕГРН указано, кто является собственником и кроме этого есть сведения об обременениях и арестах, наложенных на недвижимое имущество. Если пропустить данную информацию, то может оказаться, что квартира в ипотеке, залоге, в ее отношении идут судебные споры или даже наложен арест.

Оформление сделки только с собственником

Имея на руках выписку, необходимо сверить все паспортные данные продавца. Нужно знать, что продажа по доверенности может быть мошенничеством: доверенности подделывают, нотариус вступает в сговор с преступником. И уж если приходится заключать сделку с представителем собственника, то нелишним окажется проверка подлинности доверенности в нотариальной палате.

Подобный алгоритм походит для юридической проверки вторичного жилья. При покупке в новостройке существуют другие приемы.

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Договор с риэлтором

Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки

Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков

Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).

Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее  описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.

Обязательства сторон— расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.

Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись

И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.

Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.

Порядок расторжения договора

Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.

Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.

Виды коммерческих площадок

Исходя из того, какой именно тип недвижимости вы выберете, зависит и то, как быстро вы вернете себе потраченные деньги и насколько большим будет процент чистой прибыли. Вместе с тем, разные коммерческие объекты пользуются различным спросом и если сдать в аренду торговую недвижимость не представит труда, то для промышленного объекта придется некоторое время поискать заказчика.

Коммерческие помещения

Торговая недвижимость, по оценкам экспертов, имеет не только повышенный спрос, но и способна принести весьма внушительную доходность. Магазины, торговые центры, супермаркеты, торговые ряды – растут, как грибы после дождя, и в крупных городах в них всегда будет потребность.

Если приобрести участок земли и соорудить на нем помещение под гипермаркет или торговый центр, то можно получать действительно огромную прибыль. Ведь, если объект будет иметь выгодное местоположение, в данном районе ему не будет больших конкурентов и будет иметься постоянный спрос, то аренда может приносить тысячи рублей за квадратный метр в месяц – стоит только представить сколько можно получить за все сооружение, ведь габариты многих супермаркетов поражают воображение своим гигантизмом.

Офисные помещения

В крупных населенных пунктах не меньшим спросом пользуется аренда офисов. Конечно, она приносит не столь большую прибыль, как огромный торговый центр с солидным метражом, но тем не менее это также весьма доходно и превышает прибыль при инвестиции в жилую недвижимость. Нужно учитывать то, что хорошую прибыль с офисного помещения можно получить только в том случае, если она расположена в центре города или в выгодном местоположении — покупка офиса на окраине вряд ли станет удачной инвестицией.

Кафе, рестораны

Коммерческие объекты, которые занимаются обслуживанием людей нужны всегда, причем актуальность их не теряется ни в центре города, ни на его окраине. Кафе, рестораны, отели, салоны красоты и развлекательные центры нужны всюду, ведь там, где есть представители рода людского, всегда будут нужны подобные услуги.

Если вы хотите вложить деньги в коммерческую недвижимость в определенном районе, но не знаете какой ее тип избрать, то сфера обслуживания как раз для вас. Независимо от того, какого размера, оформления, планировки и метража площадка, вы всегда сможете сдать ее в аренду, если она находится в значимой части города.

Проверка долгов

Обратите внимание на наличие задолженности по коммунальным платежам. По закону долги старого собственника не переходят на нового

Но если вы покупаете помещение, бывший собственник которого задолжал несколько миллионов, то нужно понимать, что когда ты пойдешь перезаключать договора с ресурсниками на себя, то все равно могут возникнут проблемы. Вплоть до отказа в предоставлении коммунальных услуг.

И необходимо уточнить задолженность по капремонту – она остается за объектом и переходит к вам от старого владельца помещения. Чтобы выяснить наличие или отсутствие долгов, обратитесь у управляющую компанию, которая обслуживает помещение, и в Фонд капитального ремонта. Это нужно узнать до момента покупки. Потому что коммуналка может превышать стоимость самого помещения и возможно уже возбуждены иски в отношении старого собственника.

Свидетельство о регистрации права на объект (выписка из ЕРГН)

С 15
июля 2016 года Свидетельства о государственно регистрации права собственности
не выдаются. В настоящее время основным правоподтверждающим документом является
выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Она объединяет
кадастровые и регистрационные данные.

В
выписке содержится основная информация об объекте недвижимости

Обратите
внимание на разделы об обременении, назначении объекта (возможном
использовании), кадастровой стоимости, документах на основании которых возникло
право собственности

Под
обременением понимают ограничения, препятствующие собственнику распоряжаться
своим имуществом.  Если недвижимость
находится в обременении у банка, любой кредитной организации или других третьих
лиц продажа недвижимости возможна только с согласия стороны, в обременении
которой находится недвижимость. В этом случае, продажа осуществляется после
снятия обременения и перевода долга на покупателя, что как правило является
ресурсозатратным и малоинтересным мероприятием.

Лучшее
назначение объекта – нежилое помещение свободного назначения. В этом случае у
вас не будет каких-либо ограничений в его использовании. Не рассматривайте к
покупке объекты, в назначении которых фигурирует слово «техническое». Также
существенно ограничивают возможное использование формулировки «складское»,
«подсобное» и прочие.

От
кадастровой стоимости зависит величина налога на объект недвижимости.

Документы
основания подтверждают право собственности на объект недвижимости. Это может
быть договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения и прочие.

Получить
выписку из ЕГРН на интересующий вас объект недвижимости можно online на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrn/  

Что нужно знать о сделках по купле-продаже коммерческой недвижимости?

Осуществить сделку по покупке коммерческой недвижимости могут как юридические лица, так и физические. Но детали таких сделок имеют свои различия. Само понятие недвижимости регулируется ст. 130 ГК РФ, но легального определения «коммерческая недвижимость» в законодательстве нет. При этом, купля-продажа недвижимости подпадает под ст.454 ГК РФ и ст. 549-566 ГК РФ.

Особенности для организаций

Распространенный вид покупки такого рода недвижимости принадлежит именно юридическим лицам. Помещение или земля приобретаются под офисы, торговые центры, рестораны или складские нужды.

Чтобы приобрести недвижимости юридическому лицу необходимо предоставить:

• свидетельство о регистрации юридического лица из государственного реестра;
• сведения об отсутствии банкротства из федерального реестра сведений о банкротстве;
• если приобретение осуществляет представитель, то необходима доверенность, реализующая право покупки недвижимости;
• согласие учредителей на покупку недвижимости на основании закона «Об акционерных обществах»;
• сведения о руководителе компании и главном бухгалтере.

Процедура покупки недвижимости юридическим лицом более сложная, необходимо предоставлять всю информацию, чтобы сделка была прозрачной и законной. Также, следует внимательно подбирать помещение, исключая возможные риски обмана и мошенничества со стороны продавца.

Для сделок купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом лучше обращаться к профессиональному посреднику для сопровождения на всех этапах сделки.

Особенности для физических лиц

Физические лица также имеют право на приобретение коммерческой недвижимости, даже не имея статуса ИП. Покупают помещения чаще всего лица на руководящих должностях.

Существует свои нюансы приобретения недвижимости физическим лицом:

• для совершения сделки требуется согласие второго супруга, если покупатель состоит в браке;
• недвижимость, купленная в браке, будет считаться совместно нажитым имуществом;
• требуется предоставить ИНН;
• если физическое лицо имеет статус ИП, то обязано предоставить сведения о регистрации из ЕГРИП;
• предоставить налоговые сведения при наличии статуса ИП.

Выгодно ли покупать?

Покупка коммерческой недвижимости приносит выгоду владельцу нескольким способами:

• при использовании помещения для ведения бизнеса ( торговых точек, кафе, мастерских и т.д.);
• для перепродажи недвижимости за более дорогую цену;
• для сдачи недвижимости в аренду.

По статистике чаще всего приобретается недвижимость для сдачи в аренду, особенно, это касается офисных помещений. Это наиболее выгодный вариант для владельца, так как допустимо иметь несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду.

Для того, чтобы выгодно сдать помещение в аренду следует учитывать несколько особенностей соответствия:

• парковка, если она частная, это повысит стоимость аренды;
• расположение помещения вблизи стоянок общественного транспорта и метро;
• исходя из направления помещения, учитывается наличие точек общепита для офисных работников;
• благополучность района.

Приобретая недвижимость в элитном районе, стоит помнить, что сдача места в аренду будет немного сложнее.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Чтобы разобраться с тем, как быстро продать коммерческую недвижимость и кто будет этим заниматься, следует помнить, что этот процесс имеет ряд отличий по сравнению с продажей жилых помещений.

Сроки осуществления продажи коммерческой недвижимости

Как правило, потенциальный покупатель очень долго оценивает и взвешивает все за и против, прежде чем принять решение о приобретении помещений для коммерческой деятельности.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости

Обычно правильно определить цену квадратного метра коммерческих помещений бывает достаточно затруднительно. Этот параметр является строго индивидуальным и зависит от возраста здания, его местоположения функционального предназначения.

Состояние документации

Этот вопрос является одним из наиболее серьёзных при приобретении коммерческой недвижимости. Если здание подверглось даже незначительной перепланировке, были подведены коммуникации или сделаны пристройки, все это необходимо задокументировать и оформить правильно юридически, чтобы в дальнейшем избежать большого количества недоразумений. Если же помещение продаётся с такой проблемой, стоит сделать на него значительную скидку.

Земельный участок

Вопрос земли под нежилым помещением не возникает при покупке жилой квартиры, но при покупке коммерческих помещений он очень даже актуален. С точки зрения закона, земля под объектом должна находиться в использовании по разрешению местных властей или же находиться в долгосрочной аренде. Если земельный участок был выделен местными органами власти под определённые цели, построенное на нём коммерческое помещение должно этим целям полностью соответствовать.

Рекламная кампания

Грамотно проведённая рекламная кампания по продаже коммерческой недвижимости имеет большое значение. Необходимо донести до покупателя возможность получения значительной прибыли и успешного ведения бизнеса поле приобретения этой недвижимости. Это существенным образом ускорит реализацию вашей недвижимости.

Расположение здания

Очень важно при продаже нежилого помещения учитывать транспортную развязку поблизости, а также проходимость места, где располагается постройка. Для жилых помещений эти моменты будут скорее минусом, в то время как торговое помещение только выиграет от наличия большого количества людей под дверью

Как определить арендную ставку?

Важнейшей характеристикой коммерческого объекта является возможность открыть в его стенах прибыльное предприятие. Если помещение находится в удачном многолюдном месте, выглядит прилично и стоит не больше, чем готовы позволить себе арендаторы, оно вряд ли будет простаивать. Но определить разумную арендную ставку и не продешевить порой достаточно сложно. Вот несколько факторов, влияющих на цену:

Прежде всего, следует ориентироваться на состояние рынка

Если рядом сдают такие же помещения намного дешевле, быстро найти арендаторов не получится;
На цену влияет престижность района или самого комплекса
В центре и элитных новостройках помещения стоят дороже, чем в старых спальных районах;
Нужно учитывать наличие важной для бизнеса инфраструктуры — образовательных заведений, транспортных узлов, торговых центров, развлекательных заведений;
Про прочих равных условиях объект в специализированном торговом или деловом центре ценится выше, чем комната в старом административном здании или подвале;
Обустраивая офис или думая о том, как открыть гостиницу с нуля, арендатор согласится заплатить больше за привлекательный вид из окон помещения;
Следует обратить внимание на состояние здания. В новых или отремонтированных сооружениях площадь стоит дороже, чем в домах постройки прошлого века;
Цену можно поднять при наличии в помещении мощной системы электроснабжения, интернета и телефонных линий, кондиционеров, сигнализации;
Зачастую клиенты готовы доплачивать за внутреннюю инфраструктуру — отдельные санузлы и душевые, кухню или столовую, лифты, переговорную, комнату отдыха;
Имеет значение удобство входа в помещение
Если он расположен во дворе, то даже для здания в центре города цена будет ниже;
Для торговых объектов важны соотношение площадей зала и подсобных помещений, наличие рядом конкурентов, интенсивность трафика, платежеспособность аудитории;
Дополнительную плату можно попросить при наличии вместительной парковки, благоустроенной территории вокруг здания, круглосуточного освещения.

Кроме того, для каждого вида бизнеса существует разумный уровень затрат на аренду. Владельцу магазина или кафе будет просто невыгодно снимать помещение, если за него придется платить каждый месяц больше, чем 15–20% от выручки.

Права собственности на коммерческую недвижимость

Нужно проверить право собственности на объект. Если мы говорим, к примеру, об аукционе правительства Москвы, то все равно нет 100-процентной гарантии по чистоте сделки. Мы не знаем, на каком основании правительство зарегистрировало право на этот объект, возможно, имелись какие-то проблемы.

Интересно: Инвестиции в коммерческую недвижимость — это выгодно?

И для того, чтобы понять, что этот объект действительно чист, до того, как участвовать в аукционе, нужно найти человека, который занимается его организацией, и запросить у него документы, на основании которых возникло право собственности на данное помещение. Даже если идет речь о продаже права аренды, тоже нужно уточнить эту информацию, чтобы потом вас не выгнали из этого помещения, расторгнув сделку. Поэтому всегда необходимо узнавать у организаторов аукциона – правительства Москвы в лице профильного департамента или правительства РФ в лице Росимущества — про документы и изучать их, желательно привлекая для этого юриста.

Проверка новостроек

Основные риски при приобретении жилья в новостройке связаны с завершением строительства в принципе, законностью данного строительства и его качеством.

Какую информацию нужно проверить

• разрешительную документацию – надежные застройщики обычно выкладывают ее прямо на сайте, чтобы быстрее привлечь покупателей. Обязательно должно быть разрешение на строительство и проектная декларация. Еще лучше – если прописаны тех.условия по коммуникациям.
• статус участка – проверяется по выписке из ЕГРН. Если это сельскохозяйственные земли, могут возникнуть проблемы. Кроме того, земля не должна быть под арестом, в залоге, под обременением.
• репутацию компании – чем известнее застройщик, тем меньше рисков. Также посмотрите отзывы по предыдущим объектам. Если ранее были задержки в сдаче объекта, недовольные покупатели, есть риск, что ситуация повторится.

Станьте немного шпионом

Перед совершением сделки последите какое-то время за ходом строительства. Многие компании сейчас устанавливают видеокамеры, позволяющие в реальном времени следить за происходящим. Идеальный вариант – выбирать именно такие объекты.

Если работы ведутся согласно плану, без существенных задержек, это дополнительно укрепит вашу уверенность. Если же задержки начинаются уже на стадии котлована, это серьезный повод поискать альтернативу.

Изучите предложения и выберете лучшие варианты.

В первую очередь рассмотрите предложения сайтов объявлений Авито, Бибосс и Циан. Изучив эти ресурсы у вас сложится общее понимание рынка: объём предложения и порядок цен.

Посмотрите сайты застройщиков и позвоните в их отделы продаж. Попросите выслать вам на электронную почту варианты помещений, отвечающие вашим требованиям. Узнайте об условиях рассрочки и размере скидки за единовременную оплату.

Проедьте на машине и пройдите пешком по наиболее интересным с точки зрения коммерческой недвижимости улицам города. Позвоните по телефонам, указанным на баннерах и объявлениях о продаже коммерческих помещений.

На основе информации сайтов объявлений, от застройщиков и из наружной рекламы составьте сводную таблицу по сравнению объектов коммерческой недвижимости.

Выберите три пять наиболее интересных варианта. По этим объектам нужно будет провести более глубокий анализ: шаги 4 – 7.

4. Посчитайте плотность населения и перспективу района.

Необходимо рассчитать количество жителей в радиусах 200, 300 и 600 метров от объекта коммерческой недвижимости. Количество жителей определяется из расчета Два с половиной человека на квартиру. Количество квартир в свою очередь по количеству подъездов и этажности домов.

Проанализируйте перспективы будущей застройки района, а также изменение транспортной инфраструктуры: расширение улиц перенос остановок общественного транспорта и пешеходных переходов и так далее.

Посмотрите какая стоимость квадратного метра квартир в районе. Престижные районы с высокими ценами на жилую недвижимость в данном случае более интересны, т.к. позволяют бизнесу ориентироваться на более платежеспособную целевую аудиторию.