Плюсы и минусы продажи неприватизированной квартиры, и порядок ее продажи

Преимущества и недостатки

Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:

Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление  на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )

Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире. Прописать в квартире новых жильцов. В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников

В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников

В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений. Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма. Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.

Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.

Можно выделить и недостатки приватизации недвижимости, в числе которых:

1. Расходы на содержание несут собственники недвижимости. Если собственник не оплачивает их самостоятельно, то его могут заставить оплачивать их в судебном порядке (на основании или ). Наниматели квартир по договорам социального найма могут не нести дополнительные траты: все расходы берет на себя собственник в лице муниципального образования.
2. На квартиру в собственности могут наложить взыскание, а на муниципальное жилье – нет (по , ). Неприватизированная квартира не может быть изъята в рамках исполнительного производства или в процессе банкротства, так как она фактически не принадлежит человеку.
3. В случае если на месте дома планируется строительство социального объекта, то приватизированную квартиру могут изъять у собственника. Изъятие недвижимости власти компенсируют разными способами: они могут предоставить взамен другую недвижимость или выплатить денежную компенсацию. Конечно, неприватизированную квартиру в данной ситуации также изымут, но обмен будет более выгодным с учетом нормы жилплощади на человека.
4. Необходимость ежегодной оплаты налог на имущества (согласно ).
5. Необходимость оплаты взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома. На основании можно сделать вывод, что наниматели квартиры такие взносы не платят, а собственники – обязаны.
6. Лишение права на бесплатную приватизацию в перспективе.

Предусмотрена ли законом продажа неприватизированной квартиры?

Почему стоит приватизировать жилье перед его продажей?

Положениями гражданского законодательства о собственности предусматривается, что отчуждать имущество, распоряжаться им иными способами могут только владельцы.

Статьей 288 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что только собственники жилых помещений наделены правами пользования, владения и распоряжения ими.

Жилищным кодексом для квартир, пользование которыми осуществляется по договорам найма (социального), предусматривается лишь возможность обмена.

Следовательно, по закону жилые помещения, не прошедшие приватизацию, не могут продаваться жильцами.

А любые сделки, противоречащие закону, являются ничтожными. Однако на деле необходимость продать такое жилье возникает. Если идти обычным путем, то для начала его стоит приватизировать, а потом уже отчуждать. Но эта процедура занимает немало времени.

«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры

В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?

Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.

Это важно знать: Приватизация квартиры через суд

В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?

Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».

Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?

Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.

Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?

Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.

Эксперт: Рустам Таминдаров, директор юридического бюро

Если прописан несовершеннолетний

Когда проведение сделки как-то затрагивает права детей, вмешивается опека. Это орган, призванный защищать интересы несовершеннолетних всегда. Основное право любого ребенка – иметь место, где он может спокойно жить. При приватизации, если среди жильцов имеются дети, инициаторы процесса обязаны включить ребят в договор. Те получат доли и будут сособственниками. Если родители не согласятся выписать несовершеннолетних, предоставив им другое жилье.

По закону, если ребенок только прописан внутри муниципальной квартиры, его нельзя выписать «в пустоту». Подобные действия опека мигом признает незаконными.

Представителями несовершеннолетнего считаются родители. Они должны предоставить ребенку другое жилье – выписав его с одного места, прописать в другом. Причем, условия проживания должны быть равны или лучше прежнего. Опека проверяет это. Причем, дети 0-14 лет обязаны жить/иметь прописку идентичную с родителями. А дети постарше (14-18 лет) уже могут переехать к другим родственникам.

При совершении сделки прописанный ребенок будет пользователем жилья и сохранит права и в продаже не участвует. Однако в соглашении, если несовершеннолетний остался прописанным, будет указано отдельным пунктом это обстоятельство. И обязанность продавца выписать всех, включая ребенка. Единственное, принудительно сделать это невозможно. Даже суд поддержит малолетнего жильца.

Исключение – наличие у ближайших родственников подходящих условий, куда может переехать маленький гражданин и где будет прописан потом.

Оптимальный вариант, приемлемый для покупателя – когда все жильцы, включая детей, выписываются заранее. И желательно съезжают. Это возможно при наличии у них другой недвижимости с подходящими для несовершеннолетнего условиями. Действия сторон будет незримо контролировать опека, чтобы права ребенка сохранились.

Неприватизированное жилье. Способы продажи

Начнем с того, что продажа неприватизированного жилья возможна, но это достаточно долгая, и часто невыгодная процедура для всех участников сделки. И, в первую очередь, такая сделка невыгодна для продавца, по той простой причине, что происходит существенное снижение стоимости квартиры.

Тем не менее, подобные сделки совершаются регулярно, и люди продают такие квартиры в силу самых разных обстоятельств. Существует несколько методов продажи неприватизационного жилья. От выбранной процедуры напрямую зависит порядок действий в том или ином случае.

Способ №1. Приватизация

Это самый надежный, но достаточно долгий способ продажи неприватизированной квартиры. Под ним подразумевается, что перед тем, как квартира будет выставлена на продажу, собственник должен приватизировать ее.

Порядок оформления сделки в данном случае будет таким:

1. Получение разрешения на приватизацию;
2. Подача документов на переоформление жилья и перевод его в личную собственность;
3. Подписание договора на проведение приватизации недвижимости, параллельное получение предварительной оплаты от покупателя;
4. Подача запроса в Росреестр на регистрацию права собственности приватизированной квартиры;
5. Оформление договора купли-продажи и передача права собственности покупателю.

Схема достаточно проста, однако она не лишена недостатков. Первая проблема — сроки. На весь процесс оформления приватизации жилья могут уйти недели и месяцы. Вторая проблема — найти покупателя, который согласится ждать, пока все документы будут оформлены.

Именно поэтому в перечень перечисленных действий входит обязательный пункт, связанный с внесением небольшого аванса. Он является страховкой для обеих сторон, что сделка состоится.

Способ №2. Регистрация (прописка) покупателя

В данном случае сделка базируется на устной договоренности между продавцом и покупателем. Суть данной операции заключается в том, чтобы прописать покупателя жилья в неприватизированную квартиру. При этом продавец, после получения оплаты, должен выселиться из квартиры. В результате подобная сделка не будет считаться полноценной продажей недвижимости.

Если был выбран данный вариант продажи, придется произвести следующие пошаговые действия:

1. Получение разрешения на приватизацию;
2. Оформление официального разрешения на регистрацию покупателя в продаваемом жилье;
3. Переоформление счетов и документов на коммунальные услуги на имя покупателя;
4. Заключение соответствующего договора и заверение его у нотариуса;
5. Передача денежных средств продавцу;
6. Отказ продавца принимать участие в приватизации продаваемого жилья;
7. Выселение бывшего владельца и других жильцов из недвижимости.

Данный вариант более предпочтителен для покупателей квартир, у которых получено разрешение на приватизацию, поскольку в этом случае легче заниматься процессом и оформлением жилья в личную собственность.

Способ №3. Обмен квартирами

Согласно российским законам, гражданам не запрещено обмениваться между собой неприватизированным жильем. Хотя, есть вероятность, что такая сделка не будет одобрена в Росреестре. Причины отказа могут быть следующими:

• Проведение незаконной и несогласованной перепланировки;
• Аварийное состояние жилья, доказанное документально;
• Недвижимость изъята из оборота социального жилого фонда;
• Обмен квартиры пытается совершить недееспособное лицо.

Кроме того, данный способ требует обязательного присутствия третьего лица. Это может быть агентство, которое занимается продажей квартиры. Пригласив подобного специалиста и убедившись в том, что в документах нет оснований для отказа проведения сделки, можно осуществлять продажу неприватизированной недвижимости.

Порядок обмена неприватизированного жилья будет следующим:

1. Получается разрешение муниципалитета на проведение обмена неприватизированной квартиры на другую;
2. Обращение к риэлторам с целью заключить договор по оказанию услуг, связанных с обменом;
3. Приобретение покупателем так называемой «буферной» недвижимости (которая принадлежит агентству);
4. Оформление необходимых документов;
5. Заключение официального соглашения, после которого осуществляется сам обмен;
6. Продажа недвижимости первоначальному владельцу, то есть агентству

Данный способ продажи является самым сложным и самым редким. Проблема состоит в том, что очень сложно объяснить покупателям и продавцам, что подобная схема является законной. Тем не менее, многие риэлторские агентства сегодня проводят такие сделки.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Проверенными вариантами реализации квартиры, не прошедшей процедуру приватизации, являются следующие схемы:

1. Сначала приватизация, затем – продажа.

Самый продолжительный по времени вариант, но самый законный, сводящий риски к минимуму. Для этого потребуется сначала выяснить в местной администрации, возможно ли провести приватизацию в отношении этой квартиры. Если проблем не возникает, то время перейти к поиску покупателя.

Не следует скрывать от покупателя, что жилье еще не приватизировано! Свои намерения сделать это в ближайшее время, лучше показать, подписав предварительный договор купли-продажи и предусмотреть внесение задатка или аванса. Затем собирайте необходимые документы и направляйте в муниципалитет на рассмотрение, срок которого обычно составляет в пределах двух месяцев.

После подписания договора о приватизации теперь уже владелец физическое лицо должен зарегистрировать переход права собственности на квартиру и получить выписку из ЕГРН на свое имя. Только теперь подписывается основной договор сделки, происходит полный расчет и переход права собственности уже к покупателю.

1. Прописка покупателя, выписка продавца.

Принцип действий заключается в прописке покупателя в неприватизированной квартире с целью дальнейшей ее продажи. Для прописки потребуется получить согласие:

• от местной администрации, если прописываемый не является родственником квартиросъемщику;
• от всех совместно проживающих с ним граждан, когда вписывается родственник.

Затем на нового жильца переоформляется лицевой счет, происходит передача денежных средств за квартиру и прежние жильцы выписываются. Уже после за покупателем остается право приватизировать приобретенную квартиру.

Передачу денег рекомендуется оформить распиской в присутствии нотариуса. По своему смыслу сделка не может называться куплей-продажей, но нарушений закона в ней нет. Риски в этом случае существуют, если покупатель окажется мошенником. Потому вариант желательно использовать, когда покупатель достаточно надежен или имеет родственное отношение к квартиросъемщику.

1. Обмен неприватизированной квартиры.

Жилищный кодекс в ст. 72 и 73 не препятствует обмену муниципальной квартиры на жилье в таком же статусе. Исключение составляют случаи, когда:

• обмен происходит на квартиру, которая уже участвовала в приватизации;
• одна из квартир отнесена к аварийному фонду, подлежащему расселению и сносу;
• к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск об изменении или прекращении договора соцнайма, а также оспаривается в суде право пользования обмениваемым жильем;
• по дому, где находится муниципальная квартира, принято решение о капитальном ремонте, в ходе которого будет произведена перепланировка жилых помещений;
• в коммунальную квартиру в результате обмена будет вселен гражданин с одним из хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ;
• наниматель помещения признан недееспособным, потому не вправе совершать с ним сделки.

Понятно, что такая схема проводится только с разрешения администрации, поскольку собственником обмениваемых квартир является муниципалитет. Но, как правило, он не препятствует таким сделкам. Потому риэлторские агентства в своем распоряжении имею неприватизированные квартиры, которые можно под видом обмена использовать в качестве «буферной» жилплощади.

По документам происходит обмен, затем выкуп квартиры агентством обратно. Соответственно, гражданин получает денежные средства и не нарушает закон

Но здесь важно не нарваться на недобросовестное агентство

Алгоритм в таком случае следующий:

• с покупателем заключается договор, объектом продажи по которому является «буферная» квартира, принадлежащая агентству недвижимости. При этом покупатель должен быть предупрежден о том, что квартира не приватизирована;
• происходит обмен «буферной» квартиры на муниципальную, что планировалось изначально продать;
• теперь «буферная» жилплощадь выкупается агентством обратно и продавцу выплачивается разница между стоимостью муниципальной квартиры и затратами на сделку, которые понесло агентство.

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру

» Купля-продажа квартиры » Можно ли продать неприватизированную квартиру

117 просмотров

Продажа квартиры – это самый простой и доступный способ очень быстро поправить финансовое состояние. Однако далеко не каждый объект недвижимости, в котором имеет право жить человек, можно продать на общих основаниях. Рассмотрим подробнее проблему продажи неприватизированного жилья.

Можно ли продать социальное жилье

Если говорить о прямой продаже жилья – то нет, нельзя. Данная недвижимость принадлежит государству/муниципалитету. Обитающие в ней лица имеют право только жить в квартире и обязаны платить за коммунальные услуги. Никаких прав реализовывать это жилье до его приватизации у них нет.

В то же время, существует множество «обходных» схем, при помощи которых жильцы так или иначе, но могут условно «продать» свою неприватизированную квартиру. Подобные варианты решения проблемы не пользуются особой популярностью, однако могут быть интересны покупателю за счет того, что квартира такого типа будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное жилье на рынке.

Как продать неприватизированную квартиру

Продать неприватизированную квартиру можно несколькими способами из которых самым простым и очевидным является предварительная приватизация и последующая продажа. Но так как именно этого обычно и хотят избежать по каким-то причинам, рассмотрим все доступные и наиболее актуальные варианты.

Варианты продажи неприватизированной квартиры

Всего выделяют 3 варианта приватизации:

• Продажа с приватизацией. Сначала продавец приватизирует жилье, после чего продает его на общих основаниях.
• Продажа с обменом. В такой ситуации происходит обмен одного неприватизированного жилья на другое.
• Продажа с пропиской. Наиболее близкий к понятию «продажа» вариант, не требующий приватизации. Предполагает прописку покупателя в жилье и последующую выписку всех остальных жильцов.

Каждый из способов может подойти для той или иной ситуации и по-своему удобен. Рассмотрим, как можно реализовать представленные схемы в реальности.

Порядок действий

1. Найти подходящий объект для обмена (покупателя).
2. Обсудить с ним условия сделки.
3. Если планируется доплата, это можно оформить дополнительным договором.

В данном договоре не должно быть никаких отсылок на обмениваемые неприватизированные квартиры, иначе сделку могут признать незаконной. Самый простой способ: воспользоваться банковскими ячейками.

1. Обратиться в местную администрацию с заявлением на обмен неприватизированных квартир.
2. Дождаться одобрения и подписать соответствующий договор.
3. Обменяться жильем.
4. Получить доплату (если она планировалась).

Документы

Для такой процедуры требуется намного меньший пакет документов, ведь фактически никакой продажи не происходит и стороны просто обмениваются социальным жильем друг с другом. При подаче заявления на обмен потребуется предоставить:

• Паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов обеих квартир.
• Договора найма социального жилья.
• Согласие всех жильцов с обеих сторон на обмен.
• Разрешение от органов опеки (если требуется).
• Заявление на обмен (составляется на месте, при подаче документов).

Расходы и сроки

Данная процедура абсолютно бесплатная. Ни одна из сторон не несет никаких расходов, за исключением суммы доплаты, но даже такой платеж не должен быть никак официально привязан к самому факту обмена.

Реализовать всю сделку можно буквально за 1 день, так как никакие специальные документы не требуются. Однако иногда приходится несколько месяцев ждать одобрения от муниципалитета, что обязательно нужно учитывать.

Продажа с пропиской

Этот вариант, как и было сказано ранее, больше всего соответствует именно определению «продажа неприватизированной квартиры».

Суть в том, что жилец может попробовать прописать в квартире другого человека, если получит на то разрешение от муниципалитета (что бывает не очень часто, если этот человек не является родственником).

После этого достаточно лишь выписаться из этой квартиры и она, фактически (при условии отсутствия других жильцов) останется в пользовании «покупателя».

Способы продажи жилья без его приватизации

Можно ли продать неприватизированную квартиру без долгов и с долгами

• покупатель отдает вам деньги за неприватизированную квартиру;
• вы используете эти средства для того, чтобы купить у агентства жилье, прошедшее процедуру приватизации. Оно в этой ситуации выступает в качестве своеобразного «буфера»;
• осуществляется обмен вашей квартиры на этот самый «буфер», после чего вы выписываетесь из своей квартиры, а в ней прописывается покупатель;
• вы продаете «буферное» жилье обратно агентству и получаете свои деньги.

Второй способ применяется в основном агентствами недвижимости и предполагает более сложные действия:

Оба описанных выше способов подвергают и продавца, и покупателя довольно серьезным рискам. Во-первых, выписавшись из своего жилья, вы можете так и не получить оговоренную сумму денег. Во-вторых, агентство вполне может отказаться выкупать «буферную» квартиру. Да, вы останетесь ее владельцем, однако средства вы также не получите.

Особенности продажи неприватизированной жилплощади

Какие нюансы могут возникнуть при попытке продать квартиру, что не прошла приватизацию?

Подобного рода манипуляции с неприватизированным жильем привлекательны по нескольким причинам. Во-первых, можно осуществить фактически его продажу без проведения приватизации.

Ведь приватизация с последующей продажей требует много времени и сил на сбор и оформление необходимых документов.

Во-вторых, находясь в статусе муниципальной (государственной), квартира не будет обременена залогом, находиться под арестом или преподносить другие неприятные сюрпризы.

С другой стороны, найти покупателя для совершения таких сделок бывает сложно. Если применяется способ с регистрацией, то заплатив немалую сумму, он фактически приобретает лишь право проживания. А для того чтобы стать полноправным собственником квартиры ему еще понадобится тратить свое время на ее приватизацию.