Продажа доли в квартире между родственниками

Межродственный обмен или покупка

Ещё один момент, о котором следует помнить — при купле-продаже между взаимозависимыми лицами покупатель не получает право на налоговый вычет. Взаимозависимыми лицами считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны и подопечные. Если сделка происходит между лицами с иными степенями родства, то право на вычет возникает, но только если сделка была не притворной, и покупатель реально заплатил за квартиру. Если заинтересованное лицо (например, налоговая инспекция) докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.

Как замечает юрист Людмила Плотникова, Межродственные обмены жилья оформляются в основном через договор мены.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у членов семьи

Порядок заключения договора при приобретении недвижимости между родней будет точно таким же, что и в случаях, когда участниками оной выступают лица, не имеющие кровной связи.

И несмотря на то, что закон не запрещает покупать доли подобным образом, в рамках рассматриваемых нами условий, при которых используется материнский капитал, необходимо соблюдение следующих нюансов.

Правило 1. Сделка должна быть реальной, а не мнимой, то есть совершаемой лишь для того, чтобы впоследствии получить возможность распоряжаться обналиченными средствами материнского капитала, не меняя при том порядок эксплуатации жилого пространства.

Получается, Пенсионный Фонд страны признает действительными договоры, в рамках которых семья покупает у родных людей помещение, от которого последние в официальном порядке полностью отказываются.

Впрочем, не стоит забывать, что специалисты органа при этом будут тщательно отслеживать историю конкретного недвижимого объекта, и произведут все контрольные мероприятия, чтобы не допустить простого обналичивания средств подобным образом.

Помните: фиктивную продажу провести не получится, так как контрольные органы будут тщательно отслеживать дальнейшую судьбу обналиченных средств и приобретенной вами недвижимости

Правило 2. Заключение подобных договоров запрещено только между супругами, но можно проводить аналогичные сделки между:

• детьми и родителями;
• братьями и сестрами;
• дядями-тетями и племянниками;
• прародителями и внуками и т.д.

Кроме того, покупая у родственников жилищную долю, необходимо помнить о том, что у вас есть право впоследствии получить имущественный налоговый вычет по понесенным расходам, за исключением, собственно, величины полученной у государства субсидии. Стоит понимать также и то, что законодатель имеет ввиду случаи, когда вы получите отказ в предоставлении вычета, поскольку вы и ваша родня в данной сделке выступаете в роли взаимозависимых лиц.

Изучить полный список родственников, коих можно будет отнести к взаимозависимым друг для друга, можно в Налоговом Кодексе нашей страны.

Прочих ограничений по получению налогового вычета закон не предусматривает.

Родственники, будучи взаимозависимыми лицами, могут продать вам долю, но не всегда эта продажа будет одобрена уполномоченными структурами

Подробная пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Законодательство РФ допускает свободную передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством сделки купли-продажи.

Но упомянутую процедуру лучше проводить при помощи специалистов, чтобы избежать осложнений, и придерживаться определённых этапов.

С чего начать?

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате. Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

Где оформляют и куда идти?

К СВЕДЕНИЮ. Начиная с 2016 года, любая перепродажа долевой собственности включает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не отображается в общем реестре.

Оба участника должны обратиться в соответствующую контору, предоставив отказы других родственников либо доказательства отсутствия их реакции в течение установленного срока (почтовые чеки, датированная корреспонденция, техпаспорт БТИ или санкции органов опеки).

В свою очередь нотариус обязан проанализировать обстоятельства и реакцию других особ.

В конечном итоге он либо заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на конкретные нарушения.

Даже отрицательное решение вносится в нотариальный реестр.

Немаловажным шагом станет и государственная регистрация.

Совершается она через обращение в ближайшее учреждение Росреестра или МФЦ.

После улаживания всех формальностей в сделке продажи доли квартиры, ставится печать, а переход прав указывается в ЕГРП.

Далее участники получают выписку, заверенный договор и кадастровый паспорт и новый хозяин вступает в свои законные права.

Какие документы необходимы?

1. Паспорт или свидетельство о рождении.
2. Технический паспорт жилого помещения (заказать в службе БТИ).
3. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, заверенный у нотариуса.
4. Согласие супруга, также нотариально заверенное (если имущество приобретено после заключения брака).
5. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае с несовершеннолетним).
6. Документ, удостоверяющий право собственности (справка из налоговой).
7. Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
8. Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам (запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
9. Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
10. Акт приема-передачи (или соответствующий пункт в договоре).
11. Выписка из ЕГРН.

От покупателя требуется более скромный список:

1. Паспорт.
2. Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
3. Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления

Родственник, который изъявил желание купить обговариваемую недвижимость, обязан так же в течение 30 дней с момента получения бумаги дать свое согласие.

По истечению тех же 30 дней владелец вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если не получил письменный отказ на приобретение прав собственности.

Стоимость оформления

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

ВАЖНО. Фиксированный вычет при продаже квартиры равен 1 млн.руб

Для долей он уменьшается пропорционально размеру (если речь идёт о ½ площади квартиры, то выйдет 500 тыс.руб.). Рассчитывается он при помощи простой формулы: от указанной стоимости отнимается вычет, соответствующий её объёму, а потом полученная сумма умножается на 0,13.

Когда могут отказать?

Существуют 3 способа отречения от доли в приватизированной недвижимости:

1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Взаиморасчеты

Точно рассчитать долю жилого помещения и её цену сумеет только квалифицированный специалист.

Обычно оценку стоимости совершают по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

• РСД – рыночная стоимость доли;
• РСН – стоимость недвижимости;
• РД – площадь отчуждаемой части;
• К – понижающий коэффициент.

Избежать проблем с разделом имущества супругов

По закону имущество, приобретённое супругами в браке, является совместно нажитым. Если формально владельцем такой квартиры является муж, он не может продать квартиру жене, так как она по умолчанию уже совладелец.

О том, чем отличается брачный контракт от соглашения о разделе имущества портал METRTV.ru подробно рассказывал ранее. Основное различие в том, что в брачном контракте могут быть указаны общие принципы раздела собственности, тогда как в соглашении обязательно указываются конкретные объекты и на основании соглашения происходит регистрация перехода прав собственности на дома, квартиры или их доли.

Можно ли продать дарственную квартиру

В соответствии с действующими законодательными актами, недвижимость по договору дарения (ДД) передают безвозмездно. Обязательное условие соответствия базовому определению сделки – отсутствие взаимных обязательств.

Подаренное имущество регистрируют по стандартной процедуре в ЕГРН на нового собственника. На этапе передачи прав в «Росреестре» проверяют записи в базе данных. При обнаружении запретов (ограничений/обременений) переоформление не выполняется.

После завершения регистрации одаряемый вправе распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению – продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.

Что говорит закон

Для проверки законодательства обращаются к первоисточникам. В статьях 572-582 ГК РФ отмечены обязательные признаки для признания сделки действительной:

• вменяемое, дееспособное состояние дарителя;
• отсутствие финансовых (материальных, трудовых) обязательств одаряемого;
• передача прав на личную собственность без обременений;
• оформление имущества в пользу определенных нормативами лиц.

Каждый пункт в ГК РФ рассмотрен подробно. Так:

Отдельно отмечен запрет на передачу в дар собственности несовершеннолетнего ребенка родителями, попечителями, опекунами.

Ниже подробно рассмотрены действующие ограничения. Если ошибиться на стадии получения квартиры в дар, переоформление могут признать незаконным в ходе судебного разбирательства.

Регистрация ДД в «Росреестре» не требуется. Также не обязательно нотариальное заверение.

Передача прав на квартиру новому собственнику обязательно подтверждается записью в базе данных ЕГРН, а обращение к нотариусу поможет:

• составить документ правильно;
• подтвердить дееспособность и вменяемость дарителя.

Нормативы купли-продажи изложены в статьях 454-491 ГК РФ. Отдельно указаны:

• основные определения, условия сделки;
• обязанности сторон;
• момент перехода прав собственности;
• последствия нарушения утвержденных договоренностей;
• процедура извещения;
• ответственность сторон;
• особенности оплаты;
• информационное обеспечение.

Через сколько можно продать после дарения

Запись о новом собственнике формируется в базе данных через 3-7 рабочих дней после подачи заявления вместе с ДД в «Росреестр». Далее одаряемый становится полноправным владельцем. Он имеет право реализовать жилплощадь любому покупателю по договорной стоимости.

Существующее заблуждение – обязательный трехлетний срок, после которого можно продать квартиру. Возможные причины ошибок:

• определенное время (3-5 лет) требуется для уменьшения обязательств по уплате НДФЛ;
• до 5 лет установлены допустимые временные интервалы для подачи исковых заявлений о признании сделки по ДД недействительной.

Налогообложение и судебные споры рассмотрены подробно ниже. Следует подчеркнуть, что после дарения отсутствуют ограничения по продаже.

Можно ли продать подаренную ребенку квартиру

Этот вариант – исключение из общих правил. Родители, опекуны и попечители не вправе распоряжаться имуществом несовершеннолетнего ребенка по собственному усмотрению.

Государство контролирует соответствующие действия с применением следующих методов:

• на основании дарственной в базе данных ЕГРН создают запись о несовершеннолетнем собственнике;
• информация об этом поступает в органы опеки и попечительства (ООП);
• любое следующее изменение прав на недвижимость допустимо только по специальному разрешению;
• для получения согласия ООП необходимо предоставить доказательства сохранения (улучшения) жилищных условий ребенка.

Ограничение распространяется на все виды имущественных сделок. В частности, разрешение ООП требуется для передачи квартиры в залог при оформлении кредита. Аналогичное согласие получают заблаговременно при продаже недвижимости по ДКП.

Подарок от чистого сердца

Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», — говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.

Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.

Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», — рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».

Плюсы и минусы

Как и большинство сделок, связанных с реализацией собственности, купля-продажа доли жилья у родственников имеет свои минусы и плюсы. Среди главных недостатков покупки доли имущества у родственников выделяют:

1. риск вычета налога на доходы физических лиц, в случае, когда собственность находится во владении менее 3 лет;
2. купленная супругами недвижимость, в отличии от подаренной, является объектом совместно нажитого имущества.

Среди главных преимуществ покупки доли квартиры у родственников выделяют:

1. быстрый и легкий способ составления договора и подписания соглашения по сделке;
2. невозможность оспаривания условий соглашения со стороны третьих лиц;
3. наличие правовых гарантий в максимальном объеме (см. глава 16 ГК РФ).

Особенности использования маткапитала при покупке жилья

Чаще всего материнский капитал направляют на улучшение жилищных условий семьи, и это понятно – жилье в России стоит слишком дорого, чтобы копить на него из зарплаты. Но покупка жилья с использованием материнского капитала – чуть более сложная сделка, чем обычная покупка.

В процессе покупки такого жилья есть два основных аспекта:

• в течение 6 месяцев после покупки нужно будет выделить доли в купленном жилье всем членам семьи – отцу, матери, и всем детям (совершеннолетним и несовершеннолетним). А доцент Финансового университета Оксана Васильева добавляет: доли нужно выделять именно в той квартире, которая куплена с использованием материнского капитала – хоть и редко, но бывают случаи, когда семья покупает два объекта недвижимости сразу и допускает ошибку;
• заявление о направлении материнского капитала будет рассматриваться не сразу. Так, сроки рассмотрения заявления составят до 10 рабочих дней, а потом еще и на перечисление средств уйдет до 5 рабочих дней. Итого выходит, что от заявления до перечисления денег пройдет до 3 календарных недель – не все продавцы или банки готовы ждать столько (хотя еще недавно это было 30 дней и 10 дней соответственно).

Что касается долей, они могут быть любыми – важен сам факт наличия. Например, бывает, что родители выделяют на себя по 0,4 квартиры, а двоим детям – по 0,05, и закон это никак не запрещает. Как вариант, можно посчитать долю маткапитала от общей стоимости квартиры – и оформить доли детям именно в такой пропорции.

Если квартира покупается в кредит с использованием материнского капитала, то схема становится еще сложнее, потому что сам объект недвижимости попадает в залог банка:

• при оформлении кредита нужно оформить нотариально заверенное обязательство выделить доли в квартире каждому члену семьи;
• после погашения кредита, в течение 6 месяцев нужно оформить выделение долей.

За оба пункта придется заплатить – сначала за услуги нотариуса (0,5% от стоимости квартиры как госпошлина, плюс за услуги – в сумме около 2500 рублей), а потом – еще 2000 рублей госпошлины за перерегистрацию права собственности (причем их нужно будет «раскидать» на всех членов семьи, и с каждого нужно квитанция).

С марта 2020 года обязательство выделить доли больше не нужно заверять нотариально – по сути, теперь это просто «галочка» в заявлении на распоряжение средствами материнского капитала, говорит независимый эксперт по недвижимости Александр Киселев. Если в Пенсионном фонде или МФЦ будут требовать именно нотариально заверенный документ – значит чиновники не в курсе последних законодательных новаций.

Кстати, сейчас можно выделить доли детям и до полного погашения ипотечного кредита – правда, придется получить разрешение от банка, говорит Станислав Галкин из обменквартир.рф. Практика показывает, что банки обычно дают такое согласие – хотя для них это и повышенный риск (потому что взыскать жилье при отказе платить по ипотеке будет в разы сложнее, если владельцем определенных долей будут несовершеннолетние). Понятно, что пока дом строится (в случае с ДДУ) выделять доли заранее будет просто не в чем.

Но главная проблема в использовании материнского капитала связана с другим – многие просто не хотят с ним связываться:

• продавец не хочет ждать лишние 3 недели, пока деньги из Пенсионного фонда придут на его счет – например, если он должен продать квартиру как можно скорее;
• банк может не захотеть ждать, пока Пенсионный фонд перечислит материнский капитал – обычно срок действия одобренной заявки на ипотеку ограничен;
• то же касается и застройщика – он обычно хочет получить первоначальный взнос как можно скорее (и даже прописывает сроки).

Тем не менее, материнский капитал дает реальный шанс оформить ипотечный кредит тем, у кого доходы не позволяют собрать на первоначальный взнос. А в случае с льготной семейной ипотекой платежи вполне могут оказаться меньше, чем плата за аренду – поэтому такой вариант выгоден для всех.

Примеры

Пример 1: Краснов И.И. приобрел у брата своей матери квартиру в 2017 году. Право на вычет у Краснова не теряется, так как согласно Налогового кодекса, к взаимозависимым лицам дядя не относятся.

Пример 2: Зорькина П.Н. купила квартиру у своего отца в 2016 году. Право на вычет Зорькина теряет, так как согласно Налогового кодекса отец по отношению к дочери относится к взаимозависимым лицам.

Пример 3: Иванова Ж.А. приобрела квартиру у своего двоюродного брата в 2020 году. Вычет по квартире Иванова может получить, так как двоюродные родственники не относятся к взаимозависимым лицам.

Налоговым кодексом таким образом предусматривается возможность установления в качестве взаимозависимых лиц также и других родственников. Но справедливости ради стоит заметить, что пока таких случаев в судебной практике не было.

Налог после дарения

Дарственная предполагает безвозмездную передачу имущества. После осуществления сделки все права на подаренную квартиру переходят к одаряемому. Однако продать квартиру сразу после дарения не получится, сначала потребуется зарегистрировать переход права на нее в Росреестре. Срок государственной регистрации составит до 9 рабочих дней с момента принятия заявления. После этого одаряемый становится законным владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению.

При этом от дарителя ничего не зависит. Договор дарения не может содержать условие о том, что квартира переходит лишь после его смерти или иные условия, ограничивающие свободу одаряемого в распоряжении своим жильем.

Каких-либо других ограничений или отсрочек в законодательстве также не установлено. С момента получения выписки из ЕГРН, свидетельствующей о регистрации права на квартиру, одаряемый может продать недвижимость в любой момент.

Налог на доходы рассчитывается по ставке 13% по правилам, которые мы подробнее разберем ниже.

От налогообложения подаренной квартиры освобождаются близкие родственники дарителя. Если сделка заключена между физическими лицами, которые входят в круг близкого родства, то взносы за подаренную квартиру платить не нужно. Налоговую декларацию также подавать не требуется.

Список людей, которые по закону не платят налоговые взносы при получении квартиры в дар:

• супруги между собой;
• родители и дети (например, при дарении сыну или дочери);
• усыновители и усыновленные;
• бабушки/дедушки и внуки;
• сестры и братья – по отношению друг к другу. Считаются как родные, так и имеющие одного отца/мать.

Остальные одаряемые обязательно платят налоговые отчисления с подаренного жилья.

Данные для расчета:

• Налоговая база – берется стоимость, указанная в договоре дарения квартиры. Если ее нет, учитывается кадастровая стоимость квартиры. Если кадастровая стоимость не определена, можно взять инвентаризационную из справки БТИ.
• Ставка налога – 13%. Уменьшить ставку нельзя, для всех граждан она установлена одинаково.

Как уменьшить

Уменьшить НДФЛ напрямую не получится – налоговые вычеты и льготы по нему не предусмотрены. Нельзя и уменьшить налоговую базу на 1 миллион, как делают продавцы при ДКП.

Следующие способы носят околозаконный характер. Прямо они не запрещены, но и не разрешены тоже:

• Указать в договоре цену квартиры как можно ниже. Есть риск, что налоговая доначислит НДФЛ исходя из рыночных цен, плюс назначит штраф.
• Передарить квартиру через родственника. Получится цепочка договоров дарения квартиры. Теоретически такую цепочку можно аннулировать через суд, если будет выявлена цель ухода от налогов.
• Вместо дарения заключить ДКП на сумму, не облагаемую доходом. Риск точно такой же, как и в предыдущем пункте.

Чтобы оплатить налог, нужно собрать следующие документы:

• дарственную на квартиру;
• выписку из ЕГРН о регистрации права собственности;
• декларацию 3-НДФЛ – загрузите чистый бланк и образец для отчетности за 2018 год;
• паспорт собственника (паспорт дарителя не нужен).

Далее с готовыми документами нужно явиться в ИФНС по месту жительства налогоплательщика. В ходе приема инспектор проверит комплектность и поможет выявить грубые ошибки.

Сроки в данном случае нарушать нельзя, иначе можно получить штрафы:

• заполняем и подаем декларацию до 30 апреля;
• уплачиваем полученные суммы до 15 июля.

От мужа жене

На вопрос, облагается ли налогом дарение между супругами, закон однозначно дает отрицательный ответ. Ни жене, ни мужу в данном случае не нужно подавать налоговую декларацию и уплачивать взносы в бюджет с подаренной квартиры.

Помните, что дарение между супругами возможно только в отношении личной собственности. Например, если квартира приобретена в браке и в ней не выделены доли супругов, то подарить половину так, чтобы жена стала полноправной хозяйкой, не получится. Для этого нужно заключать брачный контракт или соглашение о разделе долей. Сделать это можно в браке – разводиться не нужно.

От тети племяннику

Чтобы узнать, надо ли платить налог после дарения в конкретном случае, нужно заглянуть в круг близких родственников. Тети/дяди и племянники, свекры/свекрови и невестки, теща/тесть и зять, а также двоюродные братья и сестры в данный список не входят. Это означает, что налог за подаренную квартиру платить обязательно.

Чтобы избежать налога, можно передарить жилье через родственника. Например, чтобы племяннику не платить за квартиру, которую ему подарила тетя, нужно заключить две дарственные:

1. Между тетей и сестрой/братом, которые приходятся родителями племяннику.
2. Между матерью/отцом и сыном. В итоге племянник получит квартиру, за которую не нужно уплачивать НДФЛ.