Статьи

Как продать неприватизированную квартиру

Вопрос о том, что неприватизированную квартиру нельзя продать, достаточно давно потерял свою силу.

Сложность продажи неприватизированной квартиры заключается в том, что данный вид недвижимости не представляет собой собственность владельца жилья. 

Неприватизированная недвижимость является владением государства. Но, как и во всем, есть и плюсы и минусы данного вида жилья.

В чем сложность продажи:

• По Законодательству продажа таких квартир является запрещенным;
• Если обходить государственные постановления, касательно такого жилья, нужно потратить достаточное количество времени, если не прибегнуть к помощи специалистов;
• Есть риск быть обманутым, как покупателем, так и агентством, которое фигурирует в процессе.

Несмотря на факторы сложностей, в случае острой необходимости все-таки есть возможность продать недвижимость, которая была ранее неприватизированная.

Естественно, при необходимости и желании, можно собрать все необходимые документы, которые нужны, чтобы осуществить процесс перехода квартиры в собственность жителю данной квартиры.

Список документов для приватизации квартиры достаточно длин, но собрать его, при нужде, можно:

1. Понадобиться взять с собой «квоту» о жилищной площади;
2. Паспорта всех членов семьи, прописанных на территории квартиры;
3. Свидетельства рождения детей;

После того, как все необходимые документы собраны, необходимо обратиться в районную ЖКС. Там владелец лицевого счета пишет заявление специальной формы, которое выдается сотрудником Жека.

После написания каждый член семьи, за исключением несовершеннолетних детей, ставит свою подпись о согласии с вышеуказанным.

Такое заявление рассматривается службой на протяжении тридцати дней, после чего озвучивается ответ.

Если такой ответ положительный, то в присутствие нотариуса составляется специальная форма документа, которая будет подтверждать, что вы являетесь законным владельцем квартиры.

Если же по каким бы то ни было причинам, вы не имеете возможности или желания на приватизацию квартиры, нужно ознакомиться с процессом продажи недвижимости, принадлежащей государству.

Необходимо найти добросовестное агентство, которое поможет с процессом продажи неприватизированного жилья

Также очень важно хорошо ознакомиться с человеком, который желает приобрести недвижимость, проверить его документы на подлинность.. Если есть такая возможность, то нужно попросить знакомых, чтобы проверили, является ли компания зарегистрированной и не замечен ли был потенциальный покупатель в мошенничествах

Если есть такая возможность, то нужно попросить знакомых, чтобы проверили, является ли компания зарегистрированной и не замечен ли был потенциальный покупатель в мошенничествах.

Когда данные моменты пройдены, нужно понять процесс продажи неприватизированной квартиры.

• В связи с тем, что продать напрямую неприватизированное жилье нельзя, необходимо обходными путями оформлять данную сделку. Можно обменять квартиру на приватизированную. Прибегая к данному варианту, в агентстве покупатель фиктивно приобретает приватизированное жилье. Как правило, в подготовленных агентствах есть несколько приватизированных квартир, которые предлагаются для данной цели. После сделки такая недвижимость возвращается агентству.
• После приобретения приватизированной недвижимости покупатель с продавцом обмениваются жильем неприватизированным на приватизированное жилье. Естественно, комбинация не из легких, но, как вариант, она может подойти для приобретения неприватизированной недвижимости.

После данных манипуляций владелец продаваемого жилья прописывает покупателя в своей квартире. Затем, когда все оформления закончились, владелец выписывается из квартиры, давая возможность покупателю в полной мере вступить в права на недвижимость.

Вопросы и ответы

Можно ли продать неоформленнную в собственность

Продать неприватизированную квартиру по закону нельзя.

Но есть несколько нюансов таких сделок. Это можно осуществить только с одновременной приватизацией с покупателем. После такого отчуждения жилье перейдет сразу в собственность нового владельца. Такая процедура занимает не меньше месяца.

Чаще всего покупка неприватизированного жилья связана с долгами за коммунальные услуги.

Для того, чтобы сделка была проведена, необходимо предварительно погасить долг. Это можно сделать, получив задаток за сделку. Либо заключить соглашение с управляющей компанией, в котором будет прописано обязательство оплатить долги после совершения сделки.

Обмен

Самым простым вариантом сделки неприватизированного жилья является его обмен.

Он должен проводиться с помощью агентов по недвижимости. Покупатель приобретает у агента жилье, которое в дальнейшем будет обмениваться на муниципальную квартиру. После этого стороны сделки пишут заявление об обмене. Заявление рассматривается в государственных органах.

Единовременно с покупателем

Проведение единовременной сделки с покупателем считается альтернативой проведения приватизации с последующей продажей.

Процедура занимает около одного месяца. Для ее осуществления необходимо обращаться в государственные органы. После оформления всех необходимых документов жилье перейдет в собственность новому владельцу.

Если жилье в долевой собственности

Часто встречаются ситуации, когда у недвижимого имущества несколько собственников.

Реализовывать свои права они должны с определенными требованиями:

1. После того, как продавцом будет определена цена, по которой он хочет продать свою долю, он должен уведомить остальных собственников о своем желании. Они имеют первоочередное право на приобретение.
2. Если в течение месяца никто из них не изъявляет желания купить часть квартиры, владелец может продавать ее.

С прописанным человеком

Наличие прописки не означает, что гражданин является собственником. Такой объект недвижимости может быть продан с обременением.

Если прописанный гражданин отказывается выписаться добровольно, вопрос можно решить через суд.

Трудности могут возникнуть с несовершеннолетними детьми, которые дали отказ на приватизацию, с гражданами, отказавшимися от своей доли наследства.

Если есть несовершеннолетние дети

Продажа квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети, также может вызвать определенные трудности.

Для совершения такой сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Это связано с тем, что сделки не должна ухудшать условия для детей. Если речь идет о подростке, достигшем 16 лет, который состоит в браке или официально трудоустроен, то такое разрешение не требуется.

Комнату в коммуналке

Продавец должен уведомить жильцов, которые имеют приоритетное право на приобретение жилого помещения.

Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то потребуется получить согласие органов опеки и попечительства. Уведомления необходимо рассылать заказными письмами с уведомлением.

Со старым удостоверением

Если квартира была приватизирована в 90-х годах, у собственника на руках имеется свидетельство старого образца.

Оно является действительным и не требует замены.

Все сделки совершаются на общих основаниях. Проходить повторно приватизацию не нужно.

Продажа жилья пенсионером

Если квартиру продают граждане, которые находятся на пенсии, получить налоговый вычет они могут только в том случае, если предыдущие три года они работали и официально получали заработную плату.

Зная все нюансы продажи приватизированного жилья, можно избежать проблем при оформлении сделки, и уменьшить сумму налога.

Процедура продажи приватизированной квартиры

Сделка по купле-продаже приватизированного жилья обычно не представляет серьезных проблем, если она не осложнена правами третьих лиц или наличием несовершеннолетних собственников. В таком случае процедура проводится по стандартным правилам.

Какие документы нужны для продажи

Пакет документов, которые понадобятся сделки, зависит от того, как именно она проводится. Минимальный набор документации включает в себя:

• Паспорта всех участников;
• Копии договора купли-продажи (по одному для каждого из участников сделки и один для органа регистрации);
• Правоустанавливающий документ на недвижимость (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
• Документ, подтверждающий законность приобретения права собственности (в данном случае — договор приватизации).

Остальные документы могут потребоваться в силу того, что сделка имеет какие-либо особенности:

• Если в тексте договоре не прописано, что он имеет силу передаточного акта, то для проведения сделки понадобится акт приема передачи;
• Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, то для получения кредита покупателю необходимо предоставить технический и кадастровый паспорта (заказывает продавец, оплачивает покупатель), а также оценку ликвидности и рыночной стоимости жилья (заказывает и оплачивает покупатель, продавец предоставляет помещение для осмотра);
• Если продается доля в приватизированной квартире — согласие других собственников;
• Если владельцем жилого помещения (доли в праве общей собственности) является несовершеннолетний — согласие органа опеки.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры

Единственное, что отличает договор купли-продажи приватизированного помещения от своих аналогов, это указание на основание возникновения права собственности. В данной графе необходимо указать, что квартира принадлежит продавцу на основании договора приватизации (указывается номер и дата составления). Также в текст соглашения необходимо внести следующие сведения:

• Название документа, место и дату его составления;
• Паспортные данные сторон (продавца и покупателя), если от их лица выступает несколько человек, указываются паспортные данные всех участников;
• Указание на то, что продавец согласен продать, а покупатель — приобрести объект недвижимости;
• Полное описание объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, этаж, общая площадь, количество и метраж жилых комнат и вспомогательных помещений);
• Ссылку на правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности или выписку из ЕГРН);
• Документ, на основании которого возникло право собственности (договор приватизации);
• Цену сделки (обычно ее указывают как цифрами, так и буквами);
• Порядок исполнения;
• Ответственность сторон за нарушение его положений;
• Дополнительные условия, определенные сторонами;
• Дата и подписи.

Регистрация перехода права собственности

Регистрация сделки производится Росреестром. Также подать документы и заявление можно:

• В МФЦ;
• В электронном виде.

В последнем случае документы должны быть заверены электронными подписями участников соглашения. Также подать документы электронным способом может нотариус. Он привлекается к сделке, если его участие по закону является обязательным, либо по желанию сторон. Нотариус также заверяет договор своей электронной подписью.

Можно ли провести сделку без согласия прописанных лиц?

• супругами продавца;
• владельцами долей в праве на квартиру.

От супругов и сособственников согласие нужно обязательно, без него сделка не пройдёт регистрацию. В остальных случаях квартиру продавать можно, независимо от желания или протеста прописанных в квартире граждан: они не вправе чинить препятствия собственнику жилья.

После приватизации и регистрации этой процедуры квартиру можно продавать практически сразу же, но в этом случае придётся уплатить НДФЛ. Купля-продажа после приватизации проходит по стандартному алгоритму, с учётом некоторых нюансов. Решение о продаже принимают только собственники жилья, иные жильцы не вправе принимать такие решения и препятствовать ему, если они не являются членами его семьи.

Частые вопросы по приватизации квартиры

Какие недостатки в приватизации?

Перед тем, как приватизировать квартиру, стоит учитывать и определенные недостатки этой процедуры.

Итак, минусы приватизации:

• необходимость уплачивать налог на имущество. Он пока составляет совсем небольшие суммы, исчисляемые от балансовой стоимости БТИ, но может возрасти;
• увеличение квартплата, так как вы принимаете на себя участие в содержании и ремонте общедомовых конструкций;
• в случае отсутствия завещания завещания, после смерти владельца приватизированной квартиры, право наследования будут иметь все наследники по закону. Если вы хотите избежать такой ситуации, то вы обязательно должны написать завещание, а это психологически не слишком приятный процесс. Или написать дарственную. Также обычно вопросы наследования вносят раздор в семью. Если же квартира муниципальная, то вы можете, как ответственный квартиросъемщик, просто прописать (зарегистрировать) «предпочитаемого» вами наследника, и после вашего ухода он автоматически получит право проживания и станет ответственным квартиросъемщиком;
• в случае сноса дома предоставляется квартира равнозначной площади, а не стоимости. Причем, она может быть не в лучшем районе. Закон оговаривает только населенный пункт, но не оговаривает район, в котором должно быть предоставлено аналогично жилье;
• если снос запланирован муниципальными властями, а вы будете несогласны с предоставленным вам жильем, то вас выселят просто по суду;
• денежная компенсация при сносе не может быть предоставлена, так как государство не может выкупить это жилье. И, если вы не особо нуждаетесь в той квартире, которую вам предоставят взамен, то после окончания сроков бесплатной приватизации, продать, приватизировав, вы ее уже не сможете.

Какой налог платится на приватизированную квартиру?

После того, как квартира была приватизирована, следует точно знать, как платить имущественный сбор, ныне именуемый налогом на недвижимость.

Налогообложение применяется в случае, если гражданин получил в собственность такое жилье (401-я статья НК):

• комната;
• квартира;
• частный дом.

Налог на приватизированную квартиру рассчитывается достаточно просто: необходимо стоимость квартиры, которая перешла во владение собственника посредством приватизации, умножить на действующую в регионе ставку.

Налог считается местным, а потому региональные власти самостоятельно устанавливают размер таких ставок, соответственно и суммы налога разнятся.

Статья 406 НК устанавливает предельный размер ставки – 0,1% от стоимости квартиры. Базой по налогу на приватизированную квартиру является стоимость жилья – инвентаризационная ранее, кадастровая уже в 2016 году.

Стоит отметить, что первая в несколько раз ниже кадастровой, поскольку инвентаризационная оценка, проводимая БТИ, учитывает исключительно состояние жилья, а не его привлекательность с точки зрения проживания в нем, расположение, окружающую инфраструктуру.

Именно с целью объективного налогообложения жилья граждан с 2015 года начал действовать налог на недвижимость, в том числе и для недавно приватизированных квартир.

Налоговую базу с начала года будет определять не БТИ, а Росреестр, куда внесены и будут продолжать вноситься далее все сведения о квартирах граждан и юрлиц.

Сегодня уже более 20 регионов страны используют новую методику расчета суммы налога на имущество приватизированной квартиры, а к 2020 году она будет применяться повсеместно. В этот переходный период в исчислении налога будет применяться понижающий коэффициент.

Всегда ли нужно платить налог, если квартира была менее пяти лет в собственности

Учитывая наличие такого исключения, как три года ожидания для наследников, одаряемых и лиц, приватизировавших жилье, ждать пяти лет, чтобы избежать налогов и продать квартиру, не нужно. Однако это не единственная возможность избежать налогообложения.

Однако даже при отсутствии обязанности платить налог ввиду предложенных выше обстоятельств, заполнение декларации и направление отчетности в ИФНС все равно требуются.

Так налоговая служба зафиксирует основание для неуплаты и не будет выставлять требования по внесению платежа. Прилагать к декларации нужно только соглашения и расписки об оплате жилья. Если продавец — организация, то дополнительно потребуются чеки или приходный одер.

Какой размер налога

Налог, взыскиваемый с лиц, которые реализуют продажу жилья, называется НДФЛ, поскольку граждане со сделки получают определенную сумму дохода. Размер налога определяется согласно ставке в тринадцать процентов, которые высчитываются с конкретно установленной суммы после осуществления расчета.

Принцип определения налога прост. Когда квартира продается за цену большую, чем та, что была выставлена при покупке жилья, то налог рассчитывается так – тринадцать процентов умножается на разницу между покупной и продаваемой ценой. Если стоимость ниже той, что была при покупке, то тогда налог не платится вообще.

Подобные правила помогают гражданам уклоняться и не платить налоги, указывая в договорах маленькие суммы на оплату квартиры. Широко это действовало тогда, когда сделки стоимостью меньше одного миллиона рублей вообще не облагались налоговыми сборами.

С 2016 года было введено правило, по которому налог на доход привязывали к кадастровой стоимости объекта. Если сумма сделки меньше одного миллиона рублей, а также ниже семидесяти процентов кадастровой стоимость жилья, то налогообложение применяется в любом случае.

Когда производить оплату

Для оплаты налога потребуется сначала составить и передать в ИФНС налоговую декларацию, которая отразит сумму поступившего дохода и размер обязательного платежа.

Учтите! Декларация предполагает форму 3-НДФЛ и должна быть направлена не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом.

Заполнение декларации — важный момент, поскольку ошибки в документе приведут к нарушениям, которые позволят инспектору ИФНС не принять документ, что влечет опоздание не только с уплатой налога, но и с исполнением обязательства по подаче 3-НДФЛ. Если будут установлены нарушения, то ИФНС применит штрафные санкции.

Есть ли способы обойти уплату налога за продажу квартиры

Единственным способом не платить налог при покупке квартиры до 2016 года выступала возможность снижения стоимости жилья до одного миллиона рублей, что автоматически упраздняло налоговое обязательство. Однако новый закон подобное не предусматривает.

Соответственно, когда соглашение предполагает стоимость квартиры, которая не превышает семидесяти процентов кадастровой цены, то у ИФНС возникают подозрения. Если возникнет необходимость в проверке и переоценке имущества, то это повлечет разбирательство со стороны налоговой инспекции, что в итоге принудит лицо к уплате налога.

В итоге определяется только один законный способ, позволяющий избежать уплаты налога при продаже жилья. Речь идет об истечении срока в пять лет или три года с учетом обстоятельств, после которого можно будет не платить НДФЛ, продавая жилье.

Важные нюансы

В рассматриваемой ситуации возможно два варианта нарушений, за которые собственники квартир будут привечены к ответственности. Во-первых, неуплата налога, которая повлечет пеню и штраф. Во-вторых, непредоставление декларации, что также грозит штрафной санкцией.

Непредставление декларации также влечет штраф, который будет совпадать с тем, что указывалось выше. При этом восстановить пропущенный срок направления отчетности, если будет доказана уважительность причин задержки.

Подача декларации выступает ключевым моментом, поскольку после направления таковой ИФНС формирует налоговую базу, высчитывает налог и направляет уведомление плательщику. Соответственно, не будет декларации, не будет и извещения с точной суммой налога к уплате.

Всегда следует помнить о том, что платить налоги — это обязанность граждан, установленная Конституцией РФ. Поэтому следует отслеживать нововведение в сфере налогообложения и не игнорировать письма со стороны ИФНС, которые могут сообщать не только о задолженностях, но и последних изменениях налогового законодательства.

Продажа квартиры после приватизации

Приватизация квартиры — это оформление указанной недвижимости в собственность. После завершения процедуры, гражданин приобретает полный комплекс правомочий. Он получает право продажи, обмена, дарения квартиры. Завершение процесса оформления собственности выражается получением выписки регистрационного реестра. Документ подтверждает перерегистрацию правомочий муниципалитета на конкретного гражданина. С указанного момента, он становится полноправным владельцем недвижимости.

Продать объект можно, непосредственно после получения выписки. Она представляет собой аналог отмененного регистрационного свидетельства. Продажа жилья осуществляется беспрепятственно. Местные власти не будут иметь никакого отношения к приватизированному объекту. Поэтому, сроки продажи квартиры после приватизации не установлены. Порядок продажи жилой площади станет общегражданским сразу после завершения процедуры оформления собственности.

Необходимые документы

Документы для продажи квартиры после приватизации представляют собой стандартный перечень. Указанными бумагами обладает каждый владелец жилой площади.

Список необходимых документов:

• Выписка из реестра. Документ удостоверяет право владения недвижимостью;
• Личный паспорт владельца. Если оформлено долевое владение, надо представить паспорта всех дольщиков;
• Договор, подтверждающий оформление сделки, заключаемый перед продажей. Сторонами соглашения будут лицо, желающее продать объект и покупатель. Местный орган власти в совершении сделки, участия не принимает.

После 3 лет приватизации

При оформлении объекта в собственность более трех лет назад, сделка не потребует уплаты подоходного налогового сбора. Когда на момент сделки, владелец обладает квартирой меньше трех лет, он обязан оплатить указанную пошлину.

Уплата сбора никоим образом не ограничивает права собственника. С точки зрения налогового права, указанный период нужен для признания необходимости оформления объекта. Его получение со спекулятивными целями, справедливо обуславливает необходимость перечисления сбора. Когда продажа вызвана объективными причинами, условие о трехлетнем владении соблюдено, нет необходимости выплачивать налог.

Однако правомочия собственника возникают с момента завершения процесса признания права собственности, независимо от указанного трехлетнего периода. Налог с продажи квартиры после приватизации после трех лет, не уплачивается.

Менее 3 лет приватизации

С точки зрения законодателя, продать жилье до наступления трехлетнего периода владения им, означает получение прибыли. По стандартному правилу, каждый получатель прибыли обязан уплачивать государственный налог.

Какой налог с продажи квартиры сразу после приватизации? Его размер равен 13% от суммы прибыли. Денежные средства, полученные от реализации жилья менее трех лет в пользовании, считаются доходом. Они облагаются указанным сбором. Расчет суммы, подлежащей перечислению фискальному органу, производится путем изъятия 13% от стоимости имущества.

Законы и нормативные акты

Согласно статье 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», каждый гражданин может приватизировать жилое помещение, которым пользуется по договору найма.

В свою очередь это жилье должно принадлежать государству или муниципальным органам. Бесплатно возможность предоставляется только раз, за редким исключением.

Кто имеет право

Гражданин, который решил приватизировать недвижимость, обязан жить в ней на основании договора соц. найма. А также должен быть статус жильца, а именно человеку необходимо проживать в помещении на постоянной основе.

Если проживающих в квартире или доме несколько, то нужно получить согласие от всех нанимателей. Они могут не тратить свое право, официально написав отказ, в котором указывается, что нет возражений против приватизации, но сами не желают получать долю в будущей собственности.

Такие люди смогут проживать в квартире, их нельзя насильно выписать и выселить, но владельцами считаться не будут и не смогут подарить жилье или оставить в наследство.

Какие есть ограничения

В частное владение оформляется недвижимость, принадлежащая государству или муниципалитету.

Существует и ряд запрещенных к приватизации помещений:

• комнаты в общежитиях (ст. 4 Закона N 1541-1), за некоторым исключением;
• дома подлежащие реконструкции;
• служебные помещения, которые были предоставлены сотруднику для проживания на время работы;
• недвижимость, располагающаяся на территории военного городка;
• находящиеся в критическом состоянии здания;
• представляющие собой культурную ценность.

Попытка перевести в собственность такие строения не увенчается успехом, поэтому нет смысла даже начинать. Прежде чем принимать решения о приватизации надо убедиться, что квартира или дом подходят под программу.