Налог на продажу доли в квартире

Налог с продажи доли в ООО физлицом: нюансы

Для начала рассмотрим специфику налогообложения доходов от реализации доли в ООО физлицами.

Гражданин, продавший принадлежащую ему долю в уставном капитале ООО, получает доход, на который в общем случае начисляется НДФЛ — по ставке 13%. Возможна, вместе с тем, ситуация, когда данный налог может физлицом не уплачиваться. Для этого должна быть соблюдена совокупность следующих 2 условий:

1. на момент продажи доли в ООО человек владел ей более 5 лет;
2. соответствующая доля была приобретена гражданином после 01.01.2011 года.

В случае, если гражданин вправе воспользоваться данной льготой, то он не должен исчислять НДФЛ и подавать декларацию по нему в Налоговую инспекцию (ФНС). В свою очередь, если такого права у него нет, то его доход с продажи доли в бизнесе подлежит обязательному исчислению, уплате и декларированию.

Таким образом, гражданин, продавший долю в ООО, должен исполнить следующие обязательства:

• предоставить в ФНС декларацию 3-НДФЛ — в срок до 30 апреля года, что следует за тем, в котором была продана доля в бизнесе;
• уплатить соответствующий налог до 15 июля года, в котором в ФНС должна подаваться декларация.

Рассматриваемый налог, что подлежит уплате физлицом, может быть уменьшен:

1. на величину подтвержденных расходов, что связаны с покупкой человеком доли в ООО;
2. на сумму доходов, что получены по факту прекращения участия в бизнесе — но не превышающих 250 000 рублей (если первый вариант льготы не может быть применен из-за отсутствия документов, подтверждающих расходы).

Физлицо вправе учесть при оптимизации налоговой базы по факту продажи доли в ООО следующие расходы:

• суммы взносов в уставный капитал фирмы (в рамках ее учреждения или иных правоотношений);
• расходы на непосредственно покупку либо увеличение доли в бизнесе.

При этом, если человек продает свою долю в ООО не полностью, а частично, то указанные расходы учитываются также частично: в пропорции, соответствующей соотношению доходов от текущей продажи и общей доли гражданина в бизнесе перед заключением сделки по купле-продажи части доли. Правом на уменьшение налога по соответствующей схеме физлицо может воспользоваться непосредственно при подаче декларации в ФНС.

Важный нюанс: пользование налоговым вычетом при продаже доли гражданина в ООО возможно, только если он является налоговым резидентом РФ. В случае, если человек — нерезидент, то налог придется платить в полном объеме и, более того, по более высокой ставке — в 30%.

Специфика налогообложения доходов организации, возникших вследствие продажи доли в уставном капитале ООО, зависит, прежде всего, от режима налогообложения, который используется хозяйствующим субъектом.

Чаще всего российские фирмы работают:

1. по общей системе налогообложения;
2. по упрощенной системе налогообложения;
3. по ЕНВД.

Рассмотрим специфику исчисления налога на доходы с продажи фирмой доли в ООО исходя из специфики данных систем налогообложения подробнее.

Если доли квартиры находились в собственности разное время

На практике достаточно часто возникает ситуация, в которой у физического лица — собственника жилья (или другого имущества) одна доля находится в собственности больше или меньше времени, чем другая (другие) доля (части), а жилье (квартира) реализуется целиком.

В Письме от 13 января 2015 г. № 03-04-05/69528 Минфин России рассмотрел аналогичную ситуацию и разъяснил следующее: статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиру) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Примечание: согласно пункту НК РФ (в редакции, действовавшей ) не подлежали обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися , за соответствующий от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей в праве собственности на дом) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц.

Аналогичные разъяснения на этот счет даны в Письмах Минфина России от 2 апреля 2015 г. № 03-04-05/18246, от 15 августа 2014 г. № 03-04-05/40976, от 24 июля 2013 г. № 03-04-05/29162, от 10 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-368, от 31 июля 2012 г. № 03-04-05/7-904.

Относительно подачи при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, ФНС России в Письме от 6 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/1166@ разъясняет, что физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.
(!) С 1 января 2016 года имущественный налоговый вычет представляется с учетом положений НК.

Статья написана и размещена 10 декабря 2011 года. Дополнена — 15.12.2012, 19.02.2013, 22.04.2013, 29.12.2013, 28.09.2014, 29.04.2015, 04.02.2016, 19.10.2017

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Остались или появились вопросы? — Обращайтесь.

Почему надо обращаться именно к нам:

1. Наша онлайн консультация — это .

2. Первая консультация (до 10 минут) будет оказана (с учетом ). На этой консультации оценивается ситуация в общем, а Вы сами решаете — стоит ли дальше обращаться за платной консультацией или услугой.

3. Мы оказываем услуги в режиме онлайн (дистанционно), традиционным способом (очно) и по разумным ценам.

4. По мы обладаем необходимыми уровнем знаний и опытом работы (уровнем компетенций), что подтверждается как отзывами о нашей работе, так и ее результатами.

1. Образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ за 2019 год:

• доходы от источников в РФ (Приложение 1);

• расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества (Приложение 6);

• расчет социальных налоговых вычетов, установленных подпунктами 4 и 5 пункта 1 статьи 219 НК (расчет к Приложению 5);

• расчет стандартных, социальных, инвестиционных налоговых вычетов (Приложение 5);

Узнать адрес вашей налоговой инспекции:

• в Санкт-Петербурге (адреса, телефоны, интернет сайты, режим работы районных ФНС);

;

Налог на имущество физических лиц

• Налог на имущество физических лиц, если имущество находится в долевой собственности

• Перечень категорий лиц, имеющих право на льготы по уплате налога на имущество

• Что делать, если уведомление на уплату налога не пришло

Транспортный налог

Ответственность налогоплательщика — физического лица за:

• несдачу (несвоевременную сдачу) налоговой декларации

• неуплату налогов (НДФЛ, налог на имущество, транспортный и земельный налоги)

• неявку в налоговую инспекцию по вызову.

Как правильно написать жалобу на налоговых инспекторов

Кто такие налоговые резиденты и нерезиденты

как получить рассрочку по уплате налога

Совершение сделки одним соглашением

Если все владельцы долей одновременно продают их одному покупателю, то составляется один договор купли-продажи, в котором одной стороной (Продавцом) выступят все сособственники, а другой стороной – лицо, приобретающее квартиру (Покупатель).

С 31.07.19 г. в силу вступил регламент сделок с долями. Сделки по одному договору будут проходить по упрощённой процедуре, на основании Федерального закона № 76-ФЗ от 01.05.2019 г., внёсшим изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Такие договора не нужно будет удостоверять нотариально.

Зато в этом случае налоговая сумма для собственников, не попадающих под налоговые льготы, будет выше, так как возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника. Соответственно, остаток, подлежащий налогообложению, будет делиться, соразмерно доле в праве на имущество.

Например, Первому собственнику принадлежит половина квартиры, а второму и третьему – по четверти. Они продали жильё за 3 300 000, за что им предоставлен налоговый вычет в 1 000 000. Остаток 2 300 000 подлежит налогообложению, с него удерживается 299 000 рублей. Первый налогоплательщик уплачивает половину всей суммы, или 149 500 рублей, а два других – по четверти этой суммы, что составляет 74 750.

Законные пути уменьшения величины налога

Если недвижимость была во владении до 3(5) лет, сумму налогооблагаемого дохода можно уменьшить одним из способов:

• уменьшить базу налогообложения на стоимость приобретения недвижимости;
• воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.

Владелец волен в своем выборе, опираясь на главный критерий — достижение максимальной выгоды.

Способ 1. Вычесть расходы

Согласно п.2 пп. 2 ст. 220 НК РФ, продавец вправе воспользоваться вычетом, равным величине затрат, понесенных на приобретение доли.

руб., а поскольку срок владения меньше 5 лет, налог придется платить. Вычет в 1 млн.

руб. возможен, но выгоднее уменьшать базу на размер понесенных затрат, которые документально подтверждены договором купли-продажи 2017 г.

Если бы цена покупки и продажи совпали, Ф. не платил бы НДФЛ, поскольку не получил от продажи никакого чистого дохода.

Если доли были выделены позже, и продается одна из них, то вычет определяется пропорционально общей цене квартиры.

Например, если объект был куплен за 5 млн. 400 тыс. руб., а после выделения доли продается ½ имущества, ее владелец имеет право вычесть из суммы реализации половину первоначальной стоимости, то есть 2 млн. 700 тыс. руб.

Способ 2.Вычесть 1 млн. руб.

Такая возможность применяется при совпадении условий:

• возникновение базы налогообложения;
• невозможность подтвердить расходы на приобретение объекта.

Если доля была получена в результате дарения, приватизации, по наследству, ее владелец не понес затрат, а значит не может претендовать на льготу в размере стоимости недвижимости.

До 2016 г. многие продавцы указывали в договорах фиктивную сумму, близкую к налоговому вычету в 1 млн. руб., дабы занизить НДФЛ. Однако, после введения правила о сравнении стоимости по ДКП с кадастровой, такие уловки потеряли смысл.

Пример. Гражданин С. получил в дар ½ квартиры в мае 2016 г. Он мог бы ее продать после мая 2019 г. и не платить налог, но нашелся выгодный покупатель, и сделка была заключена в январе 2019 г. При сумме продажи в 2 млн. 200 тыс. руб. НДФЛ составит:

Поскольку доля может быть выделена в принудительном порядке, например, ребенку при покупке квартиры, не исключена продажа всего объекта, фактически находящегося в долевой собственности. Тогда возникает вопрос, как продать квартиру выгоднее: по долям или согласно одному договору?

При оформлении продажи долей одним договором

Оформив 1 договор, в котором указано несколько продаваемых объектов, совладельцы получат право на вычет, соразмерный их части в недвижимости.

Пример. Стоимость квартиры составляет 8 млн. 100 руб.

Собственников четверо, каждому принадлежит 1/4 жилья. Квартира была получена в результате наследования в 2018 году.

При продаже по 1-му договору вычет в размере 1 млн. руб.

будет поделен между содольщиками (на каждого придется 250 тыс. руб.).

НДФЛ будет для каждого равен, и составит:

При оформлении продажи долей отдельными договорами

Если в ДКП указывается 1-на продаваемая доля, на нее распространяется вычет в 1 млн. руб. При продаже целой квартиры долями по отдельным договорам каждый из совладельцев вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб.

Мнение эксперта
Соколов Александр Константинович
Юрист-практик с 8-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в экспертизе документов.

Так, если в вышеприведенном примере каждый из 4 содольщиков заключил договор о продаже своего имущества с покупателем отдельно, НДФЛ был бы равен:

Если один из содольщиков не должен платить налог

Существует законная уловка, позволяющая избежать уплаты НДФЛ, но только при условии, что один из совладельцев квартиры освобожден от уплаты.

Дело в том, что в ДКП не обязательно обозначать стоимость доли, соразмерную части имущества. Например, собственник 1/5 может указать цену продажи большую, чем остальные содольщики вместе взятые. Такое право дает письмо ФНС России N ЕД-4-3/9664 от 13.06.2012 г. В результате «львиная часть» стоимости будет освобождена от налогообложения.

Пример. Гражданке С. в 2012 году была подарена ½ квартиры.

Ее дочери унаследовали по ¼ имущества от своей бабушки в 2018 г. По общему согласию женщины решили продать квартиру.

Ее стоимость составила 5 млн. 200 тыс.

руб. Они оформили договор, согласно которому мать продавала свою долю за 4 млн.

800 тыс. руб.

Стоимость долей дочерей составила по 200 тыс. руб.

Поскольку С. владеет имуществом более 3 лет, она освобождена от уплаты НДФЛ. Дочери получают право на имущественный вычет в размере 250 тыс. руб. каждая (1/4 от 1 млн. руб.). Поскольку сумма продажи долей дочерей ниже величины имущественного вычета, они освобождаются от уплаты НДФЛ.

Следующая
ДолиМожно ли продать долю в однокомнатной квартире

Оформление разными договорами

• получить нотариальное согласие от остальных;
• определить стоимость своего имущества;
• заключить ДКП только от своего имени на свою долю;
• ДКП удостоверить нотариально;
• уплатить налог со своей доли, воспользовавшись вычетом персонально.

Например, один сособственник продал половину права на квартиру за 2 000 000, с которых уплатил налог 130 000, так как получил вычет на 1 миллион. А два других владельца четверти помещения, продали свои доли за 900 000 рублей, что меньше одного миллиона, и, соответственно, налогом не облагается.

Нотариальное удостоверение ДКП облагается нотариальной пошлиной в размере 0, 6% стоимости имущества (для близких родственников скидка 50%).

Оформление налогового вычета

Налоговый имущественный вычет при продаже недвижимости оформляется одновременно с подачей декларации по форме 3-НДФЛ в конце отчетного налогового периода.

Налоговая декларация (расчет) представляется в фискальный орган по месту учета плательщика налога не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения прибыли (п. 1 ст. 229 НК РФ).

К форме и порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. С 2020 года применяется форма декларации 3-НДФЛ, утв. приказом от 28.08.2020 № ЕД-7-11/615@.

В документе надо указать доход, который получен с продажи, и самостоятельно рассчитать НДФЛ, применяя при этом выбранный способ снижения налогооблагаемого дохода. Если ИВ не покрыл налог полностью, необходимо заплатить его до 15 июля.

Как подать декларацию при продаже квартиры

Декларацию в налоговую можно представить на бумаге — лично, через доверенное лицо либо почтой (с описью вложения).

Можно сдать 3-НДФЛ и в электронном виде через портал «Госуслуги» или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Удобнее всего обращаться за вычетом через личный кабинет (ЛК) на сайте ФНС. Если у вас его еще нет, обратитесь в налоговую инспекцию по месту жительства и попросите оформить. Вам выдадут распечатку с указанием временного пароля, логином является ИНН. Зайдя в ЛК со своего компьютера или мобильного устройства, вы замените пароль на постоянный, придуманный своими силами.

Теперь можно платить налоги и оформлять вычеты через ЛК налогоплательщика.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации необходимо приложить копии документов, которые подтвердят внесенные в нее сведения:

• документы, свидетельствующие о совершении сделки (договор продажи, уступки права требования по ДДУ);
• если плательщик заявляет вычет в сумме расходов, относящихся к проданному имуществу, то у него должны быть подтверждающие документы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки в получении денежных средств, кредитный договор и т. п.).

К электронной декларации прилагаются документы в виде черно-белых скан-копий в форматах PDF, JPG, PNG или TIF с разрешением 200–300 DPI (точек на дюйм), размером 1024 × 768.

Нужно ли платить налог с продажи долевой собственности?

Декларация подаётся на доходы, полученные при продаже автомобилей и недвижимого имущества, причём не зависимо от того, жилым или коммерческим является помещение.

Только размер налога будет отличаться, если коммерческая недвижимость принадлежала предпринимателю и использовалась для его деятельности. Тогда НДФЛ будет рассчитываться на основании не имущественного, а профессионального налогового вычета.

Как рассчитать сумму НДФЛ?

Для расчета суммы используется 2 метода:

Когда семья из 2 и более дольщиков продаёт недвижимость по 1 договору. В этом случае каждый из дольщиков обязуется оплатить налог, подав справку 3-НДФЛ. Размер суммы должен определяться пропорционально долевому имуществу каждого из участников сделки. Так, если продаётся частный дом за 4.500.000 рублей, и доля одного собственника равна ¾, а второго – ¼, а так же он находится в собственности менее 3 лет, то формула расчёта будет выглядеть так.

Для первого участника: 4.500.000/4*3 (размер дохода) – 1.000.000/4*3 (размер вычета) = 2.625.000*13% = 341.250. Это значит, что размер подоходного налога равен 341.250 рублям. В случае второго участника применяется та же формула, только соразмерно его доле, т.е.: 4.500.000/4 – 1.000.000/4 = 875.000*13% = 113.750 рублей.

Когда все участники сделки имеют равные доли недвижимой собственности сроком менее 3 лет. В данном случае вычет для каждого из дольщиков составляет не более 1.000.000 рублей, а остальная сумма дохода облагается налогом в размере 13%.

Особенности уплаты налога

Существуют некоторые особенности уплаты налога:

• вычет на имущество, являющееся в общей долевой собственности, определяется между всеми владельцами по договорённости;
• сумма, превышающая размер вычета, облагается налогом;
• как разъяснила ФНС, при продаже недвижимости в виде единого объекта, находящегося в собственности 2 и более человек меньше 3 лет, 1.000.000 рублей вычета распределяется между ними в равных частях;
• вычет предоставляется только в случае подачи соответствующей декларации (3-НДФЛ) с приложением доказательного пакета документов до конца отчётного периода;
• при приобретении нового объекта недвижимости подают пакет документов, подтверждающих расходы, а в справке 3-НДФЛ указывают налоговый вычет в размере не 1.000.000 рублей, а той суммы, которая была затрачена при сделке;
• наследственное имущество облагается налогом на протяжении 3 лет нахождения в собственности, ненаследственное и приобретённое после 01.01.2016 – 5 лет;
• расходы на ремонт, коммунальные платежи и прочие не влияют на размер суммы по уплате налога;
• если в 3-НДФЛ умышленно занизить стоимость проданного имущества более, чем на 70%, ФНС начислит дополнительный налог;
• при продаже недвижимости несколькими владельцами по отдельным договорам каждый имеет право на вычет в размере 1.000.000 рублей, а не как в случае сделки по 1 договору;
• нет отдельных льготных категорий граждан для налогообложения на доход с проданного имущества;
• если при владении долей более 5 лет её размер изменился менее этого срока, полученные доходы от продажи этой недвижимости всё равно не подлежат налогообложению, поскольку он был собственником этого объекта более 5 лет;
• если за 1 год было продано 2 квартиры, то по первый вычет составляет размер документально подтверждённых расходов, а второй – 1.000.000;
• проданный недостроенный дом, находящийся в собственности менее 3 лет, облагается налогом в размере не более 250.000, т.к. не является жилым, и относится к категории «иное имущество», а по правоотношениям до 27.12.2009 – 125.000 рублей.

Внимание! Конец отчётного периода по поданным декларациям и конец года – разные понятия. Подавать НДФЛ необходимо до 30 апреля, и оплачивать налог до 15 июля. Иначе налоговые органы вправе будут оштрафовать бывшего владельца доли на 5% от суммы налога от полученного дохода за каждый месяц, но в размере не менее 1000 рублей и не более 30%

Иначе налоговые органы вправе будут оштрафовать бывшего владельца доли на 5% от суммы налога от полученного дохода за каждый месяц, но в размере не менее 1000 рублей и не более 30%.

Все нарушения, касающиеся несвоевременной подачи документа, выявляются при камеральной проверке. По её итогам составляется соответствующий акт и вручается в течение 5 дней нарушителю.

Налогообложение от продажи доли в квартире

Владелец продаваемой части жилплощади обязан оплатить НДФЛ от полученного дохода на общих основаниях. Налоговые обязательства перед государством возникают после продажи, подтверждаются записью о новом собственнике в базе данных ЕГРН.

В следующем году после сделки подают отчет в налоговую инспекцию (НИ). На основе представленной декларации делается перечисление в казну.

Другие исходные определения:

• рассчитывают налог по ставке 13%;
• тариф увеличивается до 30%, если отсутствует статус налогового резидента РФ;
• от стоимости по ДКП разрешено сделать вычет 1 млн руб.;
• если срок владения недвижимостью превышает 3 года, налог с продажи платить не надо.

Последний пункт о 3-х годах следует пояснить:

• срок вычисляют по месяцам;
• контрольная дата – государственная регистрация прав собственности;
• в этом случае декларацию 3-НДФЛ оформлять не надо.

Чтобы исключить намеренное занижение цены по договору купли-продажи установлено ограничение – не менее 70% от кадастровой стоимости (КС). Налоговый инспектор вправе применить большее из двух значений в ходе проверки расчета по форме 3-НДФЛ.

Вместо рассмотренной базы для налогообложения можно взять разницу между ценой продажи и стоимостью приобретения доли.

Важные изменения в правилах действительны с 01.01.2016. Нововведения внесены в налоговый кодекс на основании ФЗ №382 от 29.11.2014. Если недвижимость приобретена после отмеченной даты, срок владения до отмены обязательств по налогам увеличивается до 5 лет.

Предыдущие льготы (3 года) сохранены для тех, кто получил жилплощадь:

• в наследство;
• в ходе процесса приватизации муниципальной собственности;
• по дарственной (продажа близкому родственнику);
• по рентному договору.

Для уточнения отдельных позиций рекомендуется обращаться к соответствующим законодательным нормам. Категория «близких родственников», например, определена в статье 217 НК РФ. К близкородственным гражданам причислены:

• родители;
• дочери, сыновья;
• супруги с официально оформленными брачными отношениями;
• дедушки, бабушки;
• внуки, внучки;
• братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя);
• опекуны, усыновители.

Следующий важный параметр, срок владения, определяют с учетом нескольких важных уточнений.

«Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия…, от момента государственной регистрации права… на… имущество» (ГК РФ, статья 1152).

Это означает, что датой получения квартиры считают день смерти наследодателя.

Дольщик даже после полной оплаты договора с застройщиком не становится собственником. Соответствующие права получают после подписания акта приема-передачи с регистрацией в «Росреестре». Аналогичные условия действуют по отношению к членам жилищного кооператива.

Как получить вычет за долю в квартире у работодателя?

Для решения соответствующей задачи нужно:

1. Оформить те же документы, что зафиксированы в пункте 1 предыдущего раздела статьи (однако, необязательно готовить декларацию 3-НДФЛ и справку 2-НДФЛ — они не требуются при оформлении компенсации через работодателя).

2. Передать в ФНС:

• собранные документы;
• составленное на бланке ФНС заявление о праве на вычет, о котором идет речь (его форма будет отличаться от заявления, подаваемого при оформлении компенсации через ФНС — необходимо запросить нужный документ у налоговиков).

3. В течение 30 дней после направления документов в ФНС получить оттуда уведомление, разрешающее оформить компенсацию у работодателя.

4. Передать работодателю:

• соответствующее уведомление;
• заявление на вычет по той форме, что используется в бухгалтерии фирмы.

После этого с зарплаты гражданина не будет на законных основаниях уплачиваться НДФЛ:

• до конца года;
• до тех пор, пока исчисленный НДФЛ не достигнет максимального размера вычета, определяемого по тем принципам, которые мы рассмотрели выше.

Если компенсация не будет исчерпана до конца года, то в следующем году человеку нужно будет еще раз осуществить действия по пунктам 1-4.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры, пребывающей в собственности менее 3 (5) лет

При необходимости продажи доли ранее 3 (5) лет, придется оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости. Однако необходимо знать тонкости произведения расчетов.

Стоимость доли и НДФЛ

Базой налогообложения является цена недвижимости. Она указывается в договоре купли-продажи доли.

Если жилье было приобретено после 01.01.2016 г., реализатор производит расчет, взяв за базу налогообложения большую из 2-х величин:

1. Цену части недвижимости по договору.
2. Стоимость, указанную в кадастровом паспорте. При расчете применяют понижающий коэффициент — 0,7.

У правила есть 2 уточнения:

1. Несмотря на установленный размер понижающего коэффициента (0,7), он может быть изменен по усмотрению местных органов власти для всех граждан или отдельных категорий: пенсионеров, инвалидов или иных.
2. Если в документах по состоянию на 01.01 года продажи не установлена кадастровая стоимость, к расчету берется цена по договору.

Пример расчета. Кадастровая стоимость квартиры оставляет 6 млн. руб. Собственник ¼ жилья решил его продать за 1 млн. 100 тыс. руб. По кадастровой стоимости база налогообложения составит:

Как получить вычет

^

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья,
можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

1
Заполнить налоговую декларацию по окончании года.

2
Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3
Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки,
банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.

4
Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов,
подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет,
необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.

Перейти Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган — в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»

Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ(pdf 2,7 мб)

Загрузить

Как платят налог с продажи квартиры участники долевой собственности

Общие правила аналогичны представленным выше. Участники вправе распоряжаться только личной долевой собственностью, подтвержденной документально выпиской из «Росреестра». Они могут продавать одинаковые части по разной стоимости одному или нескольким покупателям. Допустимо применение:

• единого ДКП;
• раздельных договоров;
• комбинированных соглашений, где другие части передают в подарок.

В любом случае доходы физических лиц облагают налогом только с полученной прибыли.

Если доли получены в разное время

Для уточнения рассмотрим типовой пример:

• супруги проживают в квартире вместе с несовершеннолетним ребенком;
• жилплощадь приобретена в браке 02.02.2015;после смерти мужа (20.03.2018.) его доля (1/2) распределяется в равных долях по наследству между членами семьи;
• соответствующие изменения фиксируются в базе данных «Росреестра»;
• продажа недвижимости оформлена 14.05.2019.

В этой ситуации датой получения прав на всю собственность считают 02.02.2015. С учетом завершения ограничительного срока жене платить НДФЛ не надо. При возникновении спорных ситуаций можно сослаться на следующие документы:

• ГК РФ (статьи 131 и 235);
• разъяснение ФНС в письме №ЕД-4-3/17824 от 22.10.2012.

Доля несовершеннолетнего ребенка (1/4) оформлена позднее. С этой продаваемой доли необходимо заплатить налог по стандартным правилам. С учетом недееспособного возраста за малолетнего собственника соответствующие обязательства выполняет мать.

Следует помнить, что в данном случае для продажи жилплощади надо получить специальное разрешение государственных органов опеки (ООП). В ходе проверки необходимо доказать сохранение (улучшение) жилищных условий, имущественных прав ребенка. Так как несовершеннолетний записан совладельцем в ЕГРН, исключить это ограничение не получится.

Налогообложение доходов с продажи доли в ООО фирмой на УСН: нюансы

Теперь — о налогообложении доходов от продажи доли в хозяйственном обществе фирмой, которая работает по упрощенной системе налогообложения или УСН. Данная процедура характеризуется рядом примечательных нюансов.

Известно, что система УСН, фактически, представляет собой 2 «подсистемы», в рамках которых налог исчисляется по разным принципам. Во-первых, есть УСН, при которой налог исчисляется по принципу «доходы минус расходы» с использованием ставки 15% на налогооблагаемую базу. Во-вторых, есть УСН, представленная схемой «доходы» с использованием ставки 6%.

Однако, доход, который фирма может получать вследствие продажи доли в другом хозяйственном обществе, облагается при УСН налогом по особым правилам, при которых в ряде правоотношений особого значения «подвид» упрощенной системы налогообложения не имеет.

В отношении исчисления налога на доходы, полученные фирмой на УСН от продажи доли в ООО, действуют, фактически, те же нормы, что характеризуют налогообложение выручки предприятием, которое работает по ОСН. В свою очередь, с расходами — ситуация сложнее. Дело в том, что их перечень, который может учитываться предприятиями на УСН в целях оптимизации налогообложения, по законодательству РФ закрытый. И в этот перечень не входят те расходы, что имеют отношение к купле-продаже долей фирм-налогоплательщиков в ООО.

Фактически, это предопределяет невозможность учета фирмами на УСН при исчислении налога на доходы от продажи долей в ООО расходов — как в случае  фирмами на ОСН и, следовательно, оптимизации налогооблагаемой базы по схеме, характеризующей правоотношения с участием фирм на ОСН. Тот факт, что компания работает по УСН «доходы минус расходы», роли при этом не играет.

Вместе с тем, в среде российских экспертов распространено альтернативное толкование норм налогового законодательства

Так, есть точка зрения, по которой фирме на УСН при исчислении налога с продажи доли в ООО следует обращать внимание на возможность исключения из полученных доходов стоимости тех имущественных прав, что ограничены величиной взноса в уставный капитал данного ООО

Соответствующая точка зрения, в целом, поддерживается на уровне рекомендаций и разъяснений, публикуемых органами власти, а также в судебных решениях. Подобные источники права не носят нормативного характера, но с учетом неоднозначности положений законодательства в части регулирования налогообложения доходов фирм на УСН, продающих доли в ООО, могут быть рассмотрены в качестве руководящих источников.

Таким образом, исходя из альтернативной трактовки норм налогового законодательства, фирма на УСН вправе уменьшать доходы от продажи долей в ООО на сумму, соответствующую величине вклада в уставный капитал соответствующего ООО. При этом, данной привилегией могут воспользоваться как те фирмы, которые работают на УСН по схеме «доходы», так и те, что выбрали налогообложение по схеме «доходы минус расходы».

Правда, если стоимость взноса в УК больше цены продажи соответствующей доли, то возникший убыток фирма на УСН применить в целях оптимизации налогообложения не имеет права. Равно как и применить в целях уменьшения налогооблагаемой базы расходы, которые связаны со сделками по купле-продаже доли в ООО.

Так или иначе, собственникам организаций, работающих по УСН, стоит понимать, что с точки зрения буквального прочтения норм налогового законодательства применение вычетов по сделкам купли-продажи долей в ООО — процедура незаконная. Но при альтернативном толковании данных норм — с учетом мнения регулирующих органов и судов, это, в принципе, возможно. Но чтобы исключить риски и не расходовать ресурсы на возможные налоговые споры, руководству организации имеет смысл осуществить сделку, временно (при наличии возможности) переведя фирму с УСН на ОСН.