Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу

Каковы тонкости оформления расписки в получении денежных средств?

Чтобы покупатель был абсолютно уверен, что его обязательство по передаче денег продавцу выполнено, и продавец не заявит о том, что оплата квартиры не произведена, необходимо пошагово оформить расписку. Данный документ, даже составленный в простой письменной форме, будет иметь существенную доказательную силу при возникновении каких-либо претензий.

Большинство граждан полагают, что такое подтверждение передачи наличности нужно обязательно проводить через нотариуса. Это не совсем верно, доказательная сила у обоих документов будет абсолютно равной. Это лишь некий способ успокоить себя, что в процессе составления расписки участвовало еще и должностное лицо. Кроме того, необходимо будет заплатить взнос за услуги нотариуса.

Отсутствие кого-либо из сторон сделки недопустимо. Обязательно либо личное присутствие, либо оформление расписки через доверенное лицо. Но в таком случае потребуется представление доверенности, прошедшей заверение в нотариальной конторе.

Какие данные подлежат включению в расписку:

• место оформления, а также дата. Точное время указывать необязательно;
• имена, фамилии и отчества сторон соглашения по купле-продаже;
• точные паспортные данные участников сделки;
• целевая принадлежность данного платежа;
• сумма, подлежащая выплате продавцу. Причем расписывают подробно и цифрами, и прописью. Обязательно также определяют, полная эта сумма или ее часть, например, первоначальный взнос.

ВАЖНО !!! Оба участника договора должны расписаться в документе, и сделать расшифровку своих подписей. Помимо подписей участников сделки по купле-продаже, требуются подписи, как минимум, двух свидетелей составления расписки

Если сумма будет внесена единовременно, то обязательно необходимо включение оговорки об отсутствии взаимных претензий контрагентов.

Закон не содержит указание на то, должна ли быть расписка напечатана на компьютере или написана вручную. Однако большинство специалистов по сделкам с недвижимостью советуют покупателю заполнять бланк расписки вручную. Это будет существенным подспорьем в случае какого-либо судебного разбирательства или же расследования уголовного дела (в случае мошенничества, например). В таких случаях всегда проводят почерковедческую экспертизу. И не всегда для нее бывает достаточно только подписи, если документ составлен покупателем на компьютере.

Какие документы потребуются при купле-продаже квартиры за наличный расчет.

При рассмотрении порядка продажи квартиры за наличный расчет, нельзя обойти вниманием вопрос, какие документы нужны для этого

Их список достаточно широк:

Сам договор купли-продажи квартиры.
Предварительный договор или договор о задатке (если подобные соглашения заключались).
Документы, удостоверяющие личность контрагентов.
Документ, подтверждающий право собственности продавца.
Технический паспорт жилого помещения.
Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных жильцах. Желательно также потребовать у продавца документ о том, что все прописанные прежде в данном жилом помещении лица на данный момент сняты с регистрационного учета

Покупатель должен обратить внимание, что выписка должна быть, так называемая, архивная, поскольку она содержит данные обо всех когда-либо зарегистрированных здесь лицах. Особенно это актуально в отношении лиц, находящихся в колониях, которые после отбытия срока вернутся по месту прежней прописки, став неприятным сюрпризом для нового владельца.
Документ, подтверждающий оплату всех долгов за жилищно-коммунальные услуги

Также необходимо урегулировать дела с компаниями-поставщиками услуг телефонной связи и интернета. Все долги должны быть оплачены, а договоры – расторгнуты, о чем должен быть представлен соответствующий акт.
В некоторых случаях квартира находится в совместной собственности супругов, т.е. нужно будет представить согласие второго супруга на отчуждение, иначе сделку признают недействительной.
Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован гражданин, не достигший совершеннолетия, неизбежно потребуется согласие органов опеки и попечительства, которое, в этих случаях, получить непросто.
Если сделку осуществляют через поверенного, то потребуется представление оформленной по все правилам доверенности.

11.Выписка из госреестра недвижимости, содержащая все необходимые сведения об объекте недвижимости.

Этот перечень неполный, в зависимости от конкретных жизненных обстоятельств могут потребоваться иные документы. 

Ценные пакеты, вексельная система расчётов

В этом варианте могут принимать непосредственное участие юрист или страховой агент. Механизм призван обеспечить максимальную безопасность для каждой из сторон.

• Рублёвые счета до востребования открываются в банке как покупателем, так и продавцом. Валютные счета тоже можно открыть, если есть необходимость;
• Договор на аренду банковской ячейки с финансовой организацией заключает только покупатель недвижимости.

В любом договоре описываются условия, на которых доступ к ячейке могут получить вторые лица.

Покупатель на какой-то срок лишается одностороннего доступа к этим средствам. Содержимое средство могут достать либо покупатель со своим уполномоченным представителем, либо продавец с такой же поддержкой. Или в этот момент могут присутствовать три человека сразу.

Но в одиночку такие действия совершать запрещается.

Кроме того, важно иметь договор по продаже или покупки квартиры, зарегистрированной на имя покупателя. Денежные средства находятся на банковском счёте, открытом покупателем

Денежные средства находятся на банковском счёте, открытом покупателем.

Можно использовать как национальную, так и зарубежную валюту для решения этого вопроса.

На деньги с этого счёта приобретается сам вексель, оформляется на предъявителя;

Вексель закладывается в банковскую ячейку покупателем, закрывается.

На следующем этапе начинают действовать условия, описанные в договоре по аренде;

Акт передачи заполняется и подписывается обеими сторонами после того, как они получают официальный договор, прошедший регистрацию.

Отдельно подписывается акт по передаче ключа продавцу;

После погашения векселя в банке денежные средства перечисляются на счёт продавца.

Покупатель может сам забрать вексель из ячейки только в том случае, если в указанный срок он не получает договор, оформленный по всем правилам. Он тоже должен погасить вексель после получения, описанным выше способом.

Способы получения средств

Итак, возвращаемся к вопросу, как передаются деньги при продаже квартиры?

В настоящий момент передача денежных средств по договору купли продажи осуществляется несколькими способами:

Наиболее распространенным способом получения средств в результате сделки в отношении прав на квартиру — банковская ячейка. Смысл такого способа заключается в том, что денежные средства будут перечислены только в случае полного соблюдения и исполнения всех условий заключенного соглашения

Обратите внимание на то, что все расходы по общему правилу по оформлению соглашения с банковской организацией берет на себя покупатель.

Банковский аккредитив. При сделке с недвижимостью такой способ получения денежных средств считается наиболее безопасным, существенные риски отсутствуют. Аккредитивом считается соглашение, посредством которого покупатель обязуется внести денежные средства на банковский счет, который специально для этого открывается в случае подготовки продавцом всех требуемых документов

Помните, что покупатель самостоятельно в одностороннем порядке не может отказаться от передачи средств. Алгоритм данного способа следующий:

• Банк открывает специальный счет, на который перечисляются средства.
• После того, как средства поступили. Кредитное учреждение сообщает о зачислении продавцу.
• Продавец подготавливает все требующиеся документы и предоставляет их.
• Далее банк предоставляет доступ к денежным средствам. Когда документы не представляются в указанный срок, деньги возвращаются покупателю.

На сегодняшний день еще одним способом получения средств при продаже жилого объекта — обращение в специальные центры. Как правило, в такие организации обращаются в случае передаче средств в наличной форме. В присутствии сотрудников, составляется договор о передаче денег. Такой документ должен иметь три экземпляра, и подписан каждой из сторон

Особо внимание следует уделить переданным купюрам, поскольку следует проверить деньги на подлинность.

Эскро – службы. Такими службами именуются подразделения агентств недвижимости, которые обеспечивают документальное сопровождение соглашений, а также берут обязанности по контролю расчетов между сторонами

Такие службы контролируют сроки передачи денег, а также проверяют подлинность купюр. Однако стоит отметить тот факт, что в случае обращения в такую службу сами стороны не смогут проверить надежность организации.

Получение денег через нотариуса

Когда отдают деньги при покупке квартиры, стороны могут обратиться к нотариусу.

Передача денег через нотариуса с 2015 года осуществляется официально.

Возможность использования такого способа, закреплена ГК РФ (ст. 327).

Для того чтобы использовать такую форму получения средств, необходимо согласие самого нотариуса. При его наличии, он до регистрации соглашения получает на свой банковский счет средства, перечисленные покупателем. Далее после того, как сделка завершена, нотариус осуществляет перечисление со своего счета денежных средств продавцу.

Обратите внимание на то, что использование данного метода, подразумевает заключение дополнительного соглашения о денежных расчетах, которое подтверждает юридический факт того, что нотариус контролирует не только документальное оформление соглашения, но и выступает гарантом передачи средств. Стоимость такой услуги составляет примерно 1 500 рублей

Стоимость такой услуги составляет примерно 1 500 рублей.

Банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

Необходимо знать, как безопасно получить деньги в тех случаях, когда квартира находиться в ипотечном займе.

Перечисление средств происходит следующим образом:

• Продавец и покупателю оформляют предварительный договор купли – продажи объекта;
• Покупатель представляет свои документы банковской организации, которая их рассматривает и в случае одобрения, заключает с покупателем соглашение;
• Далее продавцу банковская организация перечисляет денежные средства, в той сумме, которая обозначена в договоре;
• Покупатель получает права на квартиру.

Как оформить договор купли-продажи?

Продавец или вправе самостоятельно распечатать два экземпляра договора, при необходимости – внести в него свои корректировки. Главное, чтобы условия сделки устраивали обе стороны и не противоречили действующему законодательству.

Сама сделка обычно проходит по следующему сценарию:

1. Продавец и покупатель договариваются о дате, времени и месте осмотра автомобиля. В назначенное время стороны встречаются, покупатель осматривает машину. При необходимости он может попросить о проверке транспортного средства на автосервисе, однако собственник не обязан ее оплачивать. По обоюдному согласию проверка осуществляется обычно за счет покупателя.
2. Заключается договор купли-продажи. Если сторон все устраивает, оформляется данный документ. Он должен соответствовать законодательству и обязательно содержать подписи обеих сторон.
3. Оформляется акт приема-передачи. Он служит приложением к ДКП.

По итогу у покупателя и продавца должно остаться по одному экземпляру ДКП и акта приема-передачи. Заполнять их может кто угодно (по содержанию), но на документах обязательно должны быть реальные подписи обеих сторон.

Рассмотрим практический пример:

Также к договору был приложен акт приема-передачи транспортного средства, подтверждающий, что покупатель оповещен о состоянии автомобиля и не имеет претензий к продавцу.

Рекомендации по оформлению договора

Если следовать главным рекомендациям по заполнению ДКП, оформить его будет проще простого:

Уважаемый читатель!Не получили ответа на Ваш вопрос? Для Вас работают наши юристы-эксперты. Это абсолютно бесплатно!

• Москва: +7 (499) 577-00-25 доб 152
• Санкт-Петербург: +7 (812) 425-66-30 доб 152
• Все регионы: 8 (800) 350-84-13 доб 132 (Звонок бесплатный)

• Заранее заполните основную часть договора, где указываются данные сторон или сведения об автомобиле. Паспортных данных покупателя у вас может не оказаться, но информацию о машине вы можете посмотреть в ПТС и СТС. Это сократит вам время оформления документа в присутствии покупателя;
• Четко списывайте все данные с ПТС и СТС. Это позволит вам избежать ошибок и оспаривания документа;
• Если в договоре остаются незаполненные строки, лучше проставить прочерк или букву «Z». Если этого не сделать, недобросовестный покупатель может впоследствии самостоятельно вписать неправильную информацию не в вашу пользу.

Срок действия договора

Некоторые ошибочно предполагают, что договор купли-продажи действует бессрочно. 

На самом деле здесь все зависит от конкретной ситуации:

• 10 дней дается покупателю для того, чтобы он поставил машину на учет в ГИБДД. Если он этого не сделает и будет нарушать ПДД, штрафы автоматически будут направляться старому владельцу. Тот, в свою очередь, может обратиться в ГИБДД для снятия машины с учета, и тогда зарегистрировать ее будет проблематично;
• 3 года с момента, когда стороне стало известно о нарушении прав, дается для оспаривания договора в суде. Этот срок актуален и для продавца, и для покупателя.

Важный момент: в течение 10 дней после совершения сделки купли-продажи новый автовладелец может ездить без оформления ОСАГО. Если его остановят инспекторы ГИБДД, достаточно будет предъявить договор, где в обязательном порядке указывается дата оформления.

Возможные риски

В некоторых случаях риски продавца и покупателя при использовании банковской ячейки напрямую связаны с действиями участников процесса. Часто они указывают в договоре меньшую стоимость квартиры, чем планируется получить в действительности. К такой хитрости прибегают продавцы при желании избежать уплаты налога или снизить его размер.

При наличии разногласий для взыскания может быть указана только сумма, указанная в договоре. Излишняя доверчивость продавца также может повлечь неприятные последствия, поэтому стоит контролировать сумму закладываемых средств. Действия рекомендуется проводить обоим участникам сделки после пересчета денег сотрудником банка.

В СМИ часто появляются публикации с яркими заголовками в виде «пропали деньги из ячейки». В банках сегодня имеется огромное количество камер видеонаблюдения и вооруженная охрана, поэтому все происходящее на территории учреждения круглосуточно находится под контролем. В большинстве случаев подобные сообщения оказываются очередным выбросом «желтой» прессы.

Так называемая «пропажа» может произойти только в исключительных случаях по вине участников сделки:

• в договоре ошибочно прописаны условия, которые давали доступ к ячейке;
• неправильно выполненная последовательность обмена ключами;
• нарушение обмена расписками и документами.

Сегодня случаются ситуация банкротства банка, которое может быть чревато приостановлением работы кредитной организации. На хранимые в ячейках деньги арест не распространяется, так как фактически эти средства банку не принадлежат, но сложности в их извлечении могут возникнуть.

Получение денег продавцом определяется его возможностью предоставить в банк перечень документов, определенных в договоре

Фактически сотрудники финансового учреждения не могут проверить подлинность бумаг и проводят только визуальный контроль, часто особое внимание уделяется сверке данных продавца и паспортных данных. В некоторых договорах кредитные организации могут прямо включать пункт, что они не отвечают за подлинность предоставленных клиентами документов.

Ответственность по правильности составления договора купли-продажи и юридической чистоты сделки лежит полностью на продавце и покупателе. Банк выступает только гарантом проведения расчетов и берет на себя ответственность только по хранению денег в течение определенного срока согласно условиям договора об аренде банковской ячейке.

Важно учитывать и следовать условиям договора с банком. Документ содержит информацию о сроке аренды ячейки и определенный период, в течение которого продавец должен забрать деньги из хранилища

На практике случаются ситуации, когда из-за затягивания процедуры регистрации прав собственности он не успевает забрать средства из ячейки. При таком стечении обстоятельств покупатель может забрать деньги и сослаться на то, что сделка не состоялась. Для исключения подобного развития событий необходимо отслеживать сроки аренды ячейки и при необходимости не забывать о пролонгации договора с банком.

Как оформить получение денег

Продавец должен знать не только, как правильно получить деньги, но и как правильно оформить факт получения средств от покупателя.

Если вы продаете квартиру по ипотеке

В случае возмездной передачи права собственности на квартиру, которая находится в ипотеке, стороны могут использовать два варианта перечисления денежных средств:

1. Кредитная организация перечисляет денежные средства покупатель, который после этого обязуется перечислить средства продавцу;
2. Банковская организация, после заключения соглашения с покупателем об ипотечном кредитовании, осуществляет самостоятельное перечисление средств на открытый счет продавца.

Как правило, используется второй вариант. В этом случае продавец полностью безопасен от действия мошенников.

Расписка в получении денежных средств по договору, акт

Расписка один из распространенных документов, которые составляются при получении денежных средств.

Расписка в получении денежных средств составляется продавцом в письменном виде. Документ должен соответствовать определенным требованиям, которые к нему предъявляются.

В первую очередь это касается содержания.

В документе необходимо написать:

• Персональные денные лица, которое получило денежные средства, а также данные лица от кого получены деньги. Сведения должны быть указаны в соответствии с документами, подтверждающими личность обеих сторон.
• Далее указывается сумма средств, которая передана. Указывается как прописью, так и цифрами. Важный момент заключается в том, что продавец должен указать в связи, с чем от покупателя поступили денежные средства.

На сегодняшний день, на законодательном уровне не установлен бланк расписки. В связи с этим стороны вольны самостоятельно составить документ или скачать образец из Интернета.

Посмотреть образец расписки можно ниже.

Документом, который схож с распиской, является акт о получении средств. В нем должны быть указаны:

• Данные о соглашении купле – продаже, на основании которого передаются средства;
• Сведения о сторонах;
• Сведения о том, что средства переданы, их размер;
• Сведения о том, что продавец не имеет претензий в к покупателю.

Расчёт при оплате наличными

Договор купли-продажи квартиры считается заключённым после его подписания участниками сделки. Нотариальное заверение документа является необязательным, но желаемым дополнением к оформлению процедуры. При этом подписанное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, после которой производится переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Момент передачи денег

Допускается наличная передача финансов как до регистрации права собственности, так и после неё. Но независимо от того, на каком этапе производится расчет, при выборе данного способа рискуют обе стороны сделки.

Если покупатель передаёт деньги до регистрации договора, получается, что они переходят фактическому владельцу, который впоследствии может отменить продажу, заявив, что не получал оплату.

Если расчёт производится после перехода права собственности, рискует продавец. Потому что покупатель, став владельцев недвижимости, может вовсе отказаться передавать деньги.

Порядок передачи наличных

Поэтому если стороны выбирают наличный расчет, необходимо соблюсти ряд условий:

1. Удостоверить передачу денег распиской. При наличии подписей сторон, она имеет юридическую силу и может служить доказательством факта расчёта. Документ составляется в свободной форме с указанием:
   • реквизитов сторон;
   • описанием объекта сделки;
   • передаваемой суммы цифрами и прописью;
   • датой осуществления расчёта;
   • подписью сторон.
2. Обеспечить наличие свидетелей либо заверить расписку нотариально.
3. Проверить купюры на подлинность. Об этом должен заранее позаботиться продавец, потому что после передачи денег никто не несёт ответственность за них. Для такой проверки можно обратиться к нотариусу, в банк либо приобрести детектор и пропустить через него купюры самостоятельно.

Оформление: пошаговая инструкция

Чтобы сделка через МФЦ прошла быстро и без осложнений, необходимо следовать следующему алгоритму:

1. Записаться на прием в МФЦ.
2. Подготовить полный пакет документов для купли-продажи жилплощади.
3. Предоставить бумаги для регистрации сделки сотруднику МФЦ в назначенное время.
4. Получить расписку от сотрудника МФЦ, с которой после можно будет забрать готовые документы.
5. Получить обработанные документы.

Запись на прием

Сделать это можно следующими способами:

• через сайт МФЦ в том регионе, где происходит сделка;
• через сайт Госуслуги;
• по телефону в ближайший многофункциональный центр;
• лично явившись в офис для получения электронного талона в терминале.

Запись через официальный Интернет-портал дает возможность заявителям прийти к назначенному времени и помогает сократить время ожидания в очереди.

Необходимые документы

Перечень документов зависит от условий сделки (например, от того, каким способом приобретается квартира, есть ли ипотека, это покупка доли или всей жилой площади и т.д.):

• паспорта участников купли-продажи недвижимости (или законных представителей с доверенностью, подписанной у нотариуса);
• документы, подтверждающие право собственности на объект, участвующий в сделке (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), ее заказывают заранее в Росреестре или в МФЦ);
• если жилье не было зарегистрировано в Росреестре, необходимо предоставить документ о праве собственности на квартиру, который получил владелец, когда приобретал недвижимость;
• иногда может потребоваться техпаспорт жилого помещения, выданный БТИ (не позже, чем за 5 лет до совершения сделки);
• справку об отсутствии прописанных лиц в продаваемой собственности;
• свидетельство об отсутствии долга по услугам ЖКХ;
• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• если продавец состоит в браке, потребуется письменное согласие супруга на реализацию жилплощади;
• если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетнее лицо, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства;
• при продаже доли в жилье нужен письменный отказ от преимущественного права покупки от остальных владельцев;
• квитанция об оплате госпошлины (в настоящее время сотрудники МФЦ не должны ее требовать, но чаще всего чек стараются приложить к пакету документов).

Полный список документов в вашем конкретном случае можно узнать у сотрудников МФЦ или Росреестра.

ДКП

Основные правила оформления и регистрации договора купли-продажи регулируются статьями 549, , , 555 ГК РФ. Документ составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами (покупатель, продавец) в присутствии сотрудника МФЦ, который выступает гарантом законного проведения сделки.

Стоимость

Процедура оформления договора купли-продажи через МФЦ проводится бесплатно. Обязательной является лишь оплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав. Стоимость услуги регулируется Налоговым Кодексом РФ (ст. 333.33, п.22) и в 2019 году составляет 2000 рублей для физического лица.

Сроки

Длительность оформления сделки зависит от сложности каждого случая в отдельности. Максимальные сроки регулируются ФЗ № 218 (ст. 16), ниже представлены сроки, указанные в рабочих днях с момента подачи заявления и пакета документов:

• 9 дней — госрегистрация прав;
• 7 дней — осуществление государственного кадастрового учета;
• 12 дней — осуществление кадастрового учета и госрегистрации прав;
• 5 дней — осуществление госрегистрации прав, если ДКП был нотариально удостоверен;
• 7 дней — госрегистрация ипотеки жилого помещения.

Дополнительно стоит учитывать сроки подготовки отсутствующих документов:

• оформление техпаспорта – 15 дней для стандартной процедуры, для срочной — до 10 дней;
• получение кадастрового паспорта – до 12 рабочих дней;
• выдача выписки из Росреестра – менее 3 дней.

Получение готовых документов на жилье

Точную дату готовности документов указывает сотрудник МФЦ. После этого срока заявители могут прийти в любое подходящее для них время. Если клиенты не явились в течение периода, указанного в расписке, документы о регистрации собственности передаются в Росреестр, где хранятся в архиве.

Продажа жилого помещения посредством аккредитива

Данная процедура  напоминает ту, что осуществляется через ячейку, но тогда затраты отображаются лишь перед контрагентами. Иначе говоря, приобретатель зачисляет деньги продавцу, после чего осуществляется заверение договоренности. Если договор откладывается, то продавец не способен обналичить средства, они хранятся на блокировке по счету до того времени, пока не закончится действие сделки.

Если продавец не обладает возможностью произвести перерасчет суммы выплаты, а приобретатель настроен, подождать, денежные средства держатся на счету приобретателя в блокировке. После того, приобретатель начинает владеть жилым помещением, продавцу передается вся денежная сумма. Документ о владении квартирой нужно предъявить в организацию для « активации » счета и зачисления всей цены.

Эскроу-счет (или условное депонирование)

Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.

Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».

Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.

Порядок расчета:

• покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
• банк «замораживает» деньги на счету;
• продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
• банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.

Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.