Товарищество собственников жилья

Инициативная группа

Помимо указанных органов управления существует некая контролирующая сила – это инициативная группа.

Что такое и зачем нужна?

Справка! Это группа людей, которые по собственной инициативе ведут активное наблюдение за работой правления и председателя. По своим наблюдениям они могут выдвигать те или иные предложения на общем собрании собственников.

Большинство жителей имеют работу, детей и другие важные составляющие жизни. Поэтому некогда контролировать каждый шаг правления ТСЖ. Для этого и существуют инициативные группы из людей, у которых активная жизненная позиция, заинтересованность и есть достаточное количество свободного времени.

Из кого состоит?

Инициативная команда состоит из жильцов дома, которые желают этим заниматься. Можно сказать, что это такие общественники, которым не все равно. Это не значит, что каждый может гнуть свою политику. Члены группы, прежде всего, должны быть командой (если это ни один человек), которая имеет общие интересы.

Если под опекой правления находятся несколько домов, то будет правильнее иметь общую инициативную группу, в которую войдут представители каждого дома.

Требования к количеству и самим членам группы

Количество инициативных граждан не имеет границ. Таким может быть один собственник, или пара десятков. Требования к членам группы:

• Быть собственником квартиры в этом доме (домах).
• Не быть членом правления ТСЖ.

Пожалуй, самое главное качество участника инициативной группы – это искренне желание участвовать в работе по содержанию и обеспечению дома всем необходимым.

Как стать управляющим товарищества?

К°Ãº ÿÃÂðòøûþ, ÿÃÂõôÃÂõôðÃÂõûàâáàòÃÂñøÃÂðõÃÂÃÂàÿþÃÂÃÂõôÃÂÃÂòþü ÃÂûõôÃÂÃÂÃÂøàÃÂÃÂðÿþò:

1. ÃÂÃÂø ÿþüþÃÂø óþûþÃÂþòðýøàò þÃÂýþù ÃÂþÃÂüõ â õÃÂûø ÃÂôðûþÃÂàýðñÃÂðÃÂàÃÂÃÂõñÃÂõüÃÂù ôûàþÃÂÃÂÃÂõÃÂÃÂòûõýøàôðýýþóþ ÃÂÿþÃÂþñð úòþÃÂÃÂü.
2. ÃÂþÃÂÃÂõôÃÂÃÂòþü óþûþÃÂþòðýøàò ÷ðþÃÂýþù ÃÂþÃÂüõ â õÃÂûø ÃÂòûÃÂõÃÂÃÂàýõòþ÷üþöýþù ÃÂøúÃÂðÃÂøàÿÃÂøýÃÂÃÂÃÂàÃÂõÃÂõýøù ÿþ ÿÃÂøÃÂøýõ ýõôþñþÃÂð ýÃÂöýþóþ ÃÂøÃÂûð óþûþÃÂþò.

ÃÂÃÂÃÂþôàø÷ ÿþûþöõýøù 48-ù ÃÂÃÂðÃÂÃÂø ÃÂààä, ÃÂÃÂõàóþûþÃÂþò ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúþò þÃÂÃÂÃÂõÃÂÃÂòûÃÂõÃÂÃÂàÿÃÂþÿþÃÂÃÂøþýðûÃÂýþ ÃÂð÷üõÃÂðü ôþûø ÃÂþñÃÂÃÂòõýýþÃÂÃÂø úðöôþóþ ø÷ ýøÃÂ.

ÃÂðú òÃÂñøÃÂðÃÂàÿÃÂõôÃÂõôðÃÂõûÃÂ, õÃÂûø óþûþÃÂþòðýøõ þÃÂýþõ:

1. ÃÂýøÃÂøðÃÂøòýÃÂõ ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúø öøûÃÂàÿþüõÃÂõýøù ÃÂÃÂàþñÃÂõôøýÃÂÃÂÃÂÃÂàò ÃÂÿõÃÂøðûø÷øÃÂþòðýýÃÂàóÃÂÃÂÿÿÃÂ.
2. ÃÂÃÂõÃÂÃÂøòðõÃÂÃÂàÿõÃÂõÃÂõýàòþÿÃÂþÃÂþò, úþÃÂþÃÂÃÂõ ýõþñÃÂþôøüþ ÃÂõÃÂðÃÂàò ÃÂþôõ ÃÂþñÃÂðýøÃÂ. âþÃÂýþ ÃÂðúöõ òÃÂñøÃÂðõÃÂÃÂàø ÿÃÂõôÃÂõôðÃÂõûàÿÃÂðòûõýøÃÂ.
3. çûõýàþñÃÂõôøýõýøàôþûöýàÃÂ÷ýðÃÂàÿÃÂþ ÿÃÂõôÃÂÃÂþÃÂÃÂõõ ÃÂþñÃÂðýøõ øûø ûøÃÂýþ, øûø ÿþÃÂÃÂõôÃÂÃÂòþü ÿøÃÂÃÂüõýýþóþ ÃÂòõôþüûõýøÃÂ.
4. ÃÂðûõõ ÿÃÂþòþôøÃÂÃÂàÃÂþñÃÂðýøõ ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúþò úòðÃÂÃÂøÃÂ. ÃÂÃÂûø ýðñøÃÂðõÃÂÃÂàôþÃÂÃÂðÃÂþÃÂýþõ ÃÂøÃÂûþ óþûþÃÂþò, þÃÂþÃÂüûÃÂõÃÂÃÂàÿÃÂþÃÂþúþû ÷ðúÃÂÃÂÃÂÃÂàòþÿÃÂþÃÂþò ÿþ þÃÂóðýø÷ðÃÂøþýýÃÂü üþüõýÃÂðü ÃÂÃÂýúÃÂøþýøÃÂþòðýøàþÃÂóðýø÷ðÃÂøø. áÃÂôð öõ òÃÂþôÃÂàòþÿÃÂþÃÂÃÂ, ÃÂòÃÂ÷ðýýÃÂõ àÃÂþÃÂüøÃÂþòðýøõü ÿÃÂðòûõýøàø òÃÂñþÃÂþü ÃÂÃÂúþòþôøÃÂõûÃÂ.

âðúþù üõÃÂþô ø÷ÃÂÃÂòûõýøàòþûø þÃÂûøÃÂðõÃÂÃÂàþàÿõÃÂòþóþ ÃÂþûÃÂúþ ÃÂõü, ÃÂÃÂþ ÃÂõ÷ÃÂûÃÂÃÂðÃÂàþÃÂþÃÂüûÃÂÃÂÃÂÃÂàúðú ðýúõÃÂÃÂ. äøúÃÂøÃÂÃÂÃÂÃÂÃÂàûøÃÂýÃÂõ ôðýýÃÂõ þ òûðôõûÃÂÃÂõ, ÃÂõúòø÷øÃÂàÿÃÂðòþÃÂÃÂÃÂðýðòûøòðÃÂÃÂõù ôþúÃÂüõýÃÂðÃÂøø ýð úòðÃÂÃÂøÃÂÃÂ, ýðÿÃÂðòûÃÂõÃÂÃÂàÿøÃÂÃÂüõýýÃÂù þÃÂòõàýð ÷ðÿÃÂþÃÂàÿþòõÃÂÃÂúø ÃÂþñÃÂðýøÃÂ. ÃÂÃÂõôÃÂÃÂðòûõýøõ þÃÂòõÃÂð òþ÷üþöýþ ûøÃÂàÃÂÃÂõüàÃÂÿþÃÂþñðüø: ÷ð, ÿÃÂþÃÂøò ø òþ÷ôõÃÂöðûÃÂÃÂ.

Кто такой председатель ТСЖ

Создание товарищества собственников жилья инициируется владельцами квартир или земельных участков с целью самостоятельного управления коллективной собственностью. Эта организация аналогична любому другому предприятию с учетом специфики деятельности и услуг. Чтобы руководить товариществом и его работниками, избирается председатель.

Как избирается

Главой ТСЖ может стать любой владелец жилья в многоквартирном доме или земельного участка. Для этого нужно вступить в ТСЖ, затем попасть в члены правления, которые избираются на общем собрании собственников. Правление товарищества – руководящий орган, его главой избирается один из членов.

Решение об избрании считается правомочным, когда за кандидата проголосовало большинство членов правление, и на собрании присутствовало 50% члeнов товарищества.

Председатель наделяется полномочиями на срок не менее 2 лет.

Как снимается с должности

Глава ТСЖ может освободить должность добровольно по самым разным причинам:

• преклонный возраст;
• состояние здоровья;
• переезд;
• другие личные обстоятельства.

В этом случае он заранее уведомляет жильцов о своем желании, после чего новый глава перизбирается в стандартном порядке.

Так как должность выборная, возможно принудительное освобождение, переизбрание по следующим основаниям:

• лицо систематически уклоняется от исполнения своих обязательств;
• постоянно игнорирует просьбы жильцов, не идет на контакт;
• у собственников есть доказанная информация о том, что уплаченные ими средства расходуются не по назначению;
• занимается вымогательством;
• при нарушении им трудового, уголовного, гражданского, жилищного, налогового законодательства;
• человек уличен в присвоении общественной собственности;
• был выявлен факт взяточничества или проведения незаконных финансовых махинаций.

Инициаторами переизбрания могут стать собственники квартир, Государственная жилищная или налоговая инспекции. Для этого потребуется собрать доказательства противозаконных действий лица. С полученными сведениями можно обратить в суд или провести перевыборы самостоятельно.

Если выбран второй вариант, нужно действовать по определенной схеме: пригласить всех членов товарищества на собрание, изложить выявленные факты противоправных действий. Заседание считается состоявшимся, если на нем присутствует более половины собственников.

Затем жильцы тайным или открытым голосованием избирают нового председателя ТСЖ. Кандидаты из членов правления определяются заранее и перед голосованием представляются собравшимся.

После проведения голосования и переизбрания главы товарищества заполняется соответствующий протокол, который будет основой для переоформления учредительных документов ТСЖ. С ним нужно обратиться в жилищную и налоговую инспекцию.

Основная информация

 Аббревиатура «ТСЖ» — это некоммерческая организация, расшифровываемая как «товарищество собственников жилья». Цель создания – организованное управление имуществом дома с несением ответственности за его техническую исправность и поддержание порядка. Перед тем, как подписывать соглашение и поручать заботу о доме конкретному товариществу, стоит узнать подробнее, что дает членство в ТСЖ, имеются ли альтернативные варианты обслуживания и т.д.

Полномочия организации определяют согласно ст. 135 ЖК РФ, а создание возможно только при согласии собственников, полученном на общем собрании дома. Закон не устанавливает ограничений по срокам учреждения организации. Статьей 139 жилищного законодательства определяется право создавать ТСЖ даже на этапе строительства. Впоследствии организация может быть реорганизована в ЖСК на основании ст.140 ЖК РФ.

Если ранее собственник не имел дела с ТСЖ, расшифровка слова поможет определить назначение организации, но степень ответственности и полномочий предстоит выяснять через уставные документы и подписанный с жильцами договор.

Многие граждане сомневаются в юридических основаниях для передачи дел МКД в ведение компании, не зная, как определить ТСЖ, это юр лицо или нет. Рекомендуется запросить Устав учреждения и прояснить вопрос о его деятельности. ТСЖ определенно является юрлицом, однако его цель вовсе не связана с коммерческой деятельностью и извлечением прибыли.

Отвечая на вопрос, что такое ТСЖ, собственникам квартир рекомендуется обратиться к юридическим документам, где прямо говорится о том, что организация не работает на прибыль, не нацелена на иную деятельность, кроме мероприятий по улучшению качества проживания и заботы о каждом собственнике помещений.

Товарищество имеет печать, на нее открыт счет, регистрирован юридический адрес. Расходы собственников жилья определяются в квитанциях согласно начислениям ТСЖ. В свою очередь, организация руководствуется нормами закона и договором с владельцами недвижимости, определяя размер оплаты за каждый коммунальный ресурс или оказанную услугу.

Неплательщикам стоит помнить, что несвоевременное внесение платежей ведет к исключению из списка участников, а значит и право на пользование услугами прекращается.

ТСЖ – лишь один из вариантов форм управления. На общем собрании жильцов может быть выбрана любая другая форма:

• управляющая компания;
• жилищно-строительный кооператив;
• прямое управление.

Чем больше дом, тем сложнее им управлять, поэтому самостоятельно управлять многоэтажкой крайне затруднительно, ведь предстоит от имени жильцов решать вопросы с обслуживанием общедомового имущества.

На выбор формы управления влияет:

• уровень платежеспособности жильцов;
• степень финансовой ответственности;
• наличие работающих приборов учета потребления ресурсов.

Выбор также бывает ограничен списком уже действующих товариществ в силу определенных ограничений.

Особенности управления многоквартирного дома

ТСЖ как способ управления многоквартирным домом доказал свою эффективность, однако для крупных домовладений установлены свои особенности. Статья 136 ЖК РФ предусматривает возможность создания только 1 товарищества для 1 МКД.

В то же время жильцы нескольких зданий вправе объединиться для создания одного ТСЖ. Закон допускает организацию обслуживания нескольких зданий, если они соседствуют друг с другом или входят в единый участок.

ТСЖ не может объединяться с другими товариществами, но допускается организация альянса для обслуживания нескольких домов.

При передаче полномочий по содержанию и управлению МКД жильцы несут ответственность за контроль исполнения обязательных мероприятий по обслуживанию здания и имущества в нем. Собственники квартиры вправе выбирать управляющую организацию и менять ее, если исполнение обязательств в рамках договора низкого качества.

Как ТСЖ взаимодействовать с собственниками, которые не являются членами ТСЖ

17.08.2020

Собственник ТСЖ может не являться членом ТСЖ. Как бы странно это не звучало, но это так.

В чем отличие? 

Член Товарищества собственников жилья имеет право: 

•  на участие в управлении домом; 
•  Участвовать в выборах органов управления и быть избранными в них; 
•  Участвовать в обсуждении и принятии решений по благоустройству прилегающей территории, установки систем видео наблюдений, пропускного режима, устройства детских площадок, ремонта мест общего пользования; 
•  Принимать решения о назначении должностных окладов руководству правления; 
•  Принимать смету доходов и расходов, а так же штатное расписание; 
•  Утверждать финансовые годовые отчёты; 
•  Принимать участие в сдаче в аренду нежилых помещений и т.д.  

Что же касается не членов ТСЖ, то они вправе: 

•  Присутствовать на общих собраниях членов ТСЖ, участвовать в обсуждениях без права голоса; 
•  Быть избранными в ревизионную комиссию; 
•  Знать о принимаемых общим собранием и правлением решений; 
•  Получать заверенные копии любых документов, касающихся его прав и обязанностей; 
•  Требовать разъяснения о начислении платежей; 
•  Обращаться в правоохранительные органы (полицию, прокуратуру) в суд за защитой нарушенных прав

Если для осуществления функций управления МКД выбрано Товарищество собственников жилья, то ТСЖ несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества перед всеми собственниками недвижимости в МКД.

К нам часто обращаются собственники и руководители УО за консультацией как раз по вопросам взаимодействия управляющей организации и собственников ТСЖ, которые не являются членами ТСЖ.

Отношения с членами ТСЖ регулируются уставом организации, а вот отношения с собственниками недвижимости, не являющимися членами ТСЖ — на договоре (ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
А потом и вовсе не оплачивают квитанции на ЖКУ.

Частая ситуация: собственники «не члены» не хотят заключать договор с ТСЖ на управление.

В нашей практике были ситуации, когда собственники мотивировали отказ оплачивать услуги ЖКУ тем, что они не заключали договор с ТСЖ, а значит и оплачивать не обязаны.

Обратиться в суд и обязать собственника заключить договор? Не самая лучшая идея.

Как показывает судебная практика по подобным делам, суды отказывают со следующим обоснованием:

Такова позиция Верховного суда РФ от 04.06.2019 № 307-ЭС19-7009 по делу № А56-13273/2018.

Пример:

ЖСК из Санкт-Петербурга попыталось принудить собственника нежилого помещения заключить договор в судебном порядке. В итоге эта попытка дорого обошлась кооперативу . ЖСК проиграл суд, в собственник дополнительно взыскал с него судебные издержки: за работу адвоката с ЖСК требовали 120 тыс.руб, суд взыскал 100 тыс., но кооперативу от такого уменьшения не полегчало.

Определением от 13.04.2020 № 307-ЭС19-7009 кооперативу отказали в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Представители ЖСК пошли дальше и в своих жалобах дошли до Верховного Суда РФ, и опять безуспешно.

А вот взыскать задолженность с собственника-не члена можно.

И позиция судов по этому вопросу следующая:

На практике именно взыскание задолженности через суд действительно работает — плату за содержание взыскивают и без договоров (пример, дело № А40-153152/18-137-1189).

Что делать руководителям ТСЖ и ЖСК, чтобы таких ситуаций не возникало?

Предложить собственникам помещений, не являющихся членами ТСЖ, заключить договор

При этом важно зафиксировать свое предложение (и факт обращения) к собственнику. Если собственник откажется от заключения договора либо никак не отреагирует на ваше предложение, то зафиксируйте и этот факт

Потом рекомендуем обращаться в суд не о понуждении к заключению договора, а сразу о взыскании задолженности

В своём заявлении важно указать тот факт, что ТСЖ/ЖСК добросовестно пытались заключить договор и приложить зафиксированные ранее доказательства

Составить договор, который защитит интересы ТСЖ/ЖСК и его руководителя помогут специалисты 

ЖКХ-Проф.

Юридическая помощь организациям сферы ЖКХ: 

• По тел+7 812 327-09-10 
• по эл.почте info@gkhhelp.ru

Услуги оказывает ООО «БукКипер Проф».

Дата изменения: 20.08.2020 18:55:01

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ — это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

• совместное руководство и распоряжение общедомовым имуществом;
• получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и благоустройству;
• содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ, в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:

Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации  ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.

Какова ответственность председателя ТСЖ?

     Несмотря на то, что Председатель правления объединения собственников является выборной должностью, не имеющей официального документа – доверенности на совершение тех или иных действие от лица ТСЖ, он несет полную ответственность за всю жизнедеятельность организации.

     Вся сфера ответственности Председателя ТСЖ лежит в рамках законодательства Российской Федерации. Не знание тех или иных аспектов Законов не освобождает человека, вступившего на эту должность от ответственности. Поэтому, прежде, чем принять какое-либо решение, а также предпринять определенные шаги для обеспечения качественной жизнедеятельности товарищества, Председатель ТСЖ обязан согласовать их с буквой закона.

      Да, в Жилищном Кодексе, который регламентирует деятельность товарищества жилищных собственников, никак не прописана налагаемая ответственность за действия или бездействия Председателя, которые привели к тем или иным последствиям, нарушившим жизнедеятельность ТСЖ или отдельных его членов.

     Но все это может быть подведено под статьи Уголовного Кодекса Российской Федерации по многим статьям:

• Халатность;

• Мошенничество;

• Растрата;

• Присвоение чужого имущества;

• Злоупотребление предоставленными полномочиями.

     Такое привлечение к ответственности возможно только при подаче исковых документов на разбирательство в суд. Поэтому лучше всего, если ответственность Председателя ТСЖ с указанием мер взыскания, будет прописана в Уставе ТСЖ и в должностной инструкции.

     В этих пунктах официальных документов следует расписать за что и в какой мере несет ответственность председатель ТСЖ, материальную компенсацию за причиненный ущерб как деятельностью или бездействием председателя ТСЖ, так и сторонними организациями, с которыми были заключены договора и так далее.

      На председателе ТСЖ лежит полная материальная ответственность по многим пунктам финансово-хозяйственной деятельности:

• Сохранность общедомового имущества;

• Сохранность ценного имущества, находящихся на месте работы Председателя ТСЖ, куда входят бытовые приборы, оргтехника, мебель, канцелярские принадлежности и так далее, приобретенные на средства товарищества;

• Сохранность внесенных на счет ТСЖ денежных средств; перечисляемых членами организации;

• Заключение договоров и проведение расчетов по ним;

• Начисление коммунальных платежей и дополнительных сборов материальных средств с членов ТСЖ;

• Правомочное распределение фонда заработной платы;

• Расходование средств, перечисляемых в фонд капитального ремонта или неотложных нужд.

      Для контроля деятельности председателя ТСЖ избирается Ревизионная комиссия. Подтверждение выявленного нарушения оформляется специальным Актом, удостоверенным подписями не менее, чем двух членов Ревизионной комиссии. По результатам проверки и в соответствии с Уставом ТСЖ принимается решение о возмещение материального ущерба.

     В спорных ситуациях, Правление ТСЖ может передать все необходимые для выяснения подробностей и принятия решения документы в суд. Судебные издержки оплачиваются в соответствии с Уставом ТСЖ. Таким же правом обладает и Председатель, в случае несогласия с решением Ревизионной комиссии и действиями Правления ТСЖ.

      Вся деятельность Председателя ТСЖ – права, обязанности, ответственность – должны быть прописаны в Уставе товарищества собственников жилья и в должностной инструкции Председателя ТСЖ в рамках действующего законодательства Российской Федерации. По решению Правления ТСЖ в случае обнаружения нарушений в деятельности Председателя, он может быть привлечен к определенным мерам взыскания, вплоть до уголовной ответственности.