Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке? законные основания заключения

Что указать в тексте договора

По договору купли-продажи, если аванс за квартиру им предусмотрен или отдельному соглашению должны быть прописаны следующие моменты:

• дата и место заключения документа;
• данные участников сделки;
• описание жилого объекта;
• точный адрес, по которому расположена квартира;
• сумма предоплаты;
• указание, что предусмотренные средства – это именно аванс за квартиру, а не задаток;
• полная стоимость жилья;
• дата, когда планируют заключить основной договор;
• процедура действий при несоблюдении положений соглашения.

По желанию сторон в документацию могут вноситься и дополнительные моменты. Бумагу должны подписать оба участника сделки.

Договор аванса при покупке квартиры: образец 2019

О внесении предоплаты нужно составить некоторую документацию. Форма соглашения обязательно должна быть письменная. Чтобы понимать, как оформить грамотно договор, в котором одним из условий прописан аванс при покупке квартиры, просмотрите расположенный ниже вариант.

Далее, для скачивания предоставлен также пример, как выглядит авансовое соглашение, оформленное должным образом.

Когда договор о намерениях – необходимость, а не прихоть?

Предварительный договор в некоторых ситуациях – настоящее спасение. В реальности могут складываться различные ситуации, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности здесь и сейчас. Если при этом ни одна из сторон не хочет потерять возможность заключить сделку, и опасается, что другая сторона по истечении времени может изменить свое мнение и отказаться от покупки (продажи), придет на помощь предварительный договор.

Вот случаи, в которых он спасет ситуацию:

• Квартира находится в собственности у нескольких лиц, и одно из них не имеет возможности в настоящее время присутствовать при сделке или оформить доверенность. Поскольку сделка купли-продажи совершается только в присутствии всех собственников или их представителей по доверенности, можно отсрочить заключение договора до приезда собственника, сохранив исходные условия продажи квартиры.
• У продавца не готов необходимый для сделки пакет документов. Как известно, сбор всего необходимого может занять длительное время. Чтобы покупатель не сорвался с крючка, пока продавец обивает пороги всех необходимых инстанций, придуман предварительный договор. Хотя конечно документы лучше подготовить сразу к старту продажи квартиры.
• В случае, если квартира приобретается с использованием субсидий или сертификатов (например, военного или материнского). В случаях с частичным государственным финансированием покупки, деньги по сертификату или субсидии перечисляются не сразу, а только после регистрации сделки. А это может занять порядка двух недель. Тогда после погашения привлеченной средств составляется соглашение об окончательном расчете с внесением остальной суммы и переходом права собственности.
• У покупателя нет полной суммы, необходимой для сделки, но он уверен, что она появится, скажем, через месяц. Он получит наследство, премию или успеет продать свою квартиру.
• Продавец только вступает в наследство на данную квартиру. Наследственные процедуры длятся не менее полугода, а если наследство спорное, то и более – в судах и в других инстанциях. Поэтому с одной стороны, договор о намерениях зафиксирует желание продавца и покупателя совершить сделку. С другой стороны, наследственные дела могут быть непредсказуемы. Мы рекомендуем заключать предварительные договоры (да и вообще любые договоры) только с людьми, у которых есть на руках документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества.
• Для совершения сделки продавцу необходимо совершить некоторые действия – например, сняться с регистрационного учета, вывезти мебель, получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства в случае, если одним из собственников продаваемого имущества является несовершеннолетний гражданин.
• При заключении цепочки альтернативных сделок. Например, если есть несколько квартир и их нужно продать, чтобы купить другую, заключаются предварительные договоры между всеми участниками цепочки.

Как составляется с указанием кредита?

Перейдем к составлению текста договора. Написать его достаточно просто, так как ни особой строгой формы, ни необходимости заверять документ, не имеется. Однако при написании текста следует использовать достаточно четкую форму. Итак, в предварительном договоре купле – продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка вам потребуется указать:

• Полное описание сделки;
• Представителей каждой из сторон;
• Гарантии, которые обеспечивает предварительное соглашение;
• Общий порядок проведения операции, передачи квартиры, денег и прав собственности;
• Обязанности кредитора и имеющиеся у него права;
• Права и обязанности покупателя и продавца;
• Расчет стоимости квартиры и порядок уплаты;
• Сведения о займе, предоставляемом кредитором;
• Условия и общие правила разрешения спорных ситуаций;
• Дополнительные сведения по договору и особые условия;
• Заключительные положения, вступающие в силу после принятия договора;
• Реквизиты каждой из сторон.

Как видите, пунктов достаточно много, но все они достаточно важны и при этом просты для заполнения. Если же вы столкнулись с проблемами, то у вас есть возможность обратиться к риелтору, нотариусу или жилищному юристу.

Юридические термины аванс и залог

Относительно аванса, можно сказать, что это обычная предоплата. Когда на кону стоит предварительная продажа квартиры, то он, конечно же, допустим.

Особенность заключена в том, что покупатель, может требовать его вернуть, в случае если, сделка по каким-либо причинам сорвётся

При этом неважно, по каким именно

В качестве неустойки его использовать недопустимо.  А вот если сделка будет иметь логическое завершение, то аванс пойдёт в зачёт.

Залог, тоже можно использовать в качестве обеспечения предварительных договорённостей. При этом тот, кто вносит залог не может быть виновником ни подписания договора о продаже жилья. Так как тогда, у второй стороны появляется право использовать залог как возмещение ущерба, понесенного в результате срыва сделки.

А в случае, если отчуждение недвижимости происходит по плану, то залог нужно вернуть, в отличие от аванса, который включается в основную сумму.

Законодательная основа.

Запрос посылают в случае, если опекун (попечитель) решил продать недвижимость, принадлежащую ребенку или у несовершеннолетнего есть доля в квартире, собственником которой является продавец.

Разрешение ООП не нужно если в ДКП прописан пункт о приобретении, выделении адекватной доли в новом жилье, для ребенка. Т.е. здесь права не нарушаются, дети получают, а не теряют.

Приобретение равноценного жилья.

После продажи опекун обязан либо выделить долю, купить отдельное жилье или положить на счет ребенка сумму, адекватную стоимости жилья.

Новое жилье не может быть хуже по нормативам и уступать старому, если речь идет о прописке. Чтобы сделка была честной опекун предварительно нотариально заверяет документ и берет на себя обязательства.

По ст. 37 ГК РФ опекун (попечитель, родитель) не может продать квартиру себе, своему супругу, родственнику несовершеннолетнего и т.п.

Важно! Если имущество несовершеннолетнего было продано без одобрения ООП, то в суд готовится иск и сделка признается недействительной. Имущество возвращается ребенку, опекун (родитель, попечитель) обязан будет вернуть все средства, полученные в ходе незаконной сделки

Имущество возвращается ребенку, опекун (родитель, попечитель) обязан будет вернуть все средства, полученные в ходе незаконной сделки.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

• документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время. 

• перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов). 

• осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу. 

• операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств. 

• один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Распространенные ошибки при составлении

Конечно, никто не застрахован от ошибок, тем более, если такой договор составляется без помощи профессионалов. Можно выделить наиболее распространенные:

1. Не обозначены все основные условия данного соглашения, которые необходимо указать. Из-за такого упущения вполне могут возникнуть разногласия и споры во время подписания основного договора.
2. Происходит заключение предварительного соглашения, в котором главным предметом (объектом) сделки выступает пока еще несуществующая квартира, то есть, она в стадии строительства находится.
3. Договор забывают подписать, а без подписи он просто недействителен.
4. Некоторые подписывают его, даже не посмотрев предварительно квартиру, этого категорически делать нельзя.
5. Продавец может преувеличить реальный размер своей доли (если продается часть квартиры).
6. Могут быть умышлено сокрыты данные о других собственниках, которые не хотят переезжать из данной квартиры.

В итоге стоит сказать, что документ предварительный договор очень важный и полезный. Если он будет составлен правильно и грамотно, то сумеет значительно облегчить дальнейшие процессы. Но чтобы учесть многочисленные нюансы и избежать ошибок, лучше все-таки довериться компетентному юристу. Он и документы на недвижимость (правоустанавливающие) проверит как надо, и с историей данной квартиры легко сможет ознакомиться, и, естественно, поможет составить предварительный договор.

Когда сделка проводится с привлечением органов опеки

Разрешение от органа опеки требуется в том случае, если в сделке с недвижимостью принимают участие следующие лица:

• несовершеннолетние;
• недееспособные;
• ограниченно дееспособные.

Важно! Если нуждающийся в опеке гражданин выступает покупателем имущества, то разрешение не требуется. Чтобы представитель органов опеки одобрил сделку, представителю недееспособного лица нужно документально доказать следующее:

Чтобы представитель органов опеки одобрил сделку, представителю недееспособного лица нужно документально доказать следующее:

1. При продаже недвижимости опекаемый получит другую жилплощадь, аналогичную по характеристикам. Речь идет о площади жилья, наличии удобств, расположении. Если квартира, выделенная недееспособному гражданину, будет меньше продаваемой, то орган опеки не даст разрешение на такую сделку.
2. Если у опекаемого есть другое жилье, то деньги, полученные при продаже объекта должны быть перечислены на его личный банковский счет.
3. Здание, в котором расположена новая квартира, не является ветхим или аварийным.

Опекун имеет право распоряжаться имуществом подопечного исключительно в его интересах. Получить разрешение от органов опеки сложно, и отказы встречаются часто. Если же сделка будет проведена без участия представителя организации, ее могут признать недействительной в суде.

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

• если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
• если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
• если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

При получении суммы, Продавец оставляет Покупателю расписку, которая оформляется от руки

Важно, чтобы предварялась расписка словом «задаток» — не «аванс».

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нетст. 380 ГК РФ

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

1. аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
2. аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
3. всегда возвращается в полном объёме;
4. в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

• Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
• Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры без задатка
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры без задатка

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

Как оформить аванс при покупке квартиры

Факт передачи аванса при покупке квартиры можно оформить двумя способами:

• прописать условия в предварительном договоре купли-продажи;
• оформить отдельным авансовым соглашением.

При этом первый вариант предусматривает основной упор на детали будущей сделки, в счет которой покупатель вносит деньги, второй документ – как правило, описывает только моменты, касающиеся предоплаты, возникающих в связи с этим прав и обязанностей сторон.

Авансовый договор составляется в количестве экземпляров по числу лиц, фигурирующих в нем. Он может быть оформлен в печатном или рукописном виде. Еще один вариант – распечатать базовую часть с пустыми местами для сумм, сроков и прочих индивидуальных условий, которые впоследствии прописать от руки. Помарки и исправления от руки запрещены, иначе документ теряет свою юридическую силу. При возникновении такой ситуации лучше оформить новый экземпляр. Ставить подпись и ее расшифровку допускается только ручкой.

Порядок действий по оформлению

При оформлении авансового соглашения сторонам необходимо:

Обсудить размер и порядок внесения авансового платежа.
Убедиться в праве владения квартирой продавцом.
Составить договор

Если процедура проходит без участия нотариуса, важно проследить, чтобы указываемые данные соответствовали информации из официальных справок и выписок.
Проверить пункты документа и при необходимости внести коррективы.
Подписать договор и засвидетельствовать передачу денег распиской.

Необходимые документы

В большинстве случаев для заключения соглашения об авансе достаточно минимального пакета документов:

• для покупателя: паспорта/доверенности представителя;
• для продавца: паспорта/доверенности представителя, подтверждения права владения жильем (Выписки из ЕГРН или Свидетельства о праве собственности) и правоустанавливающих документов (Договора купли-продажи, Свидетельства о наследстве и пр.)

Если предоплата будет внесена безналичным путем, дополнительно потребуются реквизиты банковского счета. Кроме того, для спокойствия покупателя и уверенности в «чистоте» квартиры, можно попросить у продавца:

Технический паспорт, чтобы проверить наличие перепланировок и их узаконивание.

Выписку из домовой книги, чтобы знать о количестве прописанных и выписанных лиц

Особенно следует обратить внимание на наличие прописки несовершеннолетних, поскольку в таком случае потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (оформляется в Едином информационно-расчетном центре или Управляющей компании).

Выписку из ЕГРП, чтобы проверить операции по правам собственности, выполняемые с данным объектом.

Сроки

Срок аванса – период от передачи авансового платежа до подписания основного договора купли-продажи квартиры и уплаты остатка суммы по нему. Это время дается сторонам, чтобы собрать документы и завершить формальности для оформления покупки квартиры. Для стандартных сделок он обычно составляет 2-4 недели, для альтернативных (когда предстоит совершить предварительно продажу другой недвижимости) – 6-8 недель. Но по желанию стороны могут указать любые другие сроки, вплоть до 12 месяцев. Определяя временной отрезок, следует учитывать стадию сбора необходимых документов, участие несовершеннолетних, наличие у покупателя полной суммы для оплаты квартиры и другие нюансы конкретной ситуации.

Если указанный в соглашении срок прошел, а стороны не готовы заключить сделку, возможно два варианта:

• заключить повторный договор с новыми сроками;
• разорвать соглашение и вернуть предоплату покупателю (если не предусмотрены иные штрафные санкции для каждой из сторон).

Заверение у нотариуса

Обязательное заверение авансового соглашения у нотариуса не требуется. Но стороны могут пройти эту процедуру по обоюдной договоренности, что особенно актуально при передаче крупных сумм предоплаты. В таком случае нотариус поможет более подробно и грамотно прописать все условия, а также будет свидетелем факта передачи денег в оговоренном сторонами размере и на законных основаниях.

Стоимость услуги по заверению соглашения составит от 1000-2500 руб. в зависимости от количества страниц в документе, а также тарифов на услуги специалиста, которые зачастую определяются местом проживания. Так, в столице расходы на нотариуса будут существенно выше по сравнению с небольшими населенными пунктами.

Каким он должен быть

Скачать образец предварительного договора можно из интернета и «подправить» его под себя. Однако предварительный договор является законным только в том случае, если в нем конкретно прописаны существенные условия.

1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!

2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ.

3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью)

При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону

4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.

5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен. Если один из первых трех пунктов неверен, договор можно признать ничтожным.

Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы.

Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

История в тему

Одна москвичка чуть не стала жертвой квартирных мошенников. Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор сроком на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «однушки». После чего расслабилась: ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартира находится в хорошем районе и прекрасном состоянии, т.е. продастся быстро.

Не тут-то было! Из агентства в течение месяца не звонили, покупатели не приходили. А до сделки оставалась неделя… Впоследствии выяснилось, что продавец «трешки» был в сговоре с агентом. Они знали, что, не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную. Значит, задаток останется у продавца «трешки». А сумма солидная… Неизвестно, сколько наивных людей «попались» на эту удочку и лишились задатка, но девушка смогла самостоятельно найти покупателя для своей квартиры за три дня (повезло!) и сделка состоялась.

Чего могут касаться намерения

Смысла в заключении чистого договора о намерениях очень мало. Дело в том, что условия предварительного договора не могут считаться обязательными. Предположим, что договор касается желания одного человека купить у другого человека дом. Сколько бы раз стороны не подписали этот договор, это не породит обязательства исполнить намерения. То есть потенциальный покупатель может расхотеть покупать дом, а продавец – передумать его продавать.

Аспект обязательности наступает, когда договор намерения объединяется с договором задатка и то только в части самого задатка. В отношении основного намерения (например, покупки дома) обязательств по-прежнему не будет.

В идеале предварительный договор в чистом виде может касаться чего угодно, хотя считается, что он может относиться только к реально существующим вещам или услугам.

Мнения в данном случае разделяются, хотя логичным было бы предположить, что договор, не порождающий ни прав, ни обязанностей, не может иметь и ограничений по предмету (то есть вещи или услуги, которой он касается).

Более того, как соглашение, не порождающее взаимообязательств, предварительный договор не может быть оспорен, обжалован или признан недействительным. Поэтому, при заключении предварительного договора всегда следует помнить, что каких бы прекрасных вещей он не касался, не факт, что вы их получите. Образно говоря, по договору намерений можно смело приходить к соглашению о купле-продаже Тадж-Махала.

Чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры

Основное отличие — степень ответственности при невыполнении обязательств.

Возврат аванса при срыве сделки, правила передачи

Суть аванса можно охарактеризовать как «предварительная оплата товара», о которой идет речь в ст.487 ГК РФ. Оплата стоимости квартиры путем передачи аванса может быть полной или частичной. Если аванс выплачен, а Продавец уклоняется от заключения сделки, вступает в действие ст. 328 ГК РФ. Ею предусмотрено следующее: если встречное обязательство не выполнено, вторая сторона может приостановить сделку или совсем отказаться от подписания договора и потребовать возмещение убытков. Это значит, что аванс не является обеспечением совершения сделки, и при ее срыве передается обратно Покупателю.

При срыве сделки аванс всегда возвращается. Исключением являются суммы, затраченные на подготовку к заключению сделки, однако возможность их возврата должна быть прописана в договоре.

Как оформить передачу аванса

Документ, в котором отражена сумма аванса, должен иметь письменную форму, иначе впоследствии доказать передачу денег будет невозможно. Нотариальное заверение не обязательно, но желательно. Как правило, аванс передается по договору или расписке.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Оформление договора не подразумевает передачу денег. Факт выплаты аванса необходимо зафиксировать, то есть оформить расписку, подтверждающую внесение определенной суммы за покупаемое жилье, или провести платеж через банк с указанием его назначения.

Возврат задатка при срыве сделки

Внесение задатка, в отличие от аванса — обеспечительная мера исполнения обязательств. Если аванс всегда возвращается, то задаток — нет.

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательств по соглашению сторон сумма возвращается. Однако если один из контрагентов по-прежнему намерен подписать договор купли-продажи, а второй срывает сделку, происходит следующее:

• при срыве договоренностей по вине Покупателя деньги остаются у Продавца;
• при незаключении договора по вине Продавца Покупатель получает сумму обратно, но в удвоенном размере;
• сторона, ответственная за невыполнение договоренностей, обязана возместить контрагенту издержки, связанные со срывом сделки.

Оформление задатка влечет материальную ответственность при невыполнении обязательств.

Оформление договора

При внесении денежной суммы оформляется договор, который рекомендуется заверять у нотариуса.

Если пишется расписка о передаче средств, и в ней указывается «сумму считать задатком», в суде будет невозможно доказать, что это был именно «задаток». Данная ситуация — одна из тех, где назначение платежа больше подходит под понятие «аванса».

В соглашении необходимо указать:

• время и место его оформления;
• сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные);
• предмет договора. Следует описать, в отношении какого объекта вносится платеж, указать его полную стоимость и сумму, которая вносится в счет этой стоимости.

В завершении ставятся подписи сторон.

На оформление договора необходимо явиться с паспортом, правоустанавливающими документами на недвижимость. В качестве Продавца может выступать только собственник квартиры или его поверенный, действующий на основании нотариально заверенной доверенности.

Подробнее: Соглашение о задатке при покупке квартиры

Основные сравнительные характеристики аванса и задатка представлены в таблице:

Параметр	Аванс	Задаток
Функция	Платежная. Внесенная сумма является частью стоимости квартиры	Платежная и обеспечительная. Оплата побуждает стороны к исполнению обязательств, при невыполнении которых грозит материальная ответственность
Последствия для Продавца при невыполнении им договорных обязательств	Возвращается покупателю	Возвращается покупателю в удвоенном размере
Последствия для Покупателя при невыполнении им договорных обязательств	Необходимо вернуть аванс покупателю	Остается у продавца
Последствия при исполнении обязательств	Переданная сумма не возвращается, так как является частью стоимости квартиры
Правила оформления	Может быть передан по договору, расписке	Для передачи обязательно заключение договора
Сумма	Величина аванса и задатка определяется сторонами, но не может быть выше стоимости квартиры. Стандартной считается величина 30-50 тыс. руб., однако при очень выгодном предложении целесообразно дать такую сумму, чтобы у Продавца не осталось сомнений в намерениях покупателя