Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?

Шаг 2. Подготовка квартиры к продаже, поиски покупателя

Одного желания продать недвижимость мало. Кроме знаний о том, какие документы нужны для продажи квартиры, необходимо изучить рынок недвижимости, оценить все плюсы и минусы своих квадратных метров, определиться с начальной ценой и объявить о решении. Способов донести информацию до сведения общественности много, хорошо задействовать если не все, то большинство из них.

• Выложить объявления на нескольких профильных площадках в интернете, включив в описание как можно больше преимуществ. Обычно заполняется стандартная форма, но всегда есть возможность рассказать об объекте продажи свободным текстом.
• Дать объявление в самую популярную местную газету, причем на длительное время. Пункты приема практикуют акцию – оплати 4 недели, 5-я – бесплатно.
• Можно воспользоваться самым простым способом – расклеить информацию о продаже там, где это разрешено. Или купить рекламное время на местной студии телевидения.

Важно, чтобы объявление сопровождалось фотографиями квартиры в различных ракурсах. Для связи обычно указывается телефон, реже – электронная почта

До того, как начнут приходить потенциальные покупатели, желательно освободить комнаты от лишних вещей, навести чистоту и порядок. Наличие ремонта не входит в обязательные условия, но для лучшего восприятия можно слегка освежить интерьер. Новый собственник все равно будет переделывать под свой вкус.

Какой размер налога

Налог, взыскиваемый с лиц, которые реализуют продажу жилья, называется НДФЛ, поскольку граждане со сделки получают определенную сумму дохода. Размер налога определяется согласно ставке в тринадцать процентов, которые высчитываются с конкретно установленной суммы после осуществления расчета.

Принцип определения налога прост. Когда квартира продается за цену большую, чем та, что была выставлена при покупке жилья, то налог рассчитывается так – тринадцать процентов умножается на разницу между покупной и продаваемой ценой. Если стоимость ниже той, что была при покупке, то тогда налог не платится вообще.

Подобные правила помогают гражданам уклоняться и не платить налоги, указывая в договорах маленькие суммы на оплату квартиры. Широко это действовало тогда, когда сделки стоимостью меньше одного миллиона рублей вообще не облагались налоговыми сборами.

С 2016 года было введено правило, по которому налог на доход привязывали к кадастровой стоимости объекта. Если сумма сделки меньше одного миллиона рублей, а также ниже семидесяти процентов кадастровой стоимость жилья, то налогообложение применяется в любом случае.

Покупка и продажа недвижимости в одном году

В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

Пример

Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

Организация просмотров

Необходимо подстроиться под потребности и требования покупателя. Если он хочет взглянуть на квартиру, не стоит отказывать ему (даже в случае сильной занятости). Далеко не все люди готовы ждать, когда на рынке масса предложений. При показе продавец должен проявлять активность, но не навязывать свое мнение

Риелторы рекомендует обращать внимание только на достоинства жилья, рассказать:

• о последнем ремонте;
• об особенностях использованных для оформления материалов;
• об инфраструктуре района;
• о соседях;
• о герметичных окнах;
• о тихом и уютном дворе, пр.

Дополнительно можно показать квитанции, чтобы покупатель смог убедиться – долгов по квартплате нет.

Через сколько можно продать квартиру после покупки в ипотеку

Квартира, которая приобретена по договору ипотеки, является собственностью кредитополучателя, и по закону он может ею пользоваться, владеть и распоряжаться.

Однако если кредит не погашен, то при продаже такой квартиры потребуется получить согласие банковского учреждения.

При этом банк оказывается перед выбором:

• с одной стороны, при продаже квартиры, которая находится в ипотеке, погашается кредит полностью;
• с другой стороны, при погашении кредита, у банка уже не будет возможности получать прибыль в виде процентов за пользование кредитными средствами, которые были выделены на приобретение жилья.

Поэтому банки всячески препятствуют таким сделкам, путем включения в договор ипотеки уплаты различных штрафных санкций за досрочное погашение кредита, комиссионных сборов на вносимые суммы, которые превышают размер ежемесячного платежа.

Продажа ипотечной квартиры возможна несколькими способами:

• путем досрочного погашения кредита. Денежные средства на это выделяет будущий покупатель;
• путем самостоятельной продажи. При этом покупатель оплачивает остаток суммы, которую необходимо внести для закрытия ипотеки, заемщик получает справку об отсутствии задолженности, квартира выводится из-под залога продавцом, что позволяет совершить сделку продажи и зарегистрировать ее в ЕГРН;
• путем продажи с помощью банка. При этом покупатель в выделенные банком две депозитные ячейки вносит сумму для погашения кредита и сумму, которая достанется продавцу. Банк снимает с квартиры обременение в виде залога, что позволяет сторонам совершить сделку;
• путем продажи долговых обязательств. То есть покупатель переоформляет ипотеку на себя.

Примеры

Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.

ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте. Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.

• Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
• Бесплатное оформление договоров;
• Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.

INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:

• Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
• Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
• Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
• Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.

Срок сделки в компании «Инград» — от 1 до 3 месяцев.

МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент. Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства. По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.

Через какое время можно продать квартиру

Если используются услуги риэлтора, то их стоимость будет снижена, поскольку приобретение квартиры в новостройке избавляет от многих формальностей. На вторичном рынке. Приобретение квартиры с «историей» – более сложная процедура, поскольку появляется необходимость изучения того, кто в ней жил, были ли выписаны все граждане и т.д. Вся сделка по приобретению состоит из нескольких этапов: Выбор продавцов (для поиска подходящей квартиры можно воспользоваться посредническими услугами). Осмотр квартир (на этом этапе выявляются изъяны объектов, их преимущества, дополнительно осматриваются дома, в которых они располагаются, в день рекомендуется осматривать не более двух вариантов). Ведение переговоров с продавцом (если после осмотра было принято решение о покупке определенной жилой площади, начинаются переговоры с продавцом, которые касаются стоимости, внесения оплаты и т.д.). Составление договора (при этом учитываются мнения обеих сторон, поскольку нельзя включить в договор пожелания и требования только продавца или только покупателя). Регистрация сделки в Росреестре (как только договор пройдет регистрацию, новому владельцу будут выданы ключи от квартиры). Оформление сделки Оформление сделки – трудоемкая работа, требующая специальных умений и навыков. Под этим термином скрывается: достоверность предъявляемых документов; отсутствие притязаний на квартиру от третьих физических лиц и т.д. На этом этапе потребуется просмотреть выписки из домовой книги и запросить справку о регистрации

Важно уточнить, уплачены ли коммунальные услуги, прописаны ли в недвижимости несовершеннолетние, наложены ли на неё обременения (к примеру, арест). Если вносится аванс за недвижимость, то необходимо оформить договор, подтверждающий передачу части средств (как правило, сумма достигает 10% от полной стоимости) продавцу

Этот документ будет являться подтверждением серьезности намерений каждой стороны. При заключении такого договора устанавливается ответственность за невыполнение его условий, к примеру : если их не исполняет продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере; если покупатель отказывается от покупки квартиры, то он остается у продавца. Действующее законодательство В настоящее время действует закон, в соответствии с которым продавцы имущества обязаны выплатить налог с реализации квартиры. Установлена его стоимость – 13% от прибыли, полученной при продаже.

По закону: сколько нельзя продавать квартиру после покупки

Российским законодательством не установлены ограничения касательно сроков реализации вновь приобретенной недвижимости — продавать квартиру можно хоть в день покупки. Однако российские власти с целью борьбы со случаями спекуляции на рынке, когда недвижимость скупается по низкой цене и сразу же выставляется на продажу по более высокой, ввели ограничения.

Согласно федеральному законодательству при продаже квартиры в первые 5 лет после ее приобретения необходимо уплатить налог в размере 13%. Таким образом, если собственник решит реализовать квартиру ранее установленного срока, то закон будет расценивать это как стремление получить выгоду.

Как посчитать размер налога и продать квартиру сразу после покупки

Многим не понятно, в каких случаях уплачивается налог при продаже недвижимого имущества и как рассчитать размер платежа. Сначала разберемся со сроками. Период владения недвижимостью считается с даты приобретения, а точнее, со дня регистрации перехода права. Она прописывается в свидетельстве о регистрации права. Также дату можно выяснить, заказав выписку из ЕГРП.

Например, вы купили недвижимость за 5 млн рублей. Если продать квартиру через год после покупки, размер НДФЛ составит 650 тысяч. Правило по уплате в государственную казну 13% от прибыли при продаже также действует в случае оформления договора ипотечного кредитования и если жилье приобреталось с привлечением материнского капитала.

Как можно законно избежать платежей

Если жилье было получено в дар от близкого родственника, избежать уплаты НДФЛ можно будет по прошествии 3-летнего периода с даты оформления права собственности. Правило 3-х лет распространяется также на квартиры, полученные по наследству и в случае пожизненной ренты.

На необходимость перечислять государству 13% от прибыли влияет также стоимость квартиры. Так, если в договоре купли-продажи указана стоимость менее 1 млн рублей, налог не взимается. Зачастую граждане в попытке уклониться от налогов указывают в ДКП недостоверную стоимость. Поступать таким образом настоятельно не рекомендуется, поскольку уклонение от уплаты налогов чревато еще большими расходами.

Кто может продать квартиру после покупки: налоговые льготы

Рассмотрим ситуации, когда граждане освобождаются от налогов:

• продается единственное жилье с целью приобретения другого;
• доход от продажи меньше или равен затратам на приобретение (данный факт должен быть подтвержден документально);
• квартира приобреталась в рамках приватизации.

В отношении пенсионеров, многодетных матерей и других незащищенных слоев населения при продаже ими недвижимости закон не предусматривает специальных налоговых льгот.Чтобы продать квартиру сразу после покупки и не отчислять при этом НДФЛ, можно воспользоваться правом на налоговый вычет.

Через сколько продать квартиру после покупки: особенности продажи для ИП

В отношении юрлиц налоговые правила несколько отличаются. Так, индивидуальные предприниматели платят в казну 6% при продаже объекта, находящегося в собственности. При этом стоит помнить о налоге на имущество и учитывать это обстоятельство, принимая решение.Кейс В агентство «Белый дом» обратился клиент, которому нужно было срочно продать 4-х комнатную квартиру в центре Москвы. Главный запрос заключался в том, сможет ли наш центр реализовать сделку на законных основаниях, максимально снизив при этом налоговую нагрузку.Специалисты агентства ознакомились с документами на объект и предложили клиенту пойти по пути образования юридического лица исключительно с целью продажи квартиры. В результате сделки по продаже квартиры, стоимость которой согласно оценке составляла 10 млн рублей, требуется уплатить налог в размере 360 тысяч рублей вместо 780 тысяч.

Продать квартиру быстро после покупки можно, но правильно оценить плюсы и минусы быстрой операции и применить законные основания для снижения налогового давления сможет далеко не каждый собственник. Чтобы в кратчайшие сроки выйти на сделку и выручить хорошие деньги за жилье, стоит поискать авторитетного посредника. Центр недвижимости «Белый дом» ждет вас, с нами безопасно!

Возможно, вас заинтересует:

Чистая продажа квартиры: что это, условия и советы экспертовКак продать дешевую квартиру в дорогом районе

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Порядок уплаты НДФЛ по действующему законодательству

Единственное ограничение на сделки с недвижимостью, только что приобретённой в собственность, возникает со стороны Налогового кодекса. Нормы налогообложения граждан предусматривают удержание налога с доходов физических лиц (НДФЛ) при продаже ими недвижимости.

На основании Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого 29.11.14 г. налогом облагаются продавцы, если объекты:

1. Находились у них в собственности не менее трёх лет, но при условии, что право собственности на них возникло до 1.01.16 г.
2. Находились в собственности не менее пяти лет, если право собственности возникло после 01.16 г.

В первом случае налог с продажи недвижимости для граждан, которые приобрели её до начала 2016 года, в текущем, 2019 году уплачивать не надо, так как прошло 3 года. Соответственно, они могут осуществлять сделки без налогообложения объектов.

Во втором случае, при оформлении права собственности с начала 2016 года, граждане попадают под нормы вступивших в силу изменений налогового законодательства. Это означает, что удержание НДФЛ в случае продаже квартир и иной недвижимости для них актуально до января 2021 года.

Существуют ли исключения, отменяющие НДФЛ с продажи купленного жилья?

• купленные в ипотеку;
• приобретённые на материнский капитал;
• принадлежащие многодетным, малоимущим гражданам, пенсионерам и инвалидам.

НДФЛ уплачивают все, кроме лиц, срок владения недвижимостью которых, установлен нормами законодательства.

Сколько составляет налог?

Налог рассчитывается с общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.

К расчёту принимается, в том числе, сумма аванса или задатка, если предоплата взималась продавцом. Удержание составляет 13% стоимости жилья, превышающей 1 000 000 рублей. То есть, с общей цены квартиры, по которой она продавалась согласно ДКП, вычитается 1 000 000 рублей. Например, если её полная цена составляла 6 миллионов рублей, то налог удерживается с 5 миллионов.

Рассчитывают его по следующей формуле:

(ЦН – 1 000 000) : 100 х 13,

где ЦН – полная цена объекта недвижимости.

В нашем случае расчеты будут выглядеть следующим образом:

(6 000 000 – 1 000 000) : 100 х 13.

Соответственно, к удержанию будет представлена налоговая сумма в 650 тысяч рублей.

Для того чтобы уплатить НДФЛ, продавцу следует после проведения купли-продажи:

1. Самостоятельно обратиться в территориальное отделение налоговой службы.
2. Заполнить налоговую декларацию и подать её в территориальное отделение ФНС.
3. Уплатить в кассу сумму налога, сохранить чек.

Так как сумма налогового удержания немалая, многие продавцы, пытаясь её занизить и уменьшить сумму НДФЛ, убеждают покупателей внести в ДКП другую, уменьшенную стоимость квартиры. Этого делать нельзя ни в коем случае, ведь у продавца остаётся право расторгнуть договор. В случае расторжения сделки, недобросовестный продавец может вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

Уклонение от уплаты налогов является преступлением, за которое вменяется как административная, так и уголовная ответственность.

Если стоимость квартиры или её доли не превышает 1 000 000 рублей, или равна ей, то налог не удерживается, и собственник такого бюджетного жилья ничего не будет уплачивать государству.

Сроки владения недвижимостью

Для начала давайте определимся со сроком владения недвижимостью. Ведь в некоторых случаях фраза «менее 5 лет» может не быть «приговором», так как от уплаты налога и от подачи налоговой декларации в ряде случаев освобождают продажу недвижимости после владения ею более 3 лет.

Вот какие это случаи:

• Единственное жилье. При продаже недвижимости начиная с 2020 года это условие можно применять. Для этого в Вашей собственности не должно быть других объектов недвижимости: квартир, домов, их долей. Чуть ниже по тексту мы раскроем один нюанс, который вызывает много вопросов.
• Вы оформили собственность в результате приватизации.
• Жилье досталось вам в дар от близких родственников.
• Жилая недвижимость, которая перешла по наследству.
• Недвижимость получена в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Есть нюанс: если новую квартиру купили в течение 90 дней ДО продажи той, по которой считают налог, минимальный срок владения составит тоже 3 года.

Здесь нужно пояснить, почему за 90 дней именно ДО продажи, а не после.

Формально, когда вы покупаете новую квартиру ДО продажи старой, то продаваемое жилье уже не единственное, и таким образом для освобождения от уплаты налога необходимо ждать 5 лет. Именно поэтому установили такой предварительный лимит на покупку новой квартиры вместо продаваемого жилья. То есть, несмотря на то, что в собственности у вас уже будет (разумеется, при выполнении правила 90 дней) 2 квартиры, правило уплаты налога будет действовать как при продаже единственного жилья.

Кстати, здесь есть ещё один спорный вопрос. Если новая квартира покупается по ДДУ, то она еще не считается недвижимостью в собственности. Поэтому такую квартиру можно даже купить за год до продажи старой. И пока не будет получен Акт приема-передачи, уже имеющееся жилье, которое планируем продать, будет формально числиться единственным.

Дата отсчёта периода владения

Как мы уже поняли, срок владения недвижимостью — ключевой фактор при определении того, надо ли вам платить налог при продаже недвижимости. Ранее, срок владения недвижимостью отсчитывался с момента государственной регистрации права собственности при покупке недвижимости на «вторичке», и с момента подписания акта приёма-передачи при покупке нового жилья (по ДДУ).

Однако в 2020 году произошли приятные изменения. Вступили новые правила для расчета срока владения при покупке квартиры по ДДУ. Теперь срок считается от даты полной уплаты денежных средств по договору долевого участия.

Давайте рассмотрим пример. Вы начали строительство квартиры в 2015 году: оформили договор и перевели застройщику оплату. Акт приема-передачи был получен только в 2018 году. А в 2020 году было принято решение продать квартиру.

Как ранее шел подсчет срока владения?

От 2018 года. Т.е. на момент продажи считалось, что квартира в собственности только 2 года.

А что теперь?

Теперь отсчет пойдет от 2015 года — года, когда были уплачены деньги по ДДУ. Таким образом, срок владения по той же квартире составит 5 лет. А это значит, что отчитываться о продаже и платить налог не придется!

Единственное жильё, если владельцев 2 и более

Итак, первым пунктом, который позволяет снизить срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для освобождения от уплаты налога, является условие, что у собственника это единственное жильё. А что если у квартиры несколько собственников? И для супруги, скажем, это единственное жильё, а у супруга в собственности есть ещё квартира. Как поступать в этом случае? Надо ли платить налог, если квартира продаётся через 3 или 4 года владения?

Для этой ситуации пока нет официального разъяснения Минфина. То есть, в теории возможны два варианта:

1. Можно поделить доход при продаже 50/50. В этом случае один супруг заплатит налог, другой нет.
2. А можно поделить 0/100, где 100% доход от продажи будет у супруга, у которого это единственное жилье. В этом случае, налога не будет ни у кого.

Официального запрета в законе на такую схему продажи пока нет. Однако вероятно, что в ближайшем будущем появятся конкретные разъяснения.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.

На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой.  В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

• Вы должны быть собственником недвижимости;
• Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
• Расположение в черте города;
• Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
• Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Куда выписаться

Снятие с регистрационного учета при продаже квартиры предполагает, что человек уже нашел новое жилье, в котором он сможет оформить временную или постоянную прописку.

Процедура освобождения жилплощади состоит из двух частей:

• юридическая сторона, предусматривающая выписку предыдущего собственника;
• вывоз вещей собственника.

В какие сроки должно быть произведено физическое освобождение квартир после продажи по закону, не определено. Но это время можно установить в специальном соглашении, которое заключается при оформлении договора.

Выписка в никуда

Многие граждане интересуются: «Можно ли выписаться из квартиры в никуда?». Такая необходимость может возникнуть, если продавец не успел в отведенный срок обзавестись новой недвижимостью. В этом случае проще оформить временную прописку у родственников или друзей и получить дополнительное время на поиски жилплощади.

Если и такая ситуация невозможна, то есть варианты, когда можно сняться с регистрационного учета в никуда. Подобная процедура доступна только для следующих лиц:

• без вести пропавшие;
• военнослужащие, находящиеся на службе во время снятия с учета;
• заключенные.

Также такая возможность предоставляется тем людям, которые были лишены прописки, в связи с переходом собственности банку или другому кредитору в счет уплаты долга.

Если на руках ребенок

Если в квартире прописан ребенок младше 18 лет, то законодательство делает все возможное, чтобы при снятии с учета не были ущемлены его права. Детей нельзя выписывать в никуда, для них обязательно нужно подготовить новое место для проживания. В таких сделках принимают участие органы опеки, которые должны не допустить нарушений.

Чтобы освободить дом или квартиру, в которой прописан ребенок, нужно получить согласие обоих родителей или других законных представителей. Для подачи документов также потребуются их паспорта и свидетельство о рождении малыша. При этом в заявлении нужно будет сразу указать новый адрес прописки ребенка.

Как ускорить продажу квартиры

— Полный пакет документов

Одна из причин долгой продажи квартиры — это отсутствие должной предпродажной подготовки и некачественное фото: с плохим освещением, личными вещами в кадре (это создает ощущение захламленности пространства, и даже просторное помещение может выглядеть небольшим).

Поэтому элементарная генеральная уборка и «обезличивание» квартиры сделают объект более привлекательным для потенциального клиента, отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Важная составляющая предпродажной подготовки — это сбор документов, без которых нельзя быстро выйти на сделку.

«Самый простой способ узнать, что вам понадобится, это зайти на сайт любого банка в раздел ипотечного кредитования, где прописан стандартный комплект документов для покупки жилья. Когда сделку нужно провести срочно, именно отсутствие полного пакета документов порой становится причиной выбора другого объекта», — сказала эксперт.

— Меньше хлама, больше чистоты и порядка

Еще один аспект, который может повлиять на скорость сделки, — плачевное состояние квартиры. Поэтому перед продажей нужно привести жилье в порядок.

«Провести генеральную уборку, избавиться от ненужных вещей, захламляющих помещение, тщательно вымыть полы и окна. Если на стенах и потолках явственно проступают следы протечек, нужно устранить их, если на стенах висят видавшие виды обои, рекомендую заменить их на наиболее дешевые (желательно светлые — они зрительно увеличат объем помещения)», — рекомендовал Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».

Также он советует оценить состояние подъезда: по необходимости как минимум ввернуть лампочки, как максимум — отмыть стены и лестничную клетку. «Все эти усилия могут повысить интерес потенциальных покупателей к квартире», — добавил он.

При этом большие деньги на ремонт перед самой продажей тратить нет смысла, если речь не идет о совсем плачевном состоянии квартиры: в таком случае можно освежить интерьер, хотя бы переклеив обои. Однако в большинстве случаев ремонт жилья не требуется, добавила эксперт аналитического центра ЦИАН.

— Не завышайте цены

Один из главных факторов, который влияет на скорость продажи, — адекватные рынку цены. Многие собственники квартир часто завышают стоимость своей недвижимости и тяжело идут на уступки. Это затрудняет продажу.

Подходящий для массового сегмента дисконт, по мнению риелторов, — 5–7%, в более дорогих ценовых сегментах этот показатель может быть выше.

«Иногда у нас бывали примеры, когда грамотная предпродажная подготовка помогала быстрее продать жилье. К примеру, до начала карантина средний срок экспозиции однокомнатных квартир (самого востребованного предложения) составлял месяц, при этом некоторые объекты, где была проведена более тщательная подготовка к показам, были реализованы за две-три недели», — отметил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».

— Обмен квартиры на новостройку

Еще один способ быстро продать свою квартиру — воспользоваться программой трейд-ин. По данным компании «Бест-Новострой», в 2019 году чаще всего услугой трейд-ин пользовались подмосковные жители, которые переезжали в столицу. Почти треть таких покупателей оплатили часть стоимости квартиры в московской новостройке деньгами, полученными от продажи прежней квартиры.

В период самоизоляции схема трейд-ин на рынке жилья перестала быть актуальной — застройщику сложно реализовать квартиры бесконтактным способом. Однако после окончания пандемии обмен может стать главным рабочим инструментом на рынке жилья.

Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

«Если человек планирует приобрести взамен старой квартиры жилье в новостройке, самый простой способ — воспользоваться программой трейд-ин, когда сам застройщик занимается продажей старого жилья, а средства, полученные от реализации, идут на приобретение уже забронированной вами новостройки. Такую услугу в режиме одного окна предлагают большинство столичных девелоперов», — сказала эксперт ЦИАН.

Подготовка документов

Собственник заранее должен приготовить документы. Лишь некоторые из них могут быть заказаны только после подписания предварительного соглашения о намерениях. Предстоит подготовить:

• паспорт;
• выписку из Госреестра;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• выписку из домовой книги;
• согласие супруга на продажу жилья;
• разрешение органов опеки на продажу, если в квартире прописан ребенок;
• технический паспорт и другие документы.

Часто помощником продавца становится государственный нотариус или адвокат. Некоторые документы необходимо заказывать заранее – на их подготовку у госорганов уходит до 14 дней.

Какие еще есть варианты

Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.

Ипотека под залог

Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:

• Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
• Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
• Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.

В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

Для такой сделки составляется сразу три договора.

1. На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
2. На реализацию квартиры клиента. В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.
3. Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.

Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.