Продажа ипотечной квартиры в залоге у сбербанка

Как продать ипотечную квартиру сбербанка

Порядок реализации залогового имущества Сбербанка приблизительно таков:

1. Заемщик согласовывает со Сбербанком схему действий.
2. Происходит поиск желающих купить квартиру.
3. Залогодатель собирает пакет документов, при необходимости актуализирует отчет об оценке.
4. Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже/договор о намерениях/нотариально заверенная расписка о внесении аванса.
5. С полученной предоплаты происходит погашение остатка кредита.
6. Закрытие текущего кредитного соглашения.
7. Снятие запрета на реализацию с квартиры.
8. Подписание финальных документов о купле-продаже.
9. Получение свидетельства о праве собственности.
10. Остаточные взаиморасчеты между сторонами.

За наличные

Если залоговый объект реализуется за наличный расчет, то один из вариантов действий следующий:

• кредитор, покупатель и залогодатель подписывают предварительное соглашение о покупке;
• оговоренная сумма разделяется на две части и помещается в отдельных банковских ячейках;
• банк закрывает кредит, получает деньги с первой ячейки и освобождается;
• для продавца открывается доступ ко второй ячейке после завершения процесса купли-продажи.

В ипотеке с материнским капиталом

Продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, когда приобретение частично финансировалось за счет материнского капитала, непросто, некоторые нюансы:

1. Ребенок является совладельцем жилья, поэтому схема должна включать последующую покупку квартиры взамен ипотечной, с обеспечением аналогичной доли ребенку.
2. Реализация залога возможна после того, как маленькому члену семьи выполнится 3 года.
3. Обязательно надо разрешения органов опеки: требуются доказательства, что условия жизни малыша не ухудшаются.
4. Договор продажи может регистрироваться с наличием обременения, которое будет снято после полной выплаты средств и регистрации права владения.

Реализация ипотечного жилья при разводе

В случае развода возможны различные ситуации:

1. Распространенный вариант: сделка заключена в браке – право собственности и долг разделяется между супругами пополам:
   • при продаже имущества подписываются документы с обеими супругами, остаток денег разделяется между ними;
   • муж/жена продают долю второму супругу.
2. Если ипотека оформлялась до замужества, то собственник только один – он и участвует в сделке, второй супруг может претендовать на возврат половины ипотечных платежей, что уплачивались в браке.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

• Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
• Дождаться пока кредитор снимет обременение;
• Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

• Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
• Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
• Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
• Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

• Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
• Внести первоначальный взнос;
• Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Риски при осуществлении продажи

Обе стороны несут определенные риски. В ходе продажи жилья можно столкнуться со следующими ситуациями:

• Мошеннические действия со стороны заемщика. Соглашаясь выплатить оставшуюся сумму по кредиту, покупатель рискует вовсе остаться без квартиры. Возможно это в том случае, если отсутствует документация о передаче денежных средств продавцом. То есть, покупатель полностью снимет обременение с жилья, заплатит установленную соглашением стоимость, но бывший заемщик попросту не переоформит право собственности. Избежать данной проблемы легко. Достаточно зафиксировать на бумаге факт оплаты. У вас присутствует подтверждение передачи денег за квартиру, с которым можно смело идти в суд, если продавец оказался недобросовестным;
• Изменения условий займа банком. Как правило, это касается процентной ставки по ипотеке. Фактор, абсолютно не зависящий от участников продажи квартиры. Вам остается либо согласиться с новыми характеристиками, либо досрочно выплатить кредит и не взаимодействовать с сотрудниками Сбербанка;
• Существенное занижение цены на квартиру. Риск, который практически нельзя избежать. Любой покупатель будет настаивать на снижении стоимости из-за обременения квартиры. Решить проблему можно лишь в ходе переговоров и обсуждения параметров договора;
• Подделка документации продавцом. Подобная деятельность влечет уголовное наказание, но некоторых личностей это не останавливает. Обратитесь к юристу, если вы не уверены в подлинности предоставленных вам бумаг;
• Появление трудностей с банковской ячейкой. Покупатель квартиры способен положить в нее сумму, установив определенные условия для заемщика. При их невыполнении сделка не состоится, и продавец не получит деньги. В итоге придется тратить время на поиск нового клиента.

Стоит заметить, что и заемщик несет риск. При появлении серьезных финансовых проблем у Сбербанка он может остаться без денег.

Избежать проблем помогут советы экспертов, которые долгие годы работают в кредитной сфере:

• Ни в коем случае нельзя передавать финансовые средства продавцу без подтверждения документацией. Любой факт оплаты за квартиру должен быть официально зафиксирован обоими участниками договора;
• Необходимо внимательно изучить все параметры соглашения. Если вам что-либо непонятно, не стесняйтесь обращаться к заемщику за разъяснениями;
• Не отдавайте покупателю оригиналы бумаг на квартиру. Для вынесения решения по переоформлению ипотеки сотрудникам Сбербанка хватит и ксерокопий;
• Уточните, есть ли у будущего владельца квартиры задолженности по другим кредитам. При их наличии спросите у него подробности: сумеет ли он выплачивать два займа сразу, для чего оформлен до сих пор непогашенный кредит. Ответы кажутся неубедительными и выдуманными? Тогда лучше найти более надежного покупателя;
• Не доверяйте процедуру продажи квартиры незнакомым людям. Исключением могут стать профессиональные сотрудники риелторских агентств. Ведь они тоже заинтересованы в быстрой продаже квартиры;
• Не соглашайтесь на предложения отдать квартиру в залог до момента полного исполнения договора. То есть до получения денег продавцом и передачи права собственности покупателю;
• При появлении малейших сомнений, проконсультируйтесь с квалифицированным юристом. Это относительно недешевая услуга, но благодаря ей вы избежите мошенничества в ходе продажи;
• Не ввязывайтесь в «серые» схемы передачи денежных средств за квартиру. Используя надежные способы, вы ничего не потеряете, а риск стать обманутым сведется к минимуму.

Лишь при соблюдении всех вышеперечисленных нюансов вы можете быть уверены в процедуре продажи.

Условия Сбербанка для продажи ипотечной недвижимости

В большинстве случаев финансовая организация идёт навстречу заемщику и соглашается удовлетворить требования, даже если было оформлено 2 ипотеки, и гражданин решил реализовать одну из квартир

Однако для этого важно выполнение ряда условий

Эксперты советуют принять во внимание следующие нюансы:

1. Если присутствует риск появления просрочки, банк пойдет на уступки и согласится продать имущество. Однако из-за того, что человек заранее не предупредил о планируемом действии, может быть взята дополнительная комиссия.
2. Покупателю и продавцу придётся заключить предварительное соглашение. Это даёт финансовой организации гарантию того, что сделка обязательно состоится.
3. Если человек самостоятельно ищет покупателя после того, как банк дал согласие на реализацию недвижимости, погашение задолженности будет происходить за счет средств, которые в последующем предоставит лицо, готовое приобрести залоговую недвижимость.
4. Обычно компания берёт на себя обязательства по подготовке всех необходимых документов для выполнения процедуры снятия обременения. Поэтому операция считается максимально безопасной.

Условия банка

Как продать дом в ипотеке Сбербанка

Продажа заложенного дома является еще более сложной сделкой. Вообще банки России очень неохотно оформляют ипотеку на объекты частного строительства: продавать их сложнее, к тому же, каждый дом, в отличие от квартиры, уникален по своим конструктивным особенностям. Возникают сложности и с переоформлением земли на нового собственника. Главное условие согласия на перепродажу – высокая ликвидность залога.

Ликвидным залогом дом считается, если он построен из прочных материалов, таких как кирпич и бетон, а не дерево; его фундамент должен быть заглубленным. Объект должен располагаться в населенном пункте, иметь хорошие подъездные пути, все коммуникации должны быть заведены в дом. Если вы хотите быстрее найти покупателя, желательно провести хотя бы косметический ремонт для подготовки к продаже.

,При процедуре оценки определяется его текущее состояние и предполагаемый срок службы, кроме того, специалисты будут предельно тщательно проверять документы. Только если заемщик обладает полным комплектом документов на дом и на землю, можно будет искать покупателя для расчета с банком.

В дальнейшем процедура перепродажи будет аналогичной переоформлению квартиры вместе с долгом. Однако на большую прибыль можно не рассчитывать. С учетом срочности поиска покупателя и наличия обременения цена будет ниже рыночной.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры по ипотеке

Тот факт, что покупатель не сразу оплачивает сумму в момент сделки, заставляет отказываться от заемщиков самых осторожных продавцов. На самом деле у такого способа продажи есть свои преимущества и недостатки. Чтобы оценить выгоду или опасности приобретения или продажи имущества с использованием кредитных средств, стоит взвесить все «за» и «против».

К недостаткам оформления сделки через ипотеку относят следующие параметры:

1. Длительный процесс подготовки. Если для продавца сделка начинается с момента появления покупателя, то последнему предстоит договариваться с банком и получать одобрение кредитной линии.
2. Банк может затребовать дополнительные бумаги, чтобы быть уверенным в безопасности сделки. Часто при покупке квартир в ипотеку на вторичном рынке у пожилых граждан в «Сбербанке» просят представить справку о дееспособности. Сбор основной документации на объект продажи ничуть не сложнее, чем при переоформлении жилья без привлечения заемных средств.
3. Серьезное ограничение возможностей продажи для вторички. Если дом старый, с высокой степенью износа, относится к категории ветхих и аварийных строений, продать в ипотеку не получится. Кредитора интересует только ликвидность объекта залога, т. е. возможность быстро продать, если заемщик перестанет справляться с платежами. Перспективы ипотечной сделки подойдут для собственников относительно новой недвижимости.
4. Жесткая привязка к оценочной стоимости. Стороны могут договариваться о любой цене, но в конечном итоге выдача средств банком будет основана на заключении оценщика. Часто его выводы о стоимости делаются по минимальной планке среднерыночных цен. Даже если стороны будут согласны на более высокую стоимость, банк сделку не пропустит.
5. Риск срыва ипотечной сделки из-за внезапных проблем на завершающем этапе. Поскольку процесс согласования кредита длительный, за время поиска жилья финансовое положение заемщика может измениться (потеря работы, сокращение, болезнь). В результате банк отклоняет сделку по причине несоответствия заемщика необходимым критериям.
6. Деньги получают не сразу, а только после проведения сделки и выдачи выписки, а это занимает некоторое время.

Несмотря на обширный список недостатков по ипотечной продаже, они могут быть компенсированы преимуществами, которые извлекает продавец:

1. В том, что в сделке участвуют кредитные средства, есть свои плюсы. Такие сделки Росреестр регистрирует в первую очередь, поскольку расчеты с продавцом напрямую зависят от скорости получения новой выписки. В результате обычный покупатель будет ждать завершения сделки выпиской из ЕГРП в течение месяца, тогда как сделки с обременением регистрируют за 5 рабочих ней.
2. Отсутствуют проблемы с пересчетом и проверкой наличных средств, переданных из рук покупателя. Поскольку сделку финансирует банк, он же выступает гарантом подлинности купюр и правильности расчетов.
3. Лучшая цена и выше скорость продажи. Найти покупателя, готового выложить крупную сумму наличными, встретить непросто. Такие покупатели будут отстаивать в цене каждую копейку, не соглашаясь на большую стоимость. Работать с ипотечниками проще, поскольку их просто больше. Потребность в прохождении этапа оценки недвижимости избавляет от сомнений относительно реальной стоимости объекта, поэтому риски продать дешевле, чем рыночная стоимость, минимальны.

Пройдя хотя бы раз через ипотечную сделку без риелтора, продавец поймет все особенности процесса и в следующий раз вряд ли станет отказываться от такого варианта расчетов. Ненамного увеличив срок согласования сделки и ожидания средств, продавец выигрывает в вопросах цены, безопасности расчетов, юридической защите. Поскольку людей, способных купить за наличные, становится все меньше, в 2020 году ожидается, что доля ипотек только увеличится.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Для избежания распространенных ошибок юристы рекомендуют разобраться в нюансах трех доступных и распространенных вариантов, благодаря которым можно продать квартиру в ипотеке. Заемщик самостоятельно выбирает подходящий для него способ совершения сделки купли-продажи.

Продажа квартиры за наличные

Для этого способа характерно совершение сделки за наличный расчет. Чтобы продать ипотечную квартиру, необходимо выполнить несколько простых действий:

1. Заемщик заранее оповещает кредитора о том, что он хочет реализовать залоговую недвижимость.
2. Нужно найти покупателя, который согласен на покупку ипотечной квартиры и заключить с ним официальный договор купли-продажи.
3. Покупатель вносит свои деньги для оплаты задолженности предыдущего владельца недвижимости перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает заемщику.
4. После закрытия кредитного договора с квартиры снимается обременение.

Дополнительно участникам сделки по их требованию могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии с объекта обременения и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Те сделки, при которых продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а покупатель хочет оформить аналогичный кредит в другом банке для ее покупки, с каждым днем встречаются все чаще. Но для совершения сделки у покупателя должен быть хороший запас финансов, чтобы покрыть весь долг продавца перед Сбербанком. В противном случае финансовая компания не даст продать объект.

Если покупатель есть, тогда продать залоговую недвижимость можно за несколько этапов:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указывают сумму задатка, а также порядок и сроки расчетов.
2. Покупатель должен погасить долг по кредиту за продавца.
3. Залоговое имущество освобождается от обременения.
4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
5. Собрать и передать определенный пакет документов в новый банк для оформления ипотеки.

После всех пройденных этапов остается подписать кредитный договор и зарегистрировать сделку в МФЦ.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель квартиры планирует оформить ипотечный кредит в Сбербанке, то это существенно упростит сделку. Эксперт финансовой компании выполнит переоформление залогового объекта с продавца на покупателя, но в рамках выбранной ипотечной программы. Продать залоговую недвижимость с помощью этого варианта можно по следующей схеме:

1. Покупатель должен подать заявление на оформление ипотеки с указанием того, что будет приобретена определенная недвижимость, находящаяся в залоге у Сбербанка.
2. Дождаться одобрения кредитора для осуществления сделки.
3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу. Сбербанк закрывает один кредит и выдает новую ипотеку покупателю квартиры.
4. Осуществляется снятие ограничений и наложение новых обременений на залоговую недвижимость.

Какие документы понадобятся для сделки?

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

1. Копии паспортов участников сделки.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого участия и т.д.).
3. Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
4. Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
5. Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
7. Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры

Нельзя избежать уплаты налогов, если только вы не пользуетесь квартирой больше 3 лет (освобождаются от налогообложения люди, купившие в ипотеку недвижимость после 1 января 2016 года, когда владение ней длится 5 лет). Граждане, которые приобрели квадратные метры менее 3 лет назад, а продать ее собираются по стоимости выше, отчисляют 13%.

Вы никак не сможете обойти закон, поскольку сделка контролируема кредитором, а цена указана в документах действительная. При последующей покупке дома, квартиры позволяется получить вычет на сумму не более 1 млн руб. Следовательно, в таком случае можно рассчитывать на возврат средств, уплаченных в бюджет.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе. Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т. д. Здесь также есть две опции решения проблемы. Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями

И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку. Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.