Статья 22 зк рф. аренда земельных участков

Общие понятия

Субаренда – это сделка, которая подразумевает передачу уже арендуемой земли другому юридическому или физическому лицу. То есть после того, как человек получил право пользование участком на основании договора аренды, он сам заключает договор субаренды уже на другого гражданина.

Обязательное условие заключение сделки субаренды – наличие оплаты или предоставление услуги взамен денежных средств. Такой договор не может быть безвозмездным.

При заключении сделки необходимо учитывать все регулирующие нормы, которые устанавливаются ГК РФ. Это правило относится ко всем лицам.

Образец договора субаренды земельного участка:

Субаренда земли

Субаренда земли является довольно сложным и содержащим в себе множество нюансов процессом.

Сегодня мы расскажем о том, что нужно делать для того, чтобы без лишних проблем заключить договор субаренды земли.

Общие понятия о субаренде земли

Субаренда земли – это распространенный вид аренды, согласно которому уже арендованным одним лицом земельный участок  снова передается в аренду уже другому лицу. Подобная аренда земельного участка в обязательном порядке должна закрепляться с помощью составления договора субаренды.

Сама субаренда является совершенно законной процедурой и регулируется законодательством Российской Федерации.  Если хозяином земли является обычное физическое лицо, то за регулирование правил субаренды отвечает Гражданский Кодекс РФ.

В случае аренды земли у государства, то и ответственность за реализацию сделки субаренды несет Земельный Кодекс Российской Федерации.  Субаренда земли предполагает внесение определенной суммы денег за пользование земельным участком.

Как правило, арендатор прибегает к субаренде в том случае, если какая-то часть арендованных им земель не используется по назначению. Поэтому, чтобы извлечь хоть какую-то прибыль с неиспользуемых земель, арендатор снова сдает  эту землю в аренду.

Лицо, которое арендует, уже арендованные земли по договору субаренды, называется субарендатором. Сдать в субаренду землю можно только с согласия ее владельца. Предметом договора субаренды становится арендуемая субарендатором земля. Договор субаренды подчиняется общим правилам аренды.

Данный факт означает, что минимальный срок субаренды, подлежащий государственной регистрации равен одному году. Следует отметить, что срок в который должны быть поданы документы для регистрации не определен законодательством Российской Федерации.

Если одна из сторон договора субаренды каким-либо образом пытается уклониться от своих обязанностей, то это дает полное право другой стороне подать на уклоняющуюся сторону в суд. Заметим, что государственная регистрация договора субаренды земли является обязательной процедурой.

Дело в том, что без регистрации данный договор не имеет правовой силы. Это означает, что до тех пор, пока государственная регистрация договора не была произведена, ответственность сторон договора не закреплена юридически. Поэтому процедура государственной регистрации для обеих сторон договора является обязательной для того чтобы закрепить свои права по договору. Если срок аренды земли не превышает временного интервала в один год, то процедура государственной регистрации не нужна.

Важные нюансы при заключении договора субаренды

Основой полноправной субаренды земли является грамотно составленный договор. Ни один нюанс при составлении договора субаренды не должен быть упущен.

Главную роль в составлении договора субаренды играет внесение личных данных сторон договора. Если участниками договора являются физические лица, то личными данными для них будут данные из их паспортов.

В то время как для юридических лиц потребуется еще и свидетельство о регистрации.

И третьим по очереди, но немаловажным пунктом договора становятся его условия. В условиях должны быть четко прописаны сроки аренды, ее стоимость и ограничения по повторной передаче в аренду.         

Пользование арендованной землей

Арендатор имеет право пользоваться арендованной по договору субаренды землей по собственному усмотрению. Но у такого пользования все-таки имеются некоторые ограничения.

Например, пользование землей не должно принести вред данной земле. Таким образом, некоторые виды сельхоз деятельности могут быть недопустимы на арендованной земле. Ограничение может длиться в течение определенного срока, или вовсе иметь бессрочный характер. Если лицо приобретающее землю в субаренду несогласно с какими-либо запретами, оно может их обжаловать в суде.

В обязательном порядке за аренду земли субарендатор обязан вносить плату. Если владельцем земли является государство, то устанавливать цену аренды будут уполномоченные для этого органы. А если владелец земли физическое лицо, то именно физическое лицо будет определять и ценовую политику по договору субаренды земли.

В данной статье мы рассказали вам о нюансах заключения договора субаренды. Если вы хотите задать вопрос нашему юристу, можете оставить заявку на нашем сайте. Консультация предоставляется бесплатно. Просто опишите вашу проблему и укажите номер телефона для связи с вами. Наши юристы перезвонят вам в ближайшие сроки.

Порядок оформления в субаренду отдельных категорий земель

Если земли находятся в муниципальной собственности, право аренды было приобретено на торгах, арендатор с согласия государства может сдать их в субаренду. Но при условии, что в договоре не прописан запрет на это действие.

Земельной Кодекс не содержит прямого указания на то, что перед оформлением субаренды необходимо участие потенциального субарендатора в торгах.

Субаренда, по аналогии с основным договором, регистрируется.

Сельхозназначение

Участки могут быть использованы только для целей, связанных с ведением сельского хозяйства. В частности, животноводством, садоводством, растениеводством, ведением личного приусадебного хозяйства.

Субаренда участков, имеющих сельскохозяйственное назначение, имеет особенности, связанные с ВРИ (вид разрешенного использования).

Так, договор субаренды может быть ратифицирован только, если владелец даст согласие на сделку. В субаренду можно взять часть земельного надела. В этой ситуации к договору прилагаются бумаги, которые говорят о том, что границы сданной в субаренду территории, согласованы между арендатором и субарендатором.

Строительство

Если на участке, который взят на правах аренды, возвести дом, оформить его в собственность, земля, по -прежнему останется в найме. Автоматически земля ни при каких условиях не переходит в собственность. Субарендатор при желании не сможет подать соответствующее заявление, так как в рассматриваемых правоотношениях он выступает третьим лицом. Исходя из этого, под строительство брать такую землю не является целесообразным, так как субаренда опирается на срок арендного договора. Соответственно, ограничена во времени.

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях регулируется ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137. Согласно ст. 34 этого закона выделение участков земли в аренду регулируют местные органы самоуправления.

Земли в черте населенного пункта находятся в ведении исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, т.е. администрации города, или местной администрации. Это может быть дума, совет, муниципальный совет и т.д.

Сельское поселение — объединенные общей территорией один или несколько сельских населенных пунктов. В этих населенных пунктах самоуправление осуществляется органами местного самоуправления.

Как взять в аренду землю? На сайте каждого административного района РФ публикуются нормативные документы всех сельских поселений этого района, а также перечень участков земель в населенных пунктах района. На сайте можно найти информацию о землях, выставленных на торги по аренде земель с указанием цен.

При заключении договора важно учитывать назначение того или иного земельного участка:

• сельскохозяйственное назначение – выпас и разведение животных, овощеводство, выращивание зерновых. На таких землях строить жилые дома не разрешается;
• земли под личное подсобное хозяйство – разрешено строительство на десяти процентах площади таких земель;
• приусадебный земельный участок (ЛПХ) – расположен в границах сельского поселения или населенного пункта. На таких землях можно строить дома, заниматься садоводством и огородничеством, организовывать производство по переработке сельхоз. продукции;
• полевой земельный участок – земли сельскохозяйственных угодий сельского поселения или населенного пункта. Строить на них нельзя. 

Предоставляемый в аренду участок должен использоваться только по целевому назначению.

Цена аренды государственных земель

Арендная плата устанавливается по результатам торгов. Если есть кадастровая оценка за пять лет до аукциона, то первоначальная ставка торга по аренде не выше полутора процентов от кадастровой цены. Если кадастровой оценки земли не было, то процентная ставка берется от рыночной цены земли.

Если участок предоставляется без проведения торгов, то  цена аренды земель федеральной собственности, выделенных под ЛПХ и ИЖС, под садоводство и для сельскохозяйственного назначения установлена 0,6 процентов от кадастровой оценки. 

Арендная плата за земли населенных пунктов и сельских поселений, предоставляемых в аренду без проведения аукциона, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса, ежемесячная арендная плата за пользование земельным участком, который находится в собственности государства или муниципалитета не может быть выше суммы земельного налога, который рассчитывается с учетом всех региональных коэффициентов.

Срок договора аренды земли

Каждый регион РФ в праве самостоятельно устанавливать сроки договора аренды земель, которые зависят от категории и целевого назначения того или иного участка.

• максимальный срок аренды – 49 лет;

• срок аренды участка для сельскохозяйственного производства от 3 до 49 лет

• аренда земли для огородничества – от 3 лет и меньше;
• земельный участок под ИЖС – 20 лет.

По окончании строительства дома землю под ним можно выкупить на льготных условиях и оформить ее на правах собственности.

Продлить договор можно до того, как окончится сроки аренды. Подавать заявление на продление аренды надо заранее, иначе участок будет выставлен на аукцион

Также важно быстро зарегистрировать договор аренды, потому что сумма арендной платы исчисляется с момента подписания такого договора

Регистрация договора аренды земли

Для регистрации договора аренды земли в РосРеестре нужны следующие документы:

• договор аренды земли в трех экземплярах;
• постановление о выделение земельного участка;
• паспорт арендатора или другие удостоверяющие личность арендатора документы;
• оплата госпошлины (квитанция).

Подает на регистрацию документы собственник, но он может доверить регистрацию и арендатору земли.

Как осуществляется купля-продажа земель населенных пунктов, смотрите по приведенной ссылке.

Ограничения в использовании участка при субаренде

Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.

Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.

Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.

Права, обязанности и риски

Вторичный арендатор наделяется следующими правами и обязанностями. Их совсем немного:

• Пользоваться наделом в течение указанного временного периода в договорном соглашении.
• Проводить сделки, не противоречащие акту.
• Содержать участок в том состоянии, как он и был передан в пользование.
• Оплачивать найм в полном объёме, согласно условиям пакта.

Если субарендатор перестанет оплачивать аренду, тогда первичный арендатор вместе с собственником могут составить коллективное заявление в суд. В отношении этого лица будут применены санкции.

Что непосредственно касается рисков, они возможны только в том случае, если документы оформляются не в соответствии с законом. При выявлении таких обстоятельств, владельцу земельного участка придётся заплатить немалый штраф. Сотрудничество с арендатором и субарендатором власти расторгнут автоматически.

Права и обязательства сторон

У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:

1. Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;
2. Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;
3. Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.

Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:

• Пользоваться землей только согласно ее назначению;
• Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
• Не допускается сдача земли в субаренду;
• Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
• Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
• Освободить участок после завершения действия договора.

Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.

В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.

При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.

Законодательство о субаренде муниципального земельного участка

Порядок передачи земельных участков регламентируется статьей №22 ЗК РФ, согласно которой, территории переходят в собственность арендующим в соответствии с ГК РФ. Статья №607 ГК РФ уточняет, что под собственностью может подразумеваться и земельный участок. Имущество сдается в аренду, а гражданин, получивший права на землю, должен выполнять все условия составленного договора.

Передача территории разрешается без соответствующего пункта при оформлении сделки, если договор аренды будет действителен более пяти лет, в таком случае потребуется лишь уведомить владельца о передаче его собственности, что можно сделать уже после оформления документов.

Невыполнение условий договора приведет к его расторжению, также возможно начисление компенсаций или штрафов. Передача прав на недвижимость без согласия собственника, если срок заключенного договора более пяти лет, возможна только без торгов.

Какие могут возникать спорные ситуации?

Передача территории в субаренду является достаточно специфическим и сложным процессом. Это обусловлено тем, что для передачи объекта в пользование конкретному лицу составляется два отдельных соглашения, регистрируемых в ЕГРН. Поэтому нередко возникают разные спорные ситуации, для решения которых учитываются особенности:

• если пользователь не вносит в установленные сроки плату, то это становится основанием для начисления штрафов, причем размер неустойки может прописываться в непосредственном контракте;
• существенные отклонения от условий сделки приводят к досрочному расторжению соглашения;
• невозможно заключать контракт без предварительного составления проекта территории и межевания, так как в этом случае отсутствуют точные границы передающегося в пользование надела;
• межевание проводится только непосредственным владельцем территории;
• даже если будут составлены и подписаны все необходимые документы, сделка не будет заключенной до ее регистрации в Росреестре, поэтому субарендатор при отсутствии регистрации может не уплачивать средства по контракту, так как даже наличие подписанного передаточного акта не выступает основанием для перечисления платы;
• если пользователь земли заканчивает свою деятельность на участке до срока, указанного в договоре, это не является основанием для прекращения выплат, поэтому он должен точно следовать требованиям договора, а иначе он может столкнуться с необходимостью уплачивать принудительно крупные штрафы;
• если владелец надела постоянно поднимает размер платы, а при этом не выполняет свои обязанности, связанные с обслуживанием земли, то арендатор может подать в суд на арендодателя;
• если досрочно расторгается арендное соглашение, то это приводит к автоматическому расторжению договора субаренды.

Если каждый участник сделки будет следовать требованиям законодательства, то не будут возникать спорные моменты, приводящие к необходимости обращаться с исками в суд.

Рекомендации юриста

При оформлении договора субаренды земельного участка существует ряд ключевых нюансов, которые следует проконтролировать и принять во внимание. К ним относятся:

1. Наличие разрешения у арендатора на передачу земельного участка в субаренду.
2. Соответствие земельного надела его описанию в документах.
3. Наличие строений на участке, а также дефектов и повреждений.

Проще говоря, нужно тщательно проверить все документы, имеющиеся у арендатора. Не стоит относиться к акту приема-передачи как к простой формальности. Если дефекты или повреждения будут выявлены после подписания акта, то субарендатор обязуется устранить все неисправности за собственные средства.

Теперь вы знаете, как оформить договор субаренды земельного участка, и какие нюансы при этом необходимо учитывать. Помните, что лучше своевременно обратиться к юристу за правовой помощью, чем в дальнейшем тратить время на судебные разбирательства.

Владельцы многих земельных участков сдают наделы в так называемую субаренду.

Основные моменты при подготовке договора

После того как собственник земли сдаёт её во временное пользование, он может передать только право распоряжения им, но при этом его права как собственника сохраняются в полном объёме. Сделка должна оформляться в полном соответствии с российским гражданским кодексом. Условия субаренды мало чем отличаются от обычного арендного пакта

Если земля с\х назначения находится в собственности у государства или у местной администрации, необходимо обратить внимание на статью №22. В неё указаны все права временного землепользователя, его обязанности и иные требования

При наличии сразу нескольких кандидатов на участок, придётся сделать выбор между ними. Ценность участка будет зависеть от полива, состава почвы. Поэтому необходимо создать одинаковые условия для каждого из претендентов. Действие субаренды определяется договором. При желании расторгнуть сделку раньше указанного срока, необходимо уведомить о своём решении собственника.

Государство может предоставлять участки с\х назначения на 5 лет, арендатор имеет законное право передать права иному лицу за отдельную плату. При этом не придётся согласовывать своё решение. Но придётся следить за выполнением каждого условия, прописанного в акте. При выявлении нарушений, обязать субарендатора возместить компенсацию. В противном случае этот вопрос будет решаться в рамках судебного заседания. Следует руководствоваться статьёй под номером №101 ЗК РФ. В ней уже указаны дополнения и поправки.

Если на аренду земельного участка претендует несколько граждан, должны проводиться торги. На основании них, будет выбран арендатор, а затем уже и оформляться соглашение.

Что собой представляет субаренда

Порядок сделки регламентируется статьёй под номером №165 п. 2 ГК РФ (если земля принадлежит физическому лицу). Земельный кодекс №22.1 регулирует права арендатора и госоргана (является собственником участка). Распоряжаться недвижимым имуществом может только непосредственный владелец, арендатор получает надел во временную эксплуатацию. Договор не может быть аннулирован раньше указанного срока, даже если территория будет передана в наследство, подарена или продана.

То же самое относится и субаренды, вторичный арендатор имеет все те же права и обязанности, что и первичное лицо. Если у владельца есть большая территория, часть он может сдать в аренду для размещения мобильной кофейни, а другую для иных нужд. Но использовать можно согласно целевому назначению, и этому правилу нельзя противоречить.

Как сдать земельный участок в субаренду?

Теперь давайте рассмотрим, как надлежащим образом оформить в субаренду земельный участок.

1. Как правило, арендатор ищет субарендатора только в том случае, если самостоятельно не может распоряжаться земельным участком, а тем временем, он находится в аренде на длительное время. В этом случае необходимо такое лицо, как субарендатор.
2. После того как договоренность состоялась, арендатор должен объяснить субарендатору необходимость составления договора субаренды. Кроме этого, именно арендатор назначает стоимость, которая должна вноситься за месячное использование земельного надела.
3. После того, как установлена стоимость использования земельного надела, необходимо оповестить собственников о том, что в договоре появилось третье лицо. Для этого собственник оповещается надлежащим образом о том, что лицо собирается взять участок в субаренду и, соответственно, будет оплачивать все сопутствующие расходы.

   Если собственник против, лица не могут оформить субаренду без его согласия. Если же собственник считает, что ничего особенного в подобном вопросе нет, то договор субаренды земельного участка будет составляться далее.

4. Когда вы обсудили вопросы, которые касаются стоимости и разрешения от собственника, необходимо установить права и обязанности использование земли. К слову сказать, договор может быть составлен как самими сторонами, так и при помощи юриста.
5. Далее, вам необходимо зарегистрировать договор. Если он надлежащим образом подписан, все его участники оповещены и дали свое согласие, то вы должны явиться в отделение Росреестра. Именно этот орган регистрирует различные сделки, которые касаются отчуждения или временного использования недвижимости.
6. После того, как процедура осуществлена, вы сдали все документы, необходимо подождать срок, составляющий 14 дней. После этого субарендатор может начинать пользоваться земельным наделом, предусмотрительно, выплачивая денежные средства за его использование.

Порядок уплаты платежей

Арендатор и субарендатор самостоятельно устанавливают порядок уплаты платежей.

Так как арендатор самостоятельно назначает стоимость использования земельного надела, то также в индивидуальном порядке решается и частота оплаты.

• ежемесячно;
• раз в квартал;
• годами;
• и так далее.

Всё зависит от того, к какому выводу пришли стороны, и как им будет наиболее удобно.

Чаще всего, при составлении такой сделки оплата берется за несколько лет вперед для того, чтобы арендатор был спокоен в плане того, что вторая сторона сделки будет соблюдать все необходимые требования.

На какие сроки может быть установлена?

Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.

Пролонгация сделки

Сделку субаренды можно продлить только в том случае, если будет продлён договор аренды. Но очень часто случается так, что арендатору попросту становится ненужным подобное сотрудничество, и он желает покинуть сделку. В этой ситуации субарендатор запросто может стать арендатором.

Ввиду того, что одна из сторон сделки решила больше не участвовать в подобном юридическом акте, арендатор сводит собственника и субарендатора, для того, чтобы эти стороны составили договор на найм земельного участка между собой.

Это становится очень удобно.

В случае, если арендатор намерен дальше участвовать в подобных сделках, сначала он продлевает договор аренды с собственником, а затем уже субарендатор подключается к данной сделке и продлевает договор с арендатором.