Способы управления мкд

Исследуем типовой договор

И последний в списке, но самый важный пункт по значимости. Для принятия окончательного решения необходимо провести правовую экспертизу типового договора, заключаемого между организацией и жителями.

В большинстве случаев, без знания юридических основ сложно самостоятельно дать верную оценку этому документу

Но если вы намерены обойтись без квалифицированной юридической помощи, обратите внимание на следующие пункты договора:. договор должен включать в себя точный адрес имущества и полное его описание – крыша, подвал, подъезды, лестницы и прочее

В противном случае при возникновении внештатных ситуаций объект, не обозначенный в договоре, не будет восстановлен. Потому что не указан в договоре и, соответственно, не входит в сферу деятельности управляющей компании. В этом случае стоимость ремонта покрывается силами жильцов

договор должен включать в себя точный адрес имущества и полное его описание – крыша, подвал, подъезды, лестницы и прочее. В противном случае при возникновении внештатных ситуаций объект, не обозначенный в договоре, не будет восстановлен. Потому что не указан в договоре и, соответственно, не входит в сферу деятельности управляющей компании. В этом случае стоимость ремонта покрывается силами жильцов.

описание в договоре всех услуг и работ, связанных с содержанием и ремонтом общедомового имущества

Очень важно прописать в договоре порядок изменения этого списка, и перечень коммунальных услуг, которые представляет непосредственно управляющая компания. К примеру, в один момент окажется, что уборка подъездов исключена из перечня обязанностей и больше производиться не будет

Механизм изменения любых обязанностей должен быть прозрачен, а жильцы не должны быть в неведении относительно таких изменений.

методика формирования цены договора, платы за предоставленные услуги, размер, порядок и сроки внесения оплаты жильцами также должны быть прозрачны и указаны в договоре

Обратите внимание на то, не собирается ли организация перекладывать бремя оплаты штрафов за ненадлежащим образом исполненные функции на жильцов дома

в договоре должна быть представлена информация о том, кто, каким образом и в какой форме будет контролироваться работа управляющей компании. Жильцы должны иметь доступ к документам о финансовой деятельности организации, связанной с их многоквартирным домом, а также к месту проведения плановых или аварийных работ. Это позволит контролировать качество используемых материалов, адекватность их стоимости, и надежность проводимых работ.

в договоре достойной УК обязательно наличие пункта об ответственности организации перед собственниками за неисполнение своих обязательств. К сожалению, основная масса организаций расписывает в своих соглашениях ответственность жильцов, при этом деликатно не упоминая о своей.

в договоре должны быть декларированы обязательные систематические отчеты перед гражданами. Часто управляющие компании не спешат отчитаться перед жителями о проделанной работе и полученных доходах. Такие отчеты дисциплинируют компанию, делают ее траты соразмерными проблеме, а вознаграждение — соответствующим приложенным усилиям.

Рекомендуемый компаниями типовой договор может быть по соглашению сторон адаптирован к нуждам конкретного многоквартирного дома, поэтому смело предлагайте свои поправки и пожелания.

Если вы удовлетворены результатами проделанной работы, без колебаний заключайте договор между жильцами дома и выбранной организацией.

Ведь всего через год (а именно такой минимальный срок заключения договора установлен законодательством) в случае недовольства вы можете повторить процедуру и на общем собрании собственников заменить ранее выбранную организацию более подходящей.

Способ управления многоквартирными жилыми домами в значительной степени влияет на благополучие проживающих в них граждан. Закон предусматривает право жильцов самим выбрать УК. Способы правильного выбора управляющей компании и существующий порядок следует рассмотреть подробно.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Переход на непосредственную форму управления осуществляется в несколько этапов.

Создание инициативной группы

Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.

Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.

Проведение собрания

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в голосовании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

Заочное голосование проводится при помощи опроса. Результаты фиксируются в опросном листе, который учитывается при голосовании.

На собрании рассматриваются 3 основных вопроса:

• Изменение формы управления МКД.
• Избрание или выдвижение лица, которое будет представлять интересы жильцов и заключать договоры с поставщиками ресурсов.
• Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающей организации

Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.

Для подписания договора необходимы:

• протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
• копия протокола о выборе ответственного лица;
• копия технического паспорта дома;
• заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
• доверенности жильцов.

В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.

Лицензирование деятельности по управлению МКД

Правительственное Постановление, действующее на всей территории Российской Федерации, о правилах предоставления сервисов управления многоквартирными домами от 15 мая 2013 года № 416 предусматривает обязанности и полномочия управляющих фирм, особенности взаимодействия участников правоотношений, ведение документальных отчетов, установление финансовых тарифов.

Согласно последним изменениям законодательства в этой сфере, все коммерческие компании по управлению МКД должны приобрести лицензию на осуществление такой деятельности. Лицензия является государственным разрешением на оказание конкретного перечня услуг. Задача нововведения – предотвратить мошеннические действия со стороны УК. Также контролирующие органы имеют возможность систематизировать сведения о действующих организациях и принудительно прекращать деятельность фирм, нарушивших условия договора.

Процесс получения лицензии:

• зарегистрированное юридическое лицо направляет заявление в жилищную комиссию;
• рассмотрение заявления;
• принятие экзамена руководителя УК, подтверждающего ознакомление с законодательными и теоретическими основами ведения управленческой деятельности;
• оплата государственной пошлины;
• документальное подтверждение лицензирования.

Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Независимо от выбранного метода управления многоквартирного здания, все владельцы и пользователи квартир имеют равное право на участие в общедомовых заседаниях, принятии важных решений. Эта возможность распространяется на владельцев недвижимости, которые проживают в квартире и временно отсутствуют, но делают регулярные взносы на капитальный и поточный ремонт, на арендаторов в рамках коммерческого найма (срок съема превышает один год), пользователей по договорам социального найма. Краткосрочные арендаторы и лица с правом временного проживания не могут повлиять на управленческий процесс.

Чтобы гарантировать каждому лицу возможность участия в управлении, регулярно проводится перепись населения. Представитель жильцов собирает копии паспортов проживающих лиц (свидетельств о рождении для несовершеннолетних), копии правоустанавливающих документов и бумаги, подтверждающие право временного проживания. Собственник/пользователь не может быть лишен права на участие, кроме случаев смерти и отчуждения прав собственности на квартиру.

Как узнать свою управляющую компанию дома?

Как узнать, какая управляющая компания обслуживает мой дом? Существует масса способов определить управляющую организацию, которая обслуживает ваш дом. Начнем с самого простого.

1. Если вы не хотите покидать пределы своей квартиры, а получить информацию о том, к какой управляющей компании относится ваш дом необходимо, то для этого вам может пригодиться всего лишь одна небольшая платёжка. Платежный документ приходит ежемесячно, посредством них вы оплачиваете услуги по всем ресурсообеспечивающим организациям, а также вносите оплату за содержание дома.

Итак, если у вас дома есть квитанция, то вы можете посмотреть ее содержание. Помимо суммы счетов за услуги, в ней должна быть указана контактная информация об управляющей организации, а также само наименование. Обычно, подобная информация указывается в платежных документах.

В случае, если такой информации нет, то вам наверняка подойдет несколько иной способ.

Узнать какая у дома управляющая компания вы можете и при помощи сети Интернет. Для этого вам понадобится такой ресурс, как сайт “реформа ЖКХ”. Введите это словосочетание в поисковую строку, и перейдите по первой выпавшей ссылке.

Для того, чтобы узнать, какая управляющая компания обслуживает ваш дом вам необходимо ввести регион своего проживания.

Далее, найдите населенный пункт в котором вы живете.

Затем вторым этапом вы указываете улицу, наименование дома или строения.

После этого вам откроется вкладка, где в левой части вы сможете увидеть карту с расположением своего дома, а также непосредственную информацию о его обслуживании.

А именно, данные об управляющей организации, информация о доме, величине его придомовой территории, количестве жилой площади и так далее. Вы сможете узнать не только наименование своей управляющей организации, но и её контакты, а значит сможете без проблем связаться с представителями.

Третий способ также связан с сетью интернет, что очень удобно для тех, кто хочет получить информацию не выходя из дома, не отрываясь от работы за компьютером. Как вы знаете, для того чтобы зарегистрировать управляющую компанию, необходимо пройти процедуру лицензирования в органе местного самоуправления. Как правило, им является местная администрация. Поэтому, все данные об управляющих компаниях содержатся в архивах. Это значит, что вы сможете зайти на сайт своей администрации во вкладке меню, где говорится об управлении домом и отыскать перечень управляющих организаций.

Найти именно свою вам будет несложно. Достаточно всего лишь найти интересующий вас адрес, и вы сразу увидите, кто обслуживает ваш дом. Если у вас нет времени на поиски в документах, то вы можете попросту явиться лично в администрацию, или отправить письменное обращение по электронной почте.

На ваше обращение должны отреагировать течение двух недель, и ответ на ваш вопрос придет вам по электронной почте, или обычным почтовым отправлением.

Теперь поговорим о тех способах, которые не связаны с сетью интернет, и ими может воспользоваться любой гражданин:

1. Первый и самый простой вариант – это узнать у ваших соседей о том, какая компания обслуживает ваш дом. Возможно им посчастливилось побывать на собраниях собственников, и они даже в курсе того, где располагается офис. Но если соседи не владеют подобной информацией, не отчаивайтесь, есть еще масса способов выяснить интересующую вас информацию.
2. Так, вы можете обратиться в жилищную инспекцию, которая располагается в вашем городе. Порядок обращения в неё точно такой же, как и в администрацию. Вам необходимо предоставить заявление, в котором вы просите дать вам информацию об управляющей компании, а также пояснить, что вы являетесь собственником недвижимости в многоквартирном доме. По возможности, подтвердите ваши слова документами о собственности. Сотрудники жилищной инспекции примут данное заявление, рассмотрят его, и в течение двух недель дадут вам ответ.

Но на этом все возможные способы выяснить интересующие вас данные не заканчивается.

Еще один способ заключается в том, чтобы попросить у соседей предоставить вам какой-либо протокол, или договор на обслуживание многоквартирного дома с управляющей компанией.

Возможно, ваши соседи являются активистами и владеют подобными бумагами, ведь они должны быть в наличии и у собственников, и у организации. Поэтому, возможно вам не придется никуда далеко уходить от вашего дома для того, чтобы выяснить необходимое.

Как заключать договор управления?

Перед тем как это сделать, следует провести собрание владельцев квартир и большим количеством голосов выбрать подходящую форму. На совете также решают, какую сумму вносить за ремонт, содержание и обслуживание жилого здания, как использовать нежилые помещения и близлежащую территорию. Все насущные проблемы также выносятся на обсуждение.

Заключение такого договора служит основанием для проведения работ по обслуживанию и управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья и управляющей компанией. При составлении следует подробно изучить пункты соглашения и только после подробного ознакомления его подписать. Выполняя работу, управляющая организация соблюдает действующее законодательство и заключенный контракт. Поэтому рекомендуется четко излагать требования в договоре, чтобы избежать разночтений.

Управляющую организацию постоянно проверяют как контролирующие органы, так и сами обладатели жилых помещений. Владельцы квартир могут жаловаться на ненадлежащий сервис управляющей организацией, и она выполнит требования по предоставлению ЖКУ согласно жилищному законодательству.

После заключения договора с хозяевами квартир, управление жилым многоквартирным домом управляющей организацией возлагается на ее плечи, она предоставляет услуги, проводит ремонтные и прочие работы. В обязанности компании входит содержание домового и придомового имущества в подобающем виде и его соответствие техническим стандартам и условиям. Эти условия можно найти в российском законодательстве, которое обеспечивает целостность и сохранность жилого здания.

При подписании договора надлежит удостовериться, что в него вписаны требования по обслуживанию и управлению многоквартирным домом. Это нужно, чтобы жизнь в нем была комфортной. В форме договора видно, как его правильно составлять и какие подписи требуются для того, чтобы признать его законным. При оспаривании решения только этот документ обладает силой.

Уведомляем о смене УК:

Важным этапом является уведомление собственниками помещений (ТСЖ) совместно с выбранной УК всех участников процедуры передачи МКД. К уведомлению необходимо приложить заверенные копии протокола общего собрания и ДУ. Желательно вручить уведомления не позднее, чем за 1 месяц до даты вступления ДУ в силу.

• органы государственной власти, ответственные за соблюдение жилищного законодательства в сфере управления МКД (в Москве – управа района);
• государственная жилищная инспекция (МЖИ);
• организация, отвечающая за внесение изменений в единый реестр управления МКД (в Москве – Городской центр жилищных субсидий);
• ресурсоснабжающие организации (РСО) по МКД. Например, в Москве, чтобы РСО перезаключили договоры на новую УК, необходимо направить в их адрес также письма о расторжении с этого же срока договоров по старой УК. Если не удаётся добиться писем – необходимо привлекать органы государственной власти для убеждения РСО;
• подрядные организации (о перезаключении или о расторжении действующих договоров) по лифтам, вывозу ТБО и пр.;
• организации, выделяющие бюджетные субсидии и льготы (в Москве по субсидиям на эксплуатацию – ГУ ИС АО г.Москвы, по льготам жителей — Городской центр жилищных субсидий);
• единый расчётный центр, если платежи собственников осуществлялись через него, а не самостоятельно УК (в Москве ЕИРЦ ГУ ИС района). В Москве, чтобы перекодировать единый платёжный документ (ЕПД) в ЕИРЦ – поменять расчётный счёт старой УК на р/с новой УК, необходимо также добиться от бывшей УК подписания договора (соглашения) об исключении этого МКД из перечня домов, по которым УК получает платежи собственников. Это внутренний порядок работы ЕИРЦ, строгое следование которому также зависит от отношений руководства ГУ ИС района с бывшей УК, и от того, остаётся ли дом в ведении ЕИРЦ при смене УК.

Новой УК нужно быть готовой морально и материально к тому, что 2-3 месяца может уйти на то, чтобы перезаключить договоры и перевести платежи собственников и бюджетные средства на себя. Первое время УК может нести убытки.

Тормозиться процесс может не только бывшей УК, но и местными органами власти, если они не заинтересованы в уходе дома из под управления местной УК.

Если пустить всё на самотек, УК за вас выберет государство

Подлатать крышу, поменять почтовые ящики, поменять трубы в подвале — всё это обязанности управляющей организации

Ремонт труб, замена лампочек и почтовых ящиков в подъезде, уборка лестниц и лифтов — за все эти процессы в вашем доме отвечает управляющая организация. Как ее сменить, если прежняя не выполняет свою работу, кому доверить дом — ТСЖ или УК и что будет, если жильцы не выберут ни один вариант — читайте в инструкции 161.RU.

Критерии выбора УК

При выборе управляющей компании следует учитывать следующие критерии:

• Срок работы управляющей компании на рынке. Желательно не выбирать новые компании, которые еще не имеют отлаженных процессов управления. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 5 лет в сфере управления МКД.
• Количество обслуживаемых домов. Стоит посмотреть, сколько домов находятся на обслуживании УК, насколько быстро растет их количество. Настороженность должен вызвать как факт малого количества обслуживаемых объектов и отсутствие их прироста, так и, наоборот, слишком быстрый рост управляемых объектов. В первом случае можно заподозрить, что компания не слишком популярна и возможны проблемы с качеством, во втором – слишком быстрый рост может привести к снижению качества обслуживания.
• Качество работы УК, отзывы. Здесь лучше руководствоваться отзывами жильцов обслуживаемых домов. Они расскажут обо всех проблемах в доме и насколько быстро эти проблемы устраняются.
• Лицензии и сертификаты. Многие виды деятельности по обслуживанию многоквартирных домов подлежат лицензированию и сертификации, поэтому УК должна иметь данные документы, а также постоянно отправлять своих сотрудников на обучение, повышение квалификации, переподготовку.
• Наличие необходимой уборочной и прочей техники, которая позволит проводить большинство работ быстро и качественно.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

• Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
• Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
• Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
• Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
• Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
• Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
• Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
• Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
• При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.

Законодательная база 

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.

Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

• Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
• Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
• Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

• Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
• Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
• Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
• Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

• Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
• Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
• Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
• Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

Минусы:

• Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
• Благоустройство дома и придомовой территории;
• Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
• Отсутствие государственного финансирования;
• Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
• Судебные разбирательства с подрядчиками;
• Решение организационных вопросов.

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Понятие и принципы НУ

Закон требует, чтобы в жилом доме была установлена одна из предложенных ЖК форм управления. Всего предусмотрено три возможных варианта — функции управленца может реализовывать управляющая компания, товарищество собственников жилья или жил.кооператив, а также сами владельцы квартир в МКД (п.2 ст. 161ЖК).

Важно! Домовладельцы вправе самостоятельно выбрать, кто и как будет управлять их домом. Для этого нужно созвать общее собрание и поставить на повестку дня соответствующий вопрос

Особенности НУ закреплены в ст. 164 ЖК. Согласно п. 1 этой статьи в случае выбора непосредственного хозяйствования в МКД собственниками помещений в таком доме заключаются договоры об оказании услуг для содержания и ремонта общедомового имущества, организации придомовой территории. При этом в качестве заказчика выступают все владельцы жилплощади.

Основная идея НУ — это легализация возможности домовладельцев самостоятельно и без посредников решать все задачи, связанные с уходом за общим имуществом. В число последнего входят подъезды, лестничные площадки и подвалы, внутридомовые коммуникации и кровля, земля под постройкой, а также стены, фасады, окна и двери.

Обратите внимание. Каждый собственник в полном объеме несет бремя содержания своей недвижимости, а уход за общедомовым имуществом должен осуществляться всеми хозяевами квартир общими усилиями

Способы управления МКД

В России действует три способа управления МКД.

Первый – самоуправление, то есть все мероприятия осуществляют сами домоладельцы. Второй – формирование товарищества собственников жилья с обязательной регистрацией юридического лица. Третий – привлечение специальных компаний за дополнительную оплату их труда.

Непосредственное управление

Этот вид означает, что контроль подачи коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, ремонтные работы и поточное содержание здания ложится на плечи самих владельцев/пользователей квартир.

Это целесообразно, когда численность квартир варьируется в пределах 30 штук. В том числе, допускается одновременное содержание нескольких жилых зданий, но при малом числе квартир.

Формы непосредственного управления многоквартирным домом:

• за каждым домовладельцем закрепляется конкретный участок общей территории, который жильцы помещения должны содержать в чистоте и исправности, все денежные затраты оплачивает собственник квартиры самостоятельно;
• уход за общедомовыми владениями владельцы недвижимости осуществляют самостоятельно, но для реализации части функций привлекаются дополнительные компании, действующие на коммерческих основах, в рамках договора (например, вывоз мусора, озеленение, ремонтные бригады);
• собранием собственников жилья избирается лицо, которое, от имени собственников и пользователей помещения, уполномочено заключать соглашения с посредническими фирмами;
• каждая квартира персонально подписывает соглашение с желаемым провайдером услуг, независимо от выбора владельцев других квартир.

Управление через ТСЖ

Еще один вариант управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья. Среди домовладельцев путем голосования избирается представительский орган – ТСЖ, ведущий практическую деятельность по организации ремонта и благоустройства вверенной территории. Деятельность осуществляется по следующим принципам:

• некоммерческая форма управления многоквартирным жилым зданием, то есть участники ТСЖ, не получают доход за выполняемые функции;
• организация регистрируется в муниципалитете, получает личные реквизиты и составляет персональный устав;
• члены ТСЖ назначаются путем голосования жильцов (смена состава осуществляется ежегодно);
• в начале каждого года организовывается общее собрание домовладельце с целью решения основных вопросов, постановки задач на будущий год, принятие финансовых решений (суммы ежемесячных взносов, затраты);
• информация о результатах работы хранится секретарем ТСЖ, предоставляется жильцам для ознакомления по запросу.

Главенствует в ТСЖ председатель, который отвечает за имущество в данном доме, уполномочен нанимать коммунальные компании, принимает решения в экстренных ситуациях, по устранению аварий, регулирует ремонтные работы и мероприятия по благоустройству территории.

Управление через управляющую компанию

Третий вариант – заключение договора с управляющей организацией, действующей на коммерческих началах. Собственникам/пользователям недвижимости придется дополнительно вносить деньги на оплату услуг УК, но взамен они лишаются обязанности управления многоквартирным домом.

Привлечение коммерческих организаций осуществляется по следующим принципам:

• организацию выбирают собственники квартир в многоквартирном доме путем голосования;
• действует УК на основании подписанного соглашения с указанием полного перечня вверенных обязанностей;
• работники компании решают все практические вопросы ремонта, сотрудничества с коммунальными хозяйствами, облагораживания, поддержания комфорта и чистоты на общих участках.

Преимущества формы управления в том, что владельцы многоквартирной недвижимости полностью освобождаются от своих обязанностей по содержанию общедомовых материальных ценностей.

УК уполномочены подписывать соглашения с компаниями-посредниками (вывоз мусора, озеленение, водоснабжение, предоставление газа и электричества) от имени жильцов.

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Плюсы	Минусы
К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств.	При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки. Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте. Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше.
Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей.	Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется.
Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество?	Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности.
Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет.	Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления.

Дом отдыха: особенности объекта и целевая аудитория

Дом отдыха – наследие советского периода России. Одни из первых подобных учреждений были организованы в 20-е годы прошлого века по идее В. И. Ленина. Новые постройки под них возводить не стали и облагородили брошенные земли и усадьбы загородных домов. Большинство располагаются там и в наше время, а рядом с грациозными дворцами дореволюционного времени «выросли» заметно новые строения.

Организовывались дома отдыха как заведения для восстановления физического и морального здоровья после продолжительного рабочего периода. Среди прочих, этот тип оздоровительных заведений имеет самую минимальную медицинскую оснащенность. Сегодня в домах отдыха редко бывают медицинские сотрудники, максимум – аптечка, согласно заявленным стандартам.

С приходом рыночной экономики большинство оздоровительных учреждений перешло в частное управление. Нынешние дома отдыха – это загородные комплексы с номерным фондом различной комфортности и рассчитанные на 1-4 человека. Они предоставляют узкий набор увеселительных мероприятий, как правило, акцент идет на природные ресурсы, которые идеальны для спокойного семейного или романтического времяпрепровождения. Отличительной чертой является то, что зарезервировать эти дома отдыха сейчас можно в онлайн-режиме.

Управление домом посредством ТСЖ

ТСЖ является отдельным юридическим лицом. Товарищество можно организовать не только на один, но и на несколько многоквартирных домов, а также на частные жилые дома в отдельности.

Эмпирическим путем установлено, что при большем количестве зданий работа ТСЖ осуществляется на более выгодных условиях и результативнее.

Руководство домом возлагается на правление ТСЖ, включая председателя, а основные задачи решаются на собрании участников товарищества. ТСЖ вправе:

• возлагать выполнение тех или иных работ на собственников помещений;
• производить наем рабочих на некоторый период времени согласно трудовому соглашению;
• поручать подрядным учреждениям определенный вид работ.

Товариществом подписываются договоренности на обслуживание и поддержание дома. Под ним подразумевается:

• проведение ремонтных работ;
• вывоз бытовых отходов;
• аренда территории, которая является общей собственностью.

Важный факт

ТСЖ имеет денежные средства, аккумулируемые благодаря взиманию членских взносов или получению государственных выплат (субсидий).

Управление домом напрямую

Данный вид управления основывается на том, что жильцы вправе самостоятельно решать и составлять график уборки общей территории, проведения плановых ремонтных работ. Все вопросы решаются соответствующим советом, который создается в обязательном порядке при наличии более четырех квартир в доме. В обязанности совета входит:

• проведение собраний со всеми собственниками квартир;
• контроль выполнения поставленных задач перед подрядчиками, различными службами;
• составление отчетности.

Следует отметить, что собственники помещений вправе:

• оформить доверенность на председателя для того, чтобы он имел возможность заключать определенные соглашения с управляющими учреждениями;
• предоставить ему подобные полномочия другим способом – принять соответствующее решение на собрании.

В случаях, когда в доме расположено менее двенадцати квартир, тогда все соглашения подписываются собственниками самостоятельно.

Важный факт

Все участники совета, в особенности председатель, должны являться собственниками квартир управляемого дома.