Что можно строить на землях сельхозназначения

Вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

Виды земель сельскохозяйственного назначения формируют отдельную категорию ресурсов. К ним относят лучшие территории, считающиеся достоянием страны. В с/х деятельности они выступают не только в качестве пространственно-операционного базиса, но и как основной производственный фактор. В этой связи устанавливается особый правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ №101 определяет функции государственных органов по обеспечению контроля над состоянием этих территорий, обязанности лиц, осуществляющих с/х деятельность, стимулирующие меры для повышения качества грунта.

Виды разрешенного использования земельных участков

Законодатель выделяет 3 вида разрешенного использования:

• основное;
• условно разрешенное;
• вспомогательное.

Вспомогательный вид, как правило, используются одновременно с основным или условно разрешенным. При условно разрешенном использовании требуется получение согласия органов местного самоуправления. Для этого проводятся публичные слушания, на которых принимается решение.

Основные

Основные виды устанавливаются новым классификатором ВРИ. В нем не только упорядочили имеющуюся информацию, но и внесли новые виды:

• малоэтажная квартирная застройка;
• земли для строительства гаражей;
• участки для строительства поликлиник и больниц;
• территории, предназначенные для строительства детских садов и школ;
• земли для строительства высших профессиональных учебных заведений различных уровней;
• земли для оборудования метеослужб.

Согласно законодательству ВРИ земельного участка, не предусмотренные классификатором, в кадастр вноситься не будут. Изменение вида разрешенного использования осуществляется также в соответствии с классификатором. Изменение считается оформленным с момента внесения сведений в государственный кадастр.

Основные ВРИ расположены в документе по разделам, характеризующимся целевым назначением участка. Это земли:

1. сельскохозяйственного назначения;
2. жилой застройки;
3. для осуществления предпринимательской деятельности;
4. рекреационные;
5. производства;
6. транспорта;
7. предназначенные для обороны и безопасности;
8. охраняемые государством;
9. лесов;
10. водных объектов;
11. общественного использования.

Каждый раздел состоит из подразделов. Например, «жилая застройка» включает:

• строительство жилых домов не выше 3 этажей;
• усадьбу для ведения подсобного хозяйства;
• блокированную застройку;
• передвижное жилище;
• строительство домов средней высоты;
• строительство многоэтажек;
• обслуживание жилой застройки.

Каждый вид детально конкретизируется. Например, «приусадебный участок» включает:

• строительство малоэтажного дома;
• выращивание сельскохозяйственной продукции;
• строительство гаража и дополнительных подсобных помещений;
• разведение домашних животных.

Условно разрешенные

Отличительной особенностью условно разрешенного вида является получение разрешения у соответствующих органов.

Порядок закреплен в Градостроительном кодексе:

• собственник земельного участка, желающий изменить основной ВРИ или получить разрешение на условно разрешенный, письменно оформляет заявку, которую направляет в уполномоченный орган местной администрации (совет, комиссия и т.д.);
• проведение публичных слушаний об изменении ВРИ и подготовка заключения;
• в случае положительного решения готовятся рекомендации по использованию земли, при неудовлетворительном ответе предоставляется письменный отказ с обоснованными причинами;
• занесение сведений в кадастр недвижимости.

Пример условно разрешенного вида — установка временного сооружения для торговли на территории земель, предназначенных для жилой застройки.

Вспомогательные

Вспомогательные виды направлены на дополнение функционала и обслуживания основных и условно разрешенных ВРИ.

К ним относятся:

• проезды общего пользования;
• объекты, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг;
• парковки, стоянки, гаражи, предназначенные для обслуживания основного и условно разрешенного вида;
• спортивные и детские площадки;
• площадки, предназначенные для бытового обслуживания;
• общественные туалеты;
• объекты торговли, общественного питания;
• вагончики, предназначенные для временного пребывания;
• иные объекты.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Аукцион, объявляемый по требованию граждан

В первую очередь, для участия в таких торгах необходимо подобрать участок. Он должен иметь свой кадастровый номер. На публичной карте Росреестра следует найти такой надел, собственником которого является либо муниципальное образование, либо государство. Указанные наделы сформированы в специальные списки и размещаются в свободном доступе в администрации и РосИмуществе.

Искомый участок следует дополнительно проверить. Это требуется для того, чтобы не терять своего времени на запрос уже занятых наделов. Удобнее всего воспользоваться информацией Росреестра. Все данные указанная организация предоставляет не безвозмездно. Платеж значительно ускоряет процесс получения сведений, ведь администрация на все запросы ответит в соответствии с регламентом – только через 30 дней. Потратить придется порядка 250 рублей. Самым быстрым способом станет электронный запрос. Достоверность предоставляемой информации будет подтверждена ЭЦП Росреестра.

Будущий участник торгов имеет право на ознакомление с выбранной недвижимостью. Это необходимо для того, чтобы жизнь и работа на такой земле приносила только удовлетворение. Уже на местности можно оценить пути подъезда, удаленность от водоемов и колодцев с питьевой водой, а также близость от ЛЭП и иных необходимых коммуникаций. Если участок по всем параметрам подходит, то следующим шагом станет посещение администрации. Там же можно узнать список возможных ограничений, наложенных на способ использования надела. Если все устраивает, то следует написать заявление на опубликование публичных торгов по выбранному участку.

Указанный документ подается в адрес главы Администрации. Секретарь предоставит образец для обращения или подскажет, где именно на сайте можно его скачать. Чтобы торги состоялись необходимо собрать такой же пакет документов, как и при первом способе торгов. Следующие действия – за Администрацией:

• Публикуется извещение, содержащее условия участия в торгах;
• Издается соответствующее постановление, которым закрепляется возможность проведения торгов по конкретному участку, а также передача его в будущем победителю на условиях договора аренды;
• Запрашивается выписка ЕГРН, подтверждающая отсутствие по участку обременений;
• Прилагаются фотографии надела, а также схема его размещения относительно публичной кадастровой карты;
• Территориальное управление выносит заключение, которое подтвердит и закрепит за участком характер возможных к возведению на нем построек;
• Размещается градостроительный план участка;
• Составляется и прикладывается проект договора с отраженными в нем реквизитами на перечисление задатка;
• Размещается форма, по которой можно подать заявку на предварительный просмотр аукционного объекта;
• Публикуется образец будущего договора на аренду земельного участка, подлежащего заключению с победителем аукциона;
• Рассчитывается сумма арендной платы, которая впоследствии отражается в подробном расчете.

Как только инициированный аукцион будет объявлен можно приступить к внесению задатка. Это и станет показателем желания участвовать в аукционе. Следует помнить, что иные граждане также смогут в нем поучаствовать. Даже несмотря на то, что они не приложили абсолютно никаких усилий для опубликования указанного лота. Цель аукциона – заключить договор с тем участником, который предложит наибольшую сумму. Каждый участник сможет повышать ставку на 3% за каждый шаг. Торговаться можно практически до бесконечности, поскольку максимальный срок для проведения данной процедуры не оговорен.

О появлении нового участника на торгах никого уведомлять не будут. Отслеживать указанную информацию придется в личном кабинете на сайте торгов. После определения победителя необходимо перейти к составлению протокола. В нем будут прописаны данные будущего арендатора и цена, которая признана лучшей. По результатам торгов будет составлен договор аренды. Такой способ получения недвижимости подходит тем, кто располагает достаточным количеством свободного времени. В первую очереди, будет потрачено немало сил на поиски территории. Далее, придется ждать момента опубликования аукциона. Сама процедура торгов тоже может изрядно потрепать нервы, поскольку основана на здоровой конкуренции.

Не стоит думать только об отрицательных сторонах. Если нет особых требований по расположению земельного участка непосредственно в черте населенного пункта, то аукционный надел может иметь немаленькие размеры. Такие территории, как правило, не делят на небольшие отрезки, а регистрируют довольно внушительными по своим параметрам. Так можно приобрести в пользование недвижимость значительно больше по площади, нежели при покупке с рук.

Земля для садоводства можно ли строить дом в 2020 году

Этот нормативный акт внес изменения в Градостроительный кодекс. В кодексе теперь четко даны характеристики жилого помещения. Кроме того, вместо обязательного ранее получения разрешения на строительство введена уведомительная процедура о начале и окончания процессе возведения жилой недвижимости.

Новый закон о садоводстве с 1 января 2020 года

Сельскохозяйственные земли считаются более узконаправленными.Фактически, с/х земли – это специальная категория, которая используется для выращивания растений и животных, в том числе и с целью предпринимательства. Это особые плодородные земли, лучше всего подходящие для этих назначений.

2. Новый закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» 217-ФЗ исключает такое понятие, как «жилое строение» и убирает противоречащую Конституции РФ фразу, запрещающую регистрацию в садоводствах. Теперь с 2020 года в новой редакции ФЗ 217 однозначно закреплено право граждан возводить на садовых участках садовые и жилые дома, гаражи, дан примерный перечень хозяйственных построек, которые могут располагаться на земельном участке. Также закон определил понятие садового дома, как строения, предназначенного для сезонного (временного) пребывания.

Это интересно: С какого возраста действует льгота ветеран труда в 2020 году в москве

ФЗ 217 новая редакция с 2020 года

4. Здания, которые в ЕГРЮЛ и документах значатся как «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. Дома (здания), которые в ЕГРЮЛ и документах значатся как «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, признаются садовыми домами. Замена ранее выданных документов или внесение изменений в документы или ЕГРН не требуется, но может осуществляться по желанию.

Возможность получить земельную территорию имеют физические лица и компании. Обращаясь за выдачей земли, необязательно регистрироваться в качестве предпринимателя или организации. Но в случае, если планируется предпринимательская деятельность в виде реализации сельскохозяйственной продукции, то придется зарегистрировать её в установленном порядке.

Однозначно запрещается строить жилье на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Чтобы избавиться от запрета, необходимо сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (иногда можно и «прописаться»)

Законно — ли возводить хоромы на — дачном участке

• для нужд крестьянских, фермерских и индивидуальных подсобных хозяйств;
• научных с/х исследований;
• животноводства и рыбоводства;
• садоводства и огородничества;
• охотничьего хозяйства;
• государственных и муниципальных предприятий;
• кооперативов и товариществ;
• коммерческих и некоммерческих организаций;
• религиозных общин;
• казачьих сообществ;
• малых народностей;
• строительства инженерных сооружений и линейных объектов.

1. Документы на дом, подтверждающие его пригодность для постоянного проживания (технические экспертизы, выписка из ЕГРН с указанием “жилой дом”).
2. Свидетельство о собственности на жилой объект.
3. Заявление на прописку (выдаётся регистрирующим органом).
4. Паспорта вписываемых в дом лиц.

Новый закон упраздняет понятие дачи, а вместе с ним и большинство типов объединений садоводов. Теперь доступны только две формы объединений: садоводческих товариществ и огороднических (СНТ и ОНТ соответственно). Использовать участки, расположенные в подобных структурах, можно только для садоводства и огородничества.

Как прописаться в СНТ с 2020 года

Дачникам следует помнить об этом нюансе, начиная постройку жилого дома, так как возможность его возведения будет определяться не только видом разрешённого использования земель, но и генпланом, утвержденным муниципалитетом.

Чтобы не стать нарушителем закона и не попасть под действие Административного Кодекса РФ (КоАП РФ ст. 8.8), необходимо знать, к какому виду разрешенного использования относится ваш земельный участок сельскохозяйственного назначения и действовать строго в соответствии с Классификатором ВРИ.

Шаг №2: изучаем правила застройки

Далее вам понадобится еще один важнейший документ – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ дается детальное описание, что можно и чего нельзя делать с землями той или иной категории. И земля со статусом СХ-1 в Ярославской области может быть совсем иной, чем та же СХ-1, но в Московской.

Основная задача — сравнить статус земли вашего участка в кадастровых документах, и убедится, что тот же участок на Генплане имеет тот же вид использования, а в ПЗЗ конкретно этот тип зоны описан так, что позволяет вам на нем строить дом.

Сравните, например, описание зон в ПЗЗ одного из районов МО. В нем установлены 4 вида сельхоз земель:

СХ-1

Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 установлена для закрепления (!) территорий сельскохозяйственных угодий, поскольку данный вид назначения земель в составе земель сельскохозяйственного назначения имеет приоритет в использовании и подлежит особой охране.

Назначение территории: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

СХ-2

Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства, установлена для обеспечения возможности размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами (!) дачного хозяйства, садоводства.

СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 установлена для ведения сельскохозяйственного производства (!), обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства.

СХ-3-1

Зона сельскохозяйственного производства и садоводства установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства, а также для ведения садоводства.

Для каждой из этих 4-х зон установлены так называемые ВРИ (виды разрешенного использования). Они бывают основные, вспомогательные и условные (УВРИ). По основным видам участок можно использовать без проблем и согласований. А вот на У (условные) ВРИ, если вы хотите их применить, придется запрашивать разрешения — использовать такой участок не по назначению нельзя.

Так, например, собственнику земельного участка сельскохозяйственного назначения, на котором он построил кафе, грозит административная ответственность и штраф, размер которого может доходить до 200 тыс. рублей и выше или от 0,3 до 10 % от кадастровой стоимости земельного участка (ст. 8.8 КоАП РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») в зависимости от ситуации.

Но в отличие от магазина или гостиницы, которые не могут появится на сх земле, строительство некапитального дома для сезонного проживания легко обосновать необходимостью ухода за посадками и охраны выращенного урожая. Обосновать то легко, но только если в ПЗЗ прямо не указано, что никакая застройка участка невозможна в принципе.

Сельскохозяйственные угодья других стран

Для каждой страны сельское хозяйство является одной из важнейших отраслей промышленности в любой стране. В разных регионах мира относительно земель наблюдается такая ситуация:

• Для европейский стран характерен высокий уровень распаханности сельскохозяйственных земель (около 30 %). Это обусловлено интенсивным аграрным производством, связанным с растущей густотой населения и благоприятными климатическими условиями. На европейские страны приходится 10 % мировых сельскохозяйственных угодий.
• В среднем по Азии коэффициент распаханности равен 15 %. Но показатель нельзя рассматривать в обобщенном виде, ведь ситуация в регионе неоднородна. Так, в Индии коэффициент равен 80 %, а в Саудовской Аравии едва достигает 1 %. На Азию приходится 30 % мировых сельскохозяйственных угодий.
• В Северной Америке коэффициент распаханности равен 20 %. На данный регион приходится 15 % мировых сельскохозяйственных земель.
• Земли Латинской Америки распаханы на 7 %. Это обусловлено экстремальным климатом.
• Коэффициент распаханности земель в Африке — 7 %. На этот регион приходится 20 % мировых сельскохозяйственных угодий. Но их продуктивность очень низкая.
• В Австралии степень распаханности земель едва достигает 6 %. В мировом сельском хозяйстве земли занимают всего лишь 5 %. Это связано с засушливым климатом и бедностью химического состава почв. Основной акцент сделан на кормовых угодьях.

Как перевести земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения?

За переводом участков из сельскохозяйственных земель в другую категорию обращаются, когда надо построить коммерческие или промышленные здания, жилые дома или организовать иную деятельность, не предусмотренную текущим назначением. В процессе придется учитывать положения Земельного кодекса РФ и других нормативных актов. В некоторых ситуациях изменение категории запрещено (например, когда экологические эксперты не согласовывают процедуру).

Перевести участок из сельскохозяйственных земель в другую категорию можно, но не во всех случаях. Это допускается в целях консервации земли, добычи полезных ископаемых, строительства ЛЭП и других предусмотренных законом случаях. Перед сменой категории надо убедиться, что земельный участок не относится к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, не мелиарирован, на территории не выращиваются особо ценные с/х культуры. Иначе в удовлетворении заявления откажут. Если же перевод из сельхозземель доступен, необходимо:

1. Собрать пакет документации (проект землеустройства с обоснованием смены категории, выписка с информацией об участке, удостоверение личности заявителя, заключение экологической экспертизы и другие – зависит от ситуации);
2. Подать документы и заявление в уполномоченный орган (в ходатайстве указывают кадастровый номер участка, текущую и желаемую категорию, обоснование перевода и какие права на землю есть у заявителя);
3. По результатам рассмотрения обратившемуся лицу направляют акт о смене категории или отказ в таком действии.

Сложнее всего приходится на этапе сбора документов. Проект землеустройства, где приводятся доводы и аргументы в пользу перевода надела в другую категорию, придется утверждать. От заключения экологической экспертизы зависит, изменят назначение или нет. Да и заявление надо составить по всем требованиям закона.

На вынесение решения дается от 2 до 3 месяцев. Точный срок зависит от органа, рассматривающего заявление. В течение двух недель постановление о переводе земли в новую категорию направляется заявителю. Затем данные вносятся в государственный реестр. Юристы нашей компании ускорят процедуру и исключат малейший риск отказа. Можете нам доверить изменение назначения участка.

Изменение ВРИ земель сельскохозяйственного назначения

Если собственник имеет земельный участок с несколькими видами разрешенного использования, он вправе выбрать любой вид без дополнительных разрешений. При возникновении необходимости смены вида разрешённого использования землевладелец должен инициировать процесс, обратившись в местную администрацию с ходатайством о рассмотрении вопроса на публичных слушаниях.

Процедура смены вида разрешенного использования прописана в Градостроительном кодексе России (ст. 39) и начинается с составления и подачи заявления в орган местного самоуправления. Документ адресуется председателю собрания представителей местного муниципального образования, а заявитель вписывает свои персональные (паспортные) данные, указывает адрес проживания (соответствующий регистрации), номер личного телефона.

Подача двух экземпляров заявления сопровождается приложением таких документов:

• свидетельства Росреестра о госрегистрации прав собственности (оригинала и копии);
• подлинника и копии правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, дарения, свидетельства о наследовании участка);
• оригинала и копии кадастрового паспорта;
• ситуационного плана местности с расположением на нем участка заявителя;
• документа, удостоверяющий личность заинтересованного физического лица.

Передачу заявления и документов можно осуществлять лично, почтовым отправлением или через своего представителя. По прошествии 30 дней (при отсутствии публичных слушаний) или 60 дней (при их необходимости) глава администрации должен принять решение, удовлетворяющее заявителя, но может аргументировано отказать в смене вида разрешенного использования.

Если участок земли сельскохозяйственного назначения относится к сельхозугодьм, решение об изменении вида разрешенного использования этого участка принимаются только после перевода земельного участка в иную категорию.

Для осуществления процедуры нужно подать ходатайство и местный орган исполнительной власти, в котором указать адрес участка, наименование присвоенной и намечаемой к переводу категории и цель смены. Необходимыми документами, прилагаемыми к заявлению, являются:

• копия паспорта владельца участка;
• выписка из земельного Кадастра;
• правоустанавливающий документ;
• для арендатора – согласие правообладателя на изменение.

Изменение категории допускается в исключительных случаях, связанных с установлением или изменением черты населённых пунктов.

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Для производства сельскохозяйственной продукции» или проведения иной деятельности в течение срока, предусмотренного ФЗ № 354/03.07.2016, влечет за собой наказание в виде выплаты административных штрафов. Их размер зависит от кадастровой стоимости и срока бездействия.

Жилые дома для КФХ

Законопроектом предусматривается возможность строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном крестьянскому (фермерскому) хозяйству (далее – КФХ). При этом в целях недопущения злоупотребления данным правом и исключения застройки земель сельскохозяйственного назначения законопроектом предлагается установить целый ряд ограничений к параметрам такого жилого дома (не более трех этажей и не более 500 кв. м), а также запретить образование под ним земельного участка и его перепродажу. Кроме того, такой дом, согласно законопроекту, может быть предназначен для проживания только членов КФХ (п. 5 ст. 78 Земельного кодекса РФ, п. 2.1 ст. 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», далее – Закон № 74-ФЗ, в редакциях законопроекта).

Министр сельского хозяйства и продовольствия Московской области Андрей Разин отметил, что, например, в Московской области насчитывается около 6-9 тыс. КФХ, при этом из них только около 1 тыс. реально занимаются фермерской деятельностью – пашут, сеют и т. д. В связи с этим министр считает, что нужно подумать о дополнительных ограничениях в отношении права КФХ на строительство жилого дома. По его мнению, нельзя допускать того, чтобы земли сельскохозяйственного назначения использовались, например, для возведения коттеджных поселков.

Согласно КФХ представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Реализация продукции собственного производства относится к основным видам деятельности КФХ (). Таким образом, например, ИП, владеющий магазином и имеющий статус фермерского хозяйства, тоже получит право на строительство жилого дома на участке, предоставленном ему для ведения сельскохозяйственной деятельности. Андрей Разин считает, что такие поправки могут создать почву для злоупотреблений – может вырасти количество «фейковых» КФХ. В качестве варианта доработки норм о КФХ, отметил он, можно разрешить строить дома только на участках тех КФХ, которые пользуются финансовой или иной поддержкой государства. По мнению эксперта, факт оказания такой поддержки легко установить и он подтверждает «реальность» осуществляемой КФХ сельскохозяйственной деятельности.

Министр указал также на проблему отсутствия прямой связи между видом разрешенного использования земельных участков и осуществляемой на них деятельностью КФХ. Так, согласно возможно предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, а также для осуществления КФХ его деятельности. Между тем, классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, такой вид использования, как осуществление деятельности КФХ не предусмотрен, в то время, как остальные виды деятельности, поименованные в упомянутой , в классификаторе значатся. По мнению эксперта, следует скорректировать правовое регулирование в этой части путем внесения изменений либо в Земельный кодекс РФ, либо в классификатор.

Василий Корякин сообщил о возможности исключения норм о КФХ из обсуждаемого законопроекта. Однако планируемые поправки в отношении фермерских хозяйств все равно будут разрабатываться в Госдуме, может быть, в рамках подготовки уже нового специального проекта.

Предельные размеры земельного надела

Статья 30 Градостроительного кодекса установила, что предельные размеры всех участков должны устанавливаться местными градостроительными регламентами.

То есть, размеры участка определяются на том уровне администрации, которому он и принадлежит. Это может быть администрация сельского поселения или администрация целого субъекта РФ.

В то же время, на основании СНиП, который установил минимальные расстояния от одной постройки к другой и расстояния от постройки к дороге, не предоставляются участки ИЖС с площадью менее 3 соток.

Местные органы власти, основываясь на собственные возможности, вправе увеличить минимальный размер участка.

Так, в Ленинградской области не предоставляются участки менее 10 соток.

В любом из случаев владелец надела не сможет получить разрешение на строительство, если размер участка будет меньше, чем минимально установленное значение в регионе.

В отношении максимальных размеров никаких ограничений не установлено. Местные органы власти, основываясь на имеющиеся возможности, вправе предоставлять участок любой площади. Так, самые большие наделы предоставляются в Подмосковье – до 30 соток.

Физическое или юридическое лицо может купить одновременно несколько участков и объединить их в один при наличии технической возможности (если наделы находятся один возле другого и если они все имеют одинаковый ВРИ).

Помимо прочего, местная администрация может сделать пометку в градостроительном регламенте, что минимальные и максимальные размеры не подлежат определению. В таком случае размер конкретного участка определяется при его продаже (передаче, выделению) конкретному лицу.

Подробней о предельных размерах читайте в другой статье.