Что такое ижс, снт и днп?

В чём разница и что лучше

Главным отличием рассматриваемых категорий является такой аспект: территории индивидуального жилищного строительства представляют собой поселенческие земли. В их развитие государство вкладывает деньги. А участники СНТ оплачивают всё за свой счёт.

Существуют и иные различия:

• На участках под ИЖС можно получить прописку без каких-либо ограничений. В СНТ для этого необходимо пройти длительную процедуру, предусматривающую признание постройки жилой и подходящей для проживания.
• Территории садовых некоммерческих товариществ приобретают для огородничества, ведения сельского хозяйства с возможностью постройки на них дачных домов.
• Земли ИЖС считаются перспективными, поскольку на их развитие местный бюджет выделяет финансовые средства. СНТ развивается только за счёт членов товарищества.

Чтобы дать ответ на вопрос: «что лучше: ИЖС или СНТ», необходимо выделить ряд основополагающих моментов:

• Плюсом индивидуального жилищного строительства является то, что органы местного самоуправления занимаются развитием инфраструктуры поселений. А земли некоммерческих садовых товариществ развиваются только за счёт его членов.
• На участке под ИЖС можно осуществлять строительство жилых домов и коттеджей. Главное, чтобы постройки отвечали требованиям, установленным законом.
• На землях СНТ тоже допускается возведение любых строений. Но прописка станет проблематичной, поскольку здание должно соответствовать требованиям для постоянного проживания и иметь нормальную инфраструктуру.
• Стоимость земли на ИЖС дороже СНТ. Если нужен домик для летнего отдыха на выходных, лучше выбрать садовое товарищество.
• Когда речь идёт о строительстве дома, который будет предназначен для постоянного проживания, целесообразно купить участок на ИЖС.

Прийти к единому мнению сложно, поэтому каждый должен выбирать категорию земель, соответствующую поставленным целям.

Чтобы окончательно понять, что лучше, стоит ли переводить СНТ в ИЖС, стоит отметить минусы строительства дома на садоводческих территориях:

• Строения, возведённые на землях, отведённых под садоводство или сельское хозяйство, не предназначены для постоянного проживания. Они считаются летними домиками.
• Сделать прописку крайне сложно, а в отдельных случаях совсем невозможно.
• Затруднённое проживание в зимнее время в плане выезда.
• Сложности с газификацией, поскольку этот вопрос не входит в компетенцию муниципалитета.

Участки земли ИЖС пользуются большим спросом и считаются самыми престижными. На дом, построенный на такой территории, будет проще оформить налоговый вычет.

Спорная ситуация

Заниматься модернизацией систем предприятий, которые гарантируют необходимый уровень и качество жизни населения, должна местная администрация муниципального образования, согласно ст. 14 Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Но сегодня мало кто из чиновников обещает, что для поселков с частными объектами будет выделен бюджет для бесплатного строительства дорог и коммуникаций. Как и девелоперы, выкупившие земли, развивают только строительство жилых объектов, чтобы в кратчайшие сроки выставить их на продажу. Тогда новые собственники в складчину вынуждены решать вопросы по развитию территории самостоятельно и получается, что разницы в вопросе о цене между двумя типами, никакой и нет.

Все на самом деле зависит от конкретной ситуации. Например, в пригородах крупных городов, где еще в советские времена были проведены дороги и построены объекты по обслуживанию населения, дом будет стоить дороже. Но совсем не из-за того, что это земли под жилые помещения, а просто территория уже давно и грамотно освоена. Также есть и садоводства, которые сегодня настолько развиты, что могут легко конкурировать по деньгам с ИЖС.

Что такое участок ДНП?

В настоящее время всё больше людей отдаёт предпочтение ДНП. Существенным отличием от СНТ является то, что участник дачного партнёрства имеет возможность оформить прописку в любом доме — строительному объекту необязательно соответствовать требованиям к жилым помещениям.

Основные
характеристики ДНП:  

1. Оно может быть организовано на земельных
   участках населённого пункта или на территории, отведённых под
   сельскохозяйственное использование.
2. Минимальное количество участников ДНП – 3
   человека.
3. Дачное партнёрство зарегистрировано в
   государственных органах в качестве юридического лица.
4. Участники ДНП обязаны систематически
   платить членские взносы.

Преимущества и недостатки ИЖС и СНТ

ИЖС и СНТ имеют следующие достоинства и недостатки:

Выгода участка под ИЖС

Участок под ИЖС имеет следующие преимущества:

1. Земля расположена в рамках городских образований, что означает наличие инфраструктуры.
2. Чистая экология вдали от заводов и дорожного движения городов.
3. Земельное владение может быть оставлено под залог в кредитном учреждении, на основании чего есть вероятность получить большой займ.
4. По приобретении земли под ИЖС есть возможность подать заявление работодателю или в отделение ФНС на получение имущественного налогового вычета, и отказать в его предоставлении не смогут. Для садовых участков имеются законные основания для отказа.
5. Оформление постоянной регистрации по месту расположения участка под ИЖС со всеми вытекающими последствиями.
6. Возможность возведения капитального строения для проживания в нем весь год высотой до 3 этажей и дальнейшей его оценке или перепродажи по фактической, не заниженной, цене.
7. Благоустройство земельного надела из средств бюджета города или региона, а не из собственного кармана.

Как поменять вид разрешенного использования?

Если изменение вида происходит в рамках одной категории земель, то процедура становится проще. Прежде собственник обязан был обратиться к главе местной администрации с ходатайством, глава назначал публичное слушанье, в ходе которого ходатайство рассматривалось и по нему принималось решение. Сейчас порядок существенно упростился.

Нужно выполнить следующие действия:

1. Подготовить документы и предоставить их в местную администрацию. Выбирается администрация не по месту жительства собственника, а по месту нахождения земельного участка. В пакет документов входят:

• Мотивированное заявление с просьбой изменить вид разрешенного использования (форма заявления не утверждена, но желательно воспользоваться той, которую рекомендует администрация);
• Копия паспорта собственника (оригинал он предоставляет лично для сверки; в некоторых администрациях могут запросить заверенную нотариально копию, но это редкость);
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;

В местных регламентах могут предусматриваться и другие документы, например:

• Схема расположения земельного участка, выполненная таким образом, чтобы рассматривающее заявление лицо могло ясно представлять себе, где именно расположен участок;
• Выписка из ЕГРН, в которой указаны характеристики участка;
• Проект планировки территории;
• Копия документа на возведенное здание (при его наличии);
• Доверенность (при обращении собственника через посредника);
• Согласие арендодателя на смену вида разрешенного использования (при сдаче участка в аренду).

Этот перечень примерный и может меняться по усмотрению администрации. Поэтому прежде чем направлять пакет на рассмотрение, стоит приехать и ознакомиться со списком необходимых бумаг. Часто список можно найти на официальном сайте администрации.

Пакет документов направляется лично, через представителя или по почте. В некоторых администрациях предусмотрена возможно отправить документы для предварительного ознакомления по электронной почте, но оригиналы все же нужно будет предоставить позднее.

Вопрос рассматривается около 2 месяцев, но не дольше 60 дней.

В некоторых регионах предусматривается оплата муниципальной услуги, но в большинстве регионов она предоставляется безвозмездно.

1. После рассмотрения собственника уведомляют о необходимости явиться в администрацию и получить решение. Решение получает либо сам собственник, либо его представитель. В первом случае явившееся лицо предъявляет паспорт, во втором – паспорт и оригинал доверенности.

Решение может быть следующих видов:

• Разрешенный вид использования земельного участка в соответствии с просьбой,
• Отказ в просьбе об изменении разрешенного вида.

Отказ можно обжаловать в суд.

С положительным ответом собственник или его представитель обращаются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Сведения также часто направляются местной администрацией. Этот момент нужно уточнять у работника администрации. Изменение в реестр вносятся в течение 15 дней. Если этого не произошло, тогда нужно обратиться в Росреестр самостоятельно.

Заключительные положения

Изменение категории земельного участка и вида разрешенного использования часто влечет изменение кадастровой стоимости участка и увеличение налоговой нагрузки на собственника.

Изменение вида разрешенного использования не означает автоматическое право на индивидуальное жилищное строительство. Право на застройку участка ИЖС нужно получать отдельно в уполномоченном органе. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Что необходимо знать о трех типах

2.      Если Вы лично  решите провести электроэнергию необходимой мощности к своему земельному участку в СНТ или ДНП, Вам необходимо будет заручиться разрешением всех членов товарищества, а также обойти немало инстанций, получая юридически оформленное разрешение на работы. Так как коммуникации надо будет откуда-то тянуть, ведь рядом может не быть населенного пункта. Поэтому обычно это делает девелопер поселка, а вам нужно в этом удостовериться.

3.      При желании прописаться в доме, построенном на участке садовом или дачном, в случае получения отказа о прописке, Вам необходимо будет заниматься проведением экспертизы жилья, получить признание его соответствующим всем нормам, а затем — обратиться в суд для признания своего личного права иметь в данном жилье регистрацию. Поэтому  обычно изначально выясняется эта возможность в администрации района.

4.      Прописку на законных основаниях в жилье на землях можно получить только в том случае, если сам поселок организован законно.

ИЖС и ДНП – в чем разница и насколько она существенна?

Про ИЖС  я писала в другой статье. Кратко повторимся

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство

Преимущества ИЖС

Земли под индивидуальное жилищное строительство должны быть расположены в непосредственной близости от населенного пункта
Наличие милицейского адреса. Как следствие – возможность без проблем «прописаться» в своем доме

В каком случае это будет важно?

Муниципалитеты должны обеспечить ИЖС необходимой инфраструктурой: дороги, транспорт, школы, больницы, магазины. Правда не всегда это так. Поэтому большинство так называемых новых земель бывает в статусе дачного. Построиться, узакониться и прописаться можно, а остальное – извольте сами скидывайтесь и бегайте по инстанциям, или ваш девелопер поселка вам должен – чаще так.
Сама земля и, соответственно, возведенный на ней дом, изначально предназначены для проживания, поэтому все будет намного проще.

Недостатки ИЖС

1. Ограничения на возможный размер участка. Для различных областей установлены свои ограничения, которые нужно уточнять.
2. Необходимость согласования проекта дома: Вы строите полноценный жилой дом – к нему в полной мере применяются все правила ГОСТов и СНиПов. Вам нужно будет не только согласовать проект дома со всеми инстанциями, но и ввести его в эксплуатацию.
3. Более высокая цена участка, выше налоги и тарифы.

Чтобы определиться с их различиями, преимуществами и недостатками, необходимо понимать значение перечисленных аббревиатур, которые могут ввергнуть в ступор любого неискушенного покупателя, подбирающего по объявлениям участок для последующего возведения на нём загородного дома. 

• ДНП – не что иное, как дачное некоммерческое партнерство, самая прогрессивная на сегодняшний день категория.
• ИЖС – «классика», представляющая собой индивидуальное жилищное строительство
• СНТ – аналог ДНП, с некоторыми отличиями, означает садовое некоммерческое товарищество
• ЛПХ – такая устаревающая категория, постепенно выходящая с рынка, как личное подсобное хозяйство

Ознакомившись с  расшифровкой типов земельных участков можно очень отчетливо разобраться с тем, для каких целей и как тот или иной конкретный участок земли должен использоваться, тем не менее, нельзя забывать и о существовании различных нюансов, а также имеющихся преимуществах и недостатках каждого из существующих типов земли.

При подборе вариантов с целью приобретения необходимо учитывать, что, если земля вам нужна для возведения на ней частного загородного дома или коттеджа, вас должна интересовать земля только таких категорий, как земли сельхоз назначения, а также земли поселений. Категории, которые имеют соответствующие разрешенные виды использования, это как раз и есть ДНП, ИЖС, СНТ и ЛПХ.

• ИЖС должны находиться на землях поселений 
• ДНП исключительно на землях сельхозназначения
• СНТ также на землях сельхозназначения
• ЛПХ могут быть расположены как на землях поселений, так и на землях сельхозназначения 

Преимущества ИЖС

Недостатки ИЖС

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство

Возведение капитального жилого дома не более трех этажей, для одной семьи, предназначенного для постоянного проживания классифицируется как ИЖС. Такое строительство разрешено на сельскохозяйственных угодьях и на землях федеральных или муниципальных поселений. Земли ИЖС – индивидуальное строительство на земельных наделах поселковых советов. Участки ДНП – возведение жилых построек на землях сельхоз назначения. На основании дополнений к Земельному законодательству РФ, отдельные участки (юрисдикция ДНП), могут быть размещены в границах поселений.
Выбирая участок под усадьбу, следует еще на стадии проекта и оформления документации определиться с административным и разрешительным статусом предполагаемого строительства, поэтому необходимо определить статус земельного участка. От статуса зависит получение разрешения на строительство и регистрацию.

Участки ИЖС популярны, спрос на них растет. При индивидуальном строительстве жилья в черте поселения, собственник имеет доступ ко всем коммунальным и социальным службам. На таких землях можно возвести дом, коттедж, дуплекс. Если сравнивать с землями другой категории, то земли ИЖС стоят гораздо дороже.

Преимущества ИЖС:

• Дому присваивается адрес, поэтому прописаться в нем не затруднительно.
• Так как жилые поселения находятся на муниципальном балансе, то обеспечены инфраструктурой. Есть дороги, инженерные коммуникации, вывозится мусор, чистится снег.
• Имеются детский сад, школа, амбулатория, почтовое отделение, магазины, доступность общественного транспорта.
• Решены топливные и энергетические вопросы.
• Есть возможность целевого использования материнского капитала.
• Банки при заключении сделок берут в залог объекты на участках ИЖС.

Недостатки ИЖС:

• Размеры участка имеют ограничения, каждый регион устанавливает свои критерии минимума и максимума.
• Обязательное согласование плана строительства в инстанциях.
• Оформить разрешение на строительство дома в соответствии со статьей градостроительного кодекса.
• Соблюдать госты и нормативы, санитарные нормы при строительстве и сдаче готового дома.
• Сформировать план БТИ.

По закону, участки ИЖС должны обеспечиваться добротными дорогами, всеми коммуникациями, бесплатно, на практике оказывается, дороги аварийные, подача электричества, газа и воды осуществляется с перебоями.

Порядок оформления

В ходе переоформления СНТ в ИЖС участок присоединяется к муниципальному образованию, которое в дальнейшем будет заниматься благоустройством. В том числе и прокладкой коммуникаций. Поэтому заявление со всеми необходимыми документами необходимо передавать в администрацию, относящуюся к муниципальному образованию.

Оформление следует проводить в несколько этапов:

1. Подойти в администрацию и проконсультироваться о возможностях перевода.
2. В случае высокого шанса успеха операции, подготовить все необходимые документы.
3. Подать заявление с пакетом документов.
4. Дождаться решения от местной администрации по данному вопросу.

Необходимые документы

Для того чтобы заявление было принято администрацией, перед тем, как перейти от одной категории земли к другой, необходимо подготовить следующие документы:

• выписку из кадастрового паспорта;
• паспорт заявителя;
• документ, в котором будут подтверждены основания на владение участком;
• свидетельство о собственности.

Также может потребоваться техническая документация в случае, если на участке расположено несколько дополнительных построек.

Даже в случае, если участок имеет сразу несколько владельцев, его все равно можно перевести в другую категорию. Для этого потребуется их нотариально заверенное согласие.

Сколько стоит?

Сама процедура перевода земли из одной категории в другую в 2020 году абсолютно бесплатна. Однако для ее осуществления необходимо провести дополнительные процедуры, которые могут иметь определенную стоимость. Так, к примеру, для того, чтобы получить выписку из ЕГРН, необходимо отдать 400 рублей.

Может понадобиться и заверение от нотариуса. Для каждого документа ценник может доходить до 1 тысячи рублей.

В случае отказа можно обратиться в фирмы юридической направленности. Там за сумму от 15 до 40 тысяч рублей помогут с переоформлением земли. Ну а если дело дойдет до судебных разбирательств, то услуги юристов могут стоить и все 100 тысяч рублей.

Читайте, как перевести земли сельхозназначения под ИЖС. В чем отличие ИЖС от ЛПХ? Информация здесь.

Какая расшифровка ИЖС? Подробности в этой статье.

Процедура перевода

Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию, заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о таком намерении в орган местного самоуправления или исполнительной власти, т.е нужно обращаться в местную администрацию.

В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода. В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.

В случае, если земельный участок находится в собственности РФ, то в ходатайстве указывается цель перевода и обоснование необходимости использования участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участков в другую категорию.

Также к заполненному ходатайству необходимо прикрепить следующие документы:

• Выписка из единого государственного земельного кадастра, в которой указываются сведения об изучаемом участке.
• Копии документов, которые удостоверяют личность заявителя.
• Выписка из ЕГРИП (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей — юридических лиц)
• Заключение экологической экспертизы государственного образца.
• Письменное согласие владельца на подобный перевод.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить

В среднем поданное ходатайство рассматривается 2-3 месяца, все зависит от того, в какой орган вы подадите документы. При положительном ответе местной властью принимается акт о переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую. Также заявитель в течение 14 дней со дня принятия акта может получить письменный отказ, в котором должны быть указаны основания для такого решения.

После того, как орган кадастрового учета сообщает местной власти о внесенных изменениях, осуществляется государственная регистрация прав. Это необходимо для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Особенностью является то, что собственнику не нужно самостоятельно переоформлять все правоустанавливающие документы на участок.

Отказ от перевода

Несмотря на относительную прозрачность процедуры, собственник может получить отказ при намерении перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Обычно это происходит по следующим причинам:

• Из-за ограничений, описанных в федеральном законе.
• Из-за отрицательного решения экологической экспертизы.
• Из-за несоответствия целевого назначения утвержденной документации.

Если вы не согласны с решением администрации, полученный акт об отказе перевода земельного участка можно обжаловать в судебном порядке не позже 3 месяцев со дня получения документов об отказе. Если же собственник не может подать апелляцию из-за уважительных причин, которые будут подтверждены документально, решение может быть обжаловано и за пределами этого срока.

Что такое участок СНТ?

Расшифровка СНТ, это Садоводческое Некоммерческое Товарищество.

Что такое СНТ? СНТ – сообщество людей и земельных участков, которое зарегистрировано в качестве юридического лица, с целью возделывания земли и садоводства, и является садоводческим некоммерческим некоммерческим товариществом. К главным характеристикам этого объединения можно отнести:

1. СНТ является юридическим лицом и зарегистрировано в налоговой службе. Данное сообщество имеет свою нормативную документацию.
2. На территории СНТ часто находятся земли общего пользования.
3. Члены СНТ имеют право возводить жилые дома и временные постройки и оформлять прописку.

Какие документы необходимы для перевода участка из СНТ в ИЖС

Собственнику потребуется предоставить следующий перечень документов:

1. Копию паспорта собственника участка.
2. Ходатайство о смене статуса земли.
3. Выписку из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
4. Письменное согласие других собственников участка (если они имеются).

Если участок принадлежит двум или трем владельцам, при этом кто-то из них не соглашается на смену статуса, его дальнейшее оформление будет невозможно. Необходимым, но не обязательным документом является заключение экологической экспертизы. Владелец может провести его за счет личного обращения в уполномоченную организацию, либо проверку организуют местные органы власти, уже после приема основного пакета документов. Подать документы может лично собственник или его представитель, при условии наличия доверенности, заверенной нотариально. Не исключено одновременное обращение нескольких собственников, осуществляющих перевод статуса земли совместно.