На ипотечных дрожжах: цены на жильё в петербурге взлетели до небес

Рынок аренды по типам квартир

Стоимость арендных квартир сейчас оценивается следующими цифрами.

Вторичный рынок:

• Комнаты: 1 716 000 рублей (102164 рублей за кв. метр).
•  Студии: 5 375 000 рублей (149902 рублей за кв. метр).
•  2-ухкомнатные квартиры: 8 703 000 рублей (140998 рублей за кв. метр).
•  3-ёхкомнатная квартира: 11 762 000 рублей 132653 рублей за кв. метр).

Первичный рынок:

•  Студии: 5 117 000 рублей (137388 рублей за кв. метр).
•  2-ухкомнатные квартиры: 8 567 000 рублей (135325 рублей за кв. метр).
•  3-ёхкомнатная квартира: 12 739 000 рублей 133980 рублей за кв. метр).

На графике вы можете увидеть динамику средней стоимости аренды по видам объектов.

Стоит отметить, что в плане возврата инвестиций от сдачи жилья в лидерах остаются комнаты. Их годовая доходность составляет почти 8%. В то время как для одно- двух- и трехкомнатных квартир эта цифра составляет около 4-4,5 %.

Данные актуальны на октябрь 2020 года.

Когда упадут цены на недвижимость?Купить квартиру в 2020 Вторичное жилье новостройки Прогноз цен 18+

Средние цены вторичного рынка

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2020 год цены выросли на 17,48%, или 22 311 руб. с кв. м. И к концу года средняя цена предложения на вторичном рынке Петербурга составила 149,97 тыс. руб. за кв. м.

Рост средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м

Самый резкий взлет квартирные ценники демонстрировали в 2006 году. По оценкам аналитиков, с 2001 по 2003 год они увеличивалась плавно, с ноября 2003-го рост ускорился, а по итогам 2006 года составил 100–120%. Читаем материалы тех времен: «Поводом к оживлению рынка стала активизация платежеспособного спроса с помощью ипотечных кредитов и недостаточный объем предложения жилья». Ничего не напоминает? Что называют главными факторами, спровоцировавшими рост цен в 2020 году? Правильно, появление дешевой ипотеки и сокращение объемов предложения на первичке.

А чем закончился тот небывалый рост цен на недвижимость? Падением стоимости жилья в 2008 году и дальнейшей стагнацией. И к докризисным показателям рынок возвращался около десяти лет: в сентябре 2008-го средняя цена предложения на вторичке была зафиксирована в размере 107,9 тыс. руб. за кв. м. И потом эту цифру мы увидели в отчетах аналитиков только весной 2018 года.

Мы, конечно, не утверждаем, что сегодня-завтра рынок будет развиваться по точно такому же сценарию: слишком много других факторов в игре. Но продавцам квартир, которые задрали ценники или отложили продажу в надежде выгадать побольше денег, стоит призадуматься. Очень велика вероятность падениия спроса и начала стагнации уже в этом году, особенно если господдержка ипотеки будет прекращена.

Изменение средней цены предложения

Год	Стоимость кв. м на конец года	Изменение за год, %	Изменение за год, тыс. руб./кв. м
2006	68 115	97,04	33 545
2007	79 789	17,14	11 674
2008	100 762	26,29	20 973
2009	81 072	-19,54	-19 690
2010	82 289	1,50	1 217
2011	88 268	7,27	5 979
2012	95 127	7,77	6 859
2013	96 023	0,94	896
2014	103 023	7,29	7 000
2015	102 952	-0,07	-71
2016	105 990	3,00	3 038
2017	107 388	1,30	1 399
2018	114 047	6,20	6 659
2019	127 662	11,90	13 615
2020	149 973	17,48	22 311

Ценовая политика недвижимости по категориям

Отдельно хотелось бы рассмотреть стоимость недвижимости в разрезе категорий жилья. Для этого мы использовали данные агентства «Этажи». На сайте представлена ценовая аналитика рынка недвижимости в зависимости от количества комнат в квартире.

Диаграмма взята с сайта агентства недвижимости «Этажи»

Как видно по графику, стоимость жилья за последние 8 лет в России выросла, за исключением пансионатов. В среднем рост цен 1 квадратного метра квартир составил 22,5%.

Наибольшим спросом в 2020 году пользуются однокомнатные квартиры. Реже всего покупают четырехкомнатные. В отношении пансионатов – резкое уменьшение числа запросов на покупку и, как следствие, снижение стоимости одного квадратного метра площади (на 26%) наблюдается с 2013 года.

В среднем по России цена 1 квадратного метра жилья равна 65,5 тысяч рублей.

В период с 2012 по 2021 годы только снижение стоимости недвижимости было лишь раз – в период с 2014 по 2018 года. А вот росли цены два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все еще продолжает расти.

По годам

Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.

В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.

В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.

Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:

• В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
• В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
• В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
• В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.

цены по типу квартир

Средние цены предложения по типу квартир

Тип	Единица измерения цены	Декабрь 2019	Декабрь 2020	Изменение за год
Студии и 1ккв	Тыс. руб.	5 052	5 693
Руб./кв. м	133 990	160 793	20,00%
2ккв	Тыс. руб.	8 126	9 311
Руб./кв. м	127 473	150 128	17,77%
3ккв	Тыс. руб.	11 794	12 510
Руб./кв. м	126 330	140 098	10,90%
4ккв	Тыс. руб.	16 873	16 692
Руб./кв. м	125 646	139 632	11,13%

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м

Цены на квартиры повышались неравномерно в зависимости от локации и типа жилья. Так, за год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%). Двухкомнатные самый активный рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%), а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах. Трехкомнатные Василеостровского прибавили 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно.

Самый дорогой квадратный метр к концу года показали Петроградский и Василеостровский районы. Средние цены – 213,77 тыс. руб и 172,11 тыс. руб. за кв. м.

Самые дешевые квартиры – в Красносельском и Кировском районах Петербурга. Квадрат жилья в Красносельском стоит в среднем 127,23 тыс. руб. и 129,62 тыс. руб. в Кировском.

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Сравнение по типу строения

Самыми дорогими квартирами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются дома старого фонда, 1 к.кв и дома старого фонда с капитальным ремонтом, 1 к.кв: цена квартир составляет 183,3 тыс. руб. за кв. м и 178,7 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Тип	Индекс (т.руб. / кв. м)
Дома Старого фонда, 1 к.кв	183,3
Дома старого фонда с капитальным ремонтом, 1 к.кв	178,7
Кирпично-Монолитные дома, 1 к.кв	174,7
Монолитные дома, 1 к.кв	173,5
Кирпичные дома, 1 к.кв	168,9

Самыми дешевыми квартирами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются брежневские дома, брежневки, 3 к.кв и дома 121 серии, 3 к.кв: цена квартир составляет 92,6 тыс. руб. за кв. м и 92,9 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Тип	Индекс (т.руб. / кв. м)
Брежневские дома, Брежневки, 3 к.кв	92,6
Дома 121 серии, 3 к.кв	92,9
Дома 606 серии, 3 к.кв	95,1
Хрущевские дома, Хрущевки, 3 к.кв	99,5
Дома 121 серии, 2 к.кв	101,5

Сравнение по строению и району

Самыми дорогими объектами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петроградский р-н, кирпично-монолитные дома и петроградский р-н, монолитные дома: цена квартир составляет 313,4 тыс. руб. за кв. м и 287,2 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Тип	Индекс (т.руб. / кв. м)
Петроградский р-н, Кирпично-Монолитные дома	313,4
Петроградский р-н, Монолитные дома	287,2
Центральный р-н, Кирпично-Монолитные дома	279,1
Адмиралтейский р-н, Кирпично-Монолитные дома	253,6
Василеостровский р-н, Кирпично-Монолитные дома	207,0

Самыми дешевыми объектами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются красносельский р-н, брежневки и калининский р-н, хрущевки: цена квартир составляет 78,3 тыс. руб. за кв. м и 85,2 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Тип	Индекс (т.руб. / кв. м)
Красносельский р-н, Брежневки	78,3
Калининский р-н, Хрущевки	85,2
Невский р-н, Хрущевки	85,3
Красногвардейский р-н, Хрущевки	85,5
Петродворцовый р-н, Монолитно-Панельные дома	85,6

Каждая третья – студия

Взлетевшие цены и снижение покупательских возможностей усиливают тренд на минимализм: доля студий растет, а метражи квартир в новых проектах сокращаются в обоих регионах (см. таблицу 3). В Петербурге средняя площадь квартир по сравнению со вторым полугодием уменьшилась на метр – до 41,7 кв. м, в Ленобласти потеряла сразу три квадрата – до 38,5 метра. На рынке становится больше студий: их доля в новых проектах 47-го региона за полгода выросла с 20 до 27%, а в Петербурге – с 23 до 27%. При этом количество однушек в квартирографии почти не меняется – это примерно половина всех квартир, а вот двушек стало ощутимо меньше.

Эксперты отмечают, что прекращение льготной ипотеки на фоне высоких цен лишь усилит спрос на пригородные и, значит, более дешевые жилые комплексы

А малогабаритные квартиры как в Петербурге, так и в Ленобласти во втором полугодии будут пользоваться повышенным вниманием покупателей.  . Таблица 1

Первая десятка застройщиков по объемам вывода в первом полугодии 2021 года

Таблица 1. Первая десятка застройщиков по объемам вывода в первом полугодии 2021 года

Фирма	Общая площадь квартир, тыс. кв. м	Количество квартир
ЛСР. Недвижимость-СЗ	301,0	8196
Setl City	276,4	7724
ЦДС	243,4	5915
Мавис	126,1	3504
БФА-Девелопмент	94,0	1675
Главстрой-СПб	79,3	1727
КВС	77,0	1592
Euroinvest Development	63,0	1315
Терминал-Ресурс	58,2	1212
ПИК	50,1	1189

Таблица 2. Районы – лидеры по объемам нового предложения в первом полугодии 2021 года

Район	Объемы вывода, тыс. кв. м	Регион
Всеволожский ЛО	446	ЛО
Красносельский	250	СПб
Красногвардейский	214	СПб
Приморский	187	СПб
Невский	182	СПб

Таблица 3. Квартирография новых проектов в первом полугодии 2021 года

Регион	Студии	1ккв	2ккв	3ккв	4ккв	Средняя площадь квартир, кв. м
ЛО	27,8%	48,9%	19,4%	3,8%	0,1%	38,5
СПб	27,1%	46,6%	18,2%	7,3%	0,8%	41,7

Когда дефицит новостроек перестанет толкать цены вверх?

Рынок недвижимости пришел к революционной ситуации

Час X близок: куда качнет рынок новостроек

Трейд-ин обреченный: застройщики отказываются от стандартного зачета квартир

Дешевых квартир в пригородах Петербурга почти не осталось

Текст: Александр Смирнов   
Фото: Алексей Александронок   

Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен

Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».

В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.

Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России

Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).

Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.

Диктат спроса

Эксперты призывают не забывать ещё об одном факторе, от которого зависит стоимость «квадрата», — сокращении доходов граждан.

«Вероятнее всего, основной потенциал роста цен реализован в 2020 году. В 2021–м прошлогодние драйверы остаются. Тем не менее есть объективные ограничения роста, связанные со стагнацией доходов. Поэтому стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться, но более скромными темпами, чем в 2020 году», — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации».

Многим жильё уже не по карману даже с ипотечным кредитом, считает Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно–риелторской компании «Альфа–групп». Более того, льготная программа сыграла злую шутку: не все заёмщики могут расплачиваться по обязательствам, растёт число обращений с просьбой об ипотечных каникулах и рефинансировании. А дальше — дефолт, напоминает она.

«Залоговое жилье попадёт на торги, составив конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложение, меньше спрос, ниже цены», — рассуждает эксперт.

Окончание программы субсидирования ставок тоже не является гарантией остановки цен. «Даже при условии отмены программ с субсидированной ставкой ипотечные кредиты будут выдаваться по ставкам всего на 2% выше. То есть проценты повысятся, но некритично для рынка. В краткосрочной перспективе (3–4 месяца) после отмены субсидирования темпы продаж снизятся на 25–35%, но затем вернутся на прежний уровень», — полагает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.

Не исключено, что некоторые банки займутся пролонгацией собственных специальных ипотечных программ, даже если перестанут получать компенсацию от государства, считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит». Это станет дополнительным стимулом спроса. При этом предложение всё ещё сокращается.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что цены продолжат повышаться, но рост будет более сдержанным, в среднем по рынку — 10%.

«Рынок будет сбалансированным, без резких колебаний. Но всё это при условии отсутствия потрясений, связанных с экономической или эпидемиологической ситуацией», — добавляет он.

Обсуждаем новости здесь.
Присоединяйтесь!

Разрешите получить

Ещё одна тенденция этого полугодия — застройщики стали активнее получать разрешения на строительство. За первое полугодие Госстройнадзор согласовал строительство 26 жилых комплексов общей площадью 587 тыс. м2. Это больше, чем в прошлые годы (первое полугодие 2020–го — 366 тыс. м2, первое полугодие 2019–го — 374 тыс. м2). Правда, раньше, когда девелоперы активно запасались разрешениями в преддверии новой редакции 214–ФЗ «О долевом участии…», чтобы строить по прежним правилам, их было гораздо больше: в первом полугодии 2018–го — 5,213 млн м2, 2017–го — 2,018 млн м2.

Примечательно, что за 6 месяцев выданы разрешения по 35 социальным проектам: 21 объекту образования, по шесть — здравоохранения и культуры и двум объектам дорожной инфраструктуры (для сравнения: данные за аналогичный период 2020–го — 17, 2019–го — 21, 2018–го — 21, 2017–го — 11). То есть по количеству объектов социалка заметно опережает жилые проекты.

При этом стройка должна развернуться в спальных районах — на Центральный, Василеостровский, Петроградский и Адмиралтейский приходится только один адрес (объект культуры и спорта на Васильевском острове). По нулям также в Красногвардейском и Петродворцовом районах. В рекордсменах — Приморский и Пушкинский. В целом данные соотносятся с анонсированным Смольным курсом на ударное строительство социалки в попытках нагнать накопленный за прошлые годы дефицит.

Новостройки Санкт-Петербурга

Дата	Вторичка Санкт-Петербурга	Новостройки Санкт-Петербурга
Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен	Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен
19 июля 2021 г.	154,8	+0,06%	119,3	0%
12 июля 2021 г.	154,7	+0,26%	119,3	+0,68%
5 июля 2021 г.	154,3	+0,06%	118,5	-0,50%
28 июня 2021 г.	154,2	+0,33%	119,1	-0,08%
21 июня 2021 г.	153,7	+0,39%	119,2	-0,08%
14 июня 2021 г.	153,1	+0,53%	119,3	+0,51%
7 июня 2021 г.	152,3	+0,26%	118,7	-0,17%
31 мая 2021 г.	151,9	+0,26%	118,9	-0,17%
24 мая 2021 г.	151,5	+0,46%	119,1	-0,17%
17 мая 2021 г.	150,8	+0,47%	119,3	+0,25%
10 мая 2021 г.	150,1	+0,47%	119,0	+0,17%
3 мая 2021 г.	149,4	+0,47%	118,8	0%
26 апреля 2021 г.	148,7	+0,68%	118,8	-0,08%
19 апреля 2021 г.	147,7	+0,48%	118,9	+0,08%
12 апреля 2021 г.	147,0	+0,55%	118,8	-0,25%
5 апреля 2021 г.	146,2	+0,55%	119,1	0%
29 марта 2021 г.	145,4	+0,48%	119,1	+1,02%
22 марта 2021 г.	144,7	+1,12%	117,9	-0,08%
15 марта 2021 г.	143,1	+0,70%	118,0	-0,34%
8 марта 2021 г.	142,1	+0,78%	118,4	0%
1 марта 2021 г.	141,0	+0,79%	118,4	-0,08%
22 февраля 2021 г.	139,9	+0,58%	118,5	-0,08%
15 февраля 2021 г.	139,1	+1,02%	118,6	-0,17%
8 февраля 2021 г.	137,7	+0,95%	118,8	+0,08%
1 февраля 2021 г.	136,4	+0,66%	118,7	+0,17%
25 января 2021 г.	135,5	+1,19%	118,5	+0,25%
18 января 2021 г.	133,9	+0,83%	118,2	+0,08%
11 января 2021 г.	132,8	+0,53%	118,1	0%
4 января 2021 г.	132,1	+0,76%	118,1	0%
28 декабря 2020 г.	131,1	+1,08%	118,1	+0,25%
21 декабря 2020 г.	129,7	+0,70%	117,8	+0,08%
14 декабря 2020 г.	128,8	+0,47%	117,7	+0,09%
7 декабря 2020 г.	128,2	+0,87%	117,6	+0,09%
30 ноября 2020 г.	127,1	+0,95%	117,5	+0,09%
23 ноября 2020 г.	125,9	+0,56%	117,4	+0,17%
16 ноября 2020 г.	125,2	+0,56%	117,2	+0,17%
9 ноября 2020 г.	124,5	+0,65%	117,0	+0,34%
2 ноября 2020 г.	123,7	+0,65%	116,6	+0,17%
26 октября 2020 г.	122,9		116,4

Пройден ли пик?

«Понятно, что покупки не могут увеличиваться в таком темпе постоянно, так как объем рынка имеет свои границы. Рынок недвижимости достиг своего максимального значения спроса, и дальше наблюдается его поэтапное снижение и стабилизация. Увеличенный спрос на жильё кроме льгот по ипотеке и изменением курса руб., также имел связь с окончанием льготного периода.

На данный момент, когда видно, что льготная программа будет продлена, покупки жилья немного замедлятся. В свою очередь цены будут скорректированы. В общем ситуация на рынке такая, что если происходит стабилизация внешних факторов – понижение спроса, увеличение курса рубля, появление на рынке новых предложений, повышение конкуренции – то стоимость кв. метра будет понижаться» – делиться своими прогнозами Е. Конвей.

Общие тенденции – рост

По прошествии трёх кварталов этого года были обнародованы несколько больших девелоперов. «Группа ЛСР» увеличила расценки на составленные контракты на 16 процентов год к году и довела их до отметки шестьдесят шесть миллиардов рублей. А общий размер продаж составил порядка шестисот тысяч квадратных метров.

Компания «Эталон» за первые 9-ть месяцев этого года смогла продать около 370 тысяч квадратных метров на 54 миллиардов рублей. При этом доля, которая выпала на рынок СПБ, составила порядка 186 тысяч кв. метров, что на восемнадцать процентов выше, чем оборот за такой же интервал 2019 года. Совокупный объем сделок – выше 22 миллиардов рублей.

«Главстрой СПБ» за тот же промежуток времени реализовал около 111.9 квадратных метров, что на двадцать девять процентов больше, нежели на первые девять месяцев ткущего года.

Особенно очевидно увеличение продаж недвижимости в 3-ем квартале. У «Главстроя», к примеру, цена сделок, которые были заключены с 7 по 9 месяцы 2020, возросла на 77 процентов по сравнению с результатами того же периода 2019 года. Число продаж Setl Group в финансовом эксиаленте в 3-ем квартале этого года увеличилось на 37% по соотношению со 2-ым кварталом этого года, что на 29 миллиардов рублей больше.

Увеличение спроса потянуло за собой рост стоимости кв. м. Таким образом, в «Эталоне» стоимость за год возросла на четырнадцать процентов, до 149 рублей за квадратный метр. У «Группы ЛСР» средний ценник проданных недвижимых объектов увеличился на восемь процентов год к году и был около 124 тысяч рублей за квадратный метр.

Узнать подробнее про новостроек по типам квартир можно на ресурсе https://etagisp.ru/zastr/ или заказать консультацию в специализирующихся на недвижимости компаниях.

Сравнение по количеству комнат

Вторичный рынок однокомнатных квартир

За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,36%, это 600,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 31 мая 2021 г. по 7 июня 2021 г. составил 168,3 тыс. руб. за кв. м.

Цена предложения «однушек», руб./кв. м

Дата	Индекс (т.руб. / кв. м)	Изменение цены
7 июня 2021 г.	168,3	+0,36%
31 мая 2021 г.	167,7	+0,18%
24 мая 2021 г.	167,4	+0,24%
17 мая 2021 г.	167,0	+0,12%
10 мая 2021 г.	166,8	+0,36%

Вторичный рынок двухкомнатных квартир

За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,20%, это 300,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 31 мая 2021 г. по 7 июня 2021 г. составил 148,7 тыс. руб. за кв. м.

Цена предложения «двушек», руб./кв. м

Дата	Индекс (т.руб. / кв. м)	Изменение цены
7 июня 2021 г.	148,7	+0,20%
31 мая 2021 г.	148,4	+0,27%
24 мая 2021 г.	148,0	+0,61%
17 мая 2021 г.	147,1	+0,20%
10 мая 2021 г.	146,8	+0,48%

Вторичный рынок трёхкомнатных квартир

За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,37%, это 500,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 31 мая 2021 г. по 7 июня 2021 г. составил 137,1 тыс. руб. за кв. м.

Цена предложения «трёшек», руб./кв. м

Дата	Индекс (т.руб. / кв. м)	Изменение цены
7 июня 2021 г.	137,1	+0,37%
31 мая 2021 г.	136,6	+0,37%
24 мая 2021 г.	136,1	+0,15%
17 мая 2021 г.	135,9	+0,15%
10 мая 2021 г.	135,7	+0,59%

Наибольшее изменение цены наблюдается среди трехкомнатных квартир.

В целом по вторичному рынку изменение средней цены предложения однокомнатных квартир за рассматриваемый период составило плюс 0,36%, двухкомнатных – плюс 0,20%. Изменение цены трехкомнатных квартир – плюс 0,37%.

Ленобласть возвращает позиции

Из позитивных трендов – пополнение рынка пошло более активными темпами, близкими к уровню прежних лет, когда застройщики выводили по 4 млн кв. м жилья в год (миллион в квартал). По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первое полугодие рынок Петербургской агломерации пополнился на 1,84 млн кв. м суммарной площади квартир – это на 92% больше, чем за аналогичный период минувшего года (960 тыс. кв. м). Если первое полугодие 2021-го сравнивать с активным вторым полугодием 2020-го (2,1 млн кв. м), то это лишь на 12,5% меньше.

Рост объемов нового предложения объясняется резким усилением активности девелоперов в пригородной зоне. В Петербурге на рынок выведено 1,33 млн кв. м (плюс 78% по сравнению с первым полугодием и минус 20% – по сравнению со вторым). В Ленобласти в продажу поступило проектов на 511 тыс. кв. м жилья (плюс 145% и плюс 14% соответственно). По данным аналитиков BN.ru, за год доля 47-го региона в новом предложении Петербургской агломерации выросла почти вдвое – с 10,0 до 28,4%. А Всеволожский район Ленобласти после долгого перерыва вновь вернул себе лидерские позиции по объемам вывода (см. таблицу 2): в продажу выходит жилья чуть не вдвое больше, чем в Красносельском, Приморском, Красногвардейском и других популярных городских спальниках. Объяснения самые простые: в Петербурге остается всё меньше участков под застройку. Кроме того, напуганный высокими ценами покупатель ищет варианты подешевле и всё чаще находит их в закадье.

Сравнение по району

Самыми дорогими районами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петроградский р-н, 1 к.кв и петроградский р-н, 2 к.кв: цена квартир составляет 281,1 тыс. руб. за кв. м и 254,2 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Тип	Индекс (т.руб. / кв. м)
Петроградский р-н, 1 к.кв	281,1
Петроградский р-н, 2 к.кв	254,2
Адмиралтейский р-н, 1 к.кв	205,7
Петроградский р-н, 3 к.кв	198,9
Василеостровский р-н, 1 к.кв	197,6

Самыми дешевыми районами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петродворцовый р-н, 3 к.кв и курортный р-н, 3 к.кв: цена квартир составляет 103,9 тыс. руб. за кв. м и 106,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Тип	Индекс (т.руб. / кв. м)
Петродворцовый р-н, 3 к.кв	103,9
Курортный р-н, 3 к.кв	106,8
Петродворцовый р-н, 2 к.кв	114,5
Курортный р-н, 2 к.кв	114,7
Пушкинский р-н, 3 к.кв	117,9

Увеличение и уменьшение стоимости недвижимости в России

Последние 30 лет в России не пролетели в одночасье – были свои взлеты и падения. Поэтому при анализе цен стоит рассматривать их динамику не в целом за десятилетия, а учитывать более короткие промежутки времени. Например, с 1990 года по 2021 год в России цены на недвижимость падали как минимум 3 раза, говорит Дмитрий Щегельский.

Так, вопрос о приобретении жилья до конца 80-х был особого значения для россиян имел – получить квартиру можно было за выслугу лет на предприятии, или вступив в жилищный кооператив. Рынок купли-продажи недвижимости начал формироваться с 1988 года и цены некоторое время только росли:

Первый скачок цен на недвижимость наблюдался в период с 1998 до 2000 годов. Он произошел на фоне резкого снижения мировых цен на товары топливно-энергетического комплекса, который являлся основным направлением российского экспорта. Мнения экспертов по поводу этого периода расходятся. Как рассказывает Дмитрий Щегельский, в долларах США она упала примерно на 35 процентов, но в рублях цены выросли в 3 раза.

Затем, в начале 2000 годов, цена квадратного метра жилья снова пошла вверх, а вот с 2008-го – опять начала падать, отмечает эксперт:

Начиная с лета 2010 года стоимость недвижимости заново начала расти, но в этот раз плавно. В последний раз (до нынешнего кризиса) цены корректировались весь 2015 год. Спустя полтора года рынок недвижимости восстановился, и цены начали расти, говорит эксперт. По его словам, сегодняшняя волна роста цен началась с конца марта 2017 года.

То есть, если рассматривать более конкретные промежутки времени, то становится ясно, что на фоне мировых и российских кризисов стоимость жилья может не только расти, но и иногда даже падать.

Динамика цен в зависимости от региона

Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:

Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).

Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»

Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.

Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.