Как расторгнуть договор на оказание услуг с управляющей компанией

Как обосновать?

Можно привести следующие доводы:

• УК систематически нарушает свою часть договора с собственниками;
• некачественно выполняемые работы;
• отчетность не предоставляется, информация в ней не соответствует действительности;
• истек срок договора.

Приведем конкретный пример. Управляющая организация, сотрудничество с которой вынесли на обсуждение, обязалась, согласно договору, поддерживать в чистоте подъездные дорожки, подъезды, но так и не выполнила этого условия.

Или например, ремонт. Средства собираются регулярно, причем сбор явно завышен, а трубы как текли, так и продолжают течь, хотя вроде бы какой-то ремонт был проведен (или вообще никакого не было), проблемы с отоплением как были, так и остались.

Всю документацию перед этим нужно запросить в офисе Управляющей организации и дополнить имеющимися на руках инициативной группы документами, подтверждающими обоснованность их требований – причем все это нужно сделать до того, как инициировать собрание.

Иначе вы ничем не убедите других жильцов, которые в большинстве случаев даже если недовольны, придерживаются политики “перемены могут быть только к худшему”.

Запросив материалы, нужно обязательно передать их для анализа грамотному юристу, который лучше всего подскажет вам, как действовать.

Пошаговая инструкция

В Жилищном Кодексе РФ указано, что собственники квартир вправе самостоятельно выбирать управляющую организацию.

Если их не устраивает качество оказываемых услуг, они могут прекратить договорные отношения с действующей УК и привлечь к управлению домом другую. Но в данной ситуации необходимо соблюдать определенный порядок.

Так как одной из сторон договора являются собственники квартир, отказ от его исполнения может приниматься только на общем собрании большинством проголосовавших. Также должен быть открыт вопрос и о выборе новой УК.

ВНИМАНИЕ! Решение о смене управляющего органа должно быть с обязательной ссылкой на наличие условий для отказа, а именно, неисполнение обязательств, прописанных в договоре.

Если такое указание отсутствует, суд может признать итоговый протокол общего собрания недействительным. Срок заключения типового договора с управляющей конторой обычно составляет от 1 до 3 лет. Если после его завершения претензии к УК отсутствуют, договор автоматически пролонгируется на аналогичный срок с сохранением всех обязательств.

Наиболее простой способ выхода из договорных отношений — завершение срока действия текущего соглашения и отказ от его продления. В этой ситуации обоснования не требуются, а сама процедура проходит по упрощенной схеме. Поэтапный алгоритм действий:

Изучение работы УК жильцами, формирование предложения о прекращении действия соглашения на основании собранных доказательств.
Направление запроса в управляющую контору с требованием о предоставлении отчетности за выполненную работу, а именно о потраченных средствах

Важно понимать, что доказательства должны быть неоспоримыми, так как зачастую управляющая фирма выдвигает протест. В этом случае разрешение ситуации возможно только через суд.
Проведение опроса всех жильцов дома для выявления их отношения к действующей компании

Если среди соседей есть много недовольных качеством работы УК, то проблема с отказом может решиться намного быстрее и проще. Сразу оглашается вариант о замене фирмы по причине ее недобросовестной работы.
Информирование каждого собственника жилья о дате и времени проведения собрания.
Подготовка документов, содержащих предложение о смене УК.
Сбор всех проживающих граждан для решения вопроса. На собрании могут принимать участие только собственники приватизированных квартир. Если в доме имеются муниципальные помещения, то необходимо пригласить представителя администрации. В качестве представителя может выступать специалист отдела по управлению имуществом муниципалитета.
Для определения количества приватизированных и неприватизированных квартир можно обратиться непосредственно к самим жильцам, либо получить информацию в жилищном отделе муниципалитета.
Предъявление управляющей конторе заявления об отказе дальнейшего с ним сотрудничества.
Выбор способа управления. Предусмотрено несколько вариантов: переход в новую УК, ТСЖ и самостоятельное управление. Последний вариант предусматривает прямое заключение договоров с поставщиками ресурсов. Преимуществом непосредственного управления является отсутствие лишних расходов на содержание управляющей компании и ТСЖ.
Самостоятельное управление позволяет тщательно контролировать предоставление услуг, а также процесс ремонта. Недостаток — не всегда жильцы дома могут прийти к общему решению вопроса, касающегося содержания общедомового имущества.

Возможен отказ от услуг УК и одного собственника. Но в данном случае потребуется много времени и основательной доказательной базы. После чего все равно необходимо провести собрание жителей и получить от них согласие. Если большинство голосов будет против, отказаться от управляющей конторы не получится.

Порядок расторжения договора в одностороннем порядке

Расторжение в одностороннем порядке договора с управляющей компании возможно по инициативе собственников многоквартирного дома. Для проведения данной операции, жильцам необходимо следовать следующему действенному алгоритму:

• Сформировать инициативную группу жильцов;
• Проведение членами указанного выше формирования разъяснительных мероприятий с другими жильцами;
• Подготовка отказного предложения;
• По истечении срока договора с управляющей компанией осуществляется общее собрание жильцов, на котором предложение рассматривается;
• В процессе дебатов, на собрании избирается другая управляющая компания или новый способ руководства структурами дома.

Многих жильцов многоквартирных домов интересует, можно ли расторгнуть договор по инициативе управляющей компании. В случае окончания срока действия договорённости, управляющая компания уполномочена не продлевать данный мировой период.

Необходимые документы

Для принятия решения о расторжении договора с управляющей компанией понадобится собрать полный пакет документов из следующего списка:

• Протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, в процессе которого принято решение об отказе в дальнейшем сотрудничестве с конкретной УК;
• Уведомление;
• Ксерокопии обращений жильцов в федеральные службы и иные организации (прокуратуру, Роспотребнадзор, санитарные службы и т. д.) за период курирования данной управляющей компанией;
• Ксерокопии жалобы жильцов на нарушения позиций договора со стороны УК;
• Ксерокопии документации, свидетельствующей о проверках деятельности рассматриваемого органа.
• В случае обращения в суд понадобится ещё исковое заявление и банковский реквизит, свидетельствующий об уплате государственной пошлины.

Уведомление

Существует два типа уведомлений о расторжении договорённости с управляющей компанией:

• Уведомление о проведении собрания жильцов — копии данного документа направляются собственникам многоквартирного дома, жильцам города и представителям УК;
• Уведомление о решении, принятом на жилищном собрании — направляется в Управляющую компанию.

Настоящий документ должен содержать следующую информацию:

• Реквизиты организации (юридическое наименование, адрес и контактный телефон);
• Банковские реквизиты управляющей компании;
• Заголовок — «Уведомление о расторжении соглашения»;
• Текст заявления, в котором подробно указываются причины отказа собственников многоквартирного дома взаимодействовать с настоящей управляющей компанией;
• Ссылка на нормативные акты (статью 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, статью 450 Гражданского кодекса);
• Если это уведомление об оформленном решении, присовокупляется решение суда;
• Подписи участников собрания.

Предусмотрена ли возможность одностороннего расторжения договора УК

Такая возможность предусмотрена п. 8 ст. 162 ЖК РФ. Договоренность разрывается, если стороны обоюдно согласовали досрочный отказ от сотрудничества. Но законодательство допускает разрыв по инициативе одной из сторон.

Нарушение пунктов подписанного договора управления – прямой повод к его расторжению, без согласия другой стороны.

Жильцы вправе потребовать замены УК по причине ненадлежащего исполнения предусмотренных обязанностей, но и управляющая организация может отказаться от дома, если потребуется выполнение дополнительных обязанностей, о которых ранее речи не шло.

Перечень оснований с формулировками

Руководство управляющей организации может удостовериться в аргументированности отказа от управления многоквартирным домом следующим образом:

• проконсультировавшись у опытного юриста по вопросам трактовки жилищного законодательства;
• проанализировать результаты рассмотрения судебных дел данной направленности.

Практика показывает, что намерение управляющей фирмы прервать заключенный договор с жильцами дома оправдывается судебным органом при следующих условиях:

• если владельцы квартир несвоевременно оплачивают услуги по содержанию жилых помещений и предоставлению ресурсов;
• при наличии задолженности в оплате ухода за общей собственностью;
• если владельцы жилья создают помехи управляющей фирме в выполнении своих обязанностей;
• при увеличении объемов работ, требуемых от УК, предъявлении требований, отсутствующих в соглашении;
• в случае нарушения владельцами жилплощади достигнутых договоренностей и некорректного поведения, связанного с убытками для субъекта хозяйствования.

Если инициатор разрыва – управляющая организация

При наличии предусмотренных законом оснований порядок действий управляющей компании предполагает:

• составление акта, фиксирующего обоснованные поводы для отказа;
• сбор пакета документов и представление отчета для жильцов, чтобы сообщить о проделанной работе за время действия договора – проведенных ремонтах общего имущества МКД, приобретении материалов и пр.;
• уведомление противоположной стороны о досрочном отказе от выполнения обязанностей по управлению МКД на общем собрании;
• оповещение местных властей о данных обстоятельствах, с предоставлением документации, подтверждающей правомерность отказа.

Чаще всего вопрос решается по результатам рассмотрения дела судебными органами.

Необходимая документация

Бумажная волокита – непременная составляющая оформления отказа управляющей компании от многоквартирного дома. УК необходимо подготовить документацию следующего содержания:

• письма владельцам жилплощади, с перечислением аргументированных причин отказа от сотрудничества и даты разрыва;
• аналогичного сообщения в органы жилищной инспекции;
• письма в муниципалитет, с перечислением обоснованных мотивов нежелания обслуживать МКД;
• отчетной документации для собственников жилья;
• банковских бумаг о лицевых счетах МКД, для предоставления владельцам;
• финансовой отчетности о расходе средств;
• протоколов о выборе УК, субподрядных контрактов на привлечение исполнителей для работ по обслуживанию дома;
• перечня общедомовой собственности с описанием состояния.

Собранные бумаги должны полно и прозрачно раскрывать итоги функционирования управляющей организации за весь период.

Можно ли провести процедуру индивидуального отключения без согласия соседей?

В некоторых случаях в доме, который более чем на двух хозяев, самостоятельно отключиться от отопления невозможно.

Затраты на перестройку и реорганизацию общей системы теплоснабжения при отключении одного помещения несет собственник такой недвижимости. Новый проект системы необходимо отвезти в комиссию для согласования. К проекту надо приложить комплект необходимых бумаг.

Необходимый пакет документов

Нужно подготовить:

1. Написанное в свободной форме заявление от собственника помещения.
2. Паспорт помещения (технический), которое будет отключаться от общей системы обогрева.
3. Юридические бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру.
4. Согласие (письменное) жителей, зарегистрированных в помещении и старше 18 лет.
5. Разрешение на индивидуальное переоборудование системы отопления под личный котел и на выполнение необходимых для этого работ.

Проект для переустройства

Проект для переустройства — сложный технический документ. Подготовить его самому невозможно. Придется обращаться в муниципальную или частную структуру, занимающуюся разработкой проектов.

Кроме этого, проделывают расчеты:

1. Тепло-гидравлические вычисления.
2. Вычисления остатка теплоснабжения от стояков и лежаков.

Если вычисления укажут на техническую возможность отсоединения, нужно передавать проект на утверждение. В противном случае, когда индивидуальные коммуникации способны нарушить режим обогрева в соседних объектах недвижимости, проект утвердить не удастся.

Техническая сторона вопроса

К технической стороне вопроса можно приступать, когда все нужные разрешения получены. Разборка частей, составляющих прежнюю систему, выполняется специалистами монтажной организации.

Разобрав старые конструкции, приступают к установке автономной аппаратуры и трубопровода для обогрева. Реализация проекта по устройству новой системы отопления подобна монтажу котла в частных коттеджах за городом или сельских домах.

Правила установки индивидуальной системы отопления в квартире:

1. Для оборудования индивидуального отопления ставят настенный котел. Его устанавливают выше радиаторов, что не дает теплоносителю циркулировать естественным путем.
2. Создать теплообмен принудительно поможет насос для циркуляции. Можно поставить котел с вмонтированным насосным оборудованием.
3. Тип отопительного котла обязан отвечать всем нормам безопасности. Температура разогрева переносящей тепло жидкости (вода, антифриз) не может превышать 95˚С. Давление в контуре допускается менее 1 МПа.
4. Радиаторные секции из алюминия эффективнее других отдают тепло. Для индивидуального теплоснабжения подойдут трубы из пластика — недорогие и надежные.

Разводку подбирают в зависимости от планировки помещений. Параллельное соединение радиаторов при разводке из одной трубы является несложным для монтажа и экономичным.

«Мы сами себе хозяева»

Люди, проживающие в доме на ул. Алтайской, 25, написали несколько жалоб местным властям, депутатам, в жилищную инспекцию, в алейскую и краевую прокуратуру, как с их пенсий начали взыскивать долги по «коммуналке». Жильцы в гневе уверяли: никаких писем от УК не получали, никаких документов об оказании услуг не подписывали.

01 июля, 6:04

«Перекроем улицу». Жители Усть-Калманки грозят акцией протеста из-за засухи

Проблема отсутствия воды в райцентре появляется каждое лето уже больше 15 лет. В этом году все совсем плохо, и люди грозят повторить опыт Сибирской Долины — перекрыть трассу

В 2019 году жильцы приняли решение о самоуправлении. Правда, с документами вышла накладка, и фактически отказаться от УК людям пока не удалось. Все это время капают долги за две услуги: «содержание жилья» и «управление жильем». Стоят они вкупе 8 рублей с «квадрата». За несколько лет сельчане накопили приличные суммы.

Накопившей 18 тыс. рублей долга бабушке, 73-летней Валентине Касымовой, уже в третий раз принесут неполную пенсию. Два месяца подряд у нее забирали половину дохода, оставляя 7 тыс. рублей, из которых 5 тыс. ей нужно на лекарства каждый месяц.

Виды управления

Есть 3 вида управления, которые могут выбрать собственники в дальнейшем:

• другую УК;
• ТСЖ;
• непосредственное управление.

Третий вариант подразумевает прямое общение с поставщиками коммунальных услуг. Однако, выбирая этот вид управления, соседи не всегда принимают единогласное решение, как содержать общее имущество.

Создавая ТСЖ, нужно подготовиться к тому, что придется потратить большое количество времени и сил, собирая документацию. Иногда пакет бумаг уже готов, его получают в муниципалитете, и внести сведения по конкретному дому. В одно ТСЖ объединяются и сразу несколько зданий.

С переходом в другую УК намного проще. Достаточно выбрать организацию на собрании и подписать договор.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Какими путями можно сменить УК?

Замена одной фирмы на другую происходит по правилам. Если это досрочное расторжение соглашения, то требуется решение собрания жильцов. Другое дело, если срок действия договора пришел к концу.

Общее собрание жильцов

Собственники жилья принимают решение о смене УК на общем собрании. Его проведение назначает так называемая группа инициаторов, которая представляет МКД. Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка документов. Заинтересованным лицам нужно изучить договор с УК, а также собрать доказательства нарушения его условий. 2. Подготовка к общему собранию и голосованию. Заседание проводят под протокол. 3. Результаты голосования и протокол заседания отправляют руководителю управляющей компании. Решение о расторжении договора с управляющей компанией принимается большинством голосов.

При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой

Сменить УК нужно тогда, когда ее руководители не выполняют свои обязанности. На практике такие фирмы чаще всего игнорируют проведение капитального ремонта или не благоустраивают общее имущество собственников квартир. Для того чтобы расторгнуть договор, жильцам нужно собрать доказательства невыполнения условий. В остальном используют стандартный порядок смены УК.

Изменение способа управления

Многоквартирными домами управляют не только специализированные компании. Жилищный кодекс РФ позволяет владельцам квартир создавать товарищество. Такая организация, с юридической точки зрения, является некоммерческим объединением жильцов. Перед тем, как сменить УК на ТСЖ, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры.

Инициативная группа обязана назначить проведение собрания, на котором присутствующие голосуют за смену управляющей фирмы на ТСЖ. При этом руководство товарищества можно выбрать заранее, как и решить другие организационные вопросы.

После окончания срока договора

Если срок действия соглашения подходит к концу, то стороны продлевают его или нет. В случае, когда у жильцов есть другая УК, то они просто сообщают старой фирме свое решение о прекращении сотрудничества. И руководство обязано передать преемнику всю документацию, касающуюся МКД.

Расторжение договора с обеих сторон

Процедура расторжения соглашения возможна также по обоюдному согласию сторон. Но если для прекращения сотрудничества в одностороннем порядке требуется уважительная причина, то в данном случае достаточно согласия второй стороны. Инициатор расторжения контракта (им выступает инициативная группа хозяев квартир или руководитель УК) направляет уведомление с предложением.

Если вторая сторона согласна досрочно прекратить сотрудничество, то представители компании и собственников квартир подписывают соглашение о расторжении договора.

Как сменить УК в очно-заочной форме?

Для принятия всех важных решений жильцы МКД проводят соответствующие собрания. Но если многоквартирный дом слишком большой, то обычное заседание не провести. Поэтому жилищное законодательство позволяет использовать очно-заочную форму собрания. Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без проведения собрания, нужно ознакомиться с процедурой.

Порядок действия инициативной группы следующий:

1. Подготовка повестки дня. В нее включают способ и цель проведения собрания.
2. Уведомить о мероприятии всех жильцов (не позднее 10 дней до начала).

Уведомление отправляют по почте или вручают лично. При этом уполномоченному лицу нужно вести соответствующий реестр. При личном вручении документа каждый человек лично расписывается в реестре.

В назначенный день проводят очную часть мероприятия. На ней присутствующие лица обязаны проголосовать за или против смены компании. Затем инициативная группа обходит тех собственников квартир, которые не присутствовали на собрании. Они голосуют, используя стандартный бланк.

Затем инициативная группа готовит уведомление и протокол для управляющей компании. Документы направляют на протяжении 10 дней после голосования. Тогда же проводят конкурс для выбора новой УК.

Алгоритм смены УК и образцы документов

Несмотря на то, что каждый владелец помещения в МКД должен самостоятельно исполнять обязанности, предусмотренные договором управления, ЖК РФ не дает права одной квартире единолично сменить УО.

Чтобы сменить форму управления МКД или отказаться от услуг УК, необходимо организовать собрание собственников, оформить принятое решение. Иначе его результаты могут быть оспорены, а решение – отменено.

Образец заполнения решения:

Пошаговая инструкция организации и проведения собрания:

1. создается инициативная группа (как правило, это люди, активно выступающие за смену);
2. активисты собирают информацию и знакомят с ней всех собственников. Ознакомление производится очно или заочно, например, используется электронная почта;
3. разрабатывается повестка собрания, определяется его дата, время и форма проведения (очная или заочная);
4. не позднее 10 дней до планируемой даты проведения о собрании и его повестке уведомляются все владельцы помещений, а также УО (под расписку об ознакомлении или через заказное письмо);
5. проведение собрания с итоговым голосованием по обсуждаемым вопросам;
6. протоколирование результатов и оформление решения;
7. уведомление всех владельцев помещений, обслуживающей организации и жилищного органа муниципальной власти о принятом решении (также под расписку в получении или через заказное письмо).

Образец и порядок заполнения протокола собрания собственников

Согласно статье 45 Жилищного кодекса собрание признается легитимным, если в нем принимают участие собственники не менее 50% площади МКД. Число голосов устанавливается пропорционально доле участника на общедомовую собственность. Итоги голосования по повестке дня отражаются в протоколе общедомовых сборов.

В течение 5 дней уведомление направляется в адрес УК и Госжилинспекцию. Жильцы должны сообщить о своем решении заранее. Поскольку по закону (ч.6 ст.162 ЖК РФ) договор пролонгируется автоматически на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна сторона не заявила о его прекращении

К протоколу прилагаются копии жалоб жителей, контролирующих актов УК и письменное уведомление управляющей компании по прекращению договора.

Важно! Необходимый перечень требований к оформлению протокола общих собраний указаны в Приказе Минстроя от 25.12.2015 г. №937/пр

Судебное разбирательство

Если УК оспаривает решение собственников, придется обратиться в суд по месту регистрации обслуживающей организации.

К исковому заявлению о досрочном расторжении договора прикладываются:

• решение и протокол собрания собственников;
• уведомление УО о расторжении договора;
• доказательства нарушений исполнения условий договора;
• справка об отсутствии задолженности за оказанные услуги.

Суд рассмотрит дело и примет соответствующее решение. Как правило, при точном соблюдении вышеописанных процедур судья принимает сторону собственников.

Дальнейшие действия

На основании п.4 Порядка, утвержденного приказом Минстроя РФ № 938/пр от 25.12.2015 г. смена УО проводится муниципальным жилищным органом за 10 рабочих дней после получения заявления.

Новая УО приступает к исполнению своих обязанностей с даты изменения данных в реестре лицензий субъекта Российской Федерации. Изменения вносятся на основании заключенного договора (ст.162 ЖК РФ).

Сменяемая УК передает документацию, оборудование и технические средства, необходимые для управления домом. На это отводится 3 рабочих дня с момента расторжения контракта.

Пошаговая инструкция

Как управляющей компании отказаться от управления домом? Теперь, когда мы перечислили все основания, прибегнем к изучению пошаговой процедуры расторжения отношений компании с жильцами.

1. В первую очередь жильцов необходимо уведомить о том, что разрыв отношений предстоит в ближайшее время. Для этого сотрудники управляющей компании должны инициировать собрание. Они должны оповестить жильцов надлежащим образом о том, когда состоится собрание и где.
2. Далее, в ходе собрания сотрудники управляющей компании должны огласить причины, которые повлекли подобное решение.
3. Обязательно должны быть предложены процедуры медиации, то есть примирения. Сотрудники управляющей компании должны предложить жильцам возможность урегулировать споры, если таковое возможно. Если же подобное невозможно, если собственники не согласны выполнять требования управляющей организации, необходимо осуществлять процедуру разрыва отношений дальше.
4. Протокол собрания фиксируются секретарем, на нём ставятся соответствующие подписи.
5. Управляющая компания подает в местную администрацию заявление, в котором объясняет причины расторжения договора.
6. С жильцами составляется акт, в котором они принимают дом, а также общедомовое помещение в своё управление. После этого сотрудники управляющей компании должны подать соответствующие документы заявления в Госжилнадзора, местную Жилищную инспекцию, а также в Налоговую инспекцию. Все эти органы, так или иначе, но контролировали как финансовую, так и хозяйственную деятельность организации. Теперь их необходимо оповестить о том, что вы больше не осуществляете подобную деятельность по управлению многоквартирными постройками.
7. После того, как мы падали заявление, а также ознакомились с процедурой расторжения договора, управляющая компания может потихоньку разбирать офис. Жильцам дается ровно месяц на то, чтобы избрать себе другой способ управления. В этот месяц управляющая компания должна завершить начатые работы, а также постепенно сдавать собственникам помещения в многоквартирном доме для приёмки.

Если спустя месяц собственники не выбрали себе управляющую организацию, то это за них осуществляет администрация.

Спустя месяц после того, как компанией были поданы заявления о расторжении отношений в соответствующие органы, отношения разорваны.

Читайте нашу статью о том, в каких случаях управляющая компания имеет право выписывать предписания собственникам.

Основания расторжения договора в одностороннем порядке

Как мы уже перечислили выше, основаниями являются, как невозможность управляющей компании осуществлять свою деятельность ввиду собственных причин, например банкротство или отсутствие лицензии, а также неисполнение собственниками пунктов договора, например оплата счетов за услуги ТСЖ.

Документы

Управляющая компания передает все документы, которые велись ей на протяжении длительного времени жильцам.

К ним относятся планы, отчеты о проделанной работе, финансовые документы, бухгалтерия, а также договора с ресурсообеспечивающими организациями.

Кроме того, управляющая компания должна предоставить собственникам выписку по счёту дома о том, сколько средств осталось в распоряжении жильцов.

Сама управляющая компания оставляет соответствующее заявление, которое отправляет в важнейшие органы, контролирующие ее деятельность.