Договор обслуживания жилого дома с управляющей компанией

Содержание документа

Перед принятием условий договора между управляющей компанией и собственниками жилья владельцы квартир в многоэтажке внимательно изучают условия соглашения, которые не носят категорических рекомендаций и могут быть изменены. Перечень правил отражается в документе, поэтому основными пунктами должны стать следующие положения:

• список имущества, которое относится к общим объектам многоквартирного дома;
• перечень работ и услуг, которые управляющая компания будет предоставлять жителям многоэтажки, и условия для пересмотра этого списка обеими сторонами в случае необходимости;
• метод проведения расчета стоимости обслуживающего сервиса и приобретения требуемых материалов и товаров для текущего ремонта;
• меры ответственности жилищной конторы и жильцов при нарушении условий договоренности и Жилищного кодекса;
• условия и методы осуществления контроля работы и других действий управленческой конторы;
• вид и форма отчетности жилищной организации по проведенным мероприятиям и регулярность подачи такого отчета перед жильцами.

Если состав принадлежащего многоквартирному строению имущества определить затруднительно, то управляющая организация может сделать это на основе плана дома, который использовался застройщиком при введении здания в эксплуатацию. Для этого потребуется согласие собственников, полученное на общем собрании. Для жильцов такой вариант не всегда является выгодным, поэтому перед заключением договора об обслуживании нужно создать комиссию для осмотра имущества.

Стоимость коммунальных услуг определяется управляющей конторой. Из-за частых злоупотреблений со стороны жилищной компании такое положение может быть изменено, это подтверждается правилами законодательства. Порядок расходования средств на текущее обслуживание, ремонт коммуникаций и каркаса здания определяется и утверждается на собрании жильцов, при этом задействуются правильные максимальные и минимальные тарифы. Жители многоэтажки вправе требовать обслуживания с учетом нормативов потребления энергоносителей, разработанных региональными муниципалитетами.

Обязанности и права

Жильцы по договору имеют единственное обязательство перед жилищной организацией — своевременно оплачивать услуги по квитанции, присылаемой ежемесячно конторой. При этом должен соблюдаться договор ресурсоснабжения с управляющей компанией, образец которого содержит конкретизирующий состав услуг:

• количество видов ресурсов, поставляемых УК (например, газ, свет, тепло и др.);
• аварийные выезды дежурных специалистов компании в случае возникновения непредвиденных ситуаций;
• вывоз бытовых и технических отходов с территории многоквартирного сектора;
• обслуживание электрических, канализационных, водопроводных, тепловых и вентиляционных коммуникаций;
• контроль и ремонт каркасных конструкционных частей дома, кровли;
• обслуживание лифтов.

Управляющие организации должны обеспечивать жителям беспрепятственную и беспрерывную эксплуатацию сетей и технических помещений в доме, обслуживать техническое оснащение подвалов и чердачных этажей. Кроме этого, они должны выполнять дополнительные действия:

• убирать дворы многоэтажек от каждодневного мусора, сезонной листвы и снега;
• организовывать взаимодействие владельцев квартир, поставщиков энергоресурсов и управляющей компании, изучать и реагировать на жалобы жильцов;
• обеспечивать выполнение дополнительных пунктов договора, внесенных по инициативе жителей и не противоречащих действующему законодательству.

Срок действия контракта

Законодательством срок действия договора не ограничивается, эта компетенция переложена на плечи жильцов дома. Срок действия соглашения прописывается в протоколе и переносится в документ договора. Прекращение юридического действия договора может быть на основании других причин, прописанных в уставе управляющей компании с многоквартирным домом. Образец протокола собрания указывает такие причины преждевременного расторжения:

• нарушение условий соглашения со стороны жилищной конторы с указанием конкретики;
• нарушение основ Жилищного кодекса России и других законодательных требований.

ТСЖ как способ управления домом, особенности

ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.

Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний. Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством голосов. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании

В данной ситуации все достаточно просто. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеет право провести общее собрание и разрешить вопросы управления своим общим имуществом. В той ситуации, когда все граждане проголосуют за расторжение договора с управляющей компанией, то соглашение прекращает свое действие. Еще одним общим собранием избирается новый способ управления – в данной ситуации ТСЖ.

Порядок создания и деятельности ТСЖ регулируется Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, управляющая компания имеет право действовать по договору совместно с ТСЖ. Законом предусмотрено лишь два вида соглашения, каждое из которых имеет свои особенности и нюансы.

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 августа 2020 г. № 25273-ОГ/04 Об обязанностях временной управляющей организации

28 августа 2020

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение от 06.08.2020 N 148997 (вх. Минстроя России от 06.08.2020 N 27885-ОГ) и сообщает следующее.

Исходя из части 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) и Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской федерации от 21.12.2018 N 1616 (далее — Правила N 1616), временная управляющая организация, выбранная для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом, осуществляет управление многоквартирным домом:

— до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом;

— до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, но не более одного года;

— на основании решения уполномоченного орган об определении управляющей организации.

Соответственно, обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме у временной управляющей организации отсутствует.

В соответствии с пунктом 3 Правил N 1616 предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, определенной решением об определении управляющей организации, осуществляется ресурсоснабжающими организациями в соответствии с подпунктом «б» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

В указанном случае сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги, предоставляются ресурсоснабжающим организациям органом местного самоуправления.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Обязанности управляющей компании по договору

Так что же, все-таки, обязана делать управляющая компания по содержанию жилого многоквартирного дома в надлежащем состоянии. На что, в любом случае, могут рассчитывать жильцы? В составе основных обязанностей управляющей компании, которые в соответствии с требованиями Жилищного кодекса должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом надо отметить:

• Работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Такие работы осуществляются регулярно и постоянно с учетом состава, степени физического износа имущества дома и его технического состояния. Это могут быть ремонтные работы, обслуживание коммуникаций, кровли, фасада дома. Перечень таких работ определяется в договоре.
• Услуги по обеспечению снабжения многоквартирного дома коммунальными и энергоресурсами (вода, электроэнергия, тепло и природный газ), а также обеспечение услуги водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям. В ведении УК находятся все трубы для подачи горячей и холодной воды, канализационные стоки, газовые трубы, электрические и коммуникационные кабели, расположенные внутри многоквартирного дома, но за пределами квартир. Обслуживание этих коммуникаций входит в обязанность УК.
• Контроль и надзор за качеством и количеством коммунальных ресурсов, поставляемым к дому, в соответствии с договорами, заключенными с поставляющими компаниями. Это значит, что именно УК отвечает за температуру горячей воды в кране, напор холодной воды и температуру батарей в квартирах жильцов.
• Организация и планирование работ по постоянному техническому обслуживанию многоквартирного дома, а также работы по его подготовке к сезонной эксплуатации. Обслуживание коммуникаций и дворовой территории, как собственными силами, так и с привлечением специализированных подрядных организаций. Например, для обслуживания лифтов, вентиляционных систем, противопожарного оборудования, домофонов, вывоз мусора, уборка подъездов и двора.
• Организация озеленения и благоустройства придомовой территории.
• Услуги по учету качества и объема работ, выполненных подрядчиками, а также организация приема результатов таких работ.
• Организация, планирование и производства текущего и капитального ремонта общедомового имущества, включая фасадные и кровельные работы.
• Контроль за целевым и рациональным использованием выделенных в качестве субсидий или помощи, целевых бюджетных средств.
• Полный цикл документооборота по бухгалтерским, техническим и иным документам, связанным с жизнеобеспечением и обслуживанием многоквартирного дома.  
• Услуги жильцам дома и их консультирование по вопросам соблюдения норм совместного проживания, правил пожарной безопасности, правил пользования инженерным оборудованием, а также электробезопасности.
• Рассмотрение жалоб жильцов дома и устранение выявленных ими недостатков в обслуживании дома;
• Контроль за всеми процессами перепланировки помещений в многоквартирном доме для соблюдения требований законодательства и предупреждения возможного ущерба.
• Обслуживание дома в виде диспетчерского пункта для оперативного реагирования и устранения возникающих аварийных ситуаций.
• Расчет сумм, взимание оплаты и учет платежей за услуги жилищно-коммунального направления. Своевременное перечисление платежей за коммунальные услуги поставляющим компаниям.
• Организация и проведение массовых мероприятий в многоквартирном доме.

Это совсем неполный перечень всех обязанностей управляющей компании. Все эти обязанности обязательно должны быть включены в договор управления многоквартирным домом. Кроме того, в обязанности УК входит инвентаризация общедомового имущества, поэтому в приложении к договору, должен содержаться полный перечень общего имущества в многоквартирном доме, стоящего на балансе УК, а также приведены арендаторы такого имущества, если они есть.

Хочется отметить, что необходимо постоянно контролировать исполнение своих обязанностей управляющей компанией. Для этого необходимо запрашивать отчеты у управляющей компании на общих собраниях собственников. Такие отчеты УК должна предоставлять минимум один раз в год. Чтобы должным образом изучить такой отчет собственники имеют право пригласить специалистов, способных провести правовой анализ и аудит представленных документов

Важно помнить, что всесторонний контроль за исполнением обязанностей управляющей компанией является профилактикой многих проблем, которые могут возникнуть у жильцов в сфере жилищно-коммунальных отношений

Что такое договор?

Часть 1 статьи 420 ГК РФ определяет: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей». Часть 1 статьи 422 ГК РФ устанавливает, что «договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения».

Также ГК РФ устанавливает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (ч.1 ст.421 ГК РФ), стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2 ст.421 ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч.4 ст.421 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

Часть 1 статьи 434 ГК РФ устанавливает: «Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась».

При этом согласно статье 158 ГК РФ:

«1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон».

Применительно к отношениям по предоставлению услуг по содержанию жилья между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, можно отметить несколько важных деталей:

1) ТСЖ создается с целью управления общим имуществом МКД, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами (ч.1 ст. 135 ЖК РФ). В обязанности ТСЖ входит осуществление управления МКД, обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества (ст. 138 ЖК РФ);

2) Собственники помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества в МКД (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ) путем внесения платы за содержание жилого помещения (ч.1 ст. 158 ЖК РФ), включающую в себя плату за управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества (ОИ), коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества (ст. 154 ЖК РФ). Указанную плату граждане обязаны вносить своевременно и полностью (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ);

3) Члены ТСЖ оплачивают в пользу ТСЖ взносы на уставные цели деятельности ТСЖ (то есть – на управление МКД, содержание и текущий ремонт ОИ, коммунальные ресурсы на СОИ), отношения между ТСЖ и его членами регулируются Уставом. Собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ вносят в пользу ТСЖ оплату содержания жилого помещения на основании соответствующего договора (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, подп. «д» п. 4 Правил 416);

4) Такие существенные условия договора на предоставление услуг по содержанию жилья, как состав и стоимость работ, утверждаются общим собранием членов ТСЖ (ч. 1 ст. 137, ч.2 ст. 145 ЖК РФ) и обязательны для всех собственников помещений МКД, независимо от их членства в ТСЖ;

5) Специальной формы договора между ТСЖ и собственниками помещений МКД законодательством РФ не предусмотрено;

6) Порядок заключения договора между ТСЖ и собственниками помещений МКД законодательством РФ не определен.

Участие управляющего домом в сдаче общего имущества в пользование

Собственники помещений на общем собрании приняли решение о передаче общего имущества в пользование третьему лицу и наделили полномочиями по заключению такого договора от их имени управляющего МКД. Обязан ли управляющий подчиниться решению общего собрания?

Согласно пп. 3 и 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания. Таким образом, без решения общего собрания передача общего имущества в пользование незаконна. Вопрос же о том, являются ли подобные решения общего собрания обязательными для лица, наделенного указанными полномочиями, требует дополнительного рассмотрения.

Соглашение об информационном взаимодействии с управляющими компаниями

31 июля 2019 года вступило в силу постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Оно регулирует обмен информацией между управляющими и ресурсоснабжающими организациями при прямых договорах РСО с собственниками. 

Согласно постановлению, управляющая компания должна передать РСО персональные данные собственников для начислений оплат и предоставления квитанций.

На основании этого факта управляющая и ресурсоснабжающая организация могут заключить соглашение, в котором обозначают:

• какую информацию по домам в управлении и в какие сроки должна предоставить УК;

• порядок запроса и предоставления информации;

• порядок передачи показаний счетчиков, в том числе общедомовых;

• возможность доступа РСО к оборудованию, общему имущества при необходимости осмотра или ремонта;

• обязанность УК уведомлять о важных изменениях (о новых потребителях, об изменении количества проживающих или собственников, о смене УК и так далее);

• вопрос о конфиденциальности информации и безопасности при обработке;

• ответственность сторон.

Обычно УК передает сведения:

• о собственниках и нанимателях помещений (ФИО; дату и место рождения; данные документа, удостоверяющего личность и т.д.)

• о жилых помещениях (адрес, площадь, число проживающих и т.д.)

• приборах учета

• субсидиях

• помещениях с приостановлением поставки коммунальных услуг

• перерасчетах за год

Полный список сведений содержится в п. 6 Постановления № 354. 

Управляющей компании стоит иметь на руках шаблоны договоров, перечисленные в статье. 

Некоторые виды договоров можно хранить на компьютере. Например, договоры управления домами и договоры с собственниками могут формироваться и храниться в программе 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК.

Управляющая организация выполняет важную и ответственную работу, поэтому нужно грамотно заключать договоры, добросовестно вести документацию, готовить отчеты о выполненной работе. В этом поможет автоматизация работы управляющих организаций при помощи программ для сферы ЖКХ.

Дата обновления материала: январь 2020.

Вам также может быть интересно: Перерасчет услуг ЖКХ Обязанности управляющей компании ЖКХ Обязанности товарищества собственников жилья Аварийные ситуации в многоквартирном доме

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

Существенные условия договора

Управляющая компания должна обеспечивать комплекс мер, направленных на:

• осуществление работ и оказание услуг, связанных с управлением домом с большим количеством квартир;
• оказание услуг, направленных на содержание общедомового имущества;
• выполнение ремонтных работ этого имущества;
• оказание коммунальных услуг.

В описании предмета соглашения должны быть четко прописаны следующие пункты:

• адрес дома, подлежащего управлению с привлечением управляющей организации;
• перечень общедомового имущества и его подробное описание;
• список услуг по содержанию в должном состоянии имущества общего пользования;
• предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги и нормативы качества их предоставления.

В договоре управления в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

• сроки, отведенные на проведение необходимых работ и оказание услуг;
• список всех необходимых работ и услуг по содержанию, ремонту и восстановлению общедомового имущества;
• как будет контролироваться работа управляющей компании и выполнение ей всех оговоренных в договоре обязательств;
• оплата владельцами жилых площадей работы, выполняемой управляющей компанией;
• величина и порядок оплаты коммунальных услуг, а также содержания и ремонта многоквартирного дома.

Примеры из арбитражной практики

Большинство судей и до принятия Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2 придерживались мнения, что и без договора с РСО УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, поэтому РСО не вправе выставлять платежные документы по коммунальным услугам на ОДН. Так, суды признавали законными предписания, адресованные РСО, о запрете выставлять платежные документы жильцам МКД, а также предписания, адресованные УК, обязывающие их производить расчет платы за коммунальные услуги и оформлять платежные документы даже в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения.

В частности, арбитры АС ВВО полагают: действующее законодательство не позволяет прийти к выводу, что обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг, выставлению счетов и сбору платежей зависят от наличия (отсутствия) договора ресурсоснабжения. Они считают, что обязанность УК предоставлять коммунальные услуги потребителям связана с моментом поставки коммунального ресурса, в том числе в рамках фактически сложившихся (в отсутствие договора) отношений с РСО (постановления АС ВВО от 03.08.2015 № Ф01-2744/2015, Ф01-2745/2015, от 20.07.2015 № Ф01-2662/2015, от 23.04.2015 № Ф01-1208/2015).

Арбитры ЗСО особое внимание уделяют фактам, которые свидетельствуют о наличии фактических отношений между УК и РСО:

• представитель УК принимал участие в приемке общедомового прибора учета, расположенного в МКД, подписывал акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, однолинейную схему электроснабжения в отношении указанного дома, в счетах-извещениях, выставляемых потребителям на оплату коммунального ресурса, РСО указывает УК в качестве исполнителя коммунальных услуг (Постановление от 03.09.2015 № Ф04-22583/2015);
• УК подписала гарантийные обязательства, согласно которым она должна заключить с РСО договоры в установленные сроки (Постановление от 20.07.2015 № Ф04-18454/2015);
• с УК была взыскана задолженность за коммунальный ресурс в пользу РСО (Постановление от 20.07.2015 № Ф04-19855/2015);
• после подписания соглашения между УК и РСО о расторжении договора ресурсоснабжения фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети между сторонами не прекратились, РСО продолжает указывать в платежных документах УК в качестве исполнителя, новый договор находится на стадии согласования (постановления от 24.06.2015 № Ф04-20076/2015, от 13.05.2015 № Ф04-18864/2015).

Собственно говоря, проблема (точнее, нарушение прав потребителей) состоит не столько в истребовании спорного платежа ненадлежащим лицом, сколько в завышении величины данного платежа. Вспомним, что по умолчанию УК – исполнитель коммунальных услуг вправе предъявлять к оплате потребителям коммунальные услуги на ОДН только в пределах норматива потребления. Разницу между нормативным и фактическим потреблением УК берет на себя (абз. 3 п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг). И только в случае, если исполнителем коммунальных услуг является РСО, фактический объем потребления на ОДН распределяется между потребителями (абз. 4 того же пункта). Соответственно, если ввиду бездействия УК и РСО последняя считает себя исполнителем, хотя для управления домом выбрана УК, потребители должны платить за коммунальные услуги больше, чем если бы договор ресурсоснабжения был подписан.