Арендатор не платит и не освобождает помещение: что делать?

Что нужно знать

Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:

• обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
• удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
• не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
• сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.

Соблюдение этих несложных правил поможет вам избежать неприятных последствий сдачи жилья внаем. Однако, если вы все же столкнетесь с проблемой,
как выселить квартирантов из квартиры, не отчаивайтесь. Постарайтесь действовать спокойно и в строгом соответствии с законом, чтобы самим не оказаться в роли обвиняемых на судебном процессе.

Пусть предоставленная внаем квартира станет источником дохода, не приносящим отрицательных эмоций!

https://youtube.com/watch?v=pesBB5An5SA

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

По закону

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен другой срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.

2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.

4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Что делать, если квартиранты не платят за квартиру

Порядок решения вопроса, как законно выселить квартирантов, которые не платят, зависит от того, заключен ли договор найма или квартира сдается по устному соглашению.

Без договора

Многие считают заключение договора найма ненужным, потому что легко можно выселить жильцов, в случае необходимости. На самом деле это возможно, но не так просто, например, нельзя просто выставить вещи квартирантов и сменить замки. За такие действия можно понести уголовное наказание по ст. 330 УК РФ за самоуправство.

Чтобы не возникало подобных последствий, если квартиранты не платят за квартиру без договора, вот что надо делать:

1. Мирно попросить их покинуть жилплощадь.
2. Если они отказываются, подает заявление в полицию с предоставлением паспорта и выписки из ЕГРН, подтверждающей право владения недвижимостью.

Далее хозяин при участковом и двух понятых объявляет жильцам, что выселяет их и объясняет за что. Только после того, как квартиранты покидают дом, можно избавляться от их вещей (которые они оставили) и менять замки.

Еще один вариант, который можно использовать, если квартиранты не платят, но и не съезжают — подать заявление на отключение коммуникаций в управляющую компанию. Недобросовестные жильцы не смогут долго проживать в подобных условиях, поэтому квартира скоро освободится. Однако потом придется заново подключать все коммуникации.

При принудительном выселении без договора нужно учитывать, что получить долг вряд ли получится, так как нет законодательных оснований его существования

Также важно, что если квартиранты с детьми, их нельзя выселять в никуда. У них должно быть время на поиск нового жилья

С договором

Если имеется договор найма, выселить соседей, которые не платят, легче и при этом можно вернуть долг. В соглашении указывается число, до наступления которого жильцы должны внести плату. Если это условие не прописывается, за дату автоматически принимается 10 число каждого месяца.

Таким образом, если квартирант не платит за квартиру по договору, первое, что нужно делать — это рассчитать сумму долга, исходя из даты платежа, и узнать, нет ли задолженности по коммунальным услугам.

Если иное не предусмотрено, квартирант должен вносить арендные платежи и оплачивать услуги ЖКХ (ст. 678 ГК РФ). Если по ним имеется долг, он добавляется к сумме задолженности за жилье.

Далее нужно поговорить с квартирантом и объяснить, что ему грозит судебное разбирательство в случае отсутствия денег. Обычно такого предупреждения хватает, и вопрос решается на этом этапе.

Если договориться мирно не получается, наймодатель обращается в суд за судебным приказом, согласно которому квартирант оплачивает долги и проценты за просрочку. Последний показатель рассчитывается на основании ключевой ставки Центробанка (ст.395 ГК), их нельзя указывать произвольно. Если наниматель по-прежнему отказывается платить добровольно, приставы снимают деньги с его банковских счетов.

Если срок действия договора закончился, а квартирант не платит, соглашение просто не продлевается, а должник выселяется. Долг погашается в таком же порядке, как описано выше.

Нужно учитывать, что возможны попытки избавиться от соседей квартирантов со стороны других жильцов многоквартирного дома. Поэтому при сдаче жилья в наем нужно обязательно настаивать на соблюдении норм тишины, согласно региональному законодательству.

Четвертый сценарий: родственник, который прописан в жилье и не платит

Если в вашем жилье прописан и проживает родственник, который не оплачивает коммунальные услуги, осознанно портит ваше имущество либо ведет асоциальный образ жизни, то вы можете на законных основаниях выселить его из квартиры. 

Для начала нужно предложить ему изменить его поведение, которое может стать причиной для выселения, или освободить квартиру. После этого вы можете дать ему некоторое время на то, чтобы он нашел новое жилье и переехал. Однако если родственник не хочет съезжать с квартиры добровольно, то придется обратиться в суд и выселять его принудительно, с помощью приставов, если суд даст положительное решение. 

Правила подачи иска

Внимание. Споры, возникающие между физическими лицами, подлежат рассмотрению районным судом

При возникновении проблем с арендаторами истцу следует подать иск в суд, находящийся по месту проживания ответчика (ст. 28 ГПК РФ).

Если же он не располагает такой информацией или же съехавший квартиросъемщик не имеет постоянного места жительства, то обращаться в суд нужно (п. 1 ст. 29 ГПК РФ):

• по месту нахождения имущества ответчика;
• по последнему известному месту проживания нарушителя.

Порядок оформления искового заявления подробно описан в ст. 131 ГПК РФ. Его содержание должно включать в себя следующие пункты:

• название судебного органа;
• данные истца (ФИО и место проживания);
• информацию об ответчике (ФИО, дата и место рождения, сведения о рабочем месте, реквизиты паспорта и т.д.);
• суть нарушения, допущенного квартирантом, а также требования, выдвигаемые владельцем квартиры;
• доказательства того факта, что ответчик нарушил права и интересы истца;
• цена иска, включая подробный расчет сумм, подлежащих взысканию;
• сведения о действиях, которые были предприняты для мирного решения вопроса;
• список приложений.

Внимание. Подготовку иска лучше поручить опытному юристу

Это позволит исключить возможные ошибки и неточности, так как от содержания и логичности изложения данного документа во многом зависит успех всего дела.

• Скачать бланк иска о расторжении договора найма за неуплату
• Скачать образец иска о расторжении договора найма за неуплату

Первый сценарий: окончание срока действия договора и отказ жильца съехать

Для начала следует отправить арендатору предупреждение в письменном виде, в котором указать, что срок действия договора подходит к концу и вы не планируете его продлевать. Желательно отправлять предупреждение заказным письмом с описью вложения через почту. Помимо этого в предупреждении должны быть прописаны время (и место), когда будет происходить передача жилого помещения. 

Данное предупреждение само по себе будет означать, что договор аренды не будет продлен. И после завершения срока действия договора жилец больше не имеет законного права находиться в вашем жилье. И тогда выселение арендатора следует производить уже по решению суда. 

Для подачи иска следует обратиться в районный суд по месту нахождения сдаваемого жилья. Также следует заплатить государственную пошлину. Помимо этого, если вы не в состоянии составить иск самостоятельно, вам потребуется обратиться к профессиональному юристу, что тоже потребует дополнительных расходов

Важно также знать, что на судебное разбирательство может уйти от 6 до 12 месяцев.  

И в случае, если суд примет вашу сторону, то к делу приступят судебные приставы. В первую очередь, они направят арендатору требование о добровольном исполнении решения суда. И если он этого не сделает, то к нему применят меры принудительного исполнения решения суда.

Если вы хотите ускорить процесс выселения, то нужно взять в суде исполнительный лист и уже самостоятельно передать его в службу судебных приставов. И после того, как данный листок будет получен, арендодателя должны выселить в срок исполнительного производства, а именно на протяжении двух месяцев.  

Однако если арендодатель не покинет жилье в этот срок, то со стороны пристава будет вынесено постановление о том, чтобы взыскать с него исполнительский сбор (7% от размера долга, если такое имело место), а также новый срок, чтобы выселиться. И если этот срок снова будет проигнорирован, то последует принудительное выселение, причем без извещений.  

Как подать заявление на квартирантов в полицию?

Какие пункты нужно соблюдать при подаче заявления?

• В правом верхнем углу написать ФИО собственника жилого помещения, сведения об участковом (фамилия, звание);
• далее, ниже по центру – название заявления; потом изложить сути конфликта с квартирантами (в нашем случае их нежелание съезжать с недвижимости);
• затем потребовать разобраться в сложившейся ситуации; и, наконец, написать дату и поставить подпись заявителя.

Алгоритм подачи заявления примитивен и очевиден, поэтому данная процедура не составит какой-то особой сложности.

Хозяин квартиры, в свою очередь, имеет право требовать активности от представителя правоохранительного органа власти в адрес дела, иначе, если заявление будет подано, однако положение дел не сдвинется с места, то в таком случае стоит подать заявление уже в прокуратуру.

При выигрышном иске на помощь собственнику придут правоохранительные органы и в принудительном порядке выселят съемщиков. Все, что с ними случится за пределами квартиры уже никого волновать не будет.

Как нужно было сделать

В этих историях арендодатель – пострадавший. Сможет ли он вернуть свои деньги? На каких условиях пускать квартирантов и как оставить себе законную возможность воздействия на неплательщика? Прежде всего, Нине и Руслану нужно было вносить дополнительные пункты в договор, а не просто подписывать стандартный типовой документ. Юристы советуют указывать в договоре ответственность сторон при нарушении условий найма.

Включите в документ условия, что, если нет арендных платежей за определенный период, вы как арендодатель имеете право: ограничить доступ арендатора в помещение, отключить воду, электричество и т. п. Пропишите в договоре порядок и способы уведомления арендатора об этих мерах.

Не забудьте и об остающихся в квартире личных вещах квартиранта – включите в договор свое право собственника на ограничение доступа арендатора в случае задержки им оплаты. Чтобы вас не обвинили потом в посягательстве на чужое имущество.

Если арендодатель, как Нина, не сможет контролировать жильца в определенные договором дни, нужно поручить это доверенному лицу и обязательно прописать в договоре.

Берите с квартиранта предоплату за месяц вперед или депозит, который возвращается по выселению нанимателя – т. н. «обеспечительный платеж»(ст. 381.1 ГК РФ). Его вносят квартиранты перед заключением договора. Если за время аренды у нанимателя не будет долгов перед арендодателем, платеж арендатору вернется. Если оплата будет просрочена, ее придется взять из суммы обеспечительного платежа без согласия нанимателя.

Проверьте, совпадают ли указанные в договоре и реальные паспортные данные арендатора, адрес квартиры, даты начала/окончания срока найма. Договор должен быть подписан нанимателем.

Квартиранты. Источник дохода или головная боль?

В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы,
как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.

Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.

Или же вы вовсе можете стать жертвой аферы. Часто сдают квартиру вполне приличному на вид жильцу без заключения договора и даже не потрудившись проверить его документы и обзавестись данными паспорта. 

Итак, квартиранты, которым вы сдали жилье, оказались все же для вас головной болью. Что делать? Ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, подписывали ли вы договор найма с квартирантами или обошлись без него.

Рассмотрим подробнее оба варианта возможного выселения (без договора и с ним):

Ситуации и вопросы

Может ли договор быть признан недействительным и по каким основаниям?

Договор признается недействительным одной и второй стороной, при нарушении его условий.

Если в договоре указан срок уведомления квартирантов, а хозяин не уведомил, но требует плату устно?

В этом случае квартиранты могут спокойно жить в арендуемом жилье, пока не появятся основания его расторгнуть.

Разрешено ли сменить замки в квартире и вынести вещи нанимателя, при отсутствии договора найма?

В этом случае хозяин квартиры имеет право сменить замки и вынести вещи арендатора на лестничную клетку. И при краже вещей, он не будет отвечать за это. Лучше о решении уведомить квартирантов в присутствии свидетеля.

Удастся ли выселить из квартиры жильцов за неуплату в зимнее время года?

Несколько лет назад закон гласил, что выселять по каким-либо причинам семьи с детьми с квартир нельзя зимой, сегодня этот пункт неактуален. Без договора выселить жильцов допустимо в любое время, а при наличии соглашения — при несоблюдении его пунктов.

Разрешено ли выселить из квартиры семью с детьми?

Если между арендаторами и собственниками не заключен договор – вторые могут выселить семью из квартиры, в виду незаконного проживания. При наличии соглашения процесс выселения проводится судом. Это касается как жильцов с детьми, так и без детей, если, конечно, речь не идет о арендаторах с пропиской.

Если квартиранты не пописывают уведомление?

Если они не платят за жилплощадь и не освобождают ее, рекомендуется написать на их имя уведомление о выселении. При отказе его подписать в присутствии 3 лиц, условия соглашения нужно зачитать устно и в дальнейшем уведомить суд, что они были поставлены в известность.

Можно ли выселить квартирантов, если они не платят коммунальные?

Если квартиранты платят вам ежемесячно нужно проверить долги по коммунальным, если обговаривалось, что они оплачивают сумму услуг ЖКТ. И при отказе платить нужно предупредить о намерении выселения.

Если не составлен договор найма, что ждет собственника квартиры?

Согласно закону сдавать помещение позволено после заключения письменного договора. Придется заплатить штраф за незаконную сдачу квартиры и уклонение от уплаты налогов.

При истечении договора, можно выселить квартирантов?

В случае истечения срока договора хозяин вправе выселить съемщиков на следующий день без предупреждения и уведомления. При желании продлевать соглашение это рекомендуется делать за месяц до окончания старого.

Как сдавать квартиру выгодно?

При сдаче квартиры рекомендуется в первый месяц оплату брать за два, собственник так себя подстраховывает. Если жильцы откажутся от оплаты, у хозяина останутся деньги, в качестве компенсации.

На практике часто приходится сталкиваться с вопросами, касающимися аренды жилья. Действуя в рамках закона, их удастся решить, но на это потребуется немало времени. При несвоевременной уплате за жилье нужно обращаться в суд или полицию.

Съёмная квартира без договора аренды

Довольно часто квартиры сдают в аренду без юридического оформления. Чаще всего так поступают, если арендаторами выступают родственники или знакомы. Здесь все строится на личных взаимоотношениях и договоренностях. Но в случае возникновения конфликтных ситуаций, придется действовать другими методами, так как требовать соблюдения обязательств, которые нигде не зафиксированы, очень сложно.

Если мирным путем разойтись не получилось, выход только один – вызывать полицию. Поскольку законность проживания временных жильцов нигде не обозначена, их нахождение на частной территории владельца квартиры незаконно. Заранее предупредите сотрудников правоохранительных органов, что в вашей квартире находятся чужие для вас люди. Также необходимо заранее подготовить все документы, подтверждающие ваши права на жилплощадь, ими обязательно поинтересуются.

Что делать с оставленным в арендованном помещении имуществом?

Не редки ситуации, когда в арендованных помещениях остается имущество. Итак, разберемся что с ним делать? До момента прекращения (расторжения) договора имущество трогать нельзя. Всякие действия будут нарушать права арендатора, а его интересы как мы уже указывали выше охраняются.

С момента прекращения (расторжения) договора аренды право владение и пользования имуществом находящемся в помещении и принадлежащим арендодателю ему возвращается. В том случае если на момент прекращения договора аренды в помещении осталось имущество арендателя, то вы вправе:

• Удерживать это имущество до исполнения обязанностей по оплате (ст. 359 ГК РФ)
• Реализовать это имущество в счет погашения долга (ст. 360 ГК РФ)
• Передать имущество третьим лицам на ответственное хранение

Во всех случаях имущество должно подлежать оценке. Оценку имущества лучше производить в специальных организациях

Важно понимать, что удержанию подлежит имущество, которое оказалось у арендодателя на законных основаниях! Грубым нарушением будет удержание имущества арендатора во время действия договора, до того, как его юридическая сила будет прекращена

Арендатор не платит? Не знаете что делать? Звоните!

Отвечать на ваш вопрос будет специалист со стажем работы от 10 лет!

Мы сможем изучить документы, и определить перспективу дела!

Разработаем стратегию для грамотного разрешения спора!

Дадим ценный совет по вашей ситуации и определим дальнейшие действия!

Выселение без договора найма

По действующему законодательству РФ лица, не являющиеся владельцами определенной жилплощади, не имеют никакого права там находиться.

При выселении таких граждан закон предусматривает три варианта действий:

1. Добровольное.
2. С привлечением сотрудников полиции.
3. Выселение через судебные разбирательства.

На практике чаще используются первые два метода. Но, конечно, лучшим вариантом становится первый – добровольное согласие жильцов на выезд.

Съемщикам следует знать, что без договора найма, в случае разрушения, затопления, пожара жильцы не будут нести никакой ответственности. Собственнику придется своими силами восстанавливать как свою квартиру, так и пострадавшее жилище соседей.

Как действовать

Предупредить квартирантов о выселении можно несколькими способами:

• устно, предупредив жильцов лично;
• письменно, через написанное на бумаге требование (вручается лично под роспись);
• почтовым уведомлением, если нет возможности лично встретиться с проживающими гражданами.

Если квартиранты отказываются подписывать письменное уведомление о выселении, следует привлечь двух соседей и в их присутствии зачитать съемщикам требование.

Что делать, если жильцы отказываются выезжать

Порой возникает ситуация, когда квартиранты не платят и не съезжают. Если все установленные сроки истекли, а жильцы выезжать не торопятся, придется обращаться за помощью к участковому.

Но действовать следует грамотно, ориентируясь на следующую инструкцию:

1. Написать заявление. В бумаге указываются личные данные и адрес квартиры. Также прописывается суть возникшей проблемы с документальными основаниями для выселения (письменные жалобы соседей, квитанции, подтверждающие задолженность по аренде и прочее).
2. Собрать документы, подтверждающие права собственности на квартиру.
3. Вызвать участкового для принудительного выселения жильцов. По нормам закона обязаны также присутствовать двое соседей. Свидетели осматривают жилище на предмет порчи, несоответствия санитарным нормам.
4. При необходимости вызвать специалистов из МЧС для вскрывания заблокированных дверей.
5. Вынести все вещи квартирантов. Если выселение происходит в их присутствии, зачитать свои требования и принудить их покинуть дом.
6. В отсутствие жильцов, самим вынести их вещи. Кстати, при выносе вещей съемщиков, собственник квартиры не несет за их сохранность ответственности.
7. Незамедлительно поменять замки на дверях, чтобы исключить прихода незваных гостей в будущем.

Но собственнику стоит понимать, что сдача жилья в наем без оформления договора и уплаты всех полагающихся налогов – это нарушение, которое может повлечь определенную ответственность.

Но самостоятельно планировать, как выгнать квартирантов из своей квартиры путем личных действий не стоит. Такая ситуация несет за собой трудности.

При неграмотных действиях собственник сам может стать фигурантом судебного разбирательства и ему придется компенсировать ущерб жильцам, если те обратятся в суд.

Чего стоит опасаться

Юристы не зря настоятельно советуют оформлять факт сдачи жилья документально, заключая договор найма. Стоит помнить, что при устных договоренностях собственник может столкнуться с огромными долгами по оплате коммунальных услуг. Причем оплачивать их ему придется из собственного кармана.

Также велик риск, что обиженные жильцы сами заявят на владельца в налоговую о получении скрытого дохода. Следует обязательно оформлять договор найма, где можно прописать все возможные условия и правила. Такая бумага дает гарантии собственнику и делает процесс сдачи жилья безопасным.

Отдельным моментом стоит рассмотреть и такую ситуацию, как смена замков двери квартиры. Причем сделать это могут без согласования с другой стороной, как квартиранты, так и сами владельцы недвижимости. Такие необдуманные действия при любом раскладе становятся проигрышными. По сути, владелец недвижимости имеет полное право на неограниченный доступ в свою квартиру.

А это приводит к открытию уголовного дела и долгому судебному разбирательству, по окончанию которого арендодателя могут привлечь к штрафным санкциями, а арендаторов – к возмещению материального и морального вреда.

Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение

Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.

Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.

Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.

Требовать оплаты по истечении срока договора

Прекращение договора подразумевает, что арендатор возвращает имущество арендодателя в полном объеме, ликвидировав задолженность и вывезя свои вещи. Если по истечении срока договора арендатор не спешит с освобождением арендованной площади, продолжая использовать ее для своей деятельности, возникает право собственника требовать арендного платежа за весь период. В случае причинения дополнительных убытков из-за нежелания освободить помещение, арендодатель в судебном порядке требует возмещения сверх арендного платежа. Сверх этого допускается взыскание неустойки за весь период задержки, если иное не указано в договоре.

Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009, при расчете суммы исковых претензий следует исходить из условий договора, который прекратил свое действие, либо ставки, действовавшей в момент арендных отношений.

Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков в случае, если арендатор решил продолжить пользоваться имуществом, не платя арендной платы и не подписывая новый договор аренды, либо уклоняясь от надлежащего завершения аренды через приемопередаточный акт о возврате имущества собственнику.

Препятствовать доступу после расторжения договора

Пытаясь отстоять свое право на возврат помещений, собственники нередко прибегают к блокировке входа, техническому закрытию доступа на арендованную территорию. Правомочность данных действий во многом зависит от состояния арендных отношений:

• Был ли заключен договор;
• Действует ли он на текущий момент;
• Какие нормы установлены в заключенном договоре.

Если договор уже прекратил сове действие, арендодатель освобожден от обязательств предоставления доступа в помещения. Однако препятствование арендатору воспользоваться своими вещами, которые были оставлены на территории собственника, может быть расценено как попытка удерживания имущества.

Отключить электричество

Чтобы заставить покинуть помещение, собственники пытаются ограничить доступ к коммунальным ресурсам. Если договор больше не действует, снимаются и обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами, установленные в условиях аренды.

Этот способ убеждения может оказаться действенным, если соблюден ряд факторов:

• Истек срок аренды и не подписан новый договор;
• Действия по воспрепятствованию использования ресурсов не влекут ущерба имуществу;
• Есть техническая возможность отключения без нарушений интересов третьей стороны.

Удержание имущества арендатора

Одним из способов воздействия, если арендатор не платит арендную плату, является намеренное удержание имущества должника до момента полной ликвидации долга. Полномочия собственника помещения зависят от того, была ли соблюдена процедура расторжения договора.

Если арендатор перестал появляться, не платит за аренду, не продлил договор, но оставил свои вещи на арендованной территории, необходимо урегулировать вопрос расторжения договора с последующим возвратом помещения через приемопередаточный акт.

Предварительно перед тем, как вывезти вещи должника, в его адрес следует направить письменное уведомление.

Если нет договора

Отсутствие договора усложняет процесс урегулирования претензий к арендатору, если тот продолжает хранить вещи на территории арендодателя, но не отменяет прав собственника распоряжаться и владеть своей недвижимостью.

Собственник обращается в суд с требованием выселения и проводит принудительное освобождение территории через судебного пристава.

Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма

Вопреки бытующему мнению, договор, хотя и защищает права собственника жилья и гарантирует сохранность имущества (для этого, правда, не забудьте приложить к нему акт передачи этого самого имущества по договору найма), зачастую становится документом, усложняющим процесс изгнания неугодных квартирантов. Почему? Да потому что без него они и не квартиранты-то вовсе, а, скорее, гости, которые задержались в вашей квартире. А попросить гостей покинуть жилплощадь проще, нежели выселять с нее тех, кто находится здесь на законных основаниях.

Так
как же выселить квартирантов из квартиры без договора и кто может оказать в этом содействие? А сделать это весьма просто. Только не вздумайте приходить в квартиру, пока там никого нет и менять замки. Вас же потом еще и в краже обвинят. Напротив, придите тогда, когда квартиранты будут на занимаемой площади. И обязательно прихватите с собой документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру и  удостоверяющие личность. И делать это должен собственник квартиры.

Оказавшись же в арендуемой неугодными жильцами квартире, вызывайте полицию и сообщайте о присутствии в вашем доме посторонних лиц, от которых вам хотелось бы избавиться. Тем более, что находятся они здесь без каких-либо юридических на то оснований. И сотрудники полиции помогут вам выставить «гостей», или же последние покинут ваши метры самостоятельно, как только вы им объясните цель вашего прихода и способ, которым вы собираетесь от них избавиться.

https://youtube.com/watch?v=P0x185bKpho

Без договора, кстати, гораздо проще решается и вопрос,
как выселить квартирантов с детьми, поскольку даже с детьми они остаются всего лишь вашими гостями, для выселения которых достаточновашего желания и, в случае необходимости, незначительного содействия правоохранительных органов.

Алгоритм выселения при неуплате квартирантов за аренду жилья

Алгоритм достаточно прост. Чаще всего квартиранты покидают жилплощадь добровольно. Но встречаются случаи, когда владелец вынужден подать исковое заявление, с требованием выселения недобросовестных жильцов.

Алгоритм действий:

1. Довести до сведения квартирантов о наличии оснований для выселения;
2. Выдвинуть требование добровольно покинуть жилье;
3. В случае отказа подать заявление в суд;
4. На основании решения суда обратиться в миграционную службу (в том случае, когда лицо зарегистрировано по соответствующему адресу);
5. Получить исковой лист в суде;
6. Данный документ направить в службу судебных приставов;
7. В принудительном порядке выселить квартирантов.

Обратите внимание, что уведомление нанимателей о нарушение правил найма жилья является обязательным. При несоблюдении данного условия, суд может признать действия владельца жилья, как ущемление прав нанимателя

Уведомление должно быть вручено в руки нанимателю под роспись, или же направлено по почте с уведомительным письмом.