4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды

Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение

Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.

Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.

Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.

Требовать оплаты по истечении срока договора

Прекращение договора подразумевает, что арендатор возвращает имущество арендодателя в полном объеме, ликвидировав задолженность и вывезя свои вещи. Если по истечении срока договора арендатор не спешит с освобождением арендованной площади, продолжая использовать ее для своей деятельности, возникает право собственника требовать арендного платежа за весь период. В случае причинения дополнительных убытков из-за нежелания освободить помещение, арендодатель в судебном порядке требует возмещения сверх арендного платежа. Сверх этого допускается взыскание неустойки за весь период задержки, если иное не указано в договоре.

Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009, при расчете суммы исковых претензий следует исходить из условий договора, который прекратил свое действие, либо ставки, действовавшей в момент арендных отношений.

Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков в случае, если арендатор решил продолжить пользоваться имуществом, не платя арендной платы и не подписывая новый договор аренды, либо уклоняясь от надлежащего завершения аренды через приемопередаточный акт о возврате имущества собственнику.

Препятствовать доступу после расторжения договора

Пытаясь отстоять свое право на возврат помещений, собственники нередко прибегают к блокировке входа, техническому закрытию доступа на арендованную территорию. Правомочность данных действий во многом зависит от состояния арендных отношений:

• Был ли заключен договор;
• Действует ли он на текущий момент;
• Какие нормы установлены в заключенном договоре.

Если договор уже прекратил сове действие, арендодатель освобожден от обязательств предоставления доступа в помещения. Однако препятствование арендатору воспользоваться своими вещами, которые были оставлены на территории собственника, может быть расценено как попытка удерживания имущества.

Отключить электричество

Чтобы заставить покинуть помещение, собственники пытаются ограничить доступ к коммунальным ресурсам. Если договор больше не действует, снимаются и обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами, установленные в условиях аренды.

Этот способ убеждения может оказаться действенным, если соблюден ряд факторов:

• Истек срок аренды и не подписан новый договор;
• Действия по воспрепятствованию использования ресурсов не влекут ущерба имуществу;
• Есть техническая возможность отключения без нарушений интересов третьей стороны.

Удержание имущества арендатора

Одним из способов воздействия, если арендатор не платит арендную плату, является намеренное удержание имущества должника до момента полной ликвидации долга. Полномочия собственника помещения зависят от того, была ли соблюдена процедура расторжения договора.

Если арендатор перестал появляться, не платит за аренду, не продлил договор, но оставил свои вещи на арендованной территории, необходимо урегулировать вопрос расторжения договора с последующим возвратом помещения через приемопередаточный акт.

Предварительно перед тем, как вывезти вещи должника, в его адрес следует направить письменное уведомление.

Если нет договора

Отсутствие договора усложняет процесс урегулирования претензий к арендатору, если тот продолжает хранить вещи на территории арендодателя, но не отменяет прав собственника распоряжаться и владеть своей недвижимостью.

Собственник обращается в суд с требованием выселения и проводит принудительное освобождение территории через судебного пристава.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон

Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Порядок действий

Условно алгоритм действий арендодателя можно разделить на следующие пункты:

• подача претензии;
• расторжение договора;
• решение вопросов, связанных с имуществом арендатора;
• обращение в суд;
• реализация судебного решения.

Особенности каждого пункта рассмотрены в следующих разделах.

Претензия

Претензионный порядок при взыскании арендной задолженности необязателен. Однако в некоторых случаях досудебная претензия ускоряет возврат долга. Возможно, что получив письмо от хозяина, арендатор убедится в серьезности его намерений и во избежание лишних проблем, исполнит обязательство.

Претензию можно направить заказным письмом с уведомлением, электронной почтой или передать лично в руки под расписку.

В претензии должно содержаться требование о выплате задолженности с указанием срока. Юристы не рекомендуют предоставлять должнику слишком много времени, так как это может затянуть процедуру принудительного взыскания. Но и слишком короткий срок тоже неуместен, так как арендатор может попросту не успеть собрать нужную сумму. Оптимальным считается срок в 10-15 дней.

Как поступить с имуществом арендатора

Нередки ситуации, когда сторона соглашения покидает арендуемую недвижимость, оставляя там свое имущество. Чаще всего это происходит при невыплате аренды за жилое помещение. В связи с этим собственнику придется решать судьбу оставленного имущества.

Чаще всего составляется опись и производится оценка вещей, после чего хозяин вправе оставить их у себя на ответственное хранение или передать с этой же целью третьим лицам. Если известен адрес проживания арендатора, имущество с приложенной описью может быть отправлено на этот адрес. Расходы, связанные с транспортировкой, включаются в судебный иск. Сразу после указанных мероприятий следует обращаться в суд.

Арендодатель не имеет права присвоить или выбросить оставленное имущество, поскольку оно не является его собственностью. Закон допускает возможность его удержания в счет неисполненного обязательства, но только после того, как истечет срок договора аренды.

Обращение в суд

Для того, чтобы начать принудительное взыскание, арендодатель должен подать в суд исковое заявление об истребовании арендной задолженности. Иск составляется в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ. В его содержании указывается:

• название суда (например, суд Тогучинского района Новосибирской области);
• ФИО, адреса и паспортные данные истца и ответчика;
• краткое изложение обстоятельств дела;
• дата заключения договора аренды;
• сумма арендных выплат, установленная договором;
• размер задолженности;
• количество дней или месяцев просрочки;
• условие о неустойке (если таковое имеется в договоре);
• суть нарушения, допущенного ответчиком;
• опись приложенных документов;
• дата и подпись истца.

Перед подачей иска следует оплатить госпошлину. Ее точный размер можно узнать из ст. 333.19 Налогового кодекса РФ. Госпошлина выплачивается в виде процентов от суммы иска. В случае с взысканием арендных платежей суммой иска будет размер задолженности.

К заявлению прилагают копии:

• паспорта истца;
• договора аренды;
• досудебной претензии (если она имела место);
• квитанции об оплате госпошлины;
• письменного расчета задолженности.

Этот список не является исчерпывающим. Истец может предъявить суду любые бумаги, которые, по его мнению, могут иметь значение для дела. Судья, которому данное заявление будет передано на рассмотрение, в течение 5 дней решает вопрос о его принятии к производству. Если в иске имеются процессуальные ошибки или не хватает необходимых документов, он возвращается истцу для их устранения и повторной подачи.

Правильно составленное исковое заявление принимается к рассмотрению. О дате слушания стороны извещаются повестками. На процесс вызываются истец, ответчик и другие заинтересованные лица. От их имени в суде могут участвовать представители по доверенности или адвокаты.

Иск рассматривается в течение 2 месяцев. Если суд сочтет доводы и доказательства истца достаточными, решение будет вынесено в его пользу. Как правило, по делам о взыскании арендных платежей суд принимает сторону истца, особенно, если арендатор на слушания не является. Неявка по умолчанию означает, что он признает исковые требования.

Составление соглашения

Договор найма жилья выступает гарантом для обеих сторон. В нем необходимо прописать все права и обязанности обоих участников сделки. Также в договоре следует обозначить ситуации, при которых владелец имущества может потребовать освободить помещение или подать претензию на взыскание.

Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения такой сделки рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:

• аудиозапись устного договора;
• видеозапись;
• расписка.

Если жилец не захочет добровольно покинуть жилье, то собственник может подать в правоохранительные органы заявление, в котором укажет, что его имущество на незаконных основаниях занято посторонними людьми. Но без договора аренды взыскание арендной платы невозможно.

При отсутствии соответствующего соглашения владелец не сможет компенсировать расходы. Именно поэтому рекомендовано заключение письменных договоров.

Нужна ли помощь юриста

Взыскание долга предполагает знание судебной процедуры и навыков в составлении юридически значимых документов. Во избежание риска отклонения иска, стоит обратиться за помощью в юридическую службу и воспользоваться услугами юристов, имеющих опыт взыскания задолженности с арендаторов.

При составлении иска в соответствии с требованиями ГПК РФ юрист подскажет, как рассчитать и правильно обосновать сумму взыскания, добавив к основной задолженности неустойку и компенсацию за понесенные убытки.

Помимо помощи с составлением иска и подготовкой к судебному разбирательству, опытный юрист поможет урегулировать вопрос удержания имущества должника без риска для собственника помещения оказаться обвиненным в самоуправстве из-за нарушения процедуры.

Большинство ошибок, связанных с исполнением договорных обязательств арендаторами и арендодателями, возникает из-за ненадлежащего внимания к содержанию подписываемого арендного договора. На стадии обсуждения условий аренды собственник в силах включить в текст договора важные пункты, наделяющие полномочиями в случае нарушений сроков оплаты. Своевременная консультация юриста поможет скорректировать текст с учетом интересов собственника арендуемого помещения.

Была ли эта информация полезной?

ДаНет

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.

Арендатор не передает имущество по договору аренды. Что делать?

Бывают ситуации, когда арендатор не желает освобождать арендуемое им имущество и возвращать его собственнику даже после того, как срок действия договора истёк.

В этом случае арендодатель может потребовать от своего нерадивого контрагента арендной платы в размере предусмотренной договором величины.

Одновременно необходимо подать в Арбитражный суд исковое заявление на взыскание с должника сумм необоснованного обогащения и на возвращение арендатором не принадлежащего ему имущества.

Здесь следует отметить, что подобное заявление подаётся по месту нахождения арендатора, поэтому вам лучше всего заранее предусмотреть в договоре аренды место предполагаемых судебных разбирательств.

Несколько слов о договоре

В договоре стороны сами определяют сумму вознаграждения за нежилое помещение, квартиру или любое другое имущество, переданное во временное пользование. Арендные платежи могут вноситься ежемесячно, ежеквартально или единовременно – по выбору сторон.

Подписав договор, арендатор берет на себя обязанность вносить платежи в установленном порядке. При возникновении неплатежеспособности, он должен оповестить об этом арендодателя и просить отсрочки с последующим возвратом образовавшегося долга.

Если хозяин имущества согласится, стороны заключают дополнительное соглашение об отсрочке. Можно обойтись и без него при наличии доверительных отношений между сторонами. Однако нередки случаи, когда арендатор «молча» не платит за аренду и продолжает пользоваться имуществом либо также молча, покидает имущество. В обоих случаях у собственника появляется право на защиту своих интересов.

Как арендодателю защититься?

Владельцу, который сдает свою квартиру в аренду и хочет защитить себя, следует предпринять ряд определенных действий, а именно:  

Всегда заключать договор

Важно следить, чтобы в договоре все важные сведения были верными: паспортные данные, сроки, данные по квартире и условия аренды. И если договор заключается на срок от одного года, то нужно будет регистрировать обременение права собственности

Оплачивать налог с дохода от сдачи жилья в аренду

Если владелец квартиры регулярно платить налоги с дохода за арендную деятельность, то выселение квартирантов не сильно негативно скажется на нем, поскольку при отсутствии нарушений не последует и штрафов. 

Всегда берите залог

Эти денежные средства возвращаются арендаторам после того, как они вносят последнюю оплату за аренду жилья и коммунальные услуги. И в случае, если жильцы каким-либо образом испортили что-то в жилье, то хозяин квартиры на законном основании может вычесть из этого залога стоимость нанесенного ущерба.      

Что не стоит делать?

Однако нередки случаи, когда сами арендодатели нарушают закон собственными действиями. И к числу таких незаконных действий относятся:

Смена замков

Согласно договору арендатор имеет право н то, чтобы проживать в арендованном жилье. И до тех пор, пока не завершится срок договора, без вмешательства суда квартиранта выселить не возможно будет. И когда хозяин квартиры устраивает смену замков квартиры, пока жилец отсутствует, он тем самым нарушает закон. 

Вскрытие квартиры без полиции и свидетелей и вынос вещей жильца

При вскрытии двери в квартиру в отсутствие квартиранта даже собственника этого жилья могут обвинить в краже. И в случае, если арендатор напишет в полицию заявление, то хозяину жилья придется привести доказательства того, что он из квартиры ничего не взял. И н избежать обвинений даже в том случае, если владелец квартиры просто выставил вещи жильца за дверь. Именно по этой причине вскрытие двери в квартиру производится сотрудниками МЧС и только в присутствии полицейского и свидетелей. 

Угрозы и насилие по отношению к арендатору

Главные причины неприятностей

Чтобы найти выход из сложившейся ситуации, важно выяснить причины ее возникновения. Арендатор может занимать недвижимость и не оплачивать ее в нескольких ситуациях:

Арендатор может занимать недвижимость и не оплачивать ее в нескольких ситуациях:

Человек может оказаться в сложной финансовой ситуации	Обычно к этому приводят срочные крупные траты, увольнение. В этом случае на оплату аренды не остается средств.
Арендодатель сам может спровоцировать неуплату	Это происходит при повышении стоимости аренды без согласования с жильцом, отсутствие заблаговременного предупреждения об увеличении платы. Также жилец может не платить, если помещение не соответствует заявленным характеристикам. Квартирант может полностью не вносить средства или оплачивать аренду частично.
Арендатор может нарушать условия, прописанные в договоре	В этом случае выявляется прямое несоблюдение закона о гражданско-правовых сделках.

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

По закону

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен другой срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.

2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.

4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Арендатор не платит и не освобождает помещение заявление в полицию

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т. д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении. Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал.

В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей ) Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства. квартиросъемщик нанес значительный урон недвижимости, тем самым ухудшив состояние квартиры;Также, если у квартиранта есть долг по квартире, то он может выселиться и не платить, так как нет документа, по которому владелец мог бы потребовать денег. В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств).

Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан. В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами. Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора.

Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

Важно проверить, предусматривает ли договор отказ от исполнения в одностороннем порядке при наступлении таких прав. Могу ли я не писать заявление в полицию? Также стоит убедиться, имеются ли обстоятельства для обращения в суд при отсутствии вынесения одностороннего отказа

Чтобы избежать неприятных последствий, нужно воспользоваться услугами юристов. Если в наличии имеется договор, то угрозы и смена замков могут привести к плачевному результату. Ведь методы признаются незаконными, поэтому вероятнее всего навредят собственнику. Арендатор после суда понесет материальные убытки. Решение в сложившейся ситуации принимается в зависимости от того, имеется ли договор об аренде

Важно изучить все особенности процедуры выяснения отношений между сторонами в обоих случаях

Взыскать арендную плату через суд — непростая задача. Лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги с арендатора. И так, с понятием договора аренды и об условиях, которые он должен содержать мы разобрались. Теперь непосредственно перейдем к решению вопроса о взыскании денежных средств с арендатора. Так как гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует порядок заключения договоров найма. И гражданский кодекс имеет силу большую, чем договор найма.

Так как по закону наниматель должен вас уведомить о своем выселении за 3 месяца.

Как оформить договор найма правильно

Конечно, можно составить дополнительный договор о создании страхового депозита. Но куда легче просто внести данный пункт еще одним условием договора.

При этом следует не просто написать «Страховой депозит – 5000 рублей», а расписать, куда и как эта сумма может быть потрачена владельцем квартиры. Также указать, когда деньги будут переведены на депозитный счет.

Вносить подобный пункт в договор аренды или найма и детально его описывать можно на основании статьи 329 Гражданского кодекса РФ. Также в данной статье говорится о том, что когда речь идет о страховом депозите, должна быть точно определена сумма, условия и сроки.

Зачастую страховой депозит передают или в руки владельцу недвижимости, или открывают депозитный счет в банке. Открыть страховой депозит можно в абсолютно любом банке, ведь это простая и стандартная банковская процедура.

Подобный вариант является наиболее безопасным, ведь каждый из участников знает, где хранятся деньги. Помимо этого, сумма депозита постоянно растет за счет процентов.

Можно передать сумму наличными собственнику, но тогда обязательно необходимо взять у него соответствующую расписку о том, что он принял деньги. Также участники договора могут выбрать любой удобный для себя вариант.

Следует обратить внимание на то, что страховой депозит имеет серьезную связь с актом приема-передачи имущества. Специалисты рекомендуют всегда составлять акт приема-передачи, ведь этот документ позволяет полностью указать перечень сдаваемого имущества и указать его состояние

Использование страхового депозита будет распространяться именно на ущерб вещам, которые были указаны в акте приема-передачи как исправные.

Требования к договору

В договоре аренды квартиры с депозитом должно быть указано следующее:

1. сумма цифрами и прописью;
2. обязательства съемщика сдать квартиру обратно в первоначальном состоянии;
3. право владельца не возвращать деньги, если жилье пострадает к моменту выселения жильца;
4. обязательство хозяина в полной мере вернуть взнос, если арендатор вернет квартиру в том же виде, в каком и снимал.

Во избежание споров рекомендуется составить опись имущества с указанием его состояния.

Акт приема-передачи

Документ, который прописывает весь перечень имущества, его характеристики и степени амортизационного износа, является главным аргументом, чтобы депозит при аренде квартиры был возвращен нанимателю помещения.

Тщательная перепись всего имущества должна осуществляться одновременно с оформлением договора аренды квартиры.

Идентифицирующие факторы движимого имущества, указание:

• бренда фирмы-производителя;
• серийного номера;
• технических характеристик.

Все нюансы в виде потертостей, пятен или поломок обязательно должны быть учтены при составлении предложения к договору. Здесь же указываются дефекты состояния квартиры, например, потертость обоев или сломанная ручка двери.

Расписка при передаче денежных средств

Вопрос оформления обеспечительного платежа нужно решать грамотно. Поэтому при получении средств, соответствующих сумме страхового депозита согласно договору, владелец квартиры должен написать расписку о том, что деньги были переданы. Это избавит как арендатора, так и собственника жилья от возможных неприятных нюансов, связанных с оплатой депозита.

В самой расписке нужно указать следующую информацию:

• паспортные данные арендодателя;
• сумму принятого платежа;
• дату подтверждения сделки.

При этом рассматривая, что такое депозит при съеме квартиры и каковы особенности его оформления, важно отметить следующий факт: в некоторых случаях сумма обеспечительного платежа может разбиваться на несколько месяцев. Если имела место быть такая рассрочка, то стороне, принимающей деньги, нужно написать расписку на каждую оплаченную часть депозита

Соблюдение такого формата заключения сделки важно, поскольку в противном случае будет трудно что-либо доказать в суде

А если он не платит?

Если как арендодатель вы замечаете, что задержки арендной платы стали регулярными, подготовьтесь к досрочному расторжению договора. Оно допускается законом (ст. 687 ГК РФ), если имеется просрочка двух и более выплат по договору со сроком действия до одного года или просрочка от полугода по длительному договору. Так, Руслан мог досрочно расторгнуть договор с нанимателями и найти более ответственных.

Можно написать претензию и отправить арендатору заказным письмом с уведомлением.

В претензии важно указать на возможные финансовые траты со стороны арендатора в случае суда: причиненные убытки, судебные расходы, неустойку за несвоевременно внесенную плату, госпошлину. Обычно добросовестный арендатор старается вернуть долги

Если нет, придется взыскивать задолженность через суд. Обращаться в суд только за взысканием денежных средств, без требования расторжения договора, можно сразу, без отправки претензии.

К исковому заявлению нужно приложить

— копию договора найма жилья;
— документы о праве собственности на квартиру;
— расчет долга по квартплате, неустойке;
— квитанцию об уплате госпошлины.

Статья 678 ГК РФ обязывает нанимателя своевременно вносить плату за жилье. Ст. 328 ГК РФ (ч. 2) дает арендодателю право односторонне прекратить предоставление помещения, если вторая сторона, обязанная исполнить положенное по договору, нарушает его условия.

Однако в тексте статьи содержится каверзная формулировка «…отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению». Это значит, что хозяин квартиры не предоставил арендатору доступ в квартиру (не передал ключи), сдал жилплощадь, непригодную для проживания (например, с отключенными электричеством или канализацией).

В суде истцу придется доказывать, что он не только заключил договор, но и предоставил свою квартиру в пользование другому человеку, и тот действительно жил там.

По закону, арендатор не обязан вносить плату за период, когда он лишен возможности пользоваться жильем по независящим от него обстоятельствам. Доказывают такой факт с помощью свидетелей.

В нашей стране арендатор юридически защищен больше, нежели арендодатель. Наниматель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, за несколько месяцев до того письменно уведомив собственника жилья. Финансовые потери хозяина квартиры в этом случае – это исключительно его собственные риски.