Налог с продажи земельного участка в 2021 году: важные изменения в законе

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 апреля 2020 г. N 03-04-05/26506 Об уплате НДФЛ при продаже земельных участков

14 мая 2020

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже земельных участков и сообщает, что в соответствии с регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем в соответствии со статьей 342 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.

В силу положений пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В этой связи, поскольку при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков возникают новые объекты права собственности, а первичные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при вышеуказанных действиях земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.

На основании пункта 171 статьи 217 Кодекса освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 2171 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 2171 Кодекса доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2171 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 2171 Кодекса.

Учитывая изложенное, если проданный объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Рассчитываем и сокращаем сумму налога

Владелец, продающий дом, завершив сделку, должен передать в инспекцию по месту жительства декларацию, сообщив о доходе, который получил. Совершенно легально уменьшить этот доход, а заодно и налоговый процент, можно двумя способами.

Таблица 1. Как легально налоговый процент?

Рассмотрим первый пункт. Согласно статье №220 НК РФ, при продаже дома гражданин, владевший им менее трёх лет, претендует на вычет имущественный. Максимальная его сумма лимитирована одним миллионом рублей за год. То есть налоговый сбор по ставке тринадцать процентов будет уплачен, если стоимость жилья превышает вышеуказанный лимит. Доход с продажи жилья, стоящего менее миллиона налогом не облагается.

Пример №1. В 2016 году Максим Иванович Жилой продаёт собственный дом, владея им менее двух лет – с 2014 года. По договору цена составляет 3,4 миллиона рублей. Соответственно, за вычетом миллиона (государственная льгота), доход Жилого составит 2,4 миллиона рублей и с него гражданин уплатит 312 тысяч рублей (2 400 000 рублей х 13%).

Пример №3. Семён Петрович Весёлый продает дом, полученный в собственность в 2017 году. Семён Петрович хочет выручить за него 2,9 миллиона рублей, государство же оценило дом в 4,8 миллионов (70% кадастровой стоимости – 3 360 000 рублей). Доходом будет считаться цена по кадастру, так как она больше договорной. Применив вычет, Весёлый получит доход в сумме 2 360 000 рублей, с которого заплатит 13% налога – 306 800 рублей.

Пример №4. Жилым домом меньше двух лет владеют два друга – Хорошев и Климов, каждый имеет 1⁄2 доли в нём. Продают жильё по единому договору. Уже известно, что договорная цена – 2,8 миллиона рублей, выше кадастровой. Следовательно, каждый продавец получит доход в сумме 1,4 миллиона рублей. Налоговый вычет также делится пополам, доход становится меньше (1 400 000 рублей – 500 000 рублей = 900 000 рублей). И Хорошев, и Климов заплатят по 117 000 рублей налога – это цифра является тринадцатью процентами от суммы полученного дохода.

Пример №5. Хорошев и Климов продают тот же дом, но уже по долям. Сумма каждого договора составляет 1,4 миллиона рублей. Оба продавца пользуются послаблением в сумме один миллион рублей и оба получают в остатке доход в 400 000 рублей. Каждый из граждан заплатит 52 тысячи рублей в виде налогов.

Рассмотрим второй пункт – доходы, из которых вычитаются расходы. Если гражданин был хозяином дома менее трёх лет, у него есть право уменьшить свой доход со сделки на сумму понесённых трат (приобретение, стройка или ремонт жилья). В налоговую нужно предоставить официальные бумаги, фиксирующие понесённые траты. Если окажется, что плательщик потратил больше, чем выручил с продажи, имущественный налог обойдёт его стороной.

Пример №1. Сергей Собакевич построил свой дом год назад, потратив 3,6 миллиона рублей. После чего он выставил жильё на продажу, запросив 4,5 миллиона рублей. Соответственно, доход Собакевича составит 900 тысяч рублей, 13-ти процентный налоговый сбор с которых составит 117 тысяч рублей.

Пример №2. Всё также год назад Собакевич построил дом за 3,6 миллиона. Затем ему срочно потребовались деньги, и он реализовал дом за 3,1 миллиона рублей. Несложно посчитать — никакой прибыли гражданин не получил и с него налог взиматься не будет.

Как и любой налог, имущественный сбор должен уплачиваться своевременно

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

Согласно поправкам к налоговому кодексу, срок владения имуществом при возмездных сделках (если недвижимость была приобретена, а не получена в результате безвозмездной сделки, как то: приватизация, наследство, дарение или рента), должен составлять пять лет. Эти поправки вступили в силу с 1 января 2016 года. В данном конкретном случае срок владения домом и земельным участком составляет полгода. Дом и участок приобретались в мае 2016-го за сумму 8,5 млн рублей. В октябре состоялась сделка по продаже за аналогичную стоимость. Соответственно, никакой прибыли получено не было, налогооблагаемая база равна нулю. Но в любом случае необходимо подготовить и сдать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. К декларации необходимо приложить договор купли-продажи, по которому в мае 2016-го года был приобретен дом и участок, а также договор купли-продажи, который был заключен в октябре 2016-го. Также необходимо уточнить в налоговой инспекции, есть ли задолженность по налогам за прошедшие полгода. Если существует, то необходимо оплатить эту задолженность и взять соответствующую справку.

Кадастровая стоимость влияет на сумму налога, которую необходимо оплачивать ежегодно собственнику. Соответственно, налоговая инспекция в дальнейшем будет учитывать стоимость по кадастру при ежегодном начислении налогов, в зависимости от предельной ставки в данном конкретном регионе.

Обмануть не получится

Обсуждая налог при покупке квартиры в 2021 году для физических лиц стоит сказать о том, что власти позаботились о том, чтобы собственники не пытались обмануть государство, то есть они занялись исключением лазеек, которые позволяют избежать уплаты соответствующих сборов в случае ранней продажи квартиры.

Сегодня представители Минфина разработали норму, в соответствии с которой НДФЛ в любом ситуации рассчитывается только от суммы, которая равна 70 % кадастровой стоимости жилья. Кадастровая цена недвижимости фиксируется в единой базе, которая была создана для расчёта налога.

Занизить цену квартиры ниже планки, указанной в кадастре, не получается. И регионы имеют право ужесточать данную позицию, поднимая планку кадастра 70 % до 90 %, тем самым не давая жителям освободиться от уплаты налога и пополняя свой бюджет.

Минфин пересматривает налоги

Обсуждая налог с продажи квартиры в 2021 году в собственности менее 3 лет нельзя игнорировать новости от Министерства финансов, которые недавно были размещены на портале государственной информации о новых законопроектах.

На обсуждение вынесен новый проект, который предусматривает некоторые изменения налога, вжимающегося при условии продажи недвижимости. Основной целью нововведений является торможение россиян от приобретения квартиры в качестве инвестиции или увеличения налога с подобных вложений.

Речь идёт о том, чтобы освободить некоторые категории населения от уплаты налога на продажу недвижимости при условии, если человек продает только одно собственное (это ключевое слово) жильё – жилой дом, участок или квартиру.

В данной ситуации предлагается не платить 13 % (как в классическом варианте). Правило о том, что не платить налог можно при реализации квартиры стоимостью менее 1 миллиона руб. или находящейся во владении более трёх лет, продолжает действовать.

В случае принятия нового законопроекта собственникам не придётся платить налоги даже в том случае, если они будут продавать и покупать новые квартиры каждый день, хотя, конечно, подобная ситуация не выглядит реальной.

В обратной ситуации налогообложение стоит кардинально поменять. Соответственно, если человек продает не единственную квартиру или дом, то ему придётся платить налог в размере классических 13 % от дохода. Более того, здесь соблюдаются правила, что налог взимается в том случае, если недвижимость стоит больше 5 миллионов руб. и находится во владениях россиянина менее трёх лет. На первый взгляд кажется, что ничего не меняется, но это не так и если закон всё-таки будет принят, то разбираться в его нюансах придётся довольно долго.

Сегодня есть точный ответ на вопрос о том, нужно ли платить налог с продажи квартиры, если покупаешь другую. Нужно. Однако власти обсуждают, что регионы получат право самостоятельно решать, какой будет налоговая политика в их «частных владениях». Таким образом, субъекты смогут ужесточить условия налогообложения, или увеличить срок, в течение которого имущество должно будет находиться в собственности.

Для справки! Сегодня для многих субъектов страны основным источником наполнения местного бюджета является НДФЛ – налог, который оплачивается с дохода, поэтому риск того, что региональные власти не будут стесняться увеличивать налоги, довольно высок. Однако закон ещё не принят.

В качестве вывода можно сказать о том, что при проверке единственной недвижимости, находящейся в собственности, не будет учитываться покупка, которая совершенна в течении 90 дней до продажи объекта, по которому будет исчисляться налог. За дополнительными изменениями стоит следить в прессе.

А льготы есть?

Отдельного внимания заслуживает новый закон для пенсионеров о налоге с продажи квартиры в 2021 году. Особенные льготы для данной группы граждан не предусматриваются, то есть пенсионеры будут платить столько же, сколько и другие граждане. Однако они могут рассчитывать на льготы, которые предоставляются представителями местного муниципалитета.

Льготы могут состоять в снижении размера налоговой ставки путём оформления вычета. Здесь уровень налогового вычета играет важную роль в том случае, если продается жильё в каком-либо не крупном городе.

Иногда можно рассчитывать и на полное освобождение от уплаты налога. Однако пока налог с продажи квартиры для пенсионеров уплачивается в соответствии с правилами действующего законодательства Российской Федерации.

Основные сведения о налоге на продажу дома

Ставка налога, взимаемого с физических лиц за полученный ими доход, равна 13%. В том числе и на денежные средства, вырученные продавцом за продажу находящихся в его собственности объектов недвижимости. Т. е. законом полученная денежная масса рассматривается как прибыль.

При этом если объект купли-продажи попадает под льготную систему налогообложения, то бремя на вырученные за его продажу финансовые средства не распространяется.

Однако стоит отметить, что для нерезидентов Российской Федерации, т. е. лиц, которые проживают на ее территории менее чем 183 дня, но также имеющих право иметь объекты недвижимости и совершать с ними сделки, ставка налога равна 30%.

При этом промежуток времени, в течение которого объект должен находится в собственности хозяина для его продажи без уплаты обязательных платежей государству разнится.

Если участок был приобретен в собственность на основании договора купли-продажи, то нововведениями от 2016 года установлен новый срок его использования, для продажи без соответствующих финансовых обязательств. Теперь он равен 5 лет.

При этом моментом совершения сделки является не время подписания соответствующих бумаг,а факт передачи финансовых средств. Т. е. для лиц, оформивших документы на продажу дома в 2015 году, а передавших вознаграждение покупателю только в 2016 году, будет установлен срок владения равный 5 лет.

Ни для кого не секрет, что в России любая прибыль должна облагаться налогом. По законодательным актам в 2019 году о любой прибыли государство должно быть уведомлено. Причем налоговые органы уведомить придется, даже если сам НДФЛ вы платить по закону не должны. В том случае, если продавец дома этого не сделает, сделка может считаться незаконной.

При получении прибыли от продажи гражданин обязан уплатить НДФЛ. Естественно, речь идет только о недвижимости, находящейся на территории России. Сумма налогообложения будет различной для каждого отдельного случая. Некоторые граждане при стечении определенных обстоятельств могут снизить процентную ставку или вовсе избежать выплат государству.

Для определения точной суммы уплаты необходимо учесть огромное количество факторов, на основании которых рассчитывается налог при продаже дома.

Расчет

Налогообложение прибыли от сделок с имуществом зависит от ряда факторов. Во-первых, от определения налоговой базы, а во-вторых, от наличия льгот у плательщика. Что касается налоговой базы, то теперь берется не только сам доход от продажи, но и кадастровая стоимость участка.

Расчет осуществляется по формуле «кадастровая стоимость*0, 7». Если полученная сумма будет больше, чем полученный физ. лицом доход, то она будет использована как налоговая база. Если нет, то НДФЛ будет вычтен из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Другими словами, налоговая база не может быть меньше 70% от кадастровой цены земли.

Что касается льгот, то нужно учитывать следующие факторы:

1. Причины появления у лица права собственности.
2. Срок владения имуществом.
3. Наличие социальных льгот (для пенсионеров, ветеранов и т. д.).
4. Кадастровая стоимость.
5. Траты на содержание, восстановление.
6. Вычет.

Различные соц. льготы могут предоставляться как на федеральном, так и на региональном уровне. Обычно на них могут рассчитывать незащищенные слои населения. Налоговая база может быть уменьшена в зависимости от того, какой льготой воспользуется плательщик:

• соц. льготы – уменьшение на сумму до 10 тыс. рублей,
• вычет – 1 млн. рублей,
• учет расходов на содержание.

Если у собственника есть право на соц. льготу, она будет использована автоматически. Что касается вычета или учета расходов при налогообложении, то их применение зависит от физ. лица. Из суммы дохода может быть исключен 1 млн. рублей, который не облагается налогом.

Физическое лицо имеет право воспользоваться этим вычетом не более 1 раза в год и в отношении только одного объекта недвижимости. Если супруги продают за год два участка, то они могут по очереди воспользоваться вычетом. Разделять сумму вычета запрещено, так как эта сумма является фиксированной.

Если говорить о тратах на восстановление имущества после покупки, то эта сумма часто не берется во внимание при расчетах. Но плательщик должен доказать наличие расходов

Для этого потребуются:

• договор купли-продажи,
• акт приема-передачи денег,
• расписки,
• платежные поручения и т. д.

Помимо существенных трат на восстановление недвижимости для последующей продажи освобождением от налога может стать отсутствие прибыли. То есть, если владелец приобрел участок, к примеру, за 1 млн. 200 тысяч, а продал за 1 млн. рублей, то по факту его доход равен нулю. И поэтому налоговые органы не могут использовать эту сумму как налоговую базу.

Пример расчета: владелец, спустя 3 года после приобретения, продает земельный участок стоимостью 2 млн. 500 тыс. рублей. Осуществив куплю-продажу, он вынужден оплатить налог. Допустим, что сумма является налоговой базой, а вычетом плательщик не воспользовался. Сумма НДФЛ составит 325 тыс. рублей (2, 5 млн.*13%). При использовании вычета расчет будет осуществляться так: (2 500 000-1 000 000)*13%=195 тыс. рублей.

Если расчет осуществляется с учетом расходов, которые понес собственник, то используется такая же формула, как и с вычетом. То есть, эта сумма не может быть использована как фактический доход лица. К примеру, сумма расходов на восстановление объекта недвижимости составила 300 тыс. рублей. А в договоре купли-продажи указана сумма 1 млн. 200 тыс. рублей, которая используется как база. Получается, что (1 200 000-300 000)*13%=117 тыс. рублей.

В случае, когда кадастровая стоимость больше цены за землю при сделке, то ее используют для расчетов. Например, стоимость участка составляет 5 млн. рублей, а кадастровая стоимость – 7 млн. 500 тысяч. Осуществляется расчет: 7, 5*0, 7=5 250 000 рублей. Эта сумма и будет использована в дальнейшем, как облагаемая НДФЛ.

Сумма налога

Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:

1. Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
2. Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).

Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:

• уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
• эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.

Пример расчета НДФЛ. Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2019 году за 1,2 млн.рублей. В 2020 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение:

1. С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
2. Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.

Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.

Можно ли занизить стоимость при продажи земельного участка для налоговой?

Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года.

Если земельный участок продан ниже кадастровой стоимости, то для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.

Например:

1. Гражданин Марков М. М. вступил в наследство на земельный участок в 2019 году и в этом же периоде продал его за 300 тыс. рублей. Его кадастровая стоимость значительно выше и оценена в 1500 тыс. рублей.

Базой для исчисления налога будет 1,5 млн. руб. × 0,7 = 1 050 000. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн. рублей и останется 50 тыс. рублей.

НДФЛ = 50 000 × 13% = 6500 рублей.

2. В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога.

1,3 млн. руб. × 0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0 (не платится налог)

При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности:

• при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн. рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс. рублей);
• при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн. рублей).