Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Требуемые документы

Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.

В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:

• паспорта лиц, подписывающих договор;
• доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
• документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
• сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
• справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
• документы на юр. лицо;
• согласие на сделку от учредителей (если требуется).

В каком случае можно получить отказ в возмещении НДФЛ

Существует ряд критериев, по которых налоговый орган может отказать в выплате НДФЛ:

1. Человек, который приобрёл квартиру и не оплачивает НДФЛ: домохозяйка, индивидуальный предприниматель, не работающие или трудящиеся, но не получающие официальный доход.
2. Люди, купившие жилую недвижимость, но находящиеся на пенсии более трёх лет. Они не работали, не уплачивали налог, соответственно возвращать им просто нечего.
3. Не выплачивается НДФЛ лицам, которые приобрели недвижимость у близких родственников. К ним относятся: супруг, брат или сестра, дети, родители, подопечные или опекуны.
4. Не выплачивается возврат, с части материнского капитала, за счёт субсидии или иных пособий. Если недвижимость была приобретена на всю такую сумму, соответственно указанный вычет предоставляться не будет.

   Закон предусматривает случаи, в которых в возмещении НДФЛ может быть отказано

Важно понимать, что нельзя провести возврат НДС. А вот НДФЛ — это налог, который выплачен или подлежит уплате

Если лицо не получает официального дохода, он не сможет вернуть налог.

Как обезопасить себя от рисков?

Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли юридическое лицо на момент сделки (то есть не ликвидировано ли оно, не объявлено ли банкротом, имеет ли лицо, подписывающее бумаги о сделке, такие полномочия и тому подобное), и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил:

• Получить у второй стороны копию устава организации;
• Ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
• Запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
• Посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
• Не оплачивать сделку из рук в руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.

Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию. Такая проверка будет полезной даже несмотря на то, что при оформлении ипотеки банковское учреждение самостоятельно проверяет продавца.

Риск переквалификации сделки по продаже долей в договор купли-продажи имущества

Учитывая ощутимую выгоду от продажи долей общества, на балансе которого имеется недвижимое имущество, а не продажи объекта напрямую, операции по продаже долей стали предметом особого внимания со стороны налоговых органов. Контролирующими органами уже разработаны критерии, по которым они принимают решение о переквалификации таких сделок с негативными последствиями для налогоплательщика. ФНС России в своем письме от 13 июля 2017 г

№ ЕД-4-2/13650@ указала, что при выявлении таких схем следует обращать внимание на совокупность обстоятельств совершения сделки, а именно:

• неосуществление созданным обществом реальной финансово-хозяйственной деятельности до и после анализируемой сделки;
• движение денежных средств (проведение расчетов в короткий срок, через один банк);
• взаимозависимость контрагентов.

Также можно добавить к этому перечню следующие факторы риска:

• общество не имело инвестиционных и иных деловых целей и не рассчитывало на получение дивидендов от вложения имущества в учрежденную компанию (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 августа 2015 г. № Ф05-10829/2015);
• между внесением имущества в уставный капитал вновь выделенной компании и продажей доли прошел незначительный промежуток времени;
• налогоплательщик неоднократно проводил подобные операции с другими компаниями;
• в предварительном договоре купли-продажи доли есть указание на ее приобретение с условием, что организация будет владеть правами на конкретный объект недвижимости;
• покупатель доли произвел оплату расходов по техническому обслуживанию соответствующей недвижимости и оплачивает коммунальные услуги, подтверждая тем самым взаимозависимость сторон сделки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2009 г. по делу № А32-6132/2008-34/98, Определение ВАС РФ от 20 декабря 2007 г. № 15420/07);
• доли были приобретены по номинальной стоимости при наличии дорогостоящего имущества на балансе.

Рассмотрим последний из приведенных рисков подробнее.

Как правило, владелец доли самостоятельно определяет ее цену. Учитывая принцип свободы договора, стороны вправе установить цену доли на свое усмотрение и не обязаны при этом привлекать оценщика для определения ее рыночной стоимости. Для целей налогообложения прибыли, пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Однако невыгодные для сторон условия сделки (завышенная или заниженная, экономически необоснованная цена) могут в дальнейшем стать основанием для оспаривания такой сделки со стороны контролирующего органа.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Главные особенности

Основная особенность при покупке жилой площади у юридического лица — его официальный статус. В связи с этим сама процедура требует отчуждения недвижимого имущества у всех владельцев организации. Другими словами, если владельцами фирмы являются несколько человек, то каждый из них должен быть согласен на продажу имущества.

Так как такое требование оговорено действующим законодательством, покупка недвижимости у юридического лица имеет свои сложности.

1. Покупатель столкнется с более трудной системой оформления сделки.
2. И покупателю, и продавцу необходимо будет собрать большой пакет бумаг.

Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом

От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.

Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку

Обязательные пункты договора

В процессе подготовки к покупке квартиры, на юр лицо ложится ответственность обеспечить достаточность пакета документации, включая основной документа – договор купли-продажи.

Перед подписанием стороны должны проверить на наличие в договоре правильной информации о себе и о предмете сделки.

: Образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (42,0 KiB, 76 hits)

Бланк договора купли-продажи жилого помещения между физическим и юридическим лицом (43,5 KiB, 51 hits)

Образец договора купли-продажи квартиры между физическим лицом и ООО (42,0 KiB, 52 hits)

Бланк договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами (53,0 KiB, 48 hits)

К обязательным реквизитам договора относят следующие пункты:

• Сведения об участниках сделки.
• Точное описание характеристик объекта имущества (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также иные особенности объекта недвижимости.
• Стоимость квартиры – цену сделки – указывают в отдельном пункте, используя цифры и их буквенное обозначение.
• Права и обязанности. Стороны определяют, что конкретно должны выполнить и на что могу претендовать. Указывают порядок действий при наступлении форс-мажора.
• Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия расчетов и порядок переоформления собственности на разных этапах выплаты суммы по договору.
• Дата документа указывается в начале, и должна полностью соответствовать фактической дате сделки. Подписание задним числом или будущей датой неприемлемо.

В конце документа указывают реквизиты сторон и ставят подписи с расшифровкой. Со стороны юрлица подпись ставит уполномоченное лицо, отраженное в пункте «стороны сделки», со ссылкой на основания появления права подписи.

Продажа юрлицом квартиры в ипотеку

Приобретение жилплощади в ипотеку у фирмы считается обычной покупкой квартиры у юридического лица. Риски покупателя сведены к минимуму, так как за перевод средств отвечают лично сотрудники банка, который и предоставляет денежные средства.

Итак, в банке необходимо предъявить:

• полный пакет бумаг;
• оценочный документ на недвижимость.

После подтверждения операции финансовая организация заключит договор с заемщиком и отправит денежные средства. В данном случае деньги поступят на счет не физическому лицу, а на счет фирмы, у которой и приобретается жилье.

Стоит отметить, что вопросом оформления ипотечного кредитования рекомендовано заниматься заранее, так как в практике нередко встречаются случаи, когда юридическое лицо требует внесение первоначального взноса.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица. Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия. Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности

Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.

Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.

Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо

Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг

Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Бухгалтерский учет

Пункт 1 статьи 167 НК РФ устанавливает сроки исчисления налоговой базы. Они определяются для недвижимого имущества по следующим параметрам:

• Время передачи прав на недвижимость.
• Внесение полной или частичной суммы средств за будущую передачу прав.

К расчету принимается тот день, который наступает раньше по времени

Важно, чтобы в течение первых пяти дней после оплаты или передачи прав покупателя была выставлена счет-фактура

В момент перехода прав собственности на объект, продавец списывает его со счета «Основных средств», а покупатель ставит себе на баланс. Начисление амортизационных выплат прекращается с 1-го числа месяца, который следует за периодом фактической передачи.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица. Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия. Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделкине превышает 25% стоимости активов компании. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС. В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Налогообложение передачи имущества при выделении общества

По общему правилу, суммы НДС, принятые к вычету по товарам (работам, услугам), подлежат восстановлению, если те в дальнейшем используются для осуществления операций, не признаваемых реализацией (, ). Однако это правило не распространяется на случаи по передаче основных средств при реорганизации, даже несмотря на то, что реализацией такая передача имущества не является (, , ).

При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в пределах вклада (взноса) участником хозяйственного общества. Таким образом, передача имущества в качестве вклада в уставной капитал выделяемого общества не подлежит налогообложению налогом на прибыль и НДС ().

Покупка недвижимости юридическим лицом у физического лица

/ / Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ.

В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%. Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.

Рекомендуем прочесть: Региональные программы поддержки предприниматеьства

Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка. Стороны подписывают основной договор купли-продажи. Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.

Какие риски существуют?

Любая сделка сопровождается рисками покупки квартиры. Недвижимость от юридического лица представляет особую опасность.

Какие основные риски можно выделить при оформлении такой сделки:

• продажа по поддельным бумагам;
• юрлицо вправе расторгнуть сделку после ее оформления, путем подачи иска в суд;
• велика вероятность финансовых махинаций;
• покупатель может сильно потерять в деньгах.

Чтобы минимизировать все риски, необходимо тщательно проверять все бумаги и само жилье до его приобретения. За помощью лучше обратиться к специалисту. Возможно привлечение агентства недвижимости, хотя в этом случае сэкономить не получится.

Фролов и партнеры

Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение. Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества. Юридические лица должны уплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости. Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя. НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель. Эта сумма должна уплачиваться раньше, чем конечная стоимость товара именно в порядке возникновения расходов, фактически, конечно, эта сумма просто включается в общую стоимость товара.

21 Дек 2020 marketur 183

Поделитесь записью

Мифы и реальность

Прежде всего, хотелось бы развенчать миф о возврате НДС при покупке недвижимости физическому лицу – этого не существует в принципе. По сути, происходит подмена понятий. Приобретая, например, квартиру, физлицо может рассчитывать на возврат подоходного налога (НДФЛ), уплаченного им ранее. Компенсация будет перечисляться ему одним платежом по итогам налогового периода, следующего за периодом, в котором была совершена покупка, или постепенно, ежемесячно, в виде отсутствия удержания с дохода 13% налога.

По аналогичной схеме происходит возврат НДС юридическому лицу при покупке объекта недвижимости. Осуществляется уменьшение налоговых обязательств организации посредством возврата суммы НДС из бюджета на ее расчетный счет, либо путем компенсации в счет будущих налоговых платежей. Обязательным условием для возмещения (при соблюдении общих требований, установленных законом) выступает доказанное соответствие стоимости объекта актуальным ценам рынка недвижимости, а также грамотный раздельный учет входного НДС.

Расчет и налоги

Сделку можно оплатить двумя способами.

1. Путем перевода средств на лицевой счет организации. Считается самым безопасным, если происходит покупка квартиры у юридического лица. Риски покупателя минимальны, так как в операции задействован банк.
2. Путем составления банковского аккредитива, то есть подписать кредитный договор (в случае ипотечного кредитования).

Стоит отметить, что наличный расчет при такой операции не допустим. Ни одна честная фирма не позволит принять деньги за проданную квартиру наличкой.

Что касается налогов. В законодательстве указано, что любое юрлицо при продаже имущества должно платить налоги. Однако организация освобождается от них в случае продажи жилой недвижимости. В данной ситуации фирма должна будет только покрыть налог на полученную прибыль, если такая имела место быть.

Условия возврата

Налоговое законодательство РФ дает гипотетическое право на получение имущественного вычета любому налогоплательщику. Воспользоваться вычетом могут как физические, так и юридические лица, при соблюдении ряда условий.

Государство возмещает ранее взысканный налог в виде:

• НДФЛ, если речь идет о физических лицах.
• НДС для юридических лиц.

Воспользоваться предоставленной привилегией можно при выполнении ряда обязательных действий.

Возможно ли возмещение физическим лицам?

Для физических лиц такого понятия, как возврат НДС при оформлении купли-продажи недвижимости, не существует. С граждан, не имеющих юридического статуса, не исчисляется, не взимается НДС. Они выплачивают налог на доходы физических лиц в размере 13% (для резидентов) и 30% (для нерезидентов).

Приобретая жилье, физлицо имеет право вернуть уплаченный за последние два года НДФЛ, но не более максимально установленной суммы. В соответствии с НК РФ граждане могут получить назад:

• НДФЛ с 2 миллионов рублей, потраченных на покупку имущества.
• НДФЛ с 3 миллионов рублей, которые были начислены как проценты за пользование ипотечными средствами.

Льгота доступна только тем лицам, которые официально трудились последние два года и отчисляли налоги в бюджет.

Особенности исчисления юридическими организациями

Юридическое лицо получит возмещение НДС при соблюдении следующих условий:

1. Имеются документальные подтверждения проведенной сделки. Предоставляется счет-фактура, акт приема-передачи, договор купли-продажи и т.д.
2. Сделка реальна и проведена исключительно для использования в предпринимательской деятельности и получения прибыли.
3. Произведено оприходование товара, то есть прием имущества на балансовый счет 01 «Основные средства».
4. Сделка не имеет темных пятен на всем пути оформления, включая контрагентных звеньев.

Для возврата НДС требуется соответствие сразу всем заявленным критериям.

В какой момент принимать к вычету?

НК РФ предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы на установленную по закону сумму налогового вычета. Получить вычет можно лишь при соблюдении ряда правил:

1. Приобретенный объект используется для операций, которые облагаются НДС.
2. У покупателя на руках имеется счет-фактура от продавца.
3. Купленная недвижимость поставлена на бухгалтерский учет организации.

При соблюдении обязательных условий возникает лишь один вопрос, когда можно произвести исчисление. Налоговый вычет по НДС теоретически также применим со дня фактической передачи прав, но мнения разных ведомств по данному вопросу разделились:

• Минфин считает, что принимать НДС к вычету необходимо лишь после того, как объект был поставлен на баланс предприятия, то есть после внесения сведений в ЕГРН.
• Суды придерживаются иной точки зрения и полагают, что прибегнуть к нему можно после того как перечислены денежные средства за имущество.

Последний пункт требований к применению налогового вычета указывает на то, что применить его можно не раньше, чем будет зарегистрировано имущественное право в ЕГРН.

Облагаются ли сделки купли-продажи?

Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.

Сделки с жилой недвижимостью:

• Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
• Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.

При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.

В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.

Документы, необходимые для получения имущественного вычета

Популярен вопрос, какие документы должны представить физические лица для оформления возврата части средств. Требуется заполнение декларации, которая подается в налоговую инспекцию.

Потребуются копии паспорта, документ, подтверждающий доходы, заявление на возмещение части налоговых платежей. Представляется договор купли-продажи, а также ДДУ, подтверждение оплаты жилья, выписки ЕГРН, акты приема – передачи недвижимого имущества.

Если жилье покупалось с применением ипотечного займа, нужно предоставить договор кредитования, данные о выплаченных процентах. Если дополнительно оформляется вычет на ремонт, нужны расходные документы, а также номер ИНН в декларации и реквизиты для перевода денег. По законодательству, копии документации должны быть заверены.

Отражение дохода в декларации по УСН с учетом стоимости затрат по приобретению нежилого помещения

По мнению контролирующих органов при продаже недвижимого имущества физическим лицом, имеющим также статус ИП и находящемуся на УСН не имеет значения:

• вид предпринимательской деятельности, указанных при регистрации;
• статус покупателя: указан он в договоре купли-продажи как ИП или как физическое лицо;
• факт использования в деятельности, облагаемой УСН, имущества непосредственно перед продажей.

(напр., письма от 20.01.2014 № 03-11-11/1390, от 07.10.2013 № 03-11-11/41798, от 01.07.2013 № 03-11-11/24963, от 27.05.2013 № 03-11-11/19097, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 25.04.2013 № 03-11-11/14514, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, от 07.05.2013 № АС-3-3/1626@ и др.).

В других разъяснениях (напр., от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 15.03.2012 № 03-11-11/83 и др.) контролирующие органы указывают, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости по УСН должны выполняться следующие условия:

• при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости;
• недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Полагаем, что если индивидуальный предприниматель подаст декларацию по УСН с отражением дохода от продажи помещения, соответствующая декларация должна быть принята и доход отнесен на УСН.

 В части расходов: порядок определения расходов при применении УСН с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, определен в статье 346.16 НК РФ.

Подпункт 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ предусматривает право налогоплательщика при определении объекта налогообложения уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

Подпунктом 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы на приобретение основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

В пункте 3 ст. 346.16 НК РФ указано, что в случае реализации (передачи) приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Как мы понимаем, индивидуальный предприниматель не признавал расходы на приобретение здания в целях налогообложения в порядке, предусмотренном в п. 3 ст. 346.16 НК РФ, а значит производить пересчет за прошлые налоговые периоды не требуется.

Однако вопрос о возможности учета расходов в периоде продажи помещения остается открытым, поскольку порядок учета расходов Налоговым кодексом РФ в такой ситуации несколько иной (расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются налогоплательщиком с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию в течение определенного периода в зависимости от срока полезного использования (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Порядок действий в рассматриваемом случае можно подчерпнуть из писем Минфина России от 12.04.2010 № 03-11-06/2/58 или № 03-11-11/164 от 06.06.2013.

Однако считаем, что порядок действий, предложенный Минфином, неоправданно громоздкий, вариант с составлением дополнительного «вороха» документы (уточненных деклараций и т.п.) вряд ли можно признать в такой ситуации оправданным.

В каком случае можно получить отказ в возмещении НДФЛ

Существует ряд критериев , по которых налоговый орган может отказать в выплате НДФЛ :

1. Человек , который приобрёл квартиру и не оплачивает НДФЛ : домохозяйка , индивидуальный предприниматель , не работающие или трудящиеся , но не получающие официальный доход .
2. Люди , купившие жилую недвижимость , но находящиеся на пенсии более трёх лет . Они не работали , не уплачивали налог , соответственно возвращать им просто нечего .
3. Не выплачивается НДФЛ лицам , которые приобрели недвижимость у близких родственников . К ним относятся : супруг , брат или сестра , дети , родители , подопечные или опекуны .
4. Не выплачивается возврат , с части материнского капитала , за счёт субсидии или иных пособий . Если недвижимость была приобретена на всю такую сумму , соответственно указанный вычет предоставляться не будет .

Закон предусматривает случаи, в которых в возмещении НДФЛ может быть отказано

Важно понимать , что нельзя провести возврат НДС. А вот НДФЛ — это налог , который выплачен или подлежит уплате

Если лицо не получает официального дохода , он не сможет вернуть налог .

Как не попасть в руки к мошенникам?

Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?

Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:

Сделка должна быть «чистой»

Никаких доверенностей.
Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).

Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.