Продажа имущества ооо физическому лицу

Риски

Самым рискованным фактором является обоснование цели создания / появления и функционирования общества, из которого будет осуществляться выход.

Также немаловажным является временной фактор: через какое время учредитель изъявил желание выйти из общества. Такой выход может быть обоснован, например, если общество долго и безуспешно работало без явной прибыли или между участниками возникли корпоративные конфликты, при которых совместный бизнес лучше прекратить.

Если же общество не вело деятельности, то факт его создания и функционирования может заинтересовать проверяющих.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Особенности покупки квартиры у юридического лица

В чем особенность такой сделки?

Как уже упоминалось выше покупка недвижимости у контрагента, имеющего статус юридическое лицо, осложнена целым рядом нюансов отличных от привычной процедуры между физическими лицами. Так для обществ с формой правления «АО» или «ООО» (далее – «Общество») законодатель предусмотрел индивидуальный порядок заключения сделок купли-продажи с имуществом таких юридических лиц.

В случаях, когда имущество является ценным (стоимость его равна 25% от всего капитала (активов) или выше), сделка будет считаться крупной. Также к крупным операциям с ценным имуществом может быть приравнена и продажа квартиры (это решение должно быть закреплено в Уставе организации).

Прежде всего, перед совершением крупной сделки по продаже ценного имущества «Общества» гендиректор должен заручиться одобрением всех акционеров на совершение такой процедуры. Такое решение должно быть принято на собрании акционеров либо на совете директоров в зависимости от формы правления.

Почему все так сложно? Необходимо понимать, что гендиректор не является стопроцентным держателем всех акций «Общества», а соответственно решать такой вопрос единолично он не вправе. Это своего рода страховка, чтобы решение одного человека не привело «Общество» к банкротству.

Такое согласие должно быть скреплено протоколом заседания (собрания), где должны стоят все подписи согласных, после чего он предается контрагенту-покупателю.

Отсутствие обоюдного решения может привести к признанию сделки недействительной.

В случае если объект недвижимости не является ценным имуществом для «Общества», соответственно сделка не является крупной, покупателю также необходимо истребовать подтверждение этого.

Необходимые документы для сделки

Чтобы избежать мошеннических схем со стороны недобросовестного продавца в первую очередь стоит истребовать следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий личность контрагента-продавца (либо подтверждения личности доверенного лица, действующего на основании доверенности;
• действительный в момент сделки пакет учредительной документации вместе с выпиской из ЕГРЮЛ;
• документ, подтверждающий согласие остальных акционеров на процедуру отчуждения (протокол совета директоров, акционеров и т.д.);
• вписка из ЕГРН (с января 2020 года ЕГРП и ГНК), являющаяся с 2016 года единым документом подтверждающим право собственности (если недвижимость приобреталась до 2020 года, то продавцу необходимо предоставить свидетельство прав на собственность);
• выписка из домовой книги;
• подтверждение отсутствия задолженности по ЖКХ;
• при безналичном способе расчета продавцу необходимо предоставить реквизиты счета, куда покупатель будет перечислять денежные средства.

Этот пакет документов является общим для всех проводимых процедур с недвижимостью. Но стоит помнить, что каждый прецедент имеет индивидуальный характер.

Покупка квартиры через третьих лиц

Чаще всего «Общества» реализующие недвижимость не занимаются этим лично (тем более, если это крупный строительный холдинг), а передают полномочия по продаже доверенным лицам – юристам компании, риэлтерским агентствам, либо представителям своих многочисленных филиалов.

Рассчитываться наличными средствами с доверенным лицом стоит только в том случае, когда убедитесь что в генеральной доверенности (обязательно заверенной нотариально) есть соответствующий пункт, указывающий на вверенные ему для такой сделки полномочия.

Нередки и такие случаи, когда предстоит покупка квартиры у юридического лица, приобретшего ее по договору цессии (уступки права требования). В данной ситуации договор цессии должен содержать пункт, где указана ссылка на предыдущий договор, по которому отчуждаемая недвижимость была передана новому (нынешнему) владельцу.

Договор цессии в обязательном порядке должен иметь нотариальное заверение.

Приобретение квартиры в ипотеку

Самым распространенным и безопасным способом покупки квартиры у юридического лица является предоставление этой компанией жилья в ипотеку через кредитные организации находящиеся в партнерских отношениях с фирмой-застройщиком. В таких ситуациях риски и временные затраты покупателя сведены к минимуму, так как проверкой чистоты объекта и предоставляемых компанией-застройщиком документов занимается само банковское учреждение.

Если фирма-застройщик не имеет партнерских отношений с банками и не может предложить ипотечное кредитование, то стоит задуматься легальная ли это сделка? И не является ли мнимое юридическое лицо обыкновенным мошенником?

Не стоит опасаться фирм-застройщиков, имеющих в партнерах банки, которые просят внести первый взнос.

Риск переквалификации сделки по продаже долей в договор купли-продажи имущества

Учитывая ощутимую выгоду от продажи долей общества, на балансе которого имеется недвижимое имущество, а не продажи объекта напрямую, операции по продаже долей стали предметом особого внимания со стороны налоговых органов. Контролирующими органами уже разработаны критерии, по которым они принимают решение о переквалификации таких сделок с негативными последствиями для налогоплательщика. ФНС России в своем письме от 13 июля 2017 г

№ ЕД-4-2/13650@ указала, что при выявлении таких схем следует обращать внимание на совокупность обстоятельств совершения сделки, а именно:

• неосуществление созданным обществом реальной финансово-хозяйственной деятельности до и после анализируемой сделки;
• движение денежных средств (проведение расчетов в короткий срок, через один банк);
• взаимозависимость контрагентов.

Также можно добавить к этому перечню следующие факторы риска:

• общество не имело инвестиционных и иных деловых целей и не рассчитывало на получение дивидендов от вложения имущества в учрежденную компанию (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 августа 2015 г. № Ф05-10829/2015);
• между внесением имущества в уставный капитал вновь выделенной компании и продажей доли прошел незначительный промежуток времени;
• налогоплательщик неоднократно проводил подобные операции с другими компаниями;
• в предварительном договоре купли-продажи доли есть указание на ее приобретение с условием, что организация будет владеть правами на конкретный объект недвижимости;
• покупатель доли произвел оплату расходов по техническому обслуживанию соответствующей недвижимости и оплачивает коммунальные услуги, подтверждая тем самым взаимозависимость сторон сделки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2009 г. по делу № А32-6132/2008-34/98, Определение ВАС РФ от 20 декабря 2007 г. № 15420/07);
• доли были приобретены по номинальной стоимости при наличии дорогостоящего имущества на балансе.

Рассмотрим последний из приведенных рисков подробнее.

Как правило, владелец доли самостоятельно определяет ее цену. Учитывая принцип свободы договора, стороны вправе установить цену доли на свое усмотрение и не обязаны при этом привлекать оценщика для определения ее рыночной стоимости. Для целей налогообложения прибыли, пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Однако невыгодные для сторон условия сделки (завышенная или заниженная, экономически необоснованная цена) могут в дальнейшем стать основанием для оспаривания такой сделки со стороны контролирующего органа.

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:

• Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
• Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
• Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
• Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
• Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
• Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
• и другие случаи.

При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст. 34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»). Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.

Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому. Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в долевую собственность

А если сделку проводит муж и оформляется квартира на него же (на мужа), достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга в курсе того, на что тратится их совместный семейный бюджет.

Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной заметке – Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Доверенность на покупку квартиры на риэлтора

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.

При сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.

В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.

Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).

Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.

Аналогичная ситуация случается, например, и при покупке квартиры иностранцем в России.

Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?

Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено). В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:

1. Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
2. Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.

Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством

1. Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.

В любой из перечисленных ситуаций есть риск остаться без денег и собственности, виня во всем исключительно собственную доверчивость. Чтобы избежать крупных потерь, рекомендуется для сопровождения сделки привлекать опытного юриста, который проверить сделку на юридическую чистоту и подготовить верную документацию, оспорить которую никому не удастся. В зависимости от типа сделки и вида собственности есть нюансы подготовки к безопасной сделке.

Покупка квартиры вторичного рынка

Когда предстоит покупка квартиры от юридического лица, уделяют внимание проверке самой организации, а также истории владения конкретным объектом недвижимости. При подготовке документации к сделке проверяют на соответствие каждого указанного в договоре факта относительно:

• объекта;
• собственника и покупателя;
• условий сделки.

Важным может оказаться даже пункт с указанием сроком освобождения жилья и способа передачи денежных средств.

Квартира в строящемся объекте

Самый распространенный случай покупки квартиры от юридического лица – на первичном рынке, когда организация-застройщик пытается самостоятельно реализовать собственность до того, как дом будет сдан, либо уже после сдачи в эксплуатацию. Иногда девелоперская компания реализует новостройки от собственного имени, либо с позиции подрядчика или застройщика.

Документацию на новостройку подделать не так легко, однако случаев мошенничества с новостройками не меньше, а иногда и больше, чем во вторичном секторе рынка недвижимости.

Нужно проверить документацию на сам объект строительства, компанию-застройщика и оценить корректность подписываемых юридически значимых документов.

Если сделка на первичном рынке совершается впервые, привлечение собственного юриста является необходимостью, которая убережет от рисков и сделает заключение сделки делом безопасным и надежным.

Ипотечное жилье

Наиболее безопасный вариант сделки с юрлицом – при оформлении квартиры в ипотеку. Многие банки не первый год сотрудничают с компаниями-застройщиками, посредниками по реализации новостроек. Заемщикам, решившим воспользоваться предложением кредитора, выбрав объект из числа квартир, продаваемых партнерами, банк готов предоставить лучшие условия, упростив процесс согласования.

Квартира, которая продается с подачи банка или его партнера, обычно уже проверена с точки зрения легитимности сделки и самого объекта строительства.

Однако сохраняются опасности, когда в процедуре сделки возникают накладки, связанные с согласованием кандидатуры заемщика и подготовки им достаточной документации. Иногда банк отказывает в сделке на самом последнем этапе подготовке к подписанию договора, выявив проблемы с КИ или платежеспособностью, иными проблемами

Важно в такой ситуации оставаться защищенным условиями договора, учитывающим риски отмены сделки по независимым от заемщика причинам.

Нюансы приобретения недвижимости у юридического лица

Учреждение может реализовывать различную жилплощадь. Это может быть:

• квартира в строящемся или готовом доме;
• недвижимость вторичного рынка;
• приобретение жилья по договору ипотечного кредитования.

Каждая из этих ситуаций имеет свои тонкости, о которых рекомендуется узнать перед оформлением сделки.

Новостройка

Главная отличительная особенность таких сделок – объектом договора считается не сама жилплощадь, а право требования на нее.

Покупка квартир в новых домах, которые находятся на этапе возведения, всегда сопряжена с определенными рисками. Существует вероятность остановки строительных работ, срыва сроков сдачи здания в эксплуатацию, а также трудностей с оформлением документов. Все эти явления грозят покупателю потерей денег и тратой своих нервов.

Прежде чем согласиться на заключение подобной сделки рекомендуется внимательно изучить документацию застройщика. Также не лишним будет проверить его репутацию, ознакомившись с уже сданными объектами.

Справка: чтобы уменьшить риск стать обманутым, рекомендуется удостовериться в законности проведения строительства и лично проверить на какой стадии находятся работы.

Если организация не является застройщиком, а выступает инвестором строительства, то между сторонами должен быть заключен договор, подтверждающий наличие права требования на одну или больше квартир. В случае приобретения жилплощади в новостройке у предприятия, не являющегося застройщиком, покупателю необходимо выяснить, какой договор дает продавцу право на реализуемую недвижимость.

Право требования может быть подтверждено:

• договором долевого участия (ДДУ);
• любым другим договором (например, инвестиционным).

Если недвижимость принадлежит продавцу на основании ДДУ, то право требования на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН, покупатель может удостовериться, что он приобретает квартиру у компании, которая владеет ей на законных основаниях.

Если продавец владеет квартирой на основании любого договора, отличного от ДДУ, то его права на данную жилплощадь не закреплены на государственном уровне, а обусловлены наличием определенных договоренностей с застройщиком. В случае возникновения споров между ними это право может быть аннулировано. Такой вариант сопряжен с повышенными рисками для покупателя. При заключении такой сделки потребуется прибегнуть к помощи юриста для выяснения оснований образования у продавца права требования на конкретную квартиру.

Покупка жилья на вторичном рынке

Право собственности на вторичное жилье должно быть зарегистрировано в Росреестре. Покупатель может самостоятельно проверить принадлежность конкретной квартиры продавцу. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН и изучить ее.

После изучения выписки покупателю потребуется выяснить, на каких основаниях у конкретного юридического лица возникло право собственности на эту квартиру. Также необходимо ознакомиться с рядом документации компании, выступающей продавцом.

После ознакомления и проверки всех бумаг можно переходить к подготовке документов, заключения и регистрации сделки. Алгоритм действий здесь такой же, как и при заключении ДКП между физическими лицами.

Покупка жилья у юридического лица в ипотеку

Зачастую для оформления ипотеки банки не выдвигают строгих требований к продавцам недвижимости. Жилье можно купить как у физического, так и юридического лица. Самым простым способом покупки квартиры у организации в ипотеку является приобретение недвижимости у компании застройщика, аккредитованной выбранным банком. Главным достоинством такой сделки является отсутствие рисков для покупателя быть обманутым продавцом. Это обусловлено тщательной проверкой застройщика кредитором.

Банк не одобрит покупку строящейся квартиры у юридического лица, которое не является партнером кредитора. Приобретение вторичного жилья в ипотеку допускается, но для заключения такой сделки потребуется больше времени, так как банку потребуется больше документов, а их проверка будет производиться тщательнее.

Как купить торговое помещение: пошаговая инструкция

1. Для начала следует подумать, каким параметрам должен отвечать объект и сколько финансовых средств можно потратить на его покупку.
2. Определиться, самостоятельно искать желаемый объект или прибегнуть к помощи риелтора.
3. Найти объект, отвечающий желаемым требованиям.
4. Договориться с продавцом о встрече в удобное время и обсудить все нюансы, если торговое помещение подходит по всем параметрам.
5. Заключить сделку купли-продажи с продавцом, а также составить передаточный акт на приобретаемый объект.
6. Оплатить сделку наличным или безналичным способом, оговоренным заранее с продавцом, взяв с него нотариальную расписку.
7. Подписать передаточный акт на магазин при фактической его передаче прежним владельцем: забрать подготовленный продавцом пакет документов, ключи от объекта, проверить наличие товара и торгового оборудования, если магазин приобретался в совокупности с ним.
8. Зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество через ЕГРН, предварительно оплатив госпошлину.

Торопиться с покупкой не стоит. Сначала изучите рынок недвижимости в вашем регионе. Наверняка, вашим требованиям и финансовым возможностям будут соответствовать лишь немногие объекты.

Выделите для себя плюсы и минусы каждого, посмотрите по карте, где они расположены и будет ли выгодно торговать именно в этом районе. Выясните, какие торговые точки расположены поблизости, есть ли рядом большие супермаркеты и торговые центры, как они будут конкурировать с вашим будущим магазином.

Где искать?

Найти торговое помещение, отвечающее требуемым параметрам можно следующими способами:

• По объявлениям в Интернете, зайдя на сайт нужного региона (Avito, Юла и пр.).
• По коммерческим рекламным роликам.
• В специализированной газете по купле-продаже недвижимости.
• Заключить договор оказания услуг по поиску недвижимого имущества с риелторским агентством, оплатив ему определенную сумму после заключения сделки или процент от ее стоимости.

О рекомендациях по выбору торгового помещения можно узнать здесь.

Какие вопросы задать продавцу?

Перед покупкой следует поинтересоваться у владельца магазина относительно рентабельности действующего бизнеса, а также узнать причину продажи, ведь это может повлиять на решение о заключении сделки. Можно поинтересоваться о законности владения магазином и текущих задолженностях, но вряд ли продавец ответит на эти вопросы честно. Поэтому здесь лучше прибегнуть к услугам консалтинговой фирмы.

Если магазин покупается в совокупности со всеми другими правами: правом на товарный знак, знак качества, вместе с рекламными баннерами, мебелью, торговым оборудованием, то следует обговорить с продавцом что вы будете приобретать, а что нет, а также как это повлияет на итоговую стоимость.

Как проверить подлинность документов?

Рассмотрим, какие запросы нужны, чтобы проверить документы на подлинность при покупке недвижимости под магазин. Следует удостовериться в подлинности всех документов на приобретаемый объект. Для этого продавец должен подать запросы в несколько органов:

1. В ЕГРН – для подтверждения законности владения недвижимым объектом, а также земельного участка, на котором он расположен, и отсутствия права собственности на приобретаемое имущество со стороны третьих лиц. Если станет известно, что земля не находится в собственности, а арендуется, то за покупателем будет стоять выбор – выгодна ли ему такая сделка или нет, ведь аренда земли обойдется дорого.
2. В БТИ – для проверки технического состояния помещения. Обычно в обращении туда нет необходимости, т.к. продавец самостоятельно предоставляет технический паспорт на объект.
3. В Федеральную службу судебных приставов – для проверки, не открыто ли исполнительное производство в отношении продавца, а также, не наложен ли арест на покупаемый объект – магазин.
4. В Федеральную налоговую службу – для проверки налоговых отчислений со стороны владельца, а также проверки системы отчетности по данному торговому объекту.