Особенности оценки недвижимости при аренде

Какие документы нужны для оценки помещения?*

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
2. Свидетельство о государственной регистрации права на помещение или выписка из ЕГРН.
3. Документ-основание приобретения помещения, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
5. Информация об остаточной балансовой стоимости (если собственником помещения является юридическое лицо).

* Данный список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости (помещения) достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Особенности оценки коммерческих помещений

Исходя из федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение представляет собой часть здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. Главными отличительными признаками помещения являются отсутствие изолированности (не всегда помещение может иметь отдельный самостоятельный выход на улицу) и не привязанность к земле.

Наша компания предоставляет услуги оценки коммерческих помещений следующих типов:

• Оценка офисного помещения;
• Оценка производственного помещения;
• Оценка торговых и складских помещений.

Оценка коммерческого помещения отличительна тем, что для расчета стоимости отдельно взятого помещения, которое занимает часть здания, нет необходимости применять затратный подход. Более того, стоимость помещения определять затратным подходом просто некорректно, т. к. выделение его из стоимости здания вносит в расчеты большую погрешность. Ведь данное помещение привязано, к примеру, к фундаменту, а каким образом правильно учесть стоимость фундамента у помещения, расположенного на 5-ом этаже – большой вопрос.

Использование же сравнительного подхода позволяет более точно рассчитать стоимость помещения, т. к. определение стоимости сравнительным подходом проводится на основе информации о рыночных предложениях объектов, схожих с оцениваемым. Однако и тут существуют свои сложности: рынок недвижимости производственных и складских объектов недостаточно развит, а в отдаленных регионах и вовсе ограничивается единичными предложениями. Таким образом, обоснованность и корректность применения данного подхода может стоять под вопросом.

Доходный подход позволяет наиболее объективно провести рыночную оценку нежилого помещения. В рамках данного подхода расчеты основаны на анализе текущей стоимости будущих доходов от использования объекта в коммерческих целях, например, от аренды и расходом на его содержание.

В среднем независимая оценка нежилых и жилых помещений проводится в течение 2-5 рабочих дней.Нужна экспертная оценка помещений в Москве, Санкт-Петербурге или в любом другом регионе РФ, но у Вас остались вопросы? Позвоните нам по телефону +7 (495) 22-777-92 или воспользуйтесь формой обратной связи.

В ближайшее время с Вами свяжется наш независимый оценщик и ответит на все ваши вопросы!

Способы расчета

В соответствии с правительственными постановлениями № 582 (16.07.2009г.) и №1120 (30.10.2014г.) возможны несколько способов установления платы за аренду участка земли:

• в соответствии с аукционом;
• по кадастровой стоимости;
• по рыночной стоимости.

При наличии договора об аренде, заключенного в результате торгов, плата за аренду берется по результатам этих торгов.

Кадастровая стоимость

Для каждого участка земли, зафиксированного в государственном кадастровом реестре, имеется кадастровая стоимость. Эта стоимость определяется экспертами с учетом различных факторов, которые могут изменяться.

В частности при оценке кадастровой стоимости учитываются следующие факторы территории:

• границы участка и его площадь;
• рельеф;
• наличие вблизи водоемов и лесов или болота;
• коммуникации на участке, а также наличие водопровода, газа и электричества;
• близость дорог и легкость транспортировки грузов.

При предоставлении участка в аренду без торгов его арендная плата может быть определена и рассчитана с учетом кадастровой стоимости по формуле:

• Ап=Кс×К1, где:
• Ап – арендная плата;
• Кс – кадастровая стоимость;
• К1 – коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

Величина коэффициента К1 может иметь следующие значения:

• 0,01% – для случая льготной аренды;
• 0,6% – для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства;
• 1,5%- для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений;
• 2% – если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

Пример 1.

Гражданин решил открыть кафе на территории города. Для этого он взял в аренду участок у областного правительства.

Кадастровая стоимость участка равна 300000 рублей. При аренде участка земли для таких целей в соответствии с законом действует коэффициент К1=1,5%.

Арендная плата за участок в год составит: Ап=300000×0,015=4500 руб.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость определяет земельный участок по его качеству и расположению и учитывает возможный доход, который может принести этот участок за определенный отрезок времени.

Эта величина должна ежегодно определяться административными органами.

При этом местная администрация имеет право уточнять границы зон земель

Чаще всего нормативная стоимость используется при передаче земли в собственность, дарении, использовании земли в виде залога, при изъятии земли для государственных нужд.

Для расчета арендной платы нормативная стоимость используется в том случае, когда отсутствуют данные по кадастровой стоимости участка.

Пример 2.

Бизнесмен в октябре 2013 года взял в аренду участок для того, чтобы построить там ресторан. Срок годовой платы за аренду был не позже 1.02.14 года. В Росреестре не оказалось кадастровой стоимости участка. Из комитета по земельным ресурсам была получена справка о нормативной стоимости участка. Эта стоимость была равна 2000000 руб. Коэффициент К1=1,5%. Плата за аренду (2 месяца) составила: Ап=2000000×0,015×(2/12)=5000 руб.

Рыночная стоимость

Иногда рыночная стоимость близка к кадастровой. Но на рыночную стоимость действует большое количество различных факторов, которые не учитываются в кадастровой стоимости.

Такие факторы, как спрос и предложение или экономическая и политическая стабильности в стране. Значительно может изменяться рыночная стоимость участков в городской зоне.

Там наряду с объективными факторами большое значение имеют и субъективные факторы.

Такие как «престижность» района с точки зрения наличия парков и водоемов или расположения там домов «для богатых».

В соответствии с законом при расчетах арендной платы за участки, на которых расположено незавершенное строительство, и в некоторых других случаях используется рыночная стоимость участка.

Расчет производится в соответствии со следующей формулой:

• Ап=Рс×Кс,
• где:
• Ап – арендная плата;
• Рс – рыночная стоимость;
• Кс – ключевая ставка Банка России.

Пример 3.

Гражданин решил взять для ведения огородничества участок земли с мая по октябрь 2016 года. Оценка рыночной стоимости земли проводилась в конце 2015 года и составила 100000 рублей. Договор был заключен в конце 2015 года. Ключевая ставка в конце 2015 года составила 11%.

За 6 месяцев должна быть заплачена арендная плата: Ап=100000×0,11×(6/12)=5500 руб.

Когда нужна оценка стоимости

1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица.
Для взноса в уставный капитал правообладатель обязан по закону оценить рыночную стоимость
имущества или отдельных прав на него.
В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним
пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но
окончательное решение принимается по согласованию сторон. Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…

2. Совершение сделки купли-продажи. В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми
(аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба
имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если
сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде. В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета
выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату —
на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка».
Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека).
Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости —
непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться
либо рыночная, либо ликвидационная
стоимость объекта недвижимости. Подробнее об оценке для залога…

5. Страхование.
Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это
взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок,
Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать.
В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект.
Подробнее об оценке для целей страхования…

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете. Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного
года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта.
Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным
условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам.
Подробнее о переоценке основных средств…

7. Определение арендной ставки. Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном,
требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося
в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платы
обязательна в силу закона.
Подробнее об оценке ставки аренды…

Понятие и виды арендной платы

Платежи, связанные с арендой земли условно можно разделить на два вида – арендные платежи (оплачиваются арендодателю) и налоги на землю (оплачиваются, соответственно, государству).

Такая плата может делиться на подвиды в зависимости от периодичности и типа выплат, осуществляемых нанимателем. В зависимости от периодичности платежей арендную плату можно разделить на:

• с авансовым взносом;
• периодическая;
• единовременная.

Традиционной для договора является периодическая арендная плата с установленными платежами.  Размер платы за аренду земельного участка может быть фиксированным, однако его изменение может быть согласовано сторонами путём внесения дополнений в договор или заключения дополнительного соглашения.

Арендные платежи за землю могут быть установлены собственником участка (его арендодателем) на своё усмотрение. Однако существуют технические рекомендации формирования арендной платы за землю. Так, в процессе формирования цены могут учитываться:

• вид целевого использования земель;
• площадь участка;
• качество грунта;
• наличие на земеле каких-либо построек;
• занятие арендатора приоритетными для города видами деятельности.

Безусловно, при установлении размера арендной платы арендодателем учитывается размер традиционных арендных платежей для данного региона. Также важным моментом при установке платы является состав платежей. Традиционно это – денежные средства. Однако стороны могут установить, что наниматель обязан производить платежи в виде плодов, полученных в качестве результата использования земель. Таким образом, платежи будут вноситься в натуральном виде. Кроме того, они могут вноситься в виде услуг, предоставляемых арендатором земельного участка. Такой тип часто применяется в случае постройки арендатором недвижимости на арендованной земле.

Также арендная плата может быть установлена в виде передачи нанимателем арендодателю определённой вещи или перенесения на арендатора затрат по улучшению имущества, полученного в найм. Однако улучшение арендованного имущества малоприменимо к земельному участку, поэтому на практике встречается редко.

Однако все эти положения применимы по отношению к участкам, находящимся в частной собственности. Установление арендной платы за пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, стандартизирована государством. Так, в законе РФ «О плате за землю» установлены базовые параметры определения платы за участки. Указанная стандартизация проведена с целью минимизации субъективного фактора при предоставлении земельного участка в аренду.

Изменение размера платы возможно по соглашению между сторонами договора. Такая измененная арендная плата может быть установлена путем подписания дополнительного соглашения или соглашения о внесении изменений в основной договор. Увеличение платы традиционно инициируется арендодателем. Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в срок, установленный условиями сделки, однако не чаще одного раза в год.

Изменение арендной платы может происходить не только в сторону увеличения. Но и в сторону уменьшения. Так, арендатор, вправе требовать уменьшения платы в таких случаях:

• состояние арендованного имущества (земли) существенно ухудшилось не по вине арендатора;
• существенного ухудшения условий пользования земельным участком (не по вине нанимателя);
• обнаружения существенных недостатков арендованного участка уже после заключения договора найма;
• отсутствии предупреждения нанимателя арендодателем о правах третьих лиц на арендованный земельный участок (например, о праве сервитута или залога).

Также в случае осуществления нанимателем мелиорации земельного участка (по сути, своеобразный аналог ремонта для недвижимого имущества), он имеет право зачтения затрат на мелиорацию в арендные платежи. Однако при этом мелиорация должна быть вызвана неотложной острой необходимостью.

Кроме того, невнесение арендной платы нанимателем в установленный условиями сделки срок более двух раз может повлечь за собой расторжение договора. В процессе расторжения договора арендодателем отправляется уведомление об устранении недостатков и уведомление о расторжении договора. Только после этого арендодатель традиционно обращается в суд с иском о расторжении договора. Таким образом, арендная плата – базовый платеж при выполнении договора аренды.

Какие документы нужны для определения стоимости коммерческой недвижимости?*

1. 1. Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;

Для здания

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
   2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
   3. Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

Для земельного участка под зданием (при наличии)

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
   2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
   3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

* Список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

*** Договор купли-продажи, о разделе земельного участка, дарения и т. п.

Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка объекта коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:

• коммунальные платежи;
• налоги;
• страхование;
• затраты на охрану, уборку;
• т. д.

Далее из прогнозируемых доходов вычитаются расходы на эксплуатацию, а полученная величина чистого дохода капитализируется (дисконтируется) в текущую рыночную стоимость на дату оценки.

Или можете просто проконсультироваться с оценщиком по телефону: +7 (812) 64-929-64

Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость

Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний. Цена устанавливается в зависимости от земельной     категории (целевого назначения) и месторасположения участка. По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.

Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы – предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.

Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города. На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия. Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.

Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.

Оценка загородной недвижимости — КАЛЬКУЛЯТОР v3.0

Этот с виду простейший элемент по оценке недвижимости создавался специалистами несколько лет. На основании данных экспертов по работе с загородной недвижимостью, силами компании ЛИВЛА был разработан полезный и уникальный продукт  — КАЛЬКУЛЯТОР оценки стоимости загородной недвижимости Москвы и Московской области, который поможет вам, не обладая специфическими знаниям по оценке, рассчитать примерную стоимость своего или планируемого к покупке объекта загородной недвижимости. При расчете берется в учет стоимость исключительно качественного строения.
КАЛЬКУЛЯТОР позволяет рассчитать не только участок, но и учесть расположение объекта(у воды, у леса, в коттеджном поселке), добавить к нему дополнительные строения (гараж, беседку, баню, бассейн), сохранить просчет в файл pdf с подтверждением уникальным QR-кодом, наведя на который камеру своего смартфона Вы сможете увидеть оригинал распечатанного документа.
Система позволяет рассчитать все строения на участке независимо друг от друга. В итоговом просчете будете видна примерная стоимость каждого элемента, а так же общая стоимость группы объектов на  указанном участке.
Погрешность КАЛЬКУЛЯТОРА онлайн оценки загородной недвижимости ЛИВЛА постоянно снижается, и не превышает 7-10%, что является допустимой нормой он-лайн оценки нежвижимости. КАЛЬКУЛЯТОР ЛИВЛА отслеживает стоимость объектов в Москве и Московской области не только на портале, но и  в различных источниках, доступных в сети интернет, а так же использует специальные матрицы корректировок и дополнительные справочники.
Полученный результат расчета может быть использован в коммерческих целях. К примеру, при покупке дома вы можете распечатать приблизительный расчет и предложить его собственнику для корректировки цены на объект, планируемый к покупке. Если вы продаете дом — можно распечатать он-лайн просчет недвижимости КАЛЬКУЛЯТОРОМ ЛИВЛА, для подтверждения объективности цены.

Программа различает направления, дальность, размер участка и дома, построенных на нем объектов. Получить индивидуальный просчет имущества легко — достаточно заполнить форму данных:

• ввести все параметры земельного участка (количество соток, направление, удаленность от МКАД и другие особенности)
• если на участке имеются строения, указать их
• также, вы можете добавить несколько одинаковых строений, если такие имеются
• не забудьте указать параметры объектов (площадь, тип строительного материала, степень отделки и другие, в зависимости от типа строения)

Значения коэффициентов формулы для офисов.

Фактор	Характеристика фактора	Коэффициент
Расположение напроспекте	Отдаленная улица	0.97
Проспект средней степениоживленности движения	1
Престижный, «оживленный»проспект.	1.238
Этаж расположенияобъекта	1-й этаж	1
2-ой и выше	0.967
Подвал	0.835
Цокольный этаж	0.95
Состояние внешний вид объекта	Требуется ремонт	0.848
Хорошее/типовойремонт	1
Отличное/качественныйремонт	1.024
Офисный центр/ евроремонт	1.263
Коммунальные услуги в стоимость аренды:	Не включаются	1
Включаются	1.079
Охрана	Отсутствует	1
Постоянная	1.147
Парковка	Неохраняемая	1
Охраняемая	1.032
Отсутствует	0.894
Характеристика входа	Отдельный вход  с улицы	1
Вход со двора/общийвход	0.93
Базовая ставка общейплощади	долларов за 1 кв.м. в год	147.9
Базовая ставкаколичества телефонных линий	долларов за линию в год	1.64

Приложение 4

Способы оценки арендной платы за нежилое помещение

Перед сдачей офиса или иного помещения в аренду необходимо определить примерную стоимость взимаемой платы. Чаще всего владельцы имущества ориентируются на цены, запрашиваемые другими собственниками при сдаче близких по параметрам объектов.

Однако среди коммерческих предприятий принято проводить оценку рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения.

Под данной процедурой понимается выявление средней суммы, которую мог бы запросить арендодатель при сдаче объекта недвижимости в аренду

При этом важно учесть множество факторов, влияющих на данную величину. Именно поэтому оценка проводится квалифицированным специалистом

Среди нежилых помещений, сдаваемых в аренду, выделяют:

• офисы;
• склады;
• производственные помещения;
• различные хозяйственные постройки.

Если собственник не может самостоятельно определить достойную цену за аренду того или иного помещения, он обращается за помощью специалистов. Они не только рассчитают оптимальную стоимость, но и посоветуют, как повысить её (например, при помощи осуществления капитального ремонта).

Выделяют несколько способов оценки, речь о которых пойдёт ниже.

Доходный метод

Данный способ применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

В его основе лежит метод капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. При этом оценивается польза от инвестирования в недвижимость, подлежащую проверке.

Затратный метод

При данном способе оценке специалист учитывает финансы, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено (не относится к квартирам и офисам).

Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

Аналоговый метод

В этом случае специалист сравнивает объект недвижимости с аналогичными строениями или помещениями, рыночная стоимость которых известна.

При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Итоговая стоимость определяется по совокупности данных, установленных специалистом в результате проверки

Итоговая стоимость определяется по совокупности данных, установленных специалистом в результате проверки.

Когда нужна оценка арендной платы за нежилое здание

Оперативная и квалифицированная оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения может потребоваться лицам в случае:

• Невозможности самостоятельно провести анализ цены и расчеты ежемесячных арендных платежей.
• Возникновения сложностей при определении справедливой величины платы за недвижимость, которая находится в государственной и частной собственности.
• Если арендодатель сдает нестандартную недвижимость или нежилое помещение, требующее капитального ремонта.
• Возникновения у сторон разногласий относительно справедливости установленного в договоре размера регулярных платежей.
• Если государственным органам необходимо сдать пустующие нежилые помещения.
• Получения крупного кредита для подтверждения платежеспособности собственника.

Вывески и навигация

Важно чтобы
помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail

Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске

Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске.

Если помещение
находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки
вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и
прописаны в «рекламном паспорте объекта».

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ УРОВНЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ (ПОМЕЩЕНИЯ)

Во исполнение пункта I Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 17 февраля 1992 года N 2361-1 «Об упорядочении размеров арендной платы» и в соответствии с поручением Правительства России от 11.08.92 N ЕГ-П44-30396 приказываю:

1. Утвердить прилагаемую Методику по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), согласованную с Комитетом Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерством финансов Российской Федерации, Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации, Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Российской Федерации.

2. Комитету жилищно-коммунального хозяйства (т. Долгову) довести до территориальных органов жилищно-коммунального хозяйства и оказывать им помощь по применению рекомендованного порядка определения уровня арендной платы при заключении договоров на аренду нежилых зданий (помещений).

3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на первого заместителя Министра, председателя Комитета жилищно-коммунального хозяйства т. Долгова В.М.

Министр Б.А.ФУРМАНОВ

УТВЕРЖДЕНО Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно — коммунального хозяйства России от 14 сентября N 209

СОГЛАСОВАНО: Заместитель Министра финансов Российской Федерации А.А.Краснопивцев

СОГЛАСОВАНО: Председатель Комитета Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно — коммунальному хозяйству Е.В.БАСИН

СОГЛАСОВАНО: Заместитель Председателя комитета по земельной реформе при Правительстве Российской Федерации П.Ф.ЛОЙКО

СОГЛАСОВАНО: Заместитель Председателя Государственного комитета по управлению государственным имуществом Российской Федерации Б.Н.СЫЧКИН

Какие факторы влияют на стоимость арендной платы?

Специалисты при оценке стоимости платы за аренду того или иного помещения должны учитывать многие факторы, среди которых:

• месторасположение объекта недвижимости;
• уровень развития инфраструктуры в данном районе;
• удалённость помещения от станций метро, дороги, центра населённого пункта, остановок общественного транспорта;
• площадь объекта;
• количество комнат;
• вид из окна (чаще всего имеет значение при сдаче квартиры);
• наличие в помещении мебели, коммуникаций, интернета;
• техническое состояние объекта;
• наличие ремонта;
• этажность помещения;
• наличие либо отсутствие обременений на недвижимости;
• и т. д.

Инструкция по проведению экспертизы

Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.

Перечень необходимых документов:

• Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
• Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
• Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).

Процедура оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Определение цели и вида стоимости.
2. Составление плана и договора на проведение оценки.
3. Сбор и анализ информации.
4. Анализ наиболее эффективного использования.
5. Проведение расчетов на основании трех подходов.
6. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости.

При оценке доходной недвижимости главным фактором является ее уровень доходности. Доходный подход в данном случае считается основным, но не единственным. В обязательном порядке проводится анализ ее текущей прибыльности и потенциального роста.

Отчет содержит основные факты и выводы, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения и ограничительные условия, применяемые стандарты оценочной деятельности, описание объекта недвижимости, анализ рынка, описание процесса оценка, согласование результатов, фотографии, копии предоставленных документов и иную информацию, необходимую для проведения оценки.

Независимая оценка обладает полной юридической силой и дает право совершать любые сделки с недвижимостью на выгодных условиях. Отчет об оценке составляет специалист, производящий все расчеты, являющийся членом СРО.