Оценка нежилого помещения

Какие здания считаются коммерческими?

Коммерческая недвижимость – вид нежилого здания. Эксплуатация объекта направлена на то, чтобы получать прибыль.

Здание коммерческого типа предназначено для разных целей, задач:

• Реализация продукции (киоск, бутик, торговый дом, супермаркет).
• Помещение для офиса.
• Недвижимость, предназначенная для общественного питания (кафе, ресторан, столовая).
• Объекты производственного вида.
• Разные склады.
• Помещения бизнес-направления (гостиница, отель).

Ассортимент коммерческих зданий большой. Это могут быть крупные здания для небольшого бизнеса, огромные площадки, где размещаются заводы, развлекательные центры и так далее. Особенно часто люди берут в аренду или покупают помещения на первых этажах или расположенные отдельно. Тут можно сделать парикмахерскую, цветочный или обувной магазин, маленький офис.

Новые здания считаются более удобными. Они имеют современную планировку и ремонт, большой уровень комфортности.

Оценить коммерческий объект сложнее, чем жилой дом. Существуют различные методы оценивания таких объектов. Рассмотрим самые распространенные.

Оценка коммерческой недвижимости цена

Когда нужна оценка стоимости

1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица.
Для взноса в уставный капитал правообладатель обязан по закону оценить рыночную стоимость
имущества или отдельных прав на него.
В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним
пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но
окончательное решение принимается по согласованию сторон. Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…

2. Совершение сделки купли-продажи. В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми
(аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба
имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если
сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде. В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета
выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату —
на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка».
Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека).
Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости —
непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться
либо рыночная, либо ликвидационная
стоимость объекта недвижимости. Подробнее об оценке для залога…

5. Страхование.
Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это
взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок,
Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать.
В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект.
Подробнее об оценке для целей страхования…

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете. Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного
года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта.
Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным
условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам.
Подробнее о переоценке основных средств…

7. Определение арендной ставки. Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном,
требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося
в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платы
обязательна в силу закона.
Подробнее об оценке ставки аренды…

Критерии оценки торговых помещений

Оценка торговых центров сложная и трудоемкая процедура, для корректного осуществления которой необходимо:

• правильно определить цели оценки;
• произвести тщательный анализ рынка, к которому принадлежит объект недвижимости;
• учитывать влияние экономической ситуации;
• грамотно выбирать подходы и методы для оценки торгового объекта.

Зачастую оценка торгового помещения осуществляется, исходя из доходности коммерческой недвижимости, поэтому чаще всего эксперты-оценщики определяют именно рыночную стоимость данных объектов. При этом, чтобы получить наиболее точный и объективный результат, оценщики учитывают следующие критерии оценки помещения:

• местонахождение и удаленность от центра;
• расположение в шаговой доступности объектов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости;
• общая площадь помещения и планировка;
• расположение помещения в здании (удаленность от входа, этаж и т.д.);
• соотношение занятых и свободных торговых точек (помещений);
• распределение потоков потенциальных покупателей;
• тип здания и этажность;
• год постройки;
• состояние внутренней отделки;
• наличие инженерных систем;
• наличие кафе, ресторанов и развлекательных заведений и их удаленность от торговой площади, оценка которой производится;
• наличие охраны и парковок, количество парковочных мест.

Точная оценка объектов торговой недвижимости осуществляется с учетом параметров, которые оказывают влияние на стоимость помещения

В связи с этим крайне важно получить исчерпывающую информацию об объекте оценки и проанализировать полученные данные

Оценка объектов с бизнес-потенциалом

В определении доходности нетипичной недвижимости применим метод дисконтированных денежных потоков.

В случае с гостиницей, доходность номерного фонда рассматривается наряду с доходностью ресторанов, баров, магазинов, спортивных и фитнес-клубов и других объектов досуга на территории отеля.

При этом установливается зависимость денежных потоков от макроэкономических факторов — таких, как инфляция, ВВП, состояние рынков и т.п.

Особое внимание уделяется расчёту дисконтной ставки. Её можно рассматривать как показатель риска

Объекты с бизнес-потенциалом имеют комплексный доход, складывающийся из разных составляющих. Точно так же распределены его расходы. Поэтому ставку дисконтирования рассчитывают с учётом специфики рынка.

Показатели безрисковой ставки и платы за риск должны быть одинаковы для всех объектов с бизнес-потенциалом. А коэффициент бета для каждого сегмента рынка нужно брать свой. Так мы получим более точную величину ставки дисконтирования. Это позволит адекватно рассчитать рыночную стоимость объектов с бизнес-потенциалом и учесть все риски.

Итак, мы предложили оптимальный метод расчёта ставки дисконтирования для оценки разных типов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом. Мы предложили методы учёта разных источников прибыли с таких объектов. Теперь вы сможете наиболее точно спрогнозировать доходность недвижимости на достаточно долгий период времени.

На нашем канале в YouTube мы подробно и наглядно рассказываем, как самостоятельно провести оценку коммерческой недвижимости. Смотрите, подписывайтесь, оставляйте комментарии.

Факторы, которые влияют на результаты оценки

Конечный результат зависит от различных факторов, ключевым из которых является место нахождения недвижимости. Чем удобнее расположен объект, тем больше прибыли он способен принести. Если офис или магазин находятся в центре города, вокруг — удобная транспортная развязка и развитая инфраструктура — то цена такого объекта на рынке будет достаточно высокой. Для определения стоимости складского комплекса решающим фактором, изменяющим ценовой диапазон, останется лишь транспортное сообщение.

Существует взаимосвязь между общим метражом нежилой недвижимости и ценой квадратного метра — чем больше первая, тем ниже вторая величина. Помимо перечисленных характеристик объекта оценщик учитывает и другие факторы (качество ремонта, стоимость отделки и т.д.).

Документы для оценки арендной платы нежилого помещения

Для объективной оценки арендной стоимости нежилого помещения исполнителю необходимо получить пакет документов, включающий:

• Паспорт собственника-гражданина или сведения об организации, заказавшей услуги (наименование, ОГРН, адрес).
• Бумаги, подтверждающие право собственности на нежилое помещение.
• Документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план и экспликация).
• Справку о первоначальной и остаточной балансовой стоимости объекта.
• Кадастровый план земельной территории, на которой располагается объект собственности.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.
• Сведения о наличии обременений в отношении недвижимости.

Факторы, определяющие цену

1. В первую очередь, это месторасположение недвижимости. Расположенность вблизи транспортных развязок и важных объектов инфраструктуры существенно отражается на конечной стоимости недвижимости.
2. Следующий фактор, который необходимо учитывать – наличие посредников. Как правило, сами владельцы недвижимости не занимаются поиском покупателей, а доверяют это посредникам. Это сразу же отражается на стоимости недвижимости, так как в нее закладывается процент, который придется отчислить в пользу посредника за проделанную работу.
3. Также на финальную стоимость влияет расположенность объекта недвижимости в крупных бизнес-центрах и нежилых административных зданиях, переделанных под офисы.

Как самостоятельно рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Для этого можно обратиться за кадастровой стоимостью объекта в территориальный орган кадастровой палаты. Кроме этого можно:

1. посетить специальный сайт, где стоимость 1 кв.м. будет указана после того, как будет введен адрес помещения;
2. потребовать кадастровую выписку;
3. дождаться финального постановления муниципальных властей, завершивших оценочные работы.

Если есть желание рассчитать стоимость самостоятельно, то стоит действовать следующим образом:

1. выяснить ставку налога на имущество или землю, установленную для данного региона;
2. умножить эту ставку на 200;
3. полученную сумму умножить на площадь объекта, стоимость которого оценивается.

В каких случаях необходима оценка коммерческой недвижимости?

Оценка стоимости коммерческой недвижимости необходима в следующих случаях:

• Традиционно самая распространенная необходимость оценки — выяснение реальной рыночной цены объекта недвижимости с целью заключения относительно него сделки купли-продажи. Экспертное заключение поможет продавцу обозначить реальную стоимость объекта, избежав отсутствия спроса из-за завышенной цены, или недополучения денежных средств из-за объявленной заниженной стоимости. Для покупателя заключение независимого эксперта будет наиболее веским аргументом, уменьшающим спор с продавцом относительно корректности ценообразования на объект недвижимости;
• Вторая по популярности ситуация, в которой необходима оценка стоимости коммерческой недвижимости — оформление банковских кредитов, когда при заключении с банком договора кредитования коммерческая недвижимость выступает в качестве залога. Не секрет, что достаточно часто любая коммерческая деятельность нуждается в краткосрочной или долгосрочной финансовой подпитке, и банковский кредит — самый простой и удобный выход в такой ситуации. В большинстве случаев банки предлагают гораздо более выгодные условия кредитования, если материальным обеспечением (залогом) является объект недвижимости. Предоставляя в качестве залога коммерческую недвижимость, в необходимо документально подтвердить ее стоимость;
• Страхование. Страхуя объект недвижимости, необходимо предоставить в страховую компанию подтверждение его реальной рыночной стоимости, этот документ будет являться основой расчетов суммы выплаты страховой премии в результате наступления страхового случая;
• Стоимость объекта коммерческой недвижимости может быть внесена в учредительные документы предприятия. Для этого также потребуется заключение эксперта-оценщика;
• Другие случаи, такие как любые сделки по отчуждению недвижимости, судебные споры и многие другие ситуации, которые могут возникнуть в процессе осуществления коммерческой деятельности.

Оценка коммерческой недвижимости — достаточно сложная оценочная процедура. Сложность заключается в том, что типов и предназначений коммерческой недвижимости существует огромное количество, и применять сравнительный метод оценки (сравнивая оцениваемый объект с аналогичным) порой просто невозможно. Сложно найти абсолютный аналог объекту коммерческой недвижимости, например, стоимость двух одинаковых по площади магазинов в одном районе города может существенно различаться только из-за их разного месторасположения, хотя находиться они могут на расстоянии нескольких сотен метров друг от друга.

Для оценки применяется комплексный метод, с учетом не только технических характеристик объекта, но и соответствия его предназначению, либо с учетом возможности изменения предназначения (возможность переоборудование магазина в кафе и т.п). При оценке эксперт учитывает огромное количество моментов, которые для неспециалиста могут показаться незначительными, то на практике они существенно влияют на цену.

Оценка офисного помещения, магазина, склада и любой другой коммерческой недвижимости требует определенных навыков, опыта и глубоких знаний в данной области, а так как коммерческая недвижимость задействована в бизнесе, то допущенные при оценке ошибки могут нанести серьезный финансовый урон ее владельцу.

Оценка офиса или другой коммерческой недвижимости компанией «Аудит ПРО» — гарантия того, что оценка будет выполнена быстро, профессионально и с учетом всех особенностей оцениваемого объекта!

Преимущества нашей компании

Наша компания специализируется на услугах в сфере строительства и проектирования, поможем согласовать смену назначения помещений в сжатые сроки. Мы предлагаем:

• помощь в разработке и подготовке документации для перепланировки и переустройства;
• оказание услуг “под ключ”, т.е. от стадии обследований до получения выписки ЕГРН с новым назначением объекта;
• большой выбор дополнительных услуг в сфере проектирования.

Все сложности и проблемы, возникающие при проектировании и согласованиях, помогут устранить наши специалисты. Дополнительным преимущество для наших клиентов станет экономия времени и денег, так как мы работаем без посредников и навязывания ненужных услуг. С предварительными расценками можно ознакомиться в таблице ниже.

Стоимость и условия заказа оценки

Цена за услуги независимого оценщика зависит от региона оказания, сложности проекта и срочности данного задания, местоположения и состояния объекта исследования. Заказчик и исполнитель заблаговременно обсуждают тариф оплаты и подписывают договор. Данное соглашение проверяется юристом на соответствие законным требованиям.

В договоре на оказание услуг по оценке арендной цены нежилого помещения отражается объем и срок выполнения работ и мероприятий, стоимость квалифицированной помощи. Если участники договора имеют сомнения относительно размера оплаты, эксперт выезжает на объект и проводит предварительный анализ, фиксирует характеристики объекта недвижимости.

Когда требуется смена назначения помещений

Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:

• для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
• для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
• для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
• для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
• при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
• в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.

Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.

Смена назначения помещения в 2021 году. Вопросы эксперту

Александр С.

Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Если мы планируем использовать помещение не под магазин, а под производство, нужно ли получать разрешение на смену назначения?

В данном случае статус помещения не изменится, так как оно останется нежилым объектом. Изменится функциональное назначение, но для этого специальные согласования не требуются.

Если мы хотим перевести квартиру в нежилое помещение, какие согласования нужно пройти?

В данном случае нужно выполнить перепланировку, заказать проект на нее и согласовать в МЖИ. Также для изменения статуса помещений в МКД требуется провести собрание собственников, получить их разрешение.

Мы собираемся покупать помещение под торговлю. Где можно посмотреть его целевое назначение?

Может ли мы открыть производство в нежилом помещении на первом этаже многоквартирного дома?

Нет. производство запрещено размещать в многоквартирных домах. Более того, ограничения есть и на многие другие виды предпринимательской деятельности.

Что такое аварийный и ветхий дом

Что подразумевается под ветхим и аварийным зданием? Этот вопрос волнует многих владельцев непригодного к жизни жилья. По большей части к ветхим домам относят те сооружения, износ конструкций которых составил более 70%, но сносу они не подлежат и считаются вполне пригодными для проживания. Само по себе понятие ветхого жилья не раскрывается ни в одном законодательном акте РФ, зато оно широко применяется в названии различных законов и федеральных программ, согласно которым ветхое жилье подлежит обязательной регенерации, а его собственники должны быть расселены.

Какое жилье считается ветхим

Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004, ветхим признается жилье, износ которого составляет:

• для деревянных сооружений – свыше 65%;
• для каменных зданий – около 70%.

Вместе с износом жилищных зданий их основные конструкции должны быть достаточно прочными, чтобы гарантировать устойчивость всего дома, но независимо от этого здание давно не удовлетворяет эксплуатационные требования и не соответствует установленным нормам. Встает вопрос, как признать жилье ветхим? Считаться ветхим может только жилье, степень износа которого не меньше 70%. Для определения степени износа проводится обследование дома на предмет его соответствия всем нормам и требованиям, установленными законодательными актами и только потом комиссия считает износ и составляет заключение. Все это сугубо субъективно, поэтому решается этот вопрос сообща.

Понятие аварийного жилья

В этом же Методическом пособии имеется и определение аварийного жилья, согласно с которым:

Аварийное состояние здания – это состояние жилого помещения, более половины комнат (жилых помещений) и главных несущих конструкций находится в аварийном состоянии и представляет реальную угрозу жизни и здоровью жильцов. При аварийном состоянии определенная часть жилых помещений и несущих конструкций вследствие износа и негативного воздействия внешних факторов имеют характерные и значительные отклонения от норм и требований, а также деформации и повреждения, которые могут привести к аварийному состоянию жилья и нести угрозу здоровью и жизни проживающих в нем людей.

Отличие аварийного жилья от ветхого

Разница между аварийным домом и ветхим состоит в том, что ветхое жилье характеризуется и определяется исключительно его высокой степенью износа строительных конструкций, что не несет в себе опасности обрушения стен и перегородок здания и не представляет опасности для здоровья и жизни проживающих. А аварийное жилое здание обязательно должно иметь сильные деформации и повреждения конструктивных элементов, из-за которых проживание в этом помещении становится крайне опасным для жизни и пришло в полную непригодность.

Исходя из определений ветхого и аварийного жилья, износ выше 70% не является достаточным основанием для признания дома аварийным, непригодным и опасным для проживания в нем. Согласно законодательству РФ аварийным признается здание, которое подлежит сносу или обязательной реконструкции, специально созданной комиссией или компетентными государственными органами, уполномоченными на проведение госконтроля.

Другими словами отличие ветхого дома от аварийного заключается только в том, что в ветхом еще можно жить, поскольку оно еще может прослужить некоторое время и не завалится в самый неподходящий момент. А вот аварийное жилье представляет серьезную угрозу жизни жильцов, поэтому их расселение в данном случае носит обязательный характер.

Экспертиза зданий и сооружений на предмет аварийности

При выезде на объект инженер определяет комплекс работ, необходимых для всесторонней экспертной оценки аварийности здания:

• изучение состояния фундамента, несущих стен, перекрытий, железобетонных и металлических несущих конструкций, основания и покрытия кровли, инженерных коммуникаций
• оценка необходимости параметрических исследований состояния фундамента и скрытых металлических, ж/б конструкций – акустический, ультразвуковой, тепловой метод экспертизы, лабораторные анализы степени коррозии металлов в скрытых несущих конструкциях (армировании фундаментов, перекрытий, балок кровли)
• экспертиза состояния подвалов, лестничных пролетов на влажность, качество вентиляции
• оценка разрушительного влияния на фундамент и подвальные помещения высокого залегания грунтовых вод, состава почв на участке, наличие рядом объектов повышенной вибрации (оживленные автомагистрали, производства)
• акт аварийности здания обязательно содержит результаты лабораторных исследований всех скрытых и открытых несущих металлических конструкций на процент повреждения коррозией, с указанием процента снижения параметров несущей способности каждого элемента несущей конструкции.

Официальное подтверждение и узаконенное признание здания аварийным требует зафиксировать все признаки аварийности – от фактической степени износа до перечня в акте внешних факторов, влияющих на целостность конструкций.

По каждому объекту необходим индивидуальный комплекс экспертных работ, учитывающих особенности расположения, состава почв, степень износа несущих конструкций и коммуникаций.

Только на месте профильные эксперты могут определить, какие параметры необходимо оценить в первую очередь, чтобы здание или сооружение без проблем было признано аварийным, подлежащим сносу или масштабной кардинальной реконструкции.

Акт аварийности здания обязательно содержит материалы фото и видео фиксации всех проблем, данные лабораторных и параметрических исследований, анализ соответствия постройки проектным данным, архивные справки, подтверждающие степень влияния сторонних факторов на скорость разрушения несущих конструкций.

Для быстрого расселения жилого дома, обоснования необходимости реновации, сноса и масштабной реконструкции недостаточно определить степень износа отдельных конструкций – необходим комплексный анализ постройки.

Данное требование особо важно, если объект строительства относится к памятникам архитектуры, историческому наследию. В этом случае необходимо предоставить не только факты, аргументирующие демонтаж или реконструкцию, но и план строительных и ремонтных работ, которые позволяют сохранить отдельные строительные конструкции неприкосновенными

Различия капитального и временного строения

Объект капитального строительства — это любое строящееся здание, строение или сооружение, функциональные, технологические и конструкционные особенности которого не являются временными, а также объект незавершенного строительства или проходящий процесс ремонта или модернизации.

Признаки капитальных и некапитальных сооружений:

1. Капитальная постройка имеет постоянную привязку к фундаменту, в то время как временная зачастую им не обладает.
2. Привязка к определенному и регламентированному земельному участку.
3. Для эксплуатации капитальной постройки в полном объеме необходим пакет правоустанавливающих и разрешительных документов, в то время как на временные строения не требуется выдачи разрешения.
4. Согласно Градостроительному кодексу РФ объекты капстроительства должны относиться к 1, 2 или 3 категории, минимальный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Временные строения не могут эксплуатироваться дольше 25 лет.
5. Объект капстроительства должен в обязательном порядке ставиться на кадастровый учет, должны регистрироваться также права собственности в Росреестре, в связи с чем объект не может быть снесен. Также становится невозможен перенос объекта на другой земельный участок.

Назначение и виды объектов капитального строительства

Таким образом, к объектам капитального строительства относятся несколько основных типов, которые делятся по своему функциональному назначению. Функциональное назначение объекта – это совокупность экономических, социальных, экологических и других показателей, характерных для объекта и объединенных в единую систему признаков.

Виды капитальных объектов:

1. Объекты незавершенного строительства – это здания, сооружения или строения, которые не должны использоваться по своему прямому назначению до окончания всех работ и ввода в эксплуатацию. Термин отражает не технические характеристики или цели создания, а указывает на временное состояние, связанное с этапом в процессе работ или их временной приостановкой. Как пример – жилые многоквартирные дома, работы по которым приостановлены в связи с нехваткой финансовых средств.
2. Сооружение – объект строительства, обладающий объемной, линейной или плоскостной системой, имеющей несущие (иногда и ограждающие) конструкции, располагающиеся на фундаменте. Такие виды объектов предназначены для производственных процессов,  хранения продукции, временного нахождения в них людей и т.д. Они могут состоять из нескольких разнородных объектов, элементов и устройств, объединенных общими функциональными свойствами. Примеры сооружений: стадионы, парковки, плотины, склады и т.д.
3. Строение – здание или сооружение второстепенного назначения, используемое во вспомогательных или служебных целях. На земельном участке с другими сооружениями оно обычно имеет потребительское отношение. Строение – это ответ на вопрос, считается ли гараж объектом капитального строительства. Да, гараж – это строение капитального типа.
4. Здание – объект строительства, имеющий объемную систему, фундамент, монтажные конструкции, надземную и (или) подземную части, инженерные сети и технические системы.

По своему функциональному значению здания делятся на четыре основных типа:

1. Жилое здание – дом, состоящий из жилых и нежилых помещений, несущих вспомогательное назначение, и обуславливающий исполнение бытовых потребностей. К жилым домам относятся здания, предназначенные для постоянного проживания.
2. Индивидуальные дома – это здания, предназначенные для проживания одной или нескольких семей, располагающиеся на участке земли, чаще всего находящемся в собственности владельца дома. Высота такого здания ограничена максимум тремя этажами. Также такие дома характеризует то, что они стоят отдельно от других строений и могут состоять из нескольких жилых секций.
3. Многоквартирный дом – это строительный объект, объединяющий в себе более двух квартир в одном здании, но имеющих раздельные выходы. Такое здание отличается наличием общедомового имущества собственников и помещениями общедомового использования. Чаще всего функции по обслуживанию здания несет независимая управляющая компания.
4. Нежилые помещения.

Нежилые здания

Такой тип зданий регламентируется классификатором объектов капитального строительства и делит их на следующие категории:

• административно-деловые здания;
• учебно-образовательные и учебно-воспитательные;
• культурно-просветительные и спортивно-рекреационные;
• торгово-бытовые;
• лечебно-оздоровительные и социально- реабилитационные;
• промышленно-производственные;
• специальные;
• жилищно-бытовые и коммунально-складские.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

• Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

• В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Оценка земельных участков

Земли поселений оцениваются на основании:

• анализа рыночных данных о сделках купли-продажи,
• ставок арендной платы,
• ценовых предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки);
• сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре,
• объектов социально-бытового обслуживания,
• состояния окружающей среды,
• исторической и архитектурно — эстетической ценности ландшафта,
• ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.

Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующие повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайте внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями

Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.