Оценка земли

Метод выделения в оценке земли

Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли является достаточно трудоемким и предполагает построение предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой приобретения.

Но ставка дисконтирования не может быть получена исключительно из информации по аналогичным сделкам. Используя технику выделения, необходимо также определить ожидания потенциальных покупателей (инвесторов) об используемой ставке при вычислении цены продажи и касательно прогнозируемых в будущем денежных потоков.

Как правило, процедура определения процентной ставки по методике выделения осуществляется в следующей последовательности:

• Моделирование для каждого аналогичного земельного участка за установленный временной промежуток сценария максимально эффективного использования расходной и доходной части денежных потоков;
• Расчет ставки доходности инвестиций;
• Обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом и приведение характеристик анализа в соответствие с нормами оценивания.

Метод капитализации земельной ренты

Этот метод оценки земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Это способ оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов и ее оспаривание

Как вы понимаете, одной из основных задач государственного регулирования в сфере землепользования и управления земельными ресурсами является оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Это является одним из важнейших экономических инструментов управления рациональным использованием земельных ресурсов, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования на рынке земли. Разумеется, кадастровая оценка земель населенных пунктов  — прерогатива государства. Однако, за государством стоят обычные люди, которые при расчете кадастровой стоимости могут руководствоваться далеко не только интересами государства, либо наоборот, слишком рьяно отстаивать эти интересы. В результате чего стоимость любого земельного участка может быть необоснованно занижена или завышена.

Для того, чтобы отстоять ваши финансовые интересы вы можете провести процедуру оспаривание кадастровой стоимости. Для этого вам надо провести независимую оценку участка земли в населенном пункте. В случае, если цена земли в отчете независимого оценщика будет существенно различаться с кадастровой стоимостью и это отличие будет не в вашу пользу — смело обращайтесь в суд. Закон на вашей стороне и вы скорее всего выиграете дело. Поверьте, затраты на услуги оценщиков и адвоката не сравнимы с теми потерями , которые вы можете понести в сделках по купле-продажи, аренде, выплат налогов за землю, кадастровая стоимость которой установлена неверно.

Отчёт об оценке ЗУ

Ревизия земель проводится государственной комиссией, состав которой утверждается на региональном и федеральном уровнях. Уполномоченные члены комиссии обязаны:

1. Предоставить в СМИ и на официальном сайте государственных услуг сведения о расположении массива и кадастровых кварталов, в которых планируется ревизия.
2. Предоставить в свободном доступе на официальном сайте сведений о вновь установленной кадастровой стоимости.

В течение 6 месяцев комиссия работает над составлением отчётной документацией, результаты которой передаются для утверждения в департамент по земельным отношениям и удостоверяются на федеральном уровне.

В течение этого периода, граждане, ознакомившиеся с информацией, вправе обращаться в отделение ГКН за справками относительно норм проводимых расчётов. При выявлении ошибки, сведения исправляются. В прошествии полугода утверждённый отчет об оценке земельного участка передаётся в земельный кадастр, после чего изменение внесённых данных допускается только по решению суда.

Инвестиционная

Под инвестиционной стоимостью принято понимать стоимость, определяемую с позиции инвестора или группы лиц, заинтересованных в использовании земельного участка в инвестиционных целях.

При этом оценка осуществляется исходя из конкретных запросов и предпочтений инвесторов, а также с учетом возможных факторов риска. Для установления инвестиционной стоимости, как правило:

1) проводится анализ дисконтированных расходов;

2) осуществляется прогнозирование будущих доходов от пользования объектом недвижимости;

3) рассчитывается период окупаемости и ставка доходности;

4) учитываются ключевые моменты, способные оказать влияние на результаты расчетов:

• экономическая ситуация в стране;
• динамика валютных курсов;
• уровень развитости законодательной базы;
• качество управленческих процессов;
• риски возникновения технических нарушений и ошибок в документах.

Метод остатка для оценки земли

Расходные методы оценки рыночной стоимости земель предполагают применение техники определения остатка дохода от земельного участка.

Метод остатка для оценки стоимости земли может использоваться как для незастроенных участков, так и для участков, на которых построены объекты недвижимости: торговые центры, промышленные, офисные, жилые здания. При этом первенство при распределении дохода отдается размещенным на участке объектам недвижимости (зданиям и сооружениям), а оставшийся доход, полученный после возмещения затрат на привлечение капитала, трудовой силы и менеджмента относится к доходу земельного участка.

Если оцениваемый объект предполагает возможность получения дохода в виде ренты, то оценка земли осуществляется с применением метода капитализации земельной ренты. В таком случае стоимость объекта определяется следующим образом:

• Вычисляется размер дохода (ренты) для оцениваемого земельного участка;
• Рассчитывается размер коэффициента капитализации ренты;
• Определяется капитализация земельной ренты, на основании которой производится расчет рыночной стоимости участка.

Процедура оценки земельного участка

Клиенты заказывают услугу для определения точной кадастровой и/или рыночной стоимости – в кадастре часто цена завышена до 25 % по сравнению с рынком, а порой и больше. Из-за этого владельцы стремятся снизить кадастровую стоимость до приемлемого уровня. Иначе приходится платить налоги по высокой ставке. Отчет специалиста дает возможность установить более справедливую цену.

В процессе экспертизы учитывается:

• Категория земель.
• Цель использования земли.
• Форма собственности.
• Сервитуты и ограничения.
• Наличие застройки на участке.

Рыночная стоимость зависит от текущего спроса, наличия на участке построек, их назначения, от экологической обстановки и удаленности от инфраструктуры. Все эти факторы мало влияют на цену в кадастре. Из-за этого и собирается максимум данных, чтобы дать объективную оценку объекту независимо от информации из государственного реестра.

В зависимости от задачи оценки используется сравнительный, доходный, остаточный метод. Первый более интересен в регионах, где развит рынок недвижимости. Второй применяется при экспертизе земельных участков, предназначенных под инвестиции, под залог. Третий вариант подходит для оценки уровня вложений, повышения капитализации объекта.

Метод выделения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Основные правила оценки земли, которые содержит эта методика:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Этот метод оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Необходимые документы

• Свидетельство о государственной регистрации права на землю ил Выписка из ЕГРН;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Сведения о наличии обременений (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);
• Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо);
• Если на земельном участке имеются здания, то необходимо предоставить документацию по каждому объекту улучшений.

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Часто задаваемые вопросы

Производите ли вы оценку земли при изменении ее категории?
Оценка рыночной стоимости земли при переводе ее из одной категории в другую (например, из «земель сельскохозяйственного назначения» в «земли населенных пунктов») оказывается нашими специалистами на высоком уровне. Опыт взаимодействия с администрациями различных районов Ленинградской области позволяют нам подготовить Отчет в сжатые сроки, соблюдая при этом все необходимые требования.

Как оценить земельный участок, находящий в собственности города (Санкт-Петербурга)?
Для проведения оценки объектов недвижимости (свободные от застройки и улучшенные земельные участки), находящихся в собственности г. Санкт-Петербург необходимо обратиться в оценочную компанию, аккредитованную в Комитете по управлению городским имуществом. Полный перечень данных компаний приведен на сайте ГУИОН в соответствующем разделе.

Подскажите сайты, содержащие информацию о текущей ситуации на рынке недвижимости
Наиболее  достоверную информацию о ценах на рынке недвижимости публикуют крупные агентства недвижимости, владеющие максимально объемной информацией. Можем рекомендовать следующие компании:-АН «Прогаль» — обзор рынка загородной недвижимости;-АН «Петерлэнд» — обзор рынка промышленных земельных участков; -Газета БН.ру – обзор рынка загородной недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость участка?
Кадастровая стоимость земельного участка – это расчетная величина, которая определяется после государственной кадастровой оценки земли. Она проводится с учетом классификации по целевому назначению. Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно с помощью кадастровой карты, которая находится на сайте Роснедвижимости. Если вам необходимо установить рыночную стоимость земельного участка, то вы можете найти её здесь.

Как производится оценка земли при совершении сделки купли-продажи?
Во-первых, при оценке земли при совершении сделки купли-продажи, компания предоставляет Клиенту значение, цифру, по которой осуществится сделка. Такие разделы Отчета, как анализ рынка, анализ наиболее эффективного использования, описание расчетов являются не обязательными в данном случае

Соответственно, оформление результатов производится в упрощенной форме – в виде Заключения, представляющее из себя «сжатый» Отчет об оценке.Во вторых, в данном случае детально анализируется стоимость посреднических услуг, срок возможной экспозиции объекта, которым придается меньшее внимание в других случаях.

Что необходимо сделать для внесения земли в уставный капитал?
При внесении земельного участка в уставный капитал Общества для
оплаты долей (акций) главным является оценка его рыночной стоимости. В
частности, согласно п

2 ст. 15 ФЗ об ООО денежная оценка имущества,
вносимого для оплаты долей в уставном капитале, утверждается
единогласным решением общего собрания участников общества. Если номинальная стоимость доли участника общества в уставном капитале
общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем 20
000 руб., в целях определения стоимости этого имущества должна
привлекаться оценочная компания. При этом, стоимость вносимого в уставный капитал земельного участка не
может превышать его рыночной стоимости, определенной оценочной компанией.

Можно ли произвести оценку земли в регионе, отличном от Ленинградской области?

На данный момент компанией накоплен пул представителей в регионах Российской Федерации. Это позволяет нам оперативно производить оценку земли в любой точке страны.
Для уточнения возможности проведения оценочных работ в конкретном регионе необходимо проконсултироваться с менеджером по работе с клиентами.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Методика распределения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

• будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
• что входит в стоимость услуг;
• каким методом он будет оценивать участок;
• сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.