Как взять коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу?

Порядок оформления коммерческой недвижимости в ипотеку

Одной из основных особенностей коммерческой ипотеки является усложненный порядок ее оформления. Все дело в том, что недвижимость, приобретаемую кредитополучателем, невозможно зарегистрировать в качестве залога как средство обеспечения займа до тех пор, пока помещение полностью не перейдет в собственность нового владельца. То есть при заключении обычного договора купли-продажи фактически образуется некий промежуток времени (когда банк уже выдал клиенту необходимые для покупки средства, но купленная недвижимость еще не зарегистрирована как залог), в течение которого банк несет наибольшие риски.

Естественно, что такие риски идут вразрез с интересами финансовых учреждений, поэтому они предпочитают другие, более сложные схемы для оформления ипотеки:

1. Использование авансового платежа. Между участниками сделки по продаже недвижимости заключается соглашение, по которому покупатель передает продавцу установленную часть суммы в качестве аванса и гарантийное письмо от банка, подтверждающее перевод оставшейся суммы после того, как состоится переход прав собственности. Затем помещение регистрируется на нового владельца и оформляется как залоговое имущество, а продавец получает вторую часть суммы. Такой вариант наиболее удобен банку, однако он может быть невыгоден для продавца, поскольку вся процедура обычно растягивается на пару месяцев, в течение которых ему приходится ждать свои деньги.
2. Продавец самостоятельно закладывает недвижимость. Данная схема идентична описанной выше, однако после получения авансового платежа продавец сразу же передает имущество в залог банку. Уже после этого заключается договор купли-продажи и ему переводится остаток средств. Впоследствии объект залога вместе с правом собственности переходят к новому владельцу. Подобный механизм сделки более сложен для оформления, но здесь в равной степени соблюдаются интересы всех затрагиваемых сторон.

Видео сюжет расскажет об покупке коммерческой недвижимости в ипотеку

https://www.youtube.com/watch?v=aEp38udcT8Q

Оформление

Особенности

Из-за требований по залогу могут возникнуть сложности. Легче всего предоставить в залог другую недвижимость, но она далеко не всегда есть. Вместо этого, можно оформить права собственности на приобретаемую недвижимость и отдать её в залог. Как это выполняется? Покупатель из собственных средств оплачивает часть стоимости, после чего права собственности переоформляют на него, недвижимость отдаётся в залог банку, который рассчитывается за неё с продавцом – в сущности, после выполнения этих операций коммерческая ипотека будет работать по такой же схеме, как и обычная, просто из-за этих требований оформление стало немного сложнее.

То есть, как видите, с оформлением коммерческой недвижимости есть некоторые сложности, и не в каждом банке готовы её предоставить, хотя тот же Сбербанк как раз разработал программу «Бизнес-недвижимость» специально для кредитования ИП и малых предприятий.

Как альтернатива коммерческой ипотеке, иногда применяется лизинг – в этом случае выдавшая кредит организация продолжит владеть недвижимостью вплоть до погашения долга. Плюс лизинга – более проработанное в его отношении законодательство, к тому же он доступнее.

Начинающему предпринимателю бывает непросто подтвердить уровень доходов, чтобы взять коммерческую ипотеку. При этом сама недвижимость частично обеспечивает возврат средств, ведь за счёт её использования также можно заработать, даже в том случае, если она не будет использоваться первое время непосредственно для коммерческой деятельности, как минимум её можно сдавать в аренду. Приходится констатировать, что в данный момент оформление бизнес-ипотеки и её условия ещё недостаточно проработаны, что в большой степени мешает её распространению, но даже сейчас уже есть пользующиеся ей. Можно не сомневаться – со временем она приобретёт более широкую популярность за счёт более качественно проработанных условий предоставления.

Кто может получить

Коммерческую ипотеку в Сбербанке может получить не любое лицо. Список тех, кому она может быть выдана, зависит от её вида, которых в Сбербанке сейчас два. Рассмотрим, кто может получить «Экспресс-ипотеку»:

• физические лица, собственники малого бизнеса;
• ИП;
• ООО.

Отметим, что годовая прибыль физического лица или компании, чтобы претендовать на данный кредит – рассчитанный на помощь начинающим предпринимателям и компаниям – должна составлять 60 миллионов рублей или меньше.

Что до «Бизнес-Недвижимости», то обычным физическим лицам она недоступна, заёмщиком может выступать:

• юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы;
• ИП.

Требования же к заёмщикам, претендующим на коммерческую ипотеку в Сбербанке в рамках программы «Бизнес-недвижимость», таковы:

• регистрация в России;
• прибыль не более 400 миллионов рублей за год;
• для предпринимателей возраст не более семидесяти лет;
• для юридического лица – деятельность в течение минимум полугода либо года, если его деятельность связана с сезонными работами.

Алгоритм оформления

Каков же алгоритм оформления при обращении в Сбербанк? Коммерческая ипотека для физических лиц начинает оформляться с обращения в Сбербанк по месту регистрации. После этого будет назначено время, в которое специалист сможет провести подробную консультацию – на ней вы будете ознакомлены с полным списком документов, которые понадобятся при оформлении, узнаете о том, какие у банка требования, ведь они могут меняться со временем, а также ознакомитесь со всеми условиями погашения и обслуживания займа.

Здесь же при согласии со всеми условиями можно будет заполнить анкету, после чего необходимо лишь передать все необходимые документы. После их рассмотрения банком будет назначено время для визита представителя к вам – он должен оценить бизнес, чтобы принять окончательное решение о том, будет ли предоставляться кредит.

Какие банки выдают кредиты на недвижимость ИП и юридическим лицам

А сейчас немного подробнее об условиях кредитования.

Сбербанк

• срок возврата средств — до 10 лет;
• комиссий нет;
• средства предоставляются как на коммерческую недвижимость, так и на жилую;
• Ообеспечение — залог покупаемого имущества либо поручительство от физ. лица и юрид. лица;
• наличие первоначального взноса — 30% от цены объекта, 25% — если вы занимаете повторно;
• страхование — обязательно.

ВТБ 24

• период возврата денег — до 10 лет;
• наличие первоначального платежа — от 15% от цены объекта;
• деньги предоставляются для приобретения офисов, складов, производственных помещений;
• обеспечение — залог покупаемого имущества;
• отсрочка по погашению — до 6 месяцев.

Россельхозбанк

• период кредитования — до 10 лет;
• наличие первоначального взноса — кредитование доступно без его внесения;
• отсрочка по погашению — до 1 года;
• предоставляется только на покупку коммерческой недвижимости;
• обеспечение — залог приобретаемого имущества, доп. обеспечение — транспортные средства, либо оборудование.

Промсвязьбанк

• период кредитования — до 15 лет;
• обеспечение — залог покупаемого имущества, либо поручительство от третьих лиц, либо гарантийный депозит;
• отсрочка по погашению основного долга — до 1 года.

ВТБ Банк Москвы

• цель кредитования — кредит для бизнеса на покупку недвижимости;
• обеспечение — в роли залога выступает покупаемый объект;
• первоначальный взнос — может быть заменен дополнительным залогом либо поручительством.

Росбанк

• цель кредитования — выдается
• обеспечение — в качестве залога выступает приобретаемый объект;
• отсрочка по погашению основного долга — до 6 месяцев;
• досрочное погашение — допустимо, без штрафов и комиссий.

ЛОКО банк

• период кредитования — до 10 лет;
• комиссия за выдачу — 2% от суммы;
• обеспечение — залог имущества, которое вы покупаете.

Уралсиб

• время возврата взятых средств — до 10 лет;
• первоначальный платеж — от 20% стоимости объекта;
• комиссия за выдачу — 1,2% от стоимости кредита;
• обеспечение — залог приобретаемой собственности;
• страхование — обязательно;
• досрочное погашение — без штрафов и комиссий.

Юни Кредит

• срок возврата средств — до 7 лет;
• первоначальный платеж — от 20% цены покупаемого объекта;
• отсрочка по основному долгу — до полугода;
• досрочное погашение — возможно;
• обеспечение — приобретаемое имущество.

Бинбанк

• срок кредитования — до 10 лет;
• первоначальный взнос — от 20%;
• отсрочка погашения — до полугода;
• обеспечение — залог приобретаемого объекта.

Транскапиталбанк

• срок кредитования — до 25 лет;
• комиссия за выдачу — нет;
• досрочное погашение — допускается, без комиссии;
• обеспечение — залог приобретаемого объекта + поручительство (либо по выбору банка).

Интеза

• срок кредитования — до 10 лет;
• возможность приобретения участка земли либо не завершенного строительством объекта;
• первоначальный взнос — от 20% стоимости объекта;
• отсрочка платежей — до полугода.

Коммерческая ипотека в сбербанке для ИП и собственников бизнеса

Владельцы малого бизнеса должны быть резидентами Российской Федерации, годовой доход предприятия не должен превосходить 400 миллионов рублей, период производственной деятельности от полугода и более (для сезонных видов деятельности – не менее 12 месяцев). Как и в случае с физическими лицами отсутствуют комиссии (за досрочное погашение либо выдачу кредита).

Условия

Ипотечный кредит в 2021 году в Сбербанке для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса предусматривает следующие условия:

• Получение залога возможно только в рублях РФ
• При обращении Индивидуального предпринимателя или владельца бизнеса с вопросом оформления займа в Сбербанке сотрудники банка формируют период возврата по залогу, который подбирается индивидуально для каждого заемщика.
• Первоначальный взнос от 25% (для предпринимателей из сельского хозяйства от 20%)
• По основному займу возможна отложенная оплата (погашение) до одного года (указанный период подвергается корректировки и связан с историей денежных взаимоотношений между клиентом и банком).
• Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию Обеспечение кредита (так называемые гарантии для выдачи кредита и поручители) возможно по следующим критериям:
• Залог вновь приобретаемых объектов нежилого имущества
• Залог прав имущественного характера, следующих из подписания договора о долевом участии в строительстве, возникающего вследствие приобретения строящегося объекта недвижимого имущества застройщиком, аккредитованным Сбербанком
• Для подтверждения кредита при приобретении объектов у неуполномоченных застройщиков требуется внести в залог имеющееся имущество
• Обеспечение текущими объектами недвижимости
• Поручительство юридических и/или физических лиц
• Предоставление гарантий АО «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства»

процентная ставка

Сбербанк предлагаем клиентам кредитную ставку на уровне от 11%, в то время как, другие банки либо не афишируют процент дополнительных выплат, либо он выше (в АбсолютБанке возврат по кредиту от 11,5%).

требования к объекту

Службы Сбербанка заранее не предоставляют информацию о требованиях к объекту и не регламентируют в официальных источниках.

Для кого предназначена коммерческая ипотека, в чем выгода?

Привлечение заемных средств для покупки коммерческой недвижимости выгодно тем, что предприятию не нужно изымать средства из оборота. При этом грамотное использование вновь приобретенного объекта позволит не только значительно расширить производство, но и увеличить прибыль, способствуя тем самым своевременному погашению ссуды.

Получить кредит в банке для покупки коммерческой недвижимости могут не только юридические, но и физические лица. Но это совсем не значит, что ипотеку откроют для простого работника или клерка, пусть даже он является сотрудником очень прибыльного предприятия.

Рассчитывать на коммерческую ипотеку в качестве физического лица могут только:

• Владельцы бизнеса (индивидуальные предприниматели).
• Ведущие топ-менеджеры крупных компаний.

В чем выгода? В дальнейшем владелец недвижимости получает право на распоряжение помещением на свое усмотрение. Его можно сдавать в аренду, возвращая банку заемные средства, или расширять производство для увеличения прибыли.

Ипотека юридическим лицам выдается на покупку коммерческой недвижимости (склада, магазина, производственного цеха и т.д.), а также участка земли. При этом банки тщательно изучают направление деятельности предприятия, отказывая тем, кто производит табачную и алкогольную продукцию, загрязняет окружающую среду

Особое внимание уделяется доходам компании, которые должны быть стабильны и прозрачны, что подтверждается документацией по бухгалтерии, выписками по счетам и прочее. В расчет принимается и время работы предприятия на территории РФ, соответствующее, как минимум 1 году

В чем выгода? При наличии своего помещения, предприниматель сможет получить кредит на развитие бизнеса, даже заказав значительную сумму, рассчитывать на которую без залога практически невозможно. Да и условия банков в дальнейшем будут более лояльными.

Стандартные условия и требования для ипотеки на коммерческую недвижимость

Единого списка требований, соблюдение которых позволило бы рассчитывать, что любой банк одобрит заявку на оформление коммерческой ипотеки, не существует. Это связано как с относительной новизной данного кредитного продукта, так и с уже упоминаемым фактором высокого риска подобных займов для физических лиц

Из-за этого каждая финансовая организация предпочитает самостоятельно изучать клиента и старается публично не разглашать всех критериев, на которые обращается внимание

Тем не менее можно выделить стандартный список наиболее распространенных условий для предпринимателей:

• Предоставление полного пакета личной документации физического лица (оригинал паспорта и военного билета; документ, подтверждающий нахождение на учете в УФНС; данные обо всех доходах, счетах в банках, имеющемся в собственности движимом и недвижимом имуществе).
• Наличие предварительного проекта договора на покупку желаемого коммерческого помещения и бизнес-плана, касающегося его дальнейшего использования.
• Страхование как самого предмета потенциальной сделки, так и жизни и здоровья кредитополучателя (тут речь идет о предварительной договоренности со страховщиком, который по запросу банка подтвердит готовность к оформлению страховки).
• Соблюдение стандартных требований к объектам недвижимости (точный список лучше узнавать у представителей банка, обычно дело касается регионального соответствия, отсутствия обременений на помещении и иногда также устанавливается минимальный порог по общей площади).

Индивидуальные предприниматели дополнительно должны предоставлять документацию по их деятельности (свидетельство о регистрации; лицензию; справки о доходах и задолженностях и т.д.), а крупные менеджеры компаний малого и среднего бизнеса – документы, подтверждающие занимаемые ими должности (например, справка с места работы).

Необходимые документы

Как и требования к недвижимости, перечень необходимых документов может отличаться. Но можно назвать общие для всех банков, а именно:

• заявление на получение ипотечного кредита;
• сведения о руководителях юридического лица, которые имеют право подписи на финансовых документах;
• учредительные документы (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица);
• лицензии (если деятельность предприятия требует ее получения);
• выписка из ЕГРЮЛ (дата выдачи не ранее, чем 30 дней до оформления ипотеки);
• карточка образцов подписей должностных лиц, в которой также должен быть поставлен оттиск печати;
• справка об открытых текущих счетах;
• бухгалтерская отчетность за последние 3-4 периода (составлена в соответствии с требованиями Минфина России);
• справка о наличии/отсутствии ссудной задолженности в других банках с указанием основных параметров кредита и обеспечения;
• информация в произвольной письменной форме о предоставленных поручительствах или залоге;
• информация о кредитной истории в других банках;
• копии договоров с контрагентами.

Потенциальный заемщик должен быть готов к тому, что банк имеет право запросить любые другие документы, которые помогут составить кредитору наиболее полную информацию о деятельности заявителя.

Взять ипотеку на нежилое помещение в Сбербанке

Купить здание под офис или склад, т.е. не использовать его как жилое, можно двумя способами через Сбербанк. Оформить «Экспресс-Ипотеку» или Потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости. Какой выбрать?

«Экспресс-Ипотека» для физических лиц

Интересным и доступным предложением для покупки нежилого помещения является «Экспресс-Ипотека». Она позволяет взять имущество для осуществления коммерческой деятельности лицам, занимающимся индивидуальным предпринимательством, и организациям с доходом не более 60 млн. рублей в год, со сроком ведения бизнеса от 1 года.

Условия оформления ипотечного договора на нежилые помещения по программе «Экспресс-Ипотека» Сбербанка

На каких условиях клиент может взять жилищную ссуду:

1. Открытие лицевого счета в отделении того финансового учреждения, которое будет выдавать кредит, обязательно.
2. Максимальная сумма займа — от 5 до 7 млн. рублей, она зависит от региона, где оформляется договор.
3. Минимальная годовая ставка — 15.5%, срок кредитования — до 10 лет.
4. Страхование купленной в ипотеку недвижимости и жизни заемщика.

Для получения кредита оформляется заявка в отделении Сбербанка и подается пакет требуемых документов. Их полный перечень можно узнать у менеджера.

Отправить заявку на ипотеку для бизнеса Сбербанк предлагает через электронную форму с сайта

Заявки рассматриваются быстро, залогом служит приобретаемая коммерческая недвижимость. Удобные способы расчета за сделку способствуют ее правильному оформлению и надежно защитят от мошенничества.

«Бизнес-Недвижимость» юридическим лицам

Для своих клиентов Сбербанк разработал финансовый продукт Бизнес-Недвижимость. Его могут взять индивидуальные предприниматели и малые предприятия.

Условия выдачи кредита «Бизнес-Недвижимость»

Обязательное условие — годовой доход не должен быть более 400 млн. рублей. Минимальная ставка — 11.8%, со сроком выплаты до 10 лет.

Сумма кредита — от 150 тыс. до 400 млн. рублей и зависит от региона. Договор ипотеки нежилого помещения заключается после завершения сделки купли-продажи.

Список документов.xls, необходимых для оформления, внушителен:

Нецелевой кредит под залог недвижимости

Ипотеку на нежилое помещение физическим лицам можно оформить в виде нецелевого кредита, под залог покупаемой или уже имеющейся недвижимости.

Параметры кредита под залог недвижимости

Для оформления необходимо выполнить ряд действий:

1. Подать заявку и представить пакет документов.
2. Подписать договор на кредит и ипотеку.
3. Зарегистрировать недвижимость.
4. Получить деньги на покупку.

Можно ли взять прочие коммерческие объекты таким образом? Да, можно приобрести и любую другую недвижимость, не предназначенную для проживания. Но только оформить заем как нецелевой кредит.

Кому выгодно

Коммерческая ипотека, в первую очередь, выгодна юридическим лицам с достаточно устойчивой экономической позицией. Ведь приобретать недвижимость в ипотеку гораздо выгоднее, чем сразу вкладывать огромные средства – проект может и не окупиться.

Процентные ставки по таким займам обычно более выгодные, чем при обычной ипотеке – например, экспресс-ипотека в Сбербанке может быть предоставлена по ставке от 11,8 %.

Доступен также и огромный выбор средств по обеспечению – начиная от поручительства и заканчивая залогом собственного имущества.

Ипотека от Сбербанка для целей приобретения как жилой, так и нежилой недвижимости специально для малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей – отличная возможность получить большую сумму средств и вложить их в недвижимость.

Ведь основные средства всегда ликвидны – с их помощью можно хорошо увеличить активы организации и общие экономические показатели.

Документация, необходимая для оформления ипотеки

При оформлении коммерческой ипотеки, от заемщика — физического лица потребуется предоставить займодателю комплект документов — и в каждой банковской (кредитной) организации он разнится.

Но существуют документы, являющиеся общепринятыми (и общеобязательными) в таких случаях — и к ним относят:

• Заявление-анкета от лица, стремящегося к получению кредита.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя (физического лица).
• Документация, свидетельствующая о платежеспособности заемщика (это могут быть сведения с работы — справка, либо из банковской организации — дивиденды, либо различные виды отчетности о предпринимательской деятельности).
• Технико-экономическое обоснование — если речь идет об инвестициях.

Если коммерческая недвижимость, служащая объектом залога, уже существует в действительности, необходимо подать дополнительную документацию:

• правоустанавливающие документы на объект,
• кадастровые и другие технические акты,
• выписка из Единого ГРП,
• оценка объекта в виде отчета, выданного отчетной компанией (такая компания должна быть аккредитована в банке или быть независимой).

Как получить кредит на недвижимость ИП и юридическому лицу

Оформление коммерческой ипотеки отличается усложненной процедурой. Рассмотрим ее подробнее.

Шаг № 1. Выбираем подходящую банковскую организацию.

Определитесь, в какую банковскую организацию вы обратитесь за оформлением данного критерия. Выбирайте банк, который максимально подойдет вам по всем критериям.

Шаг № 2. Консультируемся со специалистом кредитного отдела.

На данном этапе обсудите со специалистом все нюансы, ознакомьтесь с перечнем необходимой документации и соберите весь пакет необходимых бумаг.

Шаг № 3. Передаем документы специалисту кредитного отдела.

Предоставьте в банк всю документацию, которая касается как вас, так и объекта недвижимости, который приобретаете.

Шаг № 4. Ожидаем решения.

Заявка может быть одобрена, также вы можете получить отказа. Если принято положительное решение, нужно будет пройти процедуру оценки помещения и страхования имущества.

Шаг № 5. Обращаемся в Росреестр.

Это придется сделать 2 раза: для регистрации прав на приобретенную недвижимость, а также для регистрации ипотечного договора. Без этой процедуры договор не действителен. За услуги по регистрации нужно будет оплатить госпошлину.

Несколько советов

Сомневаетесь, что бизнес-ипотека будет одобрена? Есть несколько способов повысить ваши шансы. Так, вы можете предоставить залоговое имущество – например, уже имеющееся помещение или жилую квартиру. Поручитель или созаемщик (или несколько) со стабильным доходом, который можно подтвердить «привычным» способом – еще один вариант. Дополнительные источники дохода, автомобиль, ценные бумаги, сдача помещения в аренду – все это повысит ваш рейтинг в глазах кредитора. Чистая кредитная история подтвердит вашу надежность, а достаточно большой первоначальный взнос докажет, что вы способны зарабатывать.

И не старайтесь сразу же оформить ипотеку – обратитесь в банк, в котором есть специализированные программы кредитования малого и среднего бизнеса. Как правило, у них уже есть достаточный опыт работы с ИП и юрлицами. Там вы получите необходимую консультацию и сможете найти удобное решение конкретно для своей ситуации. «Идеальная» ипотека для ИП — в банке, в котором у вас уже открыт расчетный счет. Организация уже знает о ваших доходах и возможностях, а значит может предоставить кредит на более выгодных условиях.