Что такое патент на аренду жилья? как получить?

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2021 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

• внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
• оплата патента;
• применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

• нет необходимости вносить другие налоги:
• ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
• нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
• дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
• простота и чёткость;
• не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения

1. Подготовка пакета бумаг.
2. Пользование услугами экспертного оценщика, чтобы узнать реальную стоимость своего помещения, соответствующую рыночной стоимости на дату расчета.
3. Рекламные акции – подача объявлений, использование услуг рекламных фирм для поиска нанимателя.
4. Прием звонков от предполагаемых нанимателей и ведение переговоров.
5. Устный договор об условии сделки.
6. Запись к нотариусу для совершения сделки.
7. Встреча сторон договора у нотариуса.
8. Составление, прочтение и подписание договора аренды.
9. Выдача ключей от помещения арендатору.
10. Регистрация договора в ЕГРН (если это требуется).
11. Оплата госпошлины за регистрацию договора.

Выгода арендодателя индивидуального предпринимателя очевидна, когда он сдает внаём нежилое помещение. Такое явление называется – коммерческое помещение, когда нежилая площадь сдана в аренду под определенную плату с целью, чтобы использовать ее в предпринимательских целях с регулярной прибылью.

Что выгоднее: патент или сдача декларации по НДФЛ

Сдача налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в качестве физического лица –самый удобный способ, но не всегда выгодный. Ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода. Для этого варианта необходимо:

• заключение с арендатором договора найма;
• подписание акта приемки квартиры;
• подтверждение факта ежемесячной оплаты.

В налоговую арендодатель предоставляет декларацию 3-НДФЛ с приложением договора и правоустанавливающих документов на квартиру. Решившие оформить патент должны зарегистрироваться в качестве ИП и уплатить за себя страховые взносы. Ставка для патентной системы составляет 6%. Однако плюсом данного варианта является то, что нет необходимости исчислять доход и сумму налога – уплачивается единовременно фиксированная сумма. Также удобство патента состоит в том, что патент можно приобрести на любой срок в течение года (даже на 1-2 месяца), что особенно удобно тем, кто сдает жилье в зависимости от сезонности.

Для примера возьмем квартиру в Измайловском районе г. Москва, площадью 50 кв.м. Условная стоимость аренды в месяц — 35 000 руб., допустим, что заполняемость 12 месяцев в году.

Сумма патента на полный 2021 г. согласно расчету калькулятора патента составляет 18 000 руб., оплата проводится двумя платежами:

• 6 000 руб. – не позднее 90 дней после начала действия патента;
• 12 000 руб. – не позднее окончания срока действия патента.

Также ИП на патенте оплатит за 2021 г. фиксированные взносы за себя:

• 32 448 руб. – на пенсионное страхование (если годовой доход не превышает 300 000 руб.);
• 8426 руб. – на ОМС.

Итого за полный год при патентной системе придется уплатить:

18 000 +32 448 +8 426 = 58 874 руб.

При выборе варианта сдачи 3-НДФЛ налог за 2021 г. составит:

(35 000 *12) *13% = 420 000 *13% = 54 600 руб.

При этом предпринимателю нет необходимости регистрироваться в качестве ИП.

Если же квартира более высокого класса и сдается дороже, то ситуация будет иная – для сдачи дорогих квартир выгоднее будет приобрести патент.

Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать

• Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки. Однако больше 30% взыскивать нельзя, как и меньше 1000 рублей.
• Если обязанность по уплате налога умышленно не исполнена – штраф от 20 до 40% от неуплаченного платежа.
• За значительное нарушение налоговых обязательств предусмотрена уголовная ответственность.

Законодательство запрещает таким гражданам заниматься предпринимательством, и именно этот пункт вызывает сомнение у многих людей этой профессии. Но если внимательно изучить все тонкости, то можно понять, что договор найма не подразумевает экономической деятельности.

Патент на работу

Патент для иностранных граждан – это документ, разрешающий работать в РФ по найму. Благодаря тому, что значительная часть приезжих работает по такой схеме, поддерживается развитие отдельных отраслей российской экономики.

Многие мигранты занимают ниши, которые не пользуются спросом у местных жителей, такие как:

• строительная сфера;
• сфера ЖКХ;
• сельское хозяйство;
• торговля.

В настоящее время в Российской Федерации трудится более полутора миллионов иностранцев, получивших такой документ. Однако многие желающие его оформить сталкиваются с рядом трудностей. Способы их преодоления равно волнуют как тех, кто уже официально устроился, так и работников, которые только готовятся трудоустроиться. Кроме того, в связи с приемом на работу иностранных граждан появляются вопросы о порядке трудоустройства и у российских работодателей.

Обговорим несколько типичных ситуаций, которые, как правило, возникают у абсолютного большинства иностранных граждан, принимаемых на работу в российских компаниях, а также кратко ответим на вопросы, возникающие у желающих работать в России мигрантов из стран ближнего зарубежья:

1. Что такое патент на работу. Это документ, удостоверяющий право иностранца работать в России. Он выдается подразделениями Главного управления по вопросам миграции МВД РФ (бывшая ФМС). В нем указываются личные данные человека, срок действия, фотография, а также специальность, по которой человек имеет право работать. Нужно помнить, что искать работу придется в пределах того субъекта Федерации, где выдавался патент. Осуществлять трудовую деятельность в других регионах он не позволяет.
2. Если есть РВП, нужен ли патент на работу. Нет, в таком случае никаких дополнительных разрешительных бумаг оформлять не требуется. Самого факта наличия РВП достаточно для трудоустройства на законных основаниях. В таких же условиях находятся и те, кто имеет вид на жительство. Если  приезжий является гражданином страны, с которой установлен визовый режим, то необходимо оформлять разрешение на работу.
3. Нужен ли вид на жительство, если есть патент на работу. Нет, не нужен, если руководствоваться исключительно желанием устроиться на работу. ВНЖ – это документ, который выдается иностранцам, постоянно проживающим в РФ. Связь таких людей с Россией гораздо теснее. Им проще получить гражданство и у них больше социальных прав. Однако для того, чтобы устроиться на работу, достаточно наличия патента . При этом не забывайте, что патент выдается на определенный срок.
4. На сколько выдается патент на работу иностранному гражданину.  Этот документ выдается на срок до 12 месяцев, после чего по закону его можно продлить еще на 12 месяцев. Однако больше одного раза такое продление сделать нельзя. Поэтому после того, как истек максимально допустимый срок действия документа (24 месяца), иностранцу придется в обязательном порядке покинуть пределы Российской Федерации.
5. Как узнать срок действия патента на работу для иностранного гражданина. В первую очередь этот вопрос интересует работодателей, опасающихся брать на работу человека, который не имеет права трудиться в РФ. Проверить действительность патента можно тремя способами:1) На сайте ГУВМ МВД. Необходимо ввести в специальном поле данные, и система начнет поиск. Если информация о соискателе есть в базе, значит документы у него в порядке. Если ничего не будет найдено – значит, у соискателя проблемы с оформлением.2) На сайте МФЦ. Процедура проверки сведений аналогична описанной выше.3) Проверить с помощью ультрафиолетовых лучей. В их свете будут видны надписи (например, УФМС), не видимые при обычном освещении.

Кто имеет право работать без патента

Существуют нюансы относительно того, кому нужен патент на работу в России в 2021 году.

Такой документ не нужен мигрантам из стран-членов Таможенного союза:

• Республика Беларусь;
• Казахстан;
• Армения;
• Киргизия.

Гражданам этих стран не требуется оформлять специальные документы для получения права на официальное трудоустройство. Это же будет касаться  стран, которые с течением времени могут быть приняты в Таможенный союз.

Все остальным приезжим из стран, имеющих с Россией договоренности о безвизовом режиме (например, из Украины) нужно в обязательном порядке оформлять патент.

Как заполнить заявление с помощью Эльбы, если уже зарегистрировали ИП

Для этого перейдите в раздел «Реквизиты» → «Для отчётности» → «Подать заявление на патент» или нажмите на ссылку «Создать заявление на патент» в разделе «Актуальные задачи».

Откроется пошаговая задача. Заполните форму, остальные данные Эльба возьмёт из реквизитов.

Шаг 1. Заполните реквизиты

Действие патента может начинаться с любой даты, но мы рекомендуем указать первое число месяца. Многие налоговые не принимают заявление с другой датой. 

Налоговая ставка — почти всегда 6%. Это не значит, что вы заплатите 6% с поступлений. Для каждого вида деятельности на патенте регионы определяют величину предполагаемого дохода. Именно от этой фиксированной суммы вы будете платить по ставке.

В Крыму и Севастополе ставка — 4%. Эльба подставит её автоматически, когда выберете регион.

Шаг 2. Укажите объекты

Каким будет этот шаг, зависит от вашего вида деятельности.

Если ваш бизнес — розница или общепит, выберите объект, заполните его адрес, укажите признак объекта и площадь.

• Магазин — специально оборудованное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже;
• Павильон — строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест.

Для заполнения признака и площади пригодится региональный закон по патенту. В одних регионах стоимость патента зависит только от площади торгового зала или зала обслуживания, а в других — от общей площади магазина или кафе.

Признаков объекта восемь, но рознице и общепиту нужно выбрать один из трех. Первый признак предназначен для аренды, 2-4 — для розницы, 5-7 — для общепита, а последний — для автостоянок. 

Если сдаете недвижимость в аренду, нажмите на кнопку «Добавить объект» и выберите, что сдаете: земельный участок, жилое или нежилое помещение. Заполните адрес и выберите признак «1 — площадь сдаваемого в аренду объекта».

Если вы перевозите грузы или пассажиров, увидите кнопку «Добавить транспортное средство». Выберите тип транспортного средства и укажите характеристики из документов на него.

Для остальных видов деятельности просто укажите адрес, по которому планируете работать. Если конкретного адреса нет, ничего не заполняйте, а переходите сразу на следующий шаг к отправке заявления.

Шаг 3. Передайте заявление в налоговую

Подпишите и отправьте заявление. Если электронной подписи нет, распечатайте и сдайте на бумаге. В 2020 году налоговая принимает заявления до 31 декабря.

После отправки вы получите квитанцию о приёме или уведомление об отказе. Инспекция не отправляет патент в электронном виде, поэтому через 5 дней лучше забрать его на бумаге — там будет указана стоимость и реквизиты для оплаты. К тому же контрагент может попросить скан патента, чтобы убедиться, что вы работаете на спецрежиме без НДС.

В личном кабинете налогоплательщика появится информация о патенте: номер, срок действия и календарь платежей.

С 2021 года законы по патенту изменятся. В блоге Эльбы мы рассказали об изменениях и ответили на частые вопросы.

Какие варианты доступны в 2019 году?

Сдача в аренду собственной квартиры – это один из способов получения доходов, поэтому государство пытается контролировать такие операции и начислять налоги на доходы от аренды.

Поэтому настоятельно не рекомендуется скрывать доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, от государственных органов. В настоящее время есть множество вариантов работы «по белому», то есть, с уплатой налогов и легализацией всех полученных доходов.

Однако теперь возникает вопрос – а какой вариант выбрать для осуществления деятельности по сдаче квартиры в аренду? Рассмотрим основные варианты.

1. Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не регистрируясь в качестве ИП. Вопреки слухам, вовсе необязательно регистрироваться в качестве ИП для получения доходов от аренды квартиры. Собственник при этом будет подавать ежегодно декларацию в ИФНС и уплачивать 13% от суммы полученных доходов.

Среди плюсов – относительная простота и отсутствие необходимости платить страховые взносы, а среди минусов – высокая налоговая ставка.

2. Зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Возможны 2 варианта УСН – «Доходы», когда налог платится в размере 6% от суммы дохода или «Доходы минус расходы», когда сумма определяется как 15% от разницы между доходами и расходами ИП.

Отметим, что отличается не только сумма. Все ИП на УСН обязаны уплачивать страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование в размере не меньше минимальной суммы (в 2020 году это 29 354 + 6 884 = 36 238 рублей). Но порядок оплаты отличается:

• ИП, использующие базу «Доходы», могут вычитать всю сумму страховых взносов из рассчитанного налога;
• ИП, использующие базу «Доходы минус расходы», могут учесть страховые взносы в сумме расходов.

Следовательно, при варианте «Доходы» в случае низкой суммы доходов достаточно будет заплатить только страховой взнос, а сумма налога будет равна нулю.

Среди плюсов варианта – более низкие процентные ставки и формирование страхового стажа, а среди минусов – необходимость регистрироваться, платить авансовые платежи по налогу и страховые взносы.

3. Выбрать новый налоговый режим – «Налог на профессиональный доход» (НПД). Это тот самый налог на самозанятых, который с начала 2020 года доступен в 4 регионах России – Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Этот налоговый режим действует пока в экспериментальном режиме, но его условия достаточно выгодны для многих:

• налоговые ставки – 4 или 6% от суммы дохода (в зависимости от того, реализуется товар частным лицам или предпринимателям);
• регистрация и ведение учета – через мобильное приложение;
• страховые взносы – можно платить по желанию, причем только на пенсионное страхование (взнос на ОМС включен в налоговую ставку);
• ограничения на деятельность позволяют использовать режим тем, кто сдает жилье в аренду.

Налог на профессиональный доход ориентирован больше на тех, кто оказывает услуги и выполняет работы. Максимальный доход за год – 2,4 миллиона рублей.

Важно, что плательщики НПД могут параллельно работать на основной работе, главное – не по тому же виду деятельности, что и самозанятость. ИП тоже могут работать по НПД, только они не должны иметь наемных работников (чего обычно не требуется при сдаче квартиры в аренду)

ИП тоже могут работать по НПД, только они не должны иметь наемных работников (чего обычно не требуется при сдаче квартиры в аренду).

Таким образом, плюсов у нового налога множество – это и простота регистрации и ведения дела, и низкие ставки налога, и отсутствие необходимости платить страховые взносы. Среди минусов – работает только в 4 регионах.

Как видно, новый налоговый режим вполне может стать самым выгодным вариантом ведения бизнеса по сдаче квартиры, если этот бизнес располагается в одном из 4 регионов.

Право на покупку патента

Определение плательщиков ПСН приведено в ст. 346.44 НК РФ. Норма детально отвечает на вопрос, кто вправе купить патент. Подать заявление разрешено только индивидуальным предпринимателям. Возможность применения налогового режима без регистрации ИП не предусмотрена. Организациям система также недоступна.

Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.

Статья 346.43 НК РФ предъявляет к предпринимателям и дополнительные требования. Применение режима невозможно при превышении следующих показателей:

• среднесписочная численность персонала за налоговый период – свыше 15 человек;
• заключение договоров простого товарищества, доверительного управления.

Кроме того, в течение срока действия патента плательщик должен контролировать валовую выручку. При преодолении годовым доходом отметки в 60 миллионов рублей придется перейти на другую систему обложения (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Фиксировать обороты необходимо в книге. Форма журнала утверждена приказом Минфина РФ № 135н от 22.10.12.

Расчет стоимости

П = ПВГД * 6%,

где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.

Оплата происходит в два этапа:

• первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
• остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.

Патенты, оформленные на срок до полугода, необходимо сразу оплачивать в полном объеме.

Перед выбором налоговой системы можно рассчитать, сколько придется отдать за переход на ПСН в том или ином регионе, и сравнить эту сумму с реальным доходом от такой деятельности. Возможно, окажется, что намного выгоднее платить НДФЛ, не тратя лишние силы и деньги.

Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

• До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
• 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
• 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
• 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
• 200 кв. м. — 300 кв. м. —    от 126000 до 270000 руб.
• 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
• Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

• До 70 кв. м. – 24000 руб.
• 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
• Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

Столичные власти разрабатывают новый порядок контроля за уплатой налогов при сдаче квартир в аренду, при котором стоимость патента будет различаться в зависимости от адреса квартиры и ее площади. Об этом 5 марта 2014 года в ходе пресс-конференции «Декларационная кампания-2014» сообщила заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития Москвы Мария Багреева. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

В соответствии с законопроектом, стоимость патентов на сдачу жилья в пределах МКАД, кроме Центрального округа, 50 и менее кв. метров составит 18 тыс. рублей, а стоимость патента на сдачу квартир площадью от 50 до 75 кв. метров на этой же территории составит 36 тыс. рублей. При этом стоимость патента на квартиры от 75 до 100 кв. метров площадью, как и прежде останется в размере 60 тыс. рублей в год.

В частности, по словам Н.Сергуниной, документом предусматривается уменьшить стоимость патентов на сдачу в аренду квартир площадью до 75 кв. метров, кроме Центрального административного округа. В частности, в настоящее время стоимость годового патента на сдачу квартир площадью 50 и менее квадратных метров составляет 30 тыс. рублей в год, а площадью свыше 50 кв. метров — 60 тыс. рублей в год.

Как сказал М. Решетников, мэрия Москвы и Минфин разрабатывают соответствующие изменения в налоговом кодексе. К осени будет готов пакет поправок, который поможет сделать патентную систему гибче. На сегодняшний день налоговое законодательство никак не может изменить размер стоимости патента в зависимости от района, в котором расположена площадь, сдаваемая в аренду, хотя и может внести в стоимость дополнительную градацию от количества кв. м площади.

Годовой патент на сдачу жилого помещения в аренду стоит сегодня 60 тыс. руб., что делает его покупку выгодной, только если стоимость сдачи квартиры превышает 90 тыс. р., а это может иметь место только при дорогой элитной недвижимости. Примеры такой недвижимости смотрите тут, где представлены вашему взору лучшие предложения по аренде квартир.

Оформление патента

Перейти на ПСН ИП вправе с момента регистрации в ИФНС или с любого числа месяца, указанного в заявлении. Патент оформляют на любое количество дней, но не менее месяца в пределах календарного года выдачи.

ВАЖНО!
Заявление подают не позднее чем за 10 дней до начала применения спецрежима.

Разберемся, как оформить патент на ИП пошагово:

1. Проверяем возможность применения ПСН в местности осуществления деятельности.
2. Проверяем на соответствие выбранного вида деятельности перечню, утвержденному региональным законодательством.
3. Проверяем на соответствие критериев для предпринимателя.
4. Подаем заявление в ИФНС по месту планируемой деятельности (даже при несовпадении с местом жительства и регистрации ИП).
5. Ждем 5 дней решения налоговиков.
6. Получаем патент и оплачиваем налог.

В случае отказа в оформлении патента налоговики направляют аргументированное уведомление не позднее чем в течении 5 дней после принятия решения.

Если ИП ведет несколько видов деятельности, сколько патентов можно получить на одно ИП — ограничений нормами НК РФ не предусмотрено. Главное условие, чтобы по каждому из заявленных на ПСН видов деятельности соблюдались предусмотренные в статье 346.43 НК РФ лимиты по доходам и численности работников.

При утрате права применения ПСН или досрочном отказе от патента возобновить применение ПСН ИП сможет только с начала следующего года.