Как взять землю в аренду у государства под строительство – 4 основных возможности получить земельный участок в аренду и его оформление в росреестре

Законодательная база

Расчет арендной платы за землю от стоимости кадастра регламентирован в Постановлении Правительства №582 от 16 июля 09 (в редакции от 30 октября 14), где прописаны ключевые правила установления размера аренды за земли, находящиеся в ведении государства (субъектов, муниципалитетов
). Помимо того в этом документе говорится о регламенте определения величины арендных платежей, порядке, условиях и сроках внесения оплаты.

Порядок расчета арендной платы за землю регламентируется Постановлением Кабмина, Земельным и Гражданским кодексами

Основываясь на означенных законодательно-правовых актах, граждане и организации вправе оформить в аренду земли федерального/муниципального собственника либо находящуюся в частном владении, заключив с собственником участка соответствующее соглашение. Все проблемы и спорные моменты разрешаются в соответствии с положениями заключенного соглашения
. Конечная арендная ставка будет зависеть от того, кто конкретно выступает в качестве арендодателя.

Основания

Говоря о том, как узнать стоимость участка, необходимо понимать, какие предусматриваются основания для реализации указанного процесса. Для получения достоверных расчетов потребуется использовать методические указания. Они изданы в 2002 году сотрудниками Министерства имущественных отношений. В данном акте отражается порядок, в соответствии с которым производится оценивание. Кроме того, прописываются сведения, которые обязательно отражаются в акте оценки. Если желание узнать цену проявляет собственник, то для реализации указанной процедуры потребуется обратиться к уполномоченным организациям. Их деятельность направлена на оценивание.

ВНИМАНИЕ !!! Сотрудники приступают к оценке после того, как будет рассмотрена представленная документация. Передать сотрудникам фирмы нужно бумаги, содержащие сведения об участке

Для производства вычислительных действий потребуется собрать определенные акты. В том числе, это арендное соглашение, акт, указывающий на наличие у человека правомочий собственности на землю. Кроме того, в перечень включена кадастровая документация и информация относительно наличия на участке проведенных коммуникаций. Также отразить в документации потребуется отразить, есть ли инженерные системы. Отразить необходимо сведения, указывающие на наличие обязательств долгового характера. После того, как проведены расчетные действия, обязательно написать отчетность. В нем отражается процесс оценивания. Стоит указать, что он должен быть подтвержден документацией. Акту присуща юридическая сила на протяжении полугодового срока.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

• Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
• Кредитование под залог;
• Инвестирование средств;
• При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Они составляют подробный отчет, имеющий юридическую силу на протяжении полугода.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях регулируется ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137. Согласно ст. 34 этого закона выделение участков земли в аренду регулируют местные органы самоуправления.

Земли в черте населенного пункта находятся в ведении исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, т.е. администрации города, или местной администрации. Это может быть дума, совет, муниципальный совет и т.д.

Сельское поселение — объединенные общей территорией один или несколько сельских населенных пунктов. В этих населенных пунктах самоуправление осуществляется органами местного самоуправления.

Как взять в аренду землю? На сайте каждого административного района РФ публикуются нормативные документы всех сельских поселений этого района, а также перечень участков земель в населенных пунктах района. На сайте можно найти информацию о землях, выставленных на торги по аренде земель с указанием цен.

При заключении договора важно учитывать назначение того или иного земельного участка:

• сельскохозяйственное назначение – выпас и разведение животных, овощеводство, выращивание зерновых. На таких землях строить жилые дома не разрешается;
• земли под личное подсобное хозяйство – разрешено строительство на десяти процентах площади таких земель;
• приусадебный земельный участок (ЛПХ) – расположен в границах сельского поселения или населенного пункта. На таких землях можно строить дома, заниматься садоводством и огородничеством, организовывать производство по переработке сельхоз. продукции;
• полевой земельный участок – земли сельскохозяйственных угодий сельского поселения или населенного пункта. Строить на них нельзя. 

Предоставляемый в аренду участок должен использоваться только по целевому назначению.

Цена аренды государственных земель

Арендная плата устанавливается по результатам торгов. Если есть кадастровая оценка за пять лет до аукциона, то первоначальная ставка торга по аренде не выше полутора процентов от кадастровой цены. Если кадастровой оценки земли не было, то процентная ставка берется от рыночной цены земли.

Если участок предоставляется без проведения торгов, то  цена аренды земель федеральной собственности, выделенных под ЛПХ и ИЖС, под садоводство и для сельскохозяйственного назначения установлена 0,6 процентов от кадастровой оценки. 

Арендная плата за земли населенных пунктов и сельских поселений, предоставляемых в аренду без проведения аукциона, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса, ежемесячная арендная плата за пользование земельным участком, который находится в собственности государства или муниципалитета не может быть выше суммы земельного налога, который рассчитывается с учетом всех региональных коэффициентов.

Срок договора аренды земли

Каждый регион РФ в праве самостоятельно устанавливать сроки договора аренды земель, которые зависят от категории и целевого назначения того или иного участка.

• максимальный срок аренды – 49 лет;

• срок аренды участка для сельскохозяйственного производства от 3 до 49 лет

• аренда земли для огородничества – от 3 лет и меньше;
• земельный участок под ИЖС – 20 лет.

По окончании строительства дома землю под ним можно выкупить на льготных условиях и оформить ее на правах собственности.

Продлить договор можно до того, как окончится сроки аренды. Подавать заявление на продление аренды надо заранее, иначе участок будет выставлен на аукцион

Также важно быстро зарегистрировать договор аренды, потому что сумма арендной платы исчисляется с момента подписания такого договора

Регистрация договора аренды земли

Для регистрации договора аренды земли в РосРеестре нужны следующие документы:

• договор аренды земли в трех экземплярах;
• постановление о выделение земельного участка;
• паспорт арендатора или другие удостоверяющие личность арендатора документы;
• оплата госпошлины (квитанция).

Подает на регистрацию документы собственник, но он может доверить регистрацию и арендатору земли.

Как осуществляется купля-продажа земель населенных пунктов, смотрите по приведенной ссылке.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта. Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта. Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы. Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка. Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта

Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

• арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
• разрешение на его строительство;
• квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке. Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

Как взыскивается задолженность по арендной плате за землю?

Взыскание задолженности за пользование земельным участком осуществляется в общем порядке, т. е. в первую очередь арендодателю рекомендуется предпринять попытку мирного разрешения конфликта. Например, можно подготовить претензию с указанием на просрочку платежей и просьбой вернуться к законопослушному поведению, т. е. погасить задолженность. Для подтверждения попытки урегулирования разногласий документ рекомендуется направлять заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

В случае если арендатор проигнорировал требования или отказался от их исполнения, арендодателю следует обратиться в суд за понуждением к исполнению обязанности, для чего:

1. Определяется подведомственность и подсудность спора. Разногласия между физическими лицами разрешаются в судах общей юрисдикции, между предпринимателями и организациями — в арбитражных судах. Сложнее определить подведомственность, когда сторонами конфликта выступают гражданин и организация. Здесь критерия состава сторон недостаточно, поэтому подведомственность определяется исходя из того, вытекает спор из предпринимательской или экономической деятельности сторон.
2. Исковое заявление составляется и передается в суд по правилам, установленным ГПК или АПК.
3. Суд рассматривает дело и издает соответствующий акт. В случае если данным актом требования арендодателя удовлетворяются, документ передается приставу-исполнителю для взыскания задолженности с арендатора.

Правда, положительный исход рассмотрения дела не гарантирует возврата долга. Например, пристав не сможет вернуть причитающиеся истцу средства, если арендатор ими не располагает.

***

Таким образом, величина арендной платы за землю может устанавливаться соглашением сторон или определяться по аналогии при предоставлении земли в пользование частным лицом. Также она может рассчитываться по правилам, установленным федеральным, региональным или местным правовым актом, если арендодателем выступает публично-правовое образование.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Способы расчета платежей

Как можно рассчитать арендную плату за земельный участок? Ставка аренды и ее расчет зависят от собственника данной земли. В такой роли может выступать:

• организация или просто частное лицо;
• собственность державы или города.

Формула стандартного расчета арендной платы за землю:

А = У_пкс * У_пкс * S_зу * Ст * К_вр * К_инф

А – непосредственно сумма денежной (арендной) компенсации (в руб.);

У_пкс – удельный коэффициент кадастровой цены участка земли (руб./кв.м);

S_зу – площадь конкретного участка (кв. м);

Ст – ставка выплат за аренду по категориям разрешенной эксплуатации земельной территории (%);

К_вр – временной коэффициент, который учитывает срок аренды земли и пропорционален числу дней в текущем году;

К_инф – коэффициент процессов, связанных с инфляцией.

Владелец земли частное или (допустимо) юридическое лицо

Посчитать размер платы можно по такой формуле:

А = С • Р, где

А – величина арендной оплаты;

С – рыночная стоимость конкретного участка. Она назначается и определяется независимой экспертизой и проводится как минимум за шесть месяцев до официальной даты вступления арендонанимателя в свои права;

Р – размер ставки рефинансирования Центрального банка. Устанавливается в начале текущего года, поэтому размер ставки зависит от года заключения договора о найме земли.

Владелец – государство или город

Земельное право обязывает арендатора выплачивать величину найма только двумя вариантами:

• первый – земельный налог;
• второй – налог на недвижимость.

Находится размер такого налогообложения просто:

Н = К_ст •k, где:

Н – сумма налога, оплачиваемого жителем страны;

К_ст – кадастровая цена участка (записана в кадастровом реестре;

k – коэффициент, который определяется от будущего арендатора и его целей.

Размер данного коэффициента различен.

Размер коэффициента, k (%)	В каких случаях следует использовать подобный коэффициент
0,01%	Назначается для тех, кто обладает правом на скидку налога. Следует знать, что коэффициент работает только тогда, когда размер вычета по налогам не больше суммы налоговой базы. В противном случае наниматель арендных платежей не производит
0,3%	Применяется для площадей сельскохозяйственного назначения, а также земли, расположенные в зоне, которая используется для сельскохозяйственных целей
0,6%	Будет установлен для лиц, которые используют участок по сельхозназначению или постройки объектов ИЖС
1,5%	Предоставляется для всех случаев, которые не подпадают под п.1, 2, 4 данной таблицы
2%	Назначается физическому (допустимо юридическому) лицу, заключившему договор аренды земельной территории с целью добычи и выработки полезных ископаемых, расположенных на арендуемой территории

• предварительно просчитать сумму аренды;
• выяснить и определиться, стоит ли заинтересовавшая земля подобных затрат.

Способы вычислений аренды

Арендную плату за земельный участок допускается рассчитывать четырьмя методами:

• кадастровой стоимости площади надела;
• рыночной суммы земельных площадей;
• за основу берутся ставки платежей по аренде или, руководствуясь указаниями относительно ее расчета, прописанного в законодательстве;
• на торгах; как правило, на таких мероприятиях при подписании соглашений размер плюс сроки внесения оплаты также указываются.

Способы оценивания земли

Провести оценку земли возможно несколькими разными способами. Например:

1. Воспользоваться услугами, предлагаемыми оценочной компанией. Сегодня на рынке множество подобных фирм, занимающихся оценкой земельных территорий на высоком профессиональном уровне. Арендатор приглашает специалиста такой компании, и он оценивает местоположение участка, наличие коммуникаций, удаленность от различных магистральных дорог и множество других немаловажных факторов. Затем выдает свое заключение. Как правило, экспертиза будет готова через 3 максимум 5 дней.
2. Произвести поиск в интернете. К такому способу можно прибегнуть, если арендатору не важна реальная цена заинтересовавшего участка. Следует просто войти на любой сайт с объявлениями о купли-продажи земельных участков. Задать требуемые параметры и посмотреть на высветившиеся после поиска объекты, их стоимость.
3. Обратиться в кадастровую службу. Каждое территориальные отделения имеют всю необходимую информацию, касающуюся стоимости любого земельного надела, расположенного на относящейся к его территориальному отделению земель. Разузнать цену приглянувшегося участка можно просто, обратившись в такую службу.

Понятие и виды арендной платы

Платежи, связанные с арендой земли условно можно разделить на два вида – арендные платежи (оплачиваются арендодателю) и налоги на землю (оплачиваются, соответственно, государству).

Такая плата может делиться на подвиды в зависимости от периодичности и типа выплат, осуществляемых нанимателем. В зависимости от периодичности платежей арендную плату можно разделить на:

• с авансовым взносом;
• периодическая;
• единовременная.

Традиционной для договора является периодическая арендная плата с установленными платежами.  Размер платы за аренду земельного участка может быть фиксированным, однако его изменение может быть согласовано сторонами путём внесения дополнений в договор или заключения дополнительного соглашения.

Арендные платежи за землю могут быть установлены собственником участка (его арендодателем) на своё усмотрение. Однако существуют технические рекомендации формирования арендной платы за землю. Так, в процессе формирования цены могут учитываться:

• вид целевого использования земель;
• площадь участка;
• качество грунта;
• наличие на земеле каких-либо построек;
• занятие арендатора приоритетными для города видами деятельности.

Безусловно, при установлении размера арендной платы арендодателем учитывается размер традиционных арендных платежей для данного региона. Также важным моментом при установке платы является состав платежей. Традиционно это – денежные средства. Однако стороны могут установить, что наниматель обязан производить платежи в виде плодов, полученных в качестве результата использования земель. Таким образом, платежи будут вноситься в натуральном виде. Кроме того, они могут вноситься в виде услуг, предоставляемых арендатором земельного участка. Такой тип часто применяется в случае постройки арендатором недвижимости на арендованной земле.

Также арендная плата может быть установлена в виде передачи нанимателем арендодателю определённой вещи или перенесения на арендатора затрат по улучшению имущества, полученного в найм. Однако улучшение арендованного имущества малоприменимо к земельному участку, поэтому на практике встречается редко.

Однако все эти положения применимы по отношению к участкам, находящимся в частной собственности. Установление арендной платы за пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, стандартизирована государством. Так, в законе РФ «О плате за землю» установлены базовые параметры определения платы за участки. Указанная стандартизация проведена с целью минимизации субъективного фактора при предоставлении земельного участка в аренду.

Изменение размера платы возможно по соглашению между сторонами договора. Такая измененная арендная плата может быть установлена путем подписания дополнительного соглашения или соглашения о внесении изменений в основной договор. Увеличение платы традиционно инициируется арендодателем. Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в срок, установленный условиями сделки, однако не чаще одного раза в год.

Изменение арендной платы может происходить не только в сторону увеличения. Но и в сторону уменьшения. Так, арендатор, вправе требовать уменьшения платы в таких случаях:

• состояние арендованного имущества (земли) существенно ухудшилось не по вине арендатора;
• существенного ухудшения условий пользования земельным участком (не по вине нанимателя);
• обнаружения существенных недостатков арендованного участка уже после заключения договора найма;
• отсутствии предупреждения нанимателя арендодателем о правах третьих лиц на арендованный земельный участок (например, о праве сервитута или залога).

Также в случае осуществления нанимателем мелиорации земельного участка (по сути, своеобразный аналог ремонта для недвижимого имущества), он имеет право зачтения затрат на мелиорацию в арендные платежи. Однако при этом мелиорация должна быть вызвана неотложной острой необходимостью.

Кроме того, невнесение арендной платы нанимателем в установленный условиями сделки срок более двух раз может повлечь за собой расторжение договора. В процессе расторжения договора арендодателем отправляется уведомление об устранении недостатков и уведомление о расторжении договора. Только после этого арендодатель традиционно обращается в суд с иском о расторжении договора. Таким образом, арендная плата – базовый платеж при выполнении договора аренды.

Земельный налог

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (гл. 31 НК РФ).

Земельный налог устанавливается и вводится в действие НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных настоящей главой, порядок и сроки уплаты налога.

При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков , признаваемых объектом налогообложения.

С 01.01.2017 г . отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков — организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков,

1. 1. находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или
   2. переданных им по договору аренды.

Не признаются объектом налогообложения :

1. 1. земельные участки, изъятые из оборота ;
   2. земельные участки, ограниченные в обороте, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
   3. земельные участки из состава земель лесного фонда;
   4. земельные участки, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда;
   5. земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

На тех же условиях

Стоит сказать, что далеко не все судьи оказались столь единодушны. Обжалование позиции нижестоящих судов привело ИП в ВС РФ, и тот отменил решения коллег по следующим причинам.

Закон предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (). При переходе права собственности на сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование указанного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего собственника (, ).

Покупатель объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования земельным участком также на праве аренды. Причем данное правило применяется вне зависимости от того, был ли оформлен договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «», п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «»).

ВС РФ также учел, что в рассматриваемом случае в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования на право аренды предприятие приобрело права на льготную ставку арендных платежей за пользование земельным участком. Учитывая, что указанные ставки утверждены непосредственно Законом № 137-ФЗ, они являются обязательными при определении размера арендных платежей для всех публичных собственников.

Таким образом, Суд посчитал, что по причине приобретения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ИП перешли права и обязанности арендатора по ранее заключенному предприятием договору аренды. Это касается и обязанности платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка (Определение ВС РФ от 26 марта 2019 г. по делу № 305-ЭС18-22413).

Правовой статус имеет значение?

Позиция ВС РФ подтверждает один из самых основных принципов земельного законодательства – принцип единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков. Тем самым это решение может стать хорошим поводом для пересмотра ставок арендной платы для многих правообладателей объектов недвижимости, если указанные объекты расположены на земельных участках, в отношении которых было переоформлено право постоянного бессрочного пользования на право аренды.

Исходя из логики вынесенного решения, право на льготную ставку арендной платы будет сохраняться при неограниченном количестве переходов прав на объекты недвижимости за всеми последующими собственниками объектов, учитывая, что каждый из них будет приобретать права на земельные участки на тех же условиях, что и предыдущий собственник.

Очевидно, что позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций являлись неправомерными, поскольку они посчитали, что предоставление льготы положено лишь тем субъектам правоотношений, которым могут предоставляться земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования. Суды не учли, что в данном случае уже имеет место факт переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды. Следовательно, право на использование льготной ставки арендной платы переходит ко всем последующим землепользователям независимо от их правового статуса.

При этом следует учитывать, что переход права на применение соответствующих льгот, предоставленных предыдущим землепользователям, происходит не всегда. Если бы речь шла, например, о возможности применять льготы по земельному налогу для категории пенсионеров или участников Великой Отечественной Войны, переход права на такие льготы был бы невозможен. Это объясняется тем, что они связаны исключительно с личностью налогоплательщика.

Кроме того, в некоторых случаях льготная ставка арендной платы для новых собственников не подлежит сохранению. Например, в том случае, когда новый собственник изменил целевое назначение объектов недвижимости. Так, если новый собственник многоэтажного гаража-стоянки в Москве перестроит указанный объект в бизнес-центр, он не сможет применять льготу по уплате земельного налога. Также право на указанную льготу будет утрачено, если в закон субъекта будут внесены изменения в части возможности применения данной льготы для указанной категории объектов.

В целом, рассмотренная позиция ВС РФ позволит уменьшить злоупотребления местных властей при установлении условий аренды для новых собственников объектов недвижимости, которые приобрели их у предыдущих землепользователей, имевших право на применение льготной ставки арендной платы.

Теперь многие землепользователи смогут уменьшить бремя затрат на арендные платежи. Возможно, во многих случаях им удастся приобрести право на указанную льготу в досудебном порядке. Однако не исключено, что право на такую льготу все же придется каждый раз доказывать в суде.

Какие земли упоминаются в ПП РФ?

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету
.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках
:

• в офисах местных отделений Росреестра;
• на официальном сайте Росреестра ;
• через МФЦ.

Кадастровая стоимость может ежегодно
. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Как перевести арендуемую землю в собственность. Что необходимо для переоформления

Для того чтобы оформить земельный участок как частную собственность, нужно чтобы выполнилось условие:

• на участке для строительства жилого дома или фермерского хозяйства есть дом, оформленный на арендатора;
• если арендатором является садовод или пчеловод, нужно, чтобы на участке были в собственности баня, или гараж, или сарай и т.д.;
• если арендатор является членом кооператива или товарищества (например, огороднического), то до 2020 года он имеет право оформить землю в собственность по упрощённной системе.

Арендатор владеет арендованным участком и использует его, но не является собственником, хозяином

Если выполнено хотя бы одно условие, можно оформлять участок. Нужно сделать следующее:

• если у участка не определены границы, то нужно пригласить специалиста по межеванию (если это государственная кадастровая служба, то нужно дождаться очереди, иногда до полгода, поэтому можно пригласить частника — до 10000 рублей);
• выданный инженером акт о межевании и межевое дело нужно отнести в кадастровую палату, чтобы поставить участок на учёт;
• с кадастровым паспортом участка нужно получить постановление главы администрации об отчуждении муниципального участка;
• с договором о получении участка нужно обратиться в орган Росреестра для регистрации права собственности.

Для постановки участка на учёт нужно предоставить:

• паспорт гражданина РФ или доверенность, если заниматься оформлением будет представитель;
• межевой план (будет в деле, которое выдаст инженер);
• квитанция об уплате госпошлины.

А также нужно будет на месте заполнить заявление и оставить все документы на проверку. После недолгой процедуры проверки на руки выдадут расписку о приёме документов, там будет указана дата, когда нужно прийти за готовым кадастровым паспортом. Для обращения за постановлением нужно подготовить следующие документы:

• заявление о передаче в собственность участка;
• выписка из кадастрового паспорта и кадастровый план (и их ксерокопии);
• копия квитанции об оплате госпошлины.

После получения постановления нужно подписать договор о передаче или купле-продаже участка. Если это договор купли-продажи, то нужно внести плату за участок и только потом подписать договор. Для регистрации права собственности понадобятся документы:

• заявление, в котором указаны: название органа Росреестра, информация о заявителе, данные об участке, реквизиты акта отчуждения муниципальной собственности (ждать придётся неделю);
• постановление администрации;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права;
• кадастровые документы.

Как произвести выкуп арендного участка

Те, у кого на участке возведён жилой дом, имеют право на льготный выкуп участка

Порядок действий при наличии жилого дома на участке следующий:

• нужно получить кадастровый паспорт на дом, вызвав комиссию из кадастрового органа;
• оформить дом в собственность (чтобы возникло право на льготный выкуп);
• написать заявление в администрацию (с просьбой о выкупе участка земли под вашей собственностью);
• подписать договор купли-продажи;
• оплатить взнос за выкуп (сроки его укажут в договоре).

Но есть некоторые категории участков, которые не подлежат оформлению через регистрацию права собственности:

• участки для государственных или муниципальных проектов, которые были зарезервированы государством;
• находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автотранспорта, речных, морских портов и аэропортов;
• полигоны, заражённые опасными для здоровья человека веществами;
• улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
• охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
• участки лесного и водного фонда, природные заповедники;
• участки Министерства Обороны.