Какие документы нужны для купли продажи квартиры

Покупка квартиры в новостройке

При приобретении квартиры в новостройке покупатель должен получить от строительной компании следующий перечень
документов:

Проектная декларация

Содержит сведения о собственнике земельного участка, кадастровые сведения, информацию о финансовом положении
строительной компании.

Разрешение на строительство

Выдается органами местного самоуправления застройщику до начала строительных работ. Убедитесь, что в разрешении
указан конкретный (ваш) объект недвижимости.

Документы на земельный участок

Застройщик должен владеть землей на правах собственности либо долгосрочной аренды. Проверьте, разрешено ли на этом
участке возводить многоквартирные жилые дома.

Договор страхования

Обязательный документ с 2015 года. Страховой полис покрывает расходы строительной компании на случай ее банкротства.

Учредительная документация

Сюда входят устав компании, ИНН, протокол о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ. Сверьте полученные от застройщика
сведения с данными, имеющимися в ИФНС. Убедитесь, что разрешения на строительство и на землю выданы именно этой
организацией.

Заключение проектных документов

Содержит информацию о проведении государственной экспертизы и соответствии проекта требованиям законодательства.

Если покупка квартиры осуществляется на основании договора долевого участия (ДДУ), то он прилагается к приведенному
перечню документов. В нем обязательно указываются данные об участниках (дольщике и застройщике), сведения об объекте
недвижимости, сроки строительных работ и стоимость квартиры. Договор подается в Росреестр в 3-х экземплярах.

Какие документы нужны для продажи квартиры. Дополнительный пакет документов.

7. Кадастровый паспорт

Может оказаться, что этого документа по той или иной причине у вас нет, тогда его можно довольно быстро заказать и получить в Многофункциональном центре или Кадастровой палате по месту жительства. Изготовят его для вас в течение пяти дней, но могут быть и задержки – зависит от региона и ситуации на местах.

8. Технический паспорт

Непосредственно для проведения сделки этот документ не является необходимым, но во избежание натянутостей и недоразумений с покупателем он должен быть на руках. Если его все-таки нет, можно оформить новый – для этого следует обращаться в БТИ.

9. Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество

Этот документ тоже является «вспомогательным», а не обязательным, но его затребуют и покупатель и маклер – именно эта выписка покажет, есть ли обременения на имущество и не является ли квартира предметом споров в суде. Выписку получить легко – достаточно обратиться в МФЦ или Регистрационную палату.

10. Справка о состоянии лицевого счета квартиры

Эту справку можно взять в паспортном столе в бухгалтерии. Проследите, чтобы на ней была печать начальника отдела.

11. Справка об отсутствии задолженности по платежам за ЖКУ

Новые хозяева не смогут переоформить на себя газ, воду, отопление и прочее, если по данным позициям существуют задолженности. Именно поэтому по долгам должна быть кристальная чистота. Уже зная из данной статьи, какие документы нужны для продажи квартиры, вам следует понимать, что квитанция об оплате последнего счета не является подтверждением отсутствия долгов – нужна именно справка от поставщика соответствующих услуг.

Отдельный момент состоит в том, что покупателю может быть не нужна какая-либо из услуг (стационарный телефон, кабельное телевидение и т. д.). В таком случае вам нужно будет не забыть самостоятельно расторгнуть договоры с этими поставщиками, иначе плата за услуги может и далее начисляться, но новый владелец ничего не будет должен, а должны будете именно вы.

12. Справки из психоневрологического и наркодиспансера

Это уже из разряда «экзотики», но все-таки бывают случаи, когда покупатель хочет на 100% перестраховаться от возможных судебных разбирательств в будущем и требует документального подтверждения дееспособности продавца.

В большинстве случаев для такого подтверждения достаточно водительского удостоверения. Если же вы не автовладелец, или покупатель все-таки требует справки, их можно оформить в соответствующих диспансерах, но на платной основе.

13. Справка из налоговой

Получение квартиры в дар или в качестве наследства требует уплаты соответствующего налога. Покупатели бывают разные и, возможно, именно «ваш» поинтересуется этим вопросом.

Итак, теперь вы знаете, какие документы нужны для продажи квартиры, если сделка проводится по наличному или безналичному расчету в полном объеме. Несколько другая процедура происходит, если покупатель не обладает достаточными средствами и желает приобрести вашу квартиру в ипотеку. Об этом мы расскажем в следующих публикациях.

Дополнительные документы для продажи квартиры

1. Технический паспорт. Этот документ представляет собой полное описание объекта. Вообще, на квартиру существуют два вида технической документации – паспорта кадастровый и технический. Первый содержит условное описание объекта и присвоенный ему кадастровый номер. Второй, технический паспорт, представляет собой полное описание квартиры с перечнем всех ее характеристик. Его наличие позволит покупателю сравнить тот объект, который он видел в процессе просмотра, с его описанием.
2. Выписка из ЕГРН Документ позволяет подтвердить информацию о том, кто имеет права на данный объект недвижимости, и нет ли каких-либо обременений на квартире – например, ареста по решению суда. По требованию покупателя продавец может обратиться за получением выписки из ЕГРН удаленно, по интернету, либо прийти в отделение МФЦ. Кстати, такую выписку может взять не только владелец квартиры, но и любой гражданин, включая потенциального покупателя.
3. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Этот документ позволяет покупателю убедиться, что сведения о количестве зарегистрированных лиц, предоставленные продавцом, соответствуют действительности. Часто этот документ называют справкой формы №9, выпиской из домовой книги или ЕЖД. Поскольку не на все перечисленные формы документа установлены сроки действия, мы рекомендуем покупателю требовать у владельца покупаемой квартиры справку со «свежей» датой. Этим вы обезопасите себя от риска купить недвижимость с зарегистрированными там людьми.
4. Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам. Обязательно требуйте от продавца представить такой документ – получить его можно в управляющей компании. Так вы избежите неприятностей, связанных с наличием коммунальной задолженности, которая всплывет уже после приобретения квартиры.

Каждый объект недвижимости уникален, поэтому кроме всех перечисленных обязательных и дополнительных документов могут существовать и другие официальные бумаги, предоставление которых будет нелишним для будущего владельца жилья. Опишем самые распространенные ситуации.

• Если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, покупателю желательно попросить владельца представить свидетельство о смерти наследодателя.
• Если владельцы продаваемой квартиры – семейная пара, купившая ее после вступления в брак, необходимо разрешение одного из супругов на продажу, оформленное нотариально. Если супруги подписывали при вступлении в брак брачный договор, квартира часто является единоличной собственностью одного из них – тогда для сделки требуется нотариально заверенный брачный договор.
• Еще одна достаточно распространенная ситуация – когда собственником либо одним из собственников является несовершеннолетний. В данном случае необходимо получить разрешение на отчуждение квартиры от органов опеки. Для получения этого разрешения родители (опекуны) должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту проживания. Законом установлен целый ряд условий, при соблюдении которых такое разрешение будет выдано, чтобы имущественные права несовершеннолетних не были ущемлены.
• В случае приобретения доли в квартире, покупателю необходимо убедиться, что другие владельцы квартиры дали согласие на сделку – ведь они имеют первоочередное право приобретения доли. В случае отказа от использования этого права продавец обязан предоставить нотариально заверенный документ об отказе от каждого из владельцев квартиры.

И последний момент, на котором мы хотели остановиться. Сегодня обычной практикой на сделках с недвижимостью является просьба покупателей к продавцам представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (справки НД и ПНД). Невзирая на то, что собственники собрали перед сделкой все документы, о которых вы просили, и у вас нет к ним вопросов, рекомендуем вам потребовать от продавцов представить также справки НД и ПНД. Их наличие дает покупателю уверенность в дееспособности владельцев квартиры и не оставляет сомнений в законности будущей сделки.

Не забывайте о том, что каждая сделка имеет свои особенности, в одном материале невозможно рассказать обо всех ситуациях, с которыми может столкнуться покупатель квартиры. То, какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи, зависит от конкретного случая. Тем не менее, теперь вы будете точно знать, какие документы являются обязательными для проведения сделки, а какие относятся к дополнительным, но при этом очень важным для покупателя.

Сведения о составе семьи и выписка из финансового лицевого счета

Ранее справку о составе семьи заменяла выписка из домовой (поквартирной) книги. Но с недавнего времени домовую книгу отменили – приняли решение о том, что не нужно вести в ней реестр зарегистрированных и снятых с регистрационного учета граждан, а всем инстанциям запретили требовать ее при любых обращениях.

Теперь сведения о количестве зарегистрированных в квартире граждан может выдавать территориальное подразделение МФЦ либо управляющая организация многоквартирного дома. Но закон об отмене домовых книгах принят, а на деле часто информации о зарегистрированных гражданах у уполномоченных органов нет. Поэтому наличие у вас домовой книги может облегчить вам получение этой информации.

Что касается выписки из финансового лицевого счета – этот документ выдается только управляющей компанией или ТСЖ (в зависимости от того, какая выбрана форма управления многоквартирным домом). Этот документ включает в себя номер, присвоенный квартире при регистрации, технические характеристики квартиры, историю регистраций в квартире граждан с учетом степени их родства, бытовые удобства, которые имеются в помещении, а также отсутствие/наличие долгов по оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Документ, подтверждающий право собственности на объект

Другими словами — правоподтверждающие документы. На основании этих документов устанавливается, что право собственности на квартиру зарегистрировано. А также установлено, какая это квартира и кто ее собственник. Всего три вида таких документов:

• если собственник приобрел квартиру до того, как создали регистрационную службу (управление Росреестра) в 1998 году, право собственности регистрировалось в предприятиях технической инвентаризации города или в местных жилищных комитетах. Выглядит по-разному в зависимости от региона, в котором выдавалось. Оформлялось на простой бумаге, скреплялось печатью и подписью руководителя выдавшей организации.
• если собственник приобрел квартиру в период с 1998 по июль 2016 года, то ему выдавалось так называемое свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Печаталось на цветной гербовой бумаге формата А4, защищена голограммами и тиснением, скреплена подписью и печатью руководителя территориального управления Росреестра, в котором проводилась сделка.
• если собственник покупал квартиру после июля 2015 года, правоподтверждающего документа как такового не будет. К этому моменту отменили выдачу свидетельств о государственной регистрации права. Для подтверждения того факта, что человек до сих пор остается собственником жилья и не перепродал его другим лицам, предоставляется выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Документ выписывают органы Росреестра или посредники (например, ее можно получить в МФЦ). Срок годности выписки строго не определен. Она функционирует до тех пор, пока у объекта не сменится владелец. Но каждая организация самостоятельно принимает решение о том, за сколько дней до предоставления допустимо получить выписку. Это связано со сроками регистрации перехода права собственности. Грубо говоря, выписка действует в тот период, в который невозможно сменить хозяина квартиры.

Несмотря на то, что правоподтверждающих документов целых три, информация в них по сути записана одна и та же: полный адрес и технические характеристики жилого помещения, фамилия, имя и отчество владельца или владельцев, если их несколько, и размер их доли.

Как узнать, есть ли у вас правоподтверждающий документ? Если ваш основной документ (договор купли-продажи, завещание и так далее) зарегистрирован в соответствующей организации, на его обороте или на одной из страниц будет отпечатан штамп с указанием реквизитов выданного свидетельства. Если такого штампа на договоре нет, скорее всего, до регистрационных организаций вы по каким-то причинам так и не добрались. В этом случае перед сделкой вам будет необходимо зарегистрировать свое право в управлении Росреестра. В некоторых случаях, при заключении договора без участия нотариуса, возможна регистрация права продавца одновременно с проведением сделки. Это сэкономит вам немного времени.

Ситуация 2. Квартира находится в залоге у банка

Если продаваемая недвижимость в свое время покупалась в кредит и находится в залоге у банка, то пакет документов расширяется.

Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке? Общий список, приведенный выше, остается без изменений. Но поскольку жилье является залоговым, то придется согласовывать его продажу с банком.

Извещение банка о предстоящей продаже

Продажа залоговой недвижимости обычно связана с досрочным погашением кредита. При сообщении банку о намерении продать квартиру, продавец должен указать причину, по которой он будет погашать ипотеку ранее положенного срока.

Договор задатка с покупателем

Чтобы снять обременение в виде залога, продавец должен найти покупателя и заключить с ним договор на задаток. Сумма задатка не может быть меньше, чем полная задолженность владельца недвижимости по договору ипотеки. Договор задатка заверяется у нотариуса.

Сумма, указанная в договоре купли-продажи ипотечной недвижимости, распределяется следующим образом: задаток в размере задолженности перед банком и сумма, подлежащая передаче продавцу. Все деньги помещаются в банковские ячейки и доступ к ним возможен только после окончания сделки.

Каждая конкретная ситуация с продажей недвижимости требует грамотного подхода. Чтобы не пришлось нести дополнительные финансовые и временные потери, подготовку к продаже жилья следует начинать заблаговременно и, в случае возникновения непредвиденных сложностей, обращаться к специалистам.

Как зарегистрировать сделку купли-продажи через МФЦ?

МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.

Типовой порядок оформления купли-продажи квартиры в таком варианте предполагает, что участники сделки:

1. Записываются на приём в МФЦ для подачи документов.
2. Собирают документы и составляют договор (это можно делать до записи на приём полностью или частично).
3. Приходят в МФЦ, подают документы и получают расписки.
4. По завершении процедуры регистрации прав покупеталя(ей) органом Росреестра приходят в МФЦ (дата посещения указана в расписках) и получают документы.

Эта схема типовая, но в каждой конкретной ситуации она может обрастать своими нюансами. Ведь сделки с недвижимостью – одни из самых сложных в гражданском обороте. Например, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ, договор может быть составлен сторонами в простой письменной форме, а может быть удостоверен нотариально. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то к ней может подключиться орган опеки и попечительства. Кроме того, стороны выбирают, на каком этапе и каким способом производятся расчёты по сделке.Оформление купли-продажи дома через МФЦ имеет свои плюсы, например, если центр имеет более удобные месторасположение и режим работы, чем орган Росреестра. Но чтобы этим воспользоваться, необходимо понимать, какая территория входит в зону обслуживания МФЦ и какие услуги доступны через него. Узнать это можно по контактным телефонам или по информации на сайте (нужно выбрать свой регион и город).

Запись на прием в МФЦ

Чтобы оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ, правильным будет предварительно записаться на приём. Это позволит выбрать удобное время для визита в центр.

Ещё один вариант – прийти в МФЦ с документами, взять талон на приём и подождать, когда пригласят на приём.

Необходимые документы

Минимальный состав документов в МФЦ для регистрации купли-продажи квартиры:

• паспорта всех участников сделки (другие удостоверения личности, для несовершеннолетних свидетельства о рождении);
• документы на объект недвижимости (правоустанавливающие, правоподтверждающие);
• договор купли-продажи в экземплярах по количеству участников сделки плюс 1 для органа Росреестра;
• квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий.

Также, как и в процедурных вопросах, здесь могут иметься нюансы, и этот перечень может быть расширен за счёт:

• свидетельства о браке (расторжении брака, смерти);
• согласия супруги(а) продавца на продажу квартиры;
• разрешения органа опеки;
• согласия других лиц, имеющих преимущественное право покупки;
• доверенностей на представительство и других документов.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, передаются в орган Росреестра для проведения регистрационных действий. Для того чтобы оно прошло успешно, документы должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями. Если этого не сделать или какой-то из документов не донести, то результатом может быть приостановка или отказ в госрегистрации сделки.

Поэтому когда участники сделки составляют договор, они должны быть очень аккуратными и обязательно учитывать нормы действующего законодательства. Унифицированной формы документа нет, но предъявляются определённые требования к его содержанию. В договоре должны быть отражены:

• определение предмета сделки;
• цена сделки;
• порядок передачи квартиры от продавца(ов) покупателю(ям) и другие условия.

Если у сторон нет уверенности в том, что они сделают это грамотно, то следует обратиться к специалисту – риэлтору, юристу или нотариусу. Последний не только составит договор, но и удостоверит его.

Получение готовых документов на недвижимость

Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже. Каждый участник сделки может сделать это независимо от других. Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.

Кто имеет право продать квартиру

Если человек живет или зарегистрирован в квартире, это совсем не значит, что он вправе ее продать. Выставить жилье на продажу могут лишь несколько категорий людей:

Собственник квартиры

Это человек, фамилия которого вписана в перечень владельцев квартиры в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Доказательством того, что вы собственник, может быть свидетельство о праве собственности на квартиру (этот документ с 2016 года не выдается, но выданные ранее действуют), выписка из ЕГРН или другие документы, о которых речь пойдет в соответствующей главе.

Если у квартиры несколько владельцев, каждый из них может выставить на продажу только свою долю, причем для этого нужно согласовать свои действия с собственниками других долей – они имеют преимущественное право выкупа.

Представитель собственника квартиры по доверенности

Если по какой-то причине собственник не может сам готовить и подписывать документы на продажу квартиры, у него есть право оформить нотариальную доверенность на своего представителя. Делается это в случае, если:

• владелец находится далеко и не может приехать подписывать бумаги;
• не желает самостоятельно заниматься формальностями;
• возраст или состояние здоровья не позволяют сидеть в очередях на регистрацию документов (сейчас этот фактор постепенно уходит в прошлое вместе с очередями – в МФЦ можно записаться на конкретное время).

Оформлять доверенность специалисты рекомендуют лишь в крайнем случае и обязательно прописывать все действия, которые вправе совершить представитель. Здесь нужно понимать, что обладатель доверенности будет не только подписывать за вас документы, но и получать деньги. Известно немало случаев, когда представитель продавал квартиру и исчезал с деньгами, ничего не сказав владельцу. Сделку в этом случае можно попробовать через суд признать недействительной, но нервов, времени и денег потратите уйму.

Законный представитель собственника

Здесь речь идет о представителях несовершеннолетних или недееспособных владельцев жилья.

Если ребенку нет 14 лет, то любую сделку за него проводят родители, опекуны или другие законные представители. С 14 до 18 лет подросток должен получить письменное согласие своих представителей для подписания документов по продаже квартиры.

В случае, когда собственник жилья недееспособен (например, имеет тяжелое психическое заболевание), продать его квартиру вправе только опекун (лицо, назначенное органами опеки, либо психиатрический стационар/дом-интернат).

Законом четко очерчен круг ситуаций, в которых опекун может распорядиться имуществом подопечного, это:

И в каждом из перечисленных случаев для продажи квартиры нужно письменное разрешение органов опеки.

Как подать документы?

После сбора внушительного перечня документов встает вопрос об их подаче в регистрирующий орган. Существует 5
возможных вариантов этого действия:

Личный визит в регистрирующий орган.
Обратитесь в территориальный орган Росреестра, предварительно уточнив график его работы. Наиболее оптимальный
вариант с точки зрения экономии времени — специалист сразу сообщит об отказе в приеме документов, если вы
соберете неполный перечень или будут допущены ошибки

Дополнительно он поможет с оформлением заявления и
проконсультирует по другим вопросам.

Обращение в МФЦ.
Обратите внимание: МФЦ — не регистрирующий орган. Он является посредником между сторонами сделки
купли-продажи и отделением Росреестра

Недостаток обращения в МФЦ — длительные сроки (с учетом пересылки
документов).

Отправление заявления и документов по почте.
Они направляются в территориальный орган Росреестра заказным письмом с описью вложения. Все копии документов
и подпись на заявлении о регистрации права собственности должны иметь нотариальное удостоверение.
Существенный минус — об отсутствии некоторых бумаг или ошибках в их оформлении вы узнаете не ранее, чем
через 2 месяца с момента отправления.

Электронный сервис «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
Он функционирует на официальном сайте Росреестра и предоставляет возможность отправки заявления и перечня
необходимых документов. Решения сотрудников регистрирующего органа о регистрации либо отказе в регистрации
права собственности направляются в личный кабинет заявителя. Преимущество использования сервиса — наличие
пошаговой инструкции, недостаток — необходимость заверения документов усиленной квалифицированной
электронной подписью.

Через представителей.
От имен участников сделки купли-продажи могут выступать доверенные лица. При наличии удостоверяющих бумаг
документы направляются ими в регистрирующий орган одним из приведенных способов. Дополнительно
прикладывается нотариально заверенная доверенность с указанием полномочий и паспорт (при отправлении почтой
— нотариально заверенная копия паспорта).

Выбор способа подачи документов полностью зависит от волеизъявления сторон сделки (продавца и покупателя).