Перевод квартиры в нежилое помещение: как это сделать в 2021 году

Есть ли смысл переводить квартиру в нежилое помещение?

По оценкам экспертов, квартира на первом этаже или в жилом цоколе стоит на 10-15% ниже аналогичных, но более высоких помещений. Столь смелый тезис захотелось проверить на практике, и не где-нибудь, а в Москве. Соответствует ли действительности? После долгих поисков удалось отыскать две квартиры одинаковой площади, в схожих районах, но с разительно отличающейся ценой.

Интереса ради: сколько же будет стоить офис, появившийся из квартиры? Цена зависит от расположения, но игра может стоить свеч. Естественно, перед началом эпопеи нужно изучить рынок и понять, есть смысл продавать квартиру как жилую или как будущий офис.

Или сдавать в аренду.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Жилищный кодекс РСФСР содержал общие правила о переводе жилых помещений в нежилые. В Гражданском кодексе РФ упоминается о переводе жилых помещений в нежилые в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Нормы Жилищного кодекса РФ предусматривают перевод как жилых помещений в нежилые, так и нежилых помещений в жилые.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Градостроительная деятельность — это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ1 и других законов и иных нормативных правовых актов не только Российской Федерации, но и её субъектов. Безусловно, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и принятые на их основании правовые акты органов местного самоуправления применяются, если они не противоречат ЖК РФ и Федеральному закону от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 4).

В первую очередь необходимо рассмотреть условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ), если:

1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (иными словами, нет отдельного входа в помещение, и отсутствует техническая возможность его оборудовать);

2) переводимое помещение является частью жилого помещения (например, нельзя перевести в нежилое помещение одну-две комнаты в коммунальной квартире, оставив остальные комнаты жилыми помещениями. Необходимо переводить в нежилое помещение полностью всю квартиру);

3) переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

4) право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки, договора аренды и т.д.).

Кроме того, при переводе квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в нежилое помещение действуют дополнительные ограничения — такой перевод допускается только в случаях, если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

При этом квартиры, расположенные выше первого этажа, можно перевести в нежилые помещения только при наличии отдельного входа либо технической возможности его оборудовать.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается (ч. 4 ст.22 ЖК РФ), когда:

1. помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
2. право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки, договора аренды и т.д.).

Также не предусмотрен перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статьи 13, 14 Кодекса о компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления не предусматривают права этих органов по изданию нормативных правовых актов в этой сфере.

2, 3. Допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых на основе законодательных актов Российской Федерации:

— признанных непригодными для постоянного проживания;

— расположенных в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;

— находящихся на цокольном этаже;

— расположенных на первом этаже, если другие помещения этажа в подъезде являются нежилыми и не имеют отдельного от жилого помещения входа;

— находящихся на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо имеющих техническую возможность оборудования изолированного входа (окна всех или большей части жилых домов выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков, автостоянок, остановок общественного транспорта);

— расположенных выше первого этажа (на втором), но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод перечисленных жилых помещений в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования не нарушаются действующие строительные нормы и правила для жилых помещений, жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Перевод жилых помещений в категорию нежилых допускается только с их последующим переоборудованием согласно требованиям законодательства (в частности, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Не допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых в случаях:

— когда переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— наличия действующих договоров социального, коммерческого найма на предлагаемое к переводу помещение;

— сохранения прав на жилое помещение лиц, временно отсутствовавших по месту жительства;

— неполучения письменного согласия органа опеки и попечительства, если в число собственников предлагаемого к переводу помещения входят несовершеннолетние.

4. Перевод нежилого помещения в жилое относится к реконструкции объекта капитального строительства и должен осуществляться с соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для ввода переведенного объекта в жилое помещение требуются разрешение компетентного органа на реконструкцию (перевод), акты приемки, документ, подтверждающий соответствие реконструированного помещения требованиям технической документации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации); создание санитарно-технических, иных условий в связи с постоянным проживанием людей.

Перевод недопустим, если помещение не отвечает требованиям, предусмотренным в ч. ч. 2, 3; нет возможности обеспечить соответствие его установленным требованиям (ч. 4), если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц (на основе договоров аренды, залога и др.).

Как перевести жилое помещение в нежилое — пошаговая инструкция и сколько это стоит

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Как перевести помещение из жилого в нежилое

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

• в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
• переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
• помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников и получить от них согласие на передачу в пользование и/или присоединение к переводимому помещению части общего имущества. Еще нужно получить согласие от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Если общее имущество в процессе перевода помещения в нежилое не затрагивается (например, отдельный вход уже есть), согласие собственников помещений не требуется.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

• оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование и/или присоединения к переводимому помещению части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
• уведомления (сообщения) о проведении собрания;
• документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрен иной способ направления уведомления в письменной форме либо не определено помещение, доступное для всех собственников помещений в данном доме, предназначенное для размещения уведомления о проведении общего собрания. В этом случае предоставляется протокол (копия + оригинал для предъявления) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
• лист регистрации участников собрания;
• решения собственников по вопросам, вынесенным на голосование, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
• списки собственников на дату голосования с указанием ФИО собственника или его наименования, номера помещения, принадлежащего ему на праве собственности, доли в праве на общее имущество;
• нотариально заверенные доверенности, в случае если в голосовании на общем собрании принимали участие представители собственников;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия.

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

Как правильно перевести жилое помещение в нежилой фонд

Зачастую собственники квартир задумываются о том, как наиболее грамотно перевести жилое помещение в нежилое. Фактически это означает изменение статуса объекта недвижимости, поскольку в жилом фонде могут проживать граждане и оформлять прописку, а после перевода в нежилой фонд оно больше не предназначено для этих целей и используется в большинстве случае для ведения бизнеса (например, в качестве магазина в жилом доме).

Перевод помещения в нежилое неизбежно связан с различными правовыми нюансами, ведь собственнику придется прочитать множество правовых актов и собрать большой пакет документов. В такой ситуации можно обратиться к агентам недвижимости или юристам, которые с готовностью расскажут, как перевести квартиру или жилой дом в нежилое помещение. Но такое сотрудничество всегда связано с большими тратами денег и времени, а правовая грамотность большинства риелтеров оставляет желать лучшего.

Как перевести нежилое помещение в жилом доме в категорию жилое

• Заявление;
• Документ, удостоверяющий личность;
• Правоустанавливающий документ на предполагаемую к переводу площадь;
• Проект преобразования объекта (если для признания помещения жилым необходима перепланировка, реконструкция, переустройство);
• План объекта недвижимости;
• Поэтажный план МКД;
• Протокол общего собрания собственников площадей в МКД (если будет затрагиваться общее имущество МКД).

1. Помещение соответствует требованиям, установленным законодательством, или может быть приведено в состояние, отвечающее этим требованиям, путем переустройства или перепланировки.
2. Перевод может осуществить только собственник помещения, причем его право не должно быть ограничено какими-либо обеспечительными мерами (арест, запрет на совершение регистрации), также объект недвижимости не должен находиться в залоге у третьих лиц (например, у банка в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору), быть предметом договора аренды.

Пошаговая инструкция

Процедура перевода помещения завершается на этапе получения новых документов в Росреестре. К заявлению о государственной регистрации надо будет обязательно приложить документ, подтверждающий изменение назначения объекта. Получить его нужно в органах местного самоуправления. Чтобы провести операцию, следует придерживаться следующей пошаговой стратегии.

Документы

Первым делом собираем необходимые документы. Их перечень может варьироваться в зависимости от положений региональных законов и каждой ситуации отдельно. Однако в обязательном порядке в списке документов присутствуют:

• паспорт заявителя;
• само заявление о переводе помещения в категорию жилых;
• документы, подтверждающие, что помещение находится в собственности заявителя;
• заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
• проект переустройства, если жилью необходима перепланировка.

Дополнительно может понадобиться, например, поэтажный план здания и кадастровый паспорт с техническим планом (обе справки заказываются в БТИ). В Москве должностные лица самостоятельно получают ряд недостающих в этом списке документов (поэтажный план здания, паспорт земельного участка и т.д.), однако их можно собрать и подать по своей инициативе. В других регионах страны заявителям часто приходится оформлять перед подачей заявления документы и справки исключительно самостоятельно. Хотя если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, справки из БТИ, по правилам, приносить не обязательно.

Перепланировка жилья

Переустройство жилья можно рассматривать как отдельную часть операции, поскольку в одних случаях квартиры и дома признают жилыми при наличии самого проекта переустройства, в других – требуют предварительно это переустройство провести. Таким образом, заявитель обязан провести ремонт, не отходя от плана, утвержденного проектной организацией и согласованного с муниципалитетом, а затем внести все изменения в техническую и правоустанавливающую документацию, получить акт приемочной комиссии, куда входят представители муниципалитета, противопожарной службы, МЧС и СЭС. Чтобы дело проходило быстрее, можно обратиться к посредникам, риэлторам или юридическим компаниям, которые занимаются сбором всех разрешений на перепланировку.

Если нужны незначительные изменения в помещении, к проектным организациям можно не прибегать, сделав эскиз фломастерами на плане строения самостоятельно.

Подаем заявление

Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган. В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки. В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.

Услуга бесплатна (в отличие от перепланировки помещения, на которую может уйти, с учетом изготовления проекта, технического и кадастрового паспортов, около десяти тысяч рублей и больше). После подачи заявления ответ должен прийти в течение 48 рабочих дней. За этот срок в Департаменте городского имущества обязаны либо согласовать перевод помещения, либо отказать, ссылаясь на недостатки помещения и законные основания для такого решения. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев после получения извещения.  

Регистрируем жилое помещение

После того как помещение утвердят в качестве жилого, на него нужно будет получить в БТИ новый кадастровый паспорт и поэтажный план здания с экспликацией, новое свидетельство о праве собственности. Документы для получения последнего (заявление и копия паспорта, имеющиеся правоустанавливающие документы на помещение, справки из БТИ) подаем в Россреестр или же проводим операцию через многофункциональный центр. Эта услуга платная, для ее проведения нужно уплатить госпошлину, которая на июнь 2016 года составляла 350 рублей. Желательно квитанцию об уплате пошлины также сдать в числе всех документов, однако в Росреестре могут проверить информацию и самостоятельно через Государственную информационную систему. Если сведений о платеже там не будет, орган вправе отказать в проведении государственной регистрации.

Срок регистрации не может превышать 10 рабочих дней.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Как перевести жилую квартиру в нежилое помещение в 2018 году?

Процесс этот несколько трудоемкий и требует временных и финансовых затрат, а также сбора определенного пакета документов. Обо всем по порядку.

Список документов для перевода в нежилой фонд

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (495) 899-03-81 (Москва и МО)8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)

1. Заявление на перевод жилья. Форма заявления будет предоставлена заявителю в месте подачи документов, где он сможет ее заполнить.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру в оригинале или копии, заверенной нотариусом.
3. Техпаспорт на жилье.
4. План каждого этажа дома, где расположена квартира, переводимая в нежилой фонд.
5. Если необходимы перепланировка или переустройство жилой площади (что чаще всего приходится делать), то перед процедурой перевода нужно представить проект переустройства или перепланировки.
6. Проект работ по переустройству (и/или перепланировке), либо работ, влияющих на безопасность объектов капстроительства (если есть необходимость в проведении таких работ). Представляемый проект обязательно должен быть составлен ИП или организацией, у которых есть свидетельство о допуске на выполнение работ по подготовке такого вида проектной документации.
7. Письменное согласование с балансодержателями сетей коммуникации под землей дома (телефонный кабель, газопровод, водопровод, канализации, кабельные линии, теплотрасса, волоконно-оптические линии связи) – для того, чтобы в будущем помещении был создан отдельный вход.
8. Доверенность на представителя заявителя, заверенная нотариусом (если документы подаются не самим собственником).
9. Согласие всех собственников квартиры на перевод (если их несколько), заверенное нотариусом.
10. Протокол собрания собственников жилья, выписки из уставов, (если потребуется).
11. Если собственник жилого объекта – компания, то ее учредительные документы в заверенных у нотариуса копиях (устав, решение или протокол о создании, документ, подтверждающий полномочиях директора).
12. Паспорт заявителя (если это физическое лицо).

Процедура перевода

Как совершить перевод квартиры в нежилое помещение в 2018 году? Необходимо пройти ряд этапов.

1. Экспертиза данной площади по поводу возможности перевода квартиры в нежилую площадь.
2. Разработка проекта для переустройства или перепланировки и перевода.
3. Сбор, подготовка и подача всех документов по списку.
4. Если госорганом принято решение о необходимости перепланировки, то бывшая квартира переделывается согласно проектной документации и приемная комиссия проверяет результат работ, составляет акт об успешном завершении перепланировки.
5. Внесение изменений в техническую документацию на недвижимый объект и подача новых сведений в ЕГРН.
6. Получение нового кадастрового паспорта и оформление права собственности на помещение, ставшее нежилым.

Весь пакет документов подается либо в департамент, занимающийся вопросами жилищного фонда, либо в МФЦ и рассматривается в течение 1,5 месяцев, а затем принимается положительное или отрицательное решение по нему.

Когда допускается перевод

Условия и основания перевода жилого помещения в нежилое регламентированы ЖК РФ. Вот самые важные моменты, которые нужно знать:

• помещение должно быть на первом этаже (можно перевести квартиру со второго этажа, если помещение под ней уже является нежилым);
• из нежилого помещения обеспечивается выход на уличную территорию (например, через входную группу, лестницу);
• перевод должны одобрить владельцы всех соседних квартир, в том числе сверху (это новое правило действует с 2019 года, может стать непреодолимым препятствием);
• согласие на перевод должны дать 2/3 правообладателей подъезда и МКД (для этого назначается очное, заочное или очное заочное собрание);
• к характеристикам и видам работ для перевода есть множество запретов, которые нужно соблюсти в проекте.

Узнайте больше Прирезка земельного участка к основному

Это только общий перечень правил, которые сопровождают процесс изменения целевого назначения. При выполнении работ запрещено ухудшать или ограничивать условия проживания для жильцов, заделывать вентиляцию, перекрывать подачу коммунальных услуг, нарушать санитарные нормативы. В Москве действует специальный перечень на допустимые и запрещенные виды работ при перепланировках. Это может стать проблемой при согласованиях.

Отдельного внимания заслуживают нормы пожарной безопасности. По этой причине в нежилых помещениях МКД запрещено торговать горючими материалами, пиротехникой, рядом иных опасных товаров.

Для нежилого помещения нужно сделать отдельный выход на улицу. Для этого внутри квартиры убираются перегородки, обустраивается новый проем под выход, крыльцо.

Кто может перевести квартиру в нежилое помещение

Это очень важный момент, о котором знают не все. Перевод жилого помещения в нежилое могут провести только собственники. Если их несколько, то требуется согласие каждого совладельца жилья. При этом могут возникнуть проблемы, если доля принадлежит ребенку. Так как в результате квартира перестанет существовать в юридическом смысле слова, на лишение ребенка жилья должны дать согласие органы опеки. Обычно для этого нужно приобрести другую квартиру равнозначной стоимости и площади.

Наниматели или арендаторы жилья не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе принимать решение об изменении ее статуса. Чтобы реализовать перевод, нужно сначала приватизировать квартиру, если у нанимателя есть на это право. Также на перевод потребуется согласие залогодержателя, если на квартиру зарегистрирован залог. Типичным примером является ипотечная квартира, на которую действует обременение к пользу банка.

Совет юриста. Процедура перевода достаточно длительная, при этом дать гарантию успешного прохождения согласований очень сложно. Нередко покупка нежилого помещения в том же здании или близлежащем объекте обойдется дешевле. Чтобы просчитать все возможные риски и оценить целесообразность дальнейших действий, обратитесь за помощью к нашим экспертам.

Примерно так может выглядеть отдельный выход для нежилого помещения

Обратите внимание на входную группу