Перевод нежилого помещения в жилое в 2021 году

Как перевести помещение из жилого в нежилое

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

• в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
• переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
• помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников и получить от них согласие на передачу в пользование и/или присоединение к переводимому помещению части общего имущества. Еще нужно получить согласие от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Если общее имущество в процессе перевода помещения в нежилое не затрагивается (например, отдельный вход уже есть), согласие собственников помещений не требуется.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

• оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование и/или присоединения к переводимому помещению части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
• уведомления (сообщения) о проведении собрания;
• документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрен иной способ направления уведомления в письменной форме либо не определено помещение, доступное для всех собственников помещений в данном доме, предназначенное для размещения уведомления о проведении общего собрания. В этом случае предоставляется протокол (копия + оригинал для предъявления) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
• лист регистрации участников собрания;
• решения собственников по вопросам, вынесенным на голосование, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
• списки собственников на дату голосования с указанием ФИО собственника или его наименования, номера помещения, принадлежащего ему на праве собственности, доли в праве на общее имущество;
• нотариально заверенные доверенности, в случае если в голосовании на общем собрании принимали участие представители собственников;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия.

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

Каким может быть помещение?

Целевое назначение для зданий и помещений – это урегулированная нормами права возможность использовать объект для конкретных целей. Чаще всего принято делить недвижимость на объекты жилого и нежилого фонда. Разница между ними состоит в следующем:

• Жилое помещение – это то, которое конструктивно предназначено для постоянного проживания в нём людей. Помещение при этом должно соответствовать санитарным, техническим и иным нормам, установленным конкретно для жилого фонда (ст. 15 ЖК РФ).
• Нежилое – это помещение любого другого назначения (производственного, культурного, общественного, инфраструктурного и т. д.).

Целевое назначение чётко фиксируется в документах на недвижимость. В частности, согласно ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» эта характеристика вносится в ЕГРН наравне с площадью, этажностью или кадастровым номером объекта.

Действующее законодательство запрещает размещать в объектах, изначально отнесённых к категории жилых, какие-либо производственные, торговые или офисные помещения. Именно поэтому и может возникнуть необходимость в изменении назначения для здания или помещения.

Так, производственные объекты могут включать в себя помещения для отдыха персонала, а в дачных или садовых домах в тёплое время живут их владельцы. Тем не менее, по санитарным и техническим нормам эти помещения к числу жилых не относятся.

Порядок перевода

Перевод помещения из разряда нежилых в жилые осуществляется только по заявлению его собственника. Прежде чем обратиться непосредственно с заявлением о переводе, необходимо оценить помещение, установить каково его текущее состояние и какие преобразования необходимо провести, чтобы помещение было признано жилым.

Далее собственник должен позаботиться о составлении проекта переоборудования помещения. Проект должен быть составлен таким образом, чтобы по итогу его реализации помещение полностью соответствовало требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением».

После того, как разработан проект, его, в составе прочих документов, необходимо передать на рассмотрение в орган, уполномоченный принимать решение о переводе. В течение сорока пяти дней по заявлению будет принято и направлено заявителю решение. Решение может содержать предписание о проведении реконструкции помещения.

Получив такой документ, собственник приступает к перестройке помещения согласно подготовленному ранее проекту. По итогу реконструкции, орган, принимающий решение о смене категории помещения, организует выездную комиссию на объект, проверяет выполнение проекта и соответствие помещения требованиям к жилым и, если все хорошо, составляет и подписывает приемочный акт.

Как перевести землю: пошаговая инструкция

Подготовка документов

• Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
• Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
• Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
• Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
• Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
• Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

Написание заявления

В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

• в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
• физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

Подача бумаг

Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

Публичные слушания

После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

Получение ответа

Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

Порядок перевода нежилого помещения в жилое

Переоформление нежилого помещения в объекты жилой недвижимости имеет чёткий порядок действий, соблюдение которого делает выполнение перевода полностью законным и правомерным.

Так, процедура перевода состоит из следующих этапов:

1. Сбора необходимой документации.
2. Подачи заявления в уполномоченный орган (в крупных городах это территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах — районные и исполнительные органы. В частности, в Москве дынные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда). Подать заявление можно при непосредственном посещении органа, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг с помощью электронной заявки.
3. Регистрации жилого помещения в Росреестре.

Согласно ЖК РФ, перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

• заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения;
• оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт);
• паспорт заявителя;
• технический план помещения;
• кадастровый паспорт;
• заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
• проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

Заявление о переводе нежилого помещения в жилое подаётся его владельцем в местный орган самоуправления

В случае необходимости пакет документов может быть дополнен заявителем по требованию уполномоченных органов. Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объёме и указанием даты приёма.

Оформление перепланировки

Нередко при переводе помещения из нежилого в жилое владельцы задумываются о его перепланировке.

Как правило, главной причиной перепланировки является желание владельцев сделать помещение более комфортным и эргономичным. Перепланировка изменяет внутреннюю конфигурацию помещения.

Это может быть:

• перенос перегородок или дверных проёмов;
• увеличение или уменьшение площади и числа комнат;
• устройство дополнительных подсобных помещений и т. д.

При переводе нежилой недвижимости в жилую сначала следует получить на это разрешение органов самоуправления и только потом приступать к ремонтным работам.

Перепланировка осуществляется следующим образом:

• в строгом соответствии с одобренным планом. Если владелец помещения захочет что-то поменять в этом плане, ему снова придётся заверять его в уполномоченных органах;
• по окончании ремонта необходимо получить акт приёмки. Для этого следует уведомить администрацию и ждать приезда специальной комиссии для оценки перепланировки и соответствия её всем нормам;
• комиссия должна оформить акт о завершённом переустройстве и/или перепланировке помещения в течение 10 дней с момента подачи соответствующего заявления;
• если перепланировка была сделана по всем правилам и соответствию одобренному плану, то вам выдадут акт приёмки. Данный акт будет являться основанием для использования переведённого помещения в качестве жилого;
• если комиссию не удовлетворит переустройство пространства, то она внесёт коррективы, укажет на допущенные ошибки, а также установит срок, в который вам необходимо будет уложиться.

Если владелец помещения решил провести перепланировку, он должен получить на то разрешение органов самоуправления

Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечёт изменений в техпаспорте.

Так, к перепланировке не относятся:

• переклейка обоев, перестилание полов и прочие косметические изменения;
• замена окон и дверей;
• внутренняя облицовка балконов;
• установка кондиционеров и антенн;
• смена сантехники;
• замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т. д.

Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?

Статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ детально определяют порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, законом предусмотрено, какие для этого необходимо будет подготовить документы.

Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.

Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.

Необходимо понимать, что пакет документов необходимо подавать в отношении всех жилых помещений в составе жилого дома и от лица всех собственников.

• Заявление. Бланк заявления могут предоставить для заполнения при подаче документов.
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (оригинал либо нотариально удостоверенные копии).
• Технический паспорт недвижимого имущества.
• План дома.
• Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется).

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.

Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.

Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.

Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.

Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

• Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
• Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
• Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание

В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Давайте рассмотрим, что же может послужить основанием для отказа в переводе жилого дома в нежилое здание. Статья 24 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указывает, в каких случаях дается отказ органами местного самоуправления в переводе.

Итак, вот эти основания:

• если вы не предоставили весь перечень документов, предусмотренных статья 23 ЖК РФ;
• если соответствующий документ не представлен собственником или его уполномоченным представителем по собственной инициативе;
• если такие документы были предоставлены в ненадлежащий орган;
• если не соблюдены были условия перевода здания;

Препятствия для перевода жилого в нежилое

С 9 июня 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», который усложнил процедуру изменения статуса помещения в МКД. Теперь, чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, нужно будет приложить больше усилий, а воспрепятствовать этому могут:

соседи из примыкающих квартир;

Необходимо получить письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к вашему помещению. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Необходимо собрать кворум более 2/₃ от общего числа голосов собственников помещений в подъезде. Более 50% голосов собственников от принявших участие в голосовании должны быть «за» перевод помещения в нежилое.

Необходимо собрать кворум более 50% от общего количества голосов собственников, в том числе более 2/₃ голосов собственников помещений в подъезде, в котором планируется перевод помещения в нежилое.
Большинством голосов из голосов собственников помещений в доме, принявших участие в голосовании, а также большинством голосов из голосов собственников помещений в подъезде принимается решение о переводе помещения в нежилое.

Это, скажем так, новые препятствия. А старые как действовали раньше, так и сейчас действуют. Это невозможность сделать отдельный вход, обременение правами третьих лиц, постоянное проживание кого-либо в этом помещении, неподходящий этаж. Также нельзя перевести помещение в статус нежилого, если оно находится в наемном доме, или если ваша цель — вести в помещении религиозную деятельность.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц…
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Из нового добавилось требование об исключении доступа в нежилое помещение с лестничной площадки или из тамбура, которыми пользуются соседи из жилых квартир.

…В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям…

Не стоит забывать о том, что после перевода помещения также должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и другие установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Все приведенные требования содержатся в статьях 22 и 23 ЖК РФ.
Также при переводе помещения из жилого в нежилое можно столкнуться с ограничениями со стороны градостроительного законодательства.
Поэтому чтобы не потратить время и деньги на оформление будущего бизнеса напрасно, советуем проконсультироваться у юриста. Он подскажет, имеет ли смысл затея с переводом помещения из жилого в нежилое в вашей конкретной ситуации.

Как помещение перевести в квартиру

Процедура перевода помещения в квартиру осуществляется в несколько этапов. Постройка должна соответствовать требованиям законодательства, санитарным и противопожарным норма.

Требования

• Жилой объект не может располагаться на территории подвала.
• На территории жилых домов недопустимо размещать предметы промышленного или торгового оборудования и оснащения.
• Квартиры, размещенные над гаражами, отделяются от них этажом, на котором расположены нежилые помещения.
• Подсобные помещения, лифты, мусоропровод недопустимо размещать по соседству с жилой территорией.

Перед тем как переводить нежилой фонд в жилищный, желающий провести процедуру должен удостовериться в том, что на недвижимость не наложены штрафные меры пресечения, судебный арест, и она не находится в залоге. Дом должен отвечать критериям, выдвигаемым к жилищу, иметь необходимые коммуникации.

Проще осуществить перевод, когда его предмет ранее использовался как жилье. Потом недвижимость была переведена в категорию нежилого с целью использования под офис, торговую точку, салон красоты, и т. д. В такой ситуации план можно составить самому и провести ремонтные работы после его утверждения.

Алгоритм действий, как перевести нежилое строение в жилой дом

1. Сбор необходимых бумаг.
2. Оформление письменной заявки в органы исполнительной власти.
3. Ожидание ответа о разрешении либо запрете перевода. Ходатайство о переводе рассматривается на протяжении полутора месяцев.
4. В случае позволения на проведение перевода провести реконструкцию и строительно-ремонтные работы согласно представленному проекту.
5. По завершении реконструкции вызвать экспертов жилищной комиссии, которые составят акт об окончании работ и соответствии недвижимости плану.
6. Оформить бумагу, подтверждающую владение домом в Едином Национальном Регистре Недвижимости.
7. Сделать технический паспорт дома.

В каждом конкретном случае перечень документов несколько отличается.

Перечень документов

• документ, устанавливающий личность заявителя;
• доказательства права владения недвижимостью;
• план реконструкции дома, квартиры;
• заключение жилищной комиссии на предмет соответствия всем требованиям.

• разрешение других собственников, если заявитель владеет частью недвижимости;
• если в числе собственников несовершеннолетний гражданин – согласие попечительской службы;
• протокол сбора собственников квартир для многоквартирного дома, на котором большинство высказались за то, что не возражают против процедуры перевода.

Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?

Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:

• обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
• заявление написано ненадлежащим лицом;
• существование каких-либо правонарушений;
• невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
• несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.

Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции.

На нашем сайте вы также сможете найти исчерпывающую информацию о земельных участках под ИЖС:

• Как перевести землю в ИЖС?
• Нормы застройки участков.
• Виды разрешенного использования — ИЖС.
• Как получить и оформить в собственность?
• Как получить надел бесплатно?
• Аренда ЗУ.
• Как платится налог?
• Минимальный и максимальный размер земли.
• Аукцион: что это такое и как проводится?
• Инструкция по покупке участка.