Квартира с обременением: что это значит и чем грозит при покупке жилья

Можно ли реализовать долю в недвижимости, если она в кредите?

Процедура продажи не квартиры целиком, а доли в праве на неё мало чем отличается от той, которая описана выше. Однако здесь нужно учитывать некоторые особенности, характерные для совместной собственности:

• Прежде чем заключать договор, продавец обязан письменно известить каждого из владельцев долей и предложить им выкупить его часть по заявленной цене. Лишь если получен отказ или в установленный срок не будет дан ответ, можно действовать дальше. Срок согласно ст. 250 ГК РФ составляет 1 месяц со дня получения извещения.
• Если доля принадлежит лицу, состоящему в браке, то он сначала должен у нотариуса оформить согласие супруга на продажу квартиры.
• Если одним из совладельцев является несовершеннолетний (например, квартира покупалась с использованием материнского капитала, а ипотека взята на недостающую часть цены), то потребуется получить разрешение от органов опеки и гарантировать, что ребёнку либо будет предоставлена равноценная доля в собственности на новое жильё, либо его часть денег будет положена на специальный счёт в банке, откуда они могут быть направлены только на покупку новой квартиры.

Доверительное управление

Этот вариант обременения предполагает присмотр за недвижимым имуществом собственника. В этом случае между субъектами заключается договор на определенный срок. В соответствии с ним собственник передает доверительному управляющему часть имущественных прав. Например, владельцам квартир нужно надолго уехать. Они хотели бы, чтобы кто-то присматривал за ними и оплачивал их счета. Переданное право управления может быть прекращено ранее срока, указанного в соглашении, только в случае смерти исполнителя или с согласия сторон сделки. Во всех этих случаях фиксируется обременение.

Какие бывают обременения прав на квартиру?

Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.

Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

• Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
• Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
• Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
• Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
• Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
• Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
• Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

• право супруга на общее имущество (когда квартира оформлена только на одного из супругов);
• право наследования (когда квартира оформлена на одного наследника, а другой наследник еще не реализовал свое право на нее);
• право преимущественной покупки доли квартиры (когда долю общей собственности продают без согласия владельцев других долей).

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Можно ли продать квартиру с обременением?

При покупке жилплощади на первичном рынке, приобретатели становятся ее полноправными собственниками, и согласно 2 части 209 статьи ГК РФ, они вправе осуществить любые не противоречащие закону сделки по отношению приобретенного имущества, в т. ч. отчуждать, сдать в аренду, обременить его и т.д.

В случае покупки квартиры с обременением дела состоят иначе, так как собственники не смогут полноценно распоряжаться этим имуществом. Многим собственникам интересно, можно ли продать такую недвижимость. Теоретически это возможно и в каждом обстоятельстве имеет свои особенности.

Например, в соответствии с 37 статьей ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если владелец заложенной жилплощади хочет ее продать, то он должен на это получить согласие залогодержателя (банка). Несмотря на это, наличие ограничения не может стать запретом для собственника передать заложенное имущество по наследству.

Если речь идет о продаже квартиры, где проживают несовершеннолетние недееспособные лица, то здесь также необходимо получить согласие законных представителей этих детей. Кроме того, за такими действиями осуществляется контроль органов опеки и попечительства, которые выполняют свою обязанность по защите законных прав и интересов этих лиц.

Примечание! Если недвижимость является совместной собственностью супругов, то при ее продаже одним из супругов нужно будет получить на то согласие второго супруга. Это согласие обязательно подлежит нотариальному удостоверению.

Как проверить наличие обременения?

При покупке обремененной недвижимости можно столкнуться с различными проблемами по причине нехватки знания юридических тонкостей.

Поскольку все ограничения прав собственности на недвижимость должным образом подлежать государственной регистрации, то проверить наличия ограничения можно посредством:

• обращения в ближайшее отделение Росреестра;
• обращения в МФЦ;
• осуществления запроса через интернет ̶ порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Для получения выписки насчет наличия или отсутствия правовых ограничений требуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от нижеуказанных обстоятельств:

Для получения данной выписки необходимо составить заявление. Законодательство не каждому предоставляет право подать заявление на получения вышеуказанной выписки насчет наличия обременений.

Примечание! Такую информацию вправе получить не только правообладатели, а также судебные службы, нотариусы, полиция, прокуратура. После получения заявления регистрирующий орган в пределах 14 дней выдаст выписку.

Процедура покупки квартиры с обременением

Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
Ознакомиться с договором по ипотеке
Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат

Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
Составить и подписать предварительный договор
Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
Передать необходимый список документов в банк

Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка

Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры с
обременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможности
получения дохода по итогам сделки. Если продавец не справляется со своими
обязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячные
платежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств на
другое лицо. Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным
требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себе
все потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастся
вернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до
заключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит
продавец, а сколько — банк.

После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную
сумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данном
этапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания
договора купли-продажи.

Снятие обременение

Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ  и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с
квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

Регистрация прав собственности

Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо от
способа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одного
владельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на
законодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в
Росреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

• соглашение
  по кредиту;
• договор
  купли-продажи;
• кадастровый
  и техпаспорт;
• паспорт
  собственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром,
так и через МФЦ.

Проверка наличия обременения

Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто. Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество. Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr.ru. Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано». В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

• Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
• Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
• Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
• Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
• Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
• После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
• Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
• Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно. Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду. Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Условия приобретения

Важно! Приобретая квартиру с обременением в виде ипотеки, покупателю следует руководствоваться нормами не только ГК РФ, но и ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно их нормам, любая продажа ипотечного жилья возможна лишь при условии, что банк, выдавший кредит на покупку квартиры, дал на это своё согласие. Согласие банка может быть дано двумя способами:

1. Изначально, когда соответствующее условие указано в договоре.
2. После заключения ипотечного договора, но до покупки квартиры.

Надо отметить, что возможность продажи в договоре практически никогда не указывается. Это невыгодно банку: если разрешить заёмщику свободную продажу квартиры, то кредитная организация лишается предмета залога.

Однако, при условии, что банк не возражает, продажа обремененной ипотекой квартиры – вполне реальная и законная сделка. Сделка может осуществляться следующими способами:

1. Заёмщик полностью рассчитывается с банком (в том числе и за счёт предоплаты от покупателя), после чего обременение снимается, а квартира продаётся в обычно порядке.
2. Происходит уступка требования. В этом случае банк переводит долг по кредиту на новое лицо – покупателя, а продавец больше перед кредитной организацией обязательств не имеет.
3. Покупка заложенной квартиры по договору об ипотеке. В этом случае покупатель берёт заём в том же банке, что и продавец, а средства, которые получил, тратит на приобретение жилья.
4. Банк сам выступает стороной сделки и продаёт заложенное жильё. Он может это сделать как с торгов при невыплаченном кредите, так и по поручению заёмщика.

А теперь рассмотрим основные способы подробнее.

Что делать, если собственник ребенок?

В первую очередь для продажи недвижимости необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Такое разрешение выдается в течение двух недель с момента письменного обращения родителей или опекунов в органы опеки и попечительства.

Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов.

Продажа жилья, принадлежащего детям возможна только в том случае, если взамен детям в собственность предоставляется недвижимость равноценная по площади и условиям проживания или улучшающая условия проживания детей.

После получения разрешения можно оформлять договор купли-продажи.

К СВЕДЕНИЮ! Согласно ФЗ № 122 все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат обязательной регистрации у нотариуса.

Более подробно о процессе продажи жилья с несовершеннолетними собственниками можно посмотреть здесь.

Способы купить ипотечное жильё

За наличные

Предварительное погашение долга

Справка. Приобретение жилья, находящегося в ипотечном кредите у банка, может быть осуществлено ха наличные.

При оплате живыми деньгами поступают следующим образом:

1. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу аванс в размере суммы, достаточной для закрытия ипотеки.
3. Продавец гасит свой долг перед кредитной организацией.
4. Банк снимает обременение с квартиры, запись об этом появляется в ЕГРН.
5. Покупатель и продавец подписывают уже окончательный договор, выплачивается остаток денег.
6. Покупатель регистрирует в Росреестре своё право собственности на жильё в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Преимущества сделки с наличными:

• Быстрота совершения.
• Крайне простая схема. По сути, здесь достаточно лишь двух сторон – продавца и покупателя.
• Полное отсутствие обременений на квартире.

Но есть и минусы наличной оплаты:

• Если остаток долга по ипотеке велик, требуется как-то позаботиться о безопасной выплате аванса.
• Далеко не всегда условия кредита допускают возможность его досрочного погашения.
• Продавец может нарушить условия предварительного договора и тогда возвращать уплаченные деньги придётся уже через суд.

Важно! Из-за того, что договор об оплате наличными рискован для покупателя, он обычно применяется только по отношению к жилью в домах, ещё не сданных в эксплуатацию.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи
• Скачать бланк договора купли-продажи
• Скачать образец договора купли-продажи

Погашение в процессе сделки

Другой вариант покупки за наличные – это продажа под контролем банка, когда ипотека гасится в процессе сделки.

В этом случае с согласия банка покупатель арендует две ячейки в хранилище: в одной из которых находятся деньги на погашение долга продавца, во второй уже сумма сверх этого.

Сделка под контролем банка происходит следующим образом:

1. В банк помещаются деньги.
2. Подписывается договор купли-продажи, права по сделке проходят госрегистрацию.
3. Продавец забирает остаток денег сверх долга.
4. Банк принимает сумму в размере ипотеки и передаёт покупателю погашенную закладную.
5. В Росреестре фиксируется отсутствие обременения на квартиру.

Достоинства такого варианта – его полная правовая прозрачность и защищённость всех участников сделки.

Минусом же контроля банка являются разве что сроки: в своих действиях и продавец, и покупатель подстраиваются под банк, а там даты устанавливают исходя из своего удобства.

Важно! Вместо двух ячеек может использоваться аккредитив или пока ещё редкий на рынке российских банковских услуг экскроу-счет.

В этом случае физически деньги в банке не хранятся, но продавец в любой момент может их получить перечислением, предоставив необходимые документы.

Продажа самим кредитным учреждением

Наконец, последний вариант продажи за наличные – это ситуация, когда банк выступает как продавец, реализовывая квартиру в счёт погашения неуплаченного долга либо действуя по поручению собственника.

Такой вариант банковской сделки тоже является прозрачным и защищённым, однако он не выгоден продавцу. Банк не имеет интереса в повышении цены и обычно продаёт жильё за сумму, достаточную лишь для погашения кредита и накопившихся штрафов.

Переоформление

Вместо выплаты наличных покупатель может попробовать перевести на себя долг. Это может быть осуществлено двумя способами:

1. Покупатель подписывает с банком соглашение, в котором устанавливается замена лиц в обязательстве. В этом случае покупатель должен будет выплачивать ипотеку далее вместо продавца на тех же условиях.Из-за того, что банки всегда индивидуально подходят к выдаче ипотечных кредитов этот вариант встречается достаточно редко. Обычно такое практикуется разве что для бывших родственников – например, когда после развода муж и жена делят взятую в ипотеку квартиру, и кто-то хочет оставить её целиком за собой.
2. Покупатель берёт ипотечный кредит в том же банке, за счёт его гасит долг продавца и дальше уже платит по своему договору с кредитной организацией. Это ситуация, когда покупатель сам оформляет на себя кредит. Многие банки заинтересованы в таких сделках и сами предлагают заёмщикам в таком случае льготные условия договора.Также, может быть такое, что покупатель берёт кредит, но уже в другом банке.