Перепланировка квартиры: проведение работ и составление проекта перепланировки

Технический обзор

Кроме проекта владелец квартиры в 2021 году должен иметь на руках и технический паспорт помещения.

В этом документе указано, какие работы могут быть проведены, а какие проводить недопустимо. Это своего рода заключение о том, в каком состоянии находятся конструкции здания и возможно ли в этом случае делать работы в соответствии с проектом.

Для подготовки такого документа создателю проекта необходимо осмотреть такие конструкции:

• перекрытия;
• колонны;
• пилоны;
• несущие конструкции.

Только после проведения этой процедуры можно дать оценку о том, возможно ли вносить в помещение планируемые изменения.

Если конструкции здания отвечают требованиям, то ремонт по проекту можно проводить. Если же нет – то проект можно изменить.

Фото: техническое заключение

Подготовка проекта перепланировки для процедуры согласования перепланировки

При выполнении перепланировки необходимо оценить размер ущерба, который могут нанести планируемые строительно-ремонтные работы целостности конструкций здания. В связи с этим, подготовка эскиза или проекта перепланировки, выполненного организацией, имеющей соответствующий допуск СРО, является основополагающим этапом проведения работ. Проект перепланировки – это документ, состоящий из нескольких разделов, в частности, чертежей и пояснительной записки к ним, выполненный в соответствии с утвержденными требованиями. Целью проекта является документальное подтверждение того, что предполагаемая перепланировка в отдельно взятой квартире не нанесет вред несущим элементам здания. Подготовленный проект передается в соответствующие инстанции для прохождения процедуры согласования.

Процедуры: проектирование и согласование перепланировки — процесс чрезвычайно трудоемкий, требующий существенных финансовых вливаний. Во избежание возникновения возможных ошибок и недочетов в документации, изготовленной дилетантами, рекомендуем обратиться к профессионалам «Городского кадастрового бюро».

Проектирование и согласование перепланировки достаточно востребованная в Москве услуга, позволяющая обустроить имеющееся жилье под индивидуальные запросы собственника. Команда профессионалов «Городского кадастрового бюро» обеспечит качественное изготовление проекта перепланировки помещения в соответствии с утвержденными нормами, с дальнейшим прохождением всех этапов согласования в различных инстанциях. Стоит заметить, что на определенные виды работ, такие как разборка несущих конструкций, демонтаж вентиляционных коробов, установка системы отопления на балконах и лоджиях, разрешительная документация, в соответствии с действующим законодательством, не выдается.

Руководствуясь буквой закона, специалисты «Городского кадастрового бюро» в максимально сжатые сроки подготовят всю необходимую документацию по изменению конфигурации помещения. Максимально сэкономить время на процедуру согласования позволяет налаженная оперативная работа с соответствующими организациями и инстанциями исполнительной власти, курирующими данный вопрос. Стоимость услуг по изготовлению проекта перепланировки и ее согласованию складывается из представительских расходов и установленного размера госпошлин.

Наши аттестаты

Прочие формальности

Согласование и заключение

В законном порядке инициатор переоборудования помещения сначала получает разрешение, а затем проводит ремонт. Но если собственник осуществит несогласованные изменения, то ему следует понимать, в чём сложность образца проекта перепланировки квартиры.

Теперь проектировщикам придется вносить в проект то, что уже сделано. Чаще всего оказывается, что по результатам технического обследования, которое провел специалист, наблюдаются нарушения, их внести в проект нельзя, поэтому придется кое-что переделывать.

В техзаключении служащий Жилинспекции или БТИ:

• объяснит, насколько помещение является безопасным для эксплуатации в данный момент;
• даст рекомендации в отношении восстановительных работ или по усилению отдельных конструкций, если это необходимо;
• укажет, как вернуть помещению состояние, соответствующее законодательным нормам;
• сделает другие выводы.

В любом случае инициатор перепланировки обращается в проектное бюро только при наличии техзаключения, а после оформления проекта готовит пакет документов на согласование.

1. В Жилинспекцию подать заявление и необходимые бумаги. В их список входит и разрешение совладельцев помещения, жильцов дома, банка, если квартира находится в залоге, заключение от СЭС и МЧС, Энергонадзора, газовой конторы и других . Жилинспекция и другие инстанции должны одобрить техдокументацию.
2. В некоторых случаях разрешение, которое выдаст Жилинспекция, будет достаточным, и ремонт можно начинать. В других согласовать перепланировку потребуется еще с МВК или отделом архитектуры города, все зависит от требований, которые установлены в конкретном муниципальном образовании.
3. После окончательного согласования выдается разрешение, которое действительно в течение года, но законодатель дает возможность его продлевать. Именно за это время нужно сделать перепланировку.
4. После окончания работ также вызывается техник, который оформляет акт завершения перепланировки. На его основании можно получать новый техпаспорт и переоформлять правоустанавливающие документы на помещение в регистрационной палате.

Сроки и формы изготовления

Считается, что для разработки сложного технического проекта проектировщикам необходимо 1−3 месяца, более простые задания они могут выполнить в течение 10 дней.

Согласно ЖК, ст. 26 представленная документация должна рассматриваться в течение 45 дней, после чего заявитель получает положительное решение или письменный отказ. После этого инициатору перепланировки направляется уведомление.

• как в данный момент загружены проектировщики;
• какой объем работ необходимо сделать;
• какую площадь помещения необходимо переоборудовать;
• насколько сложные работы придется выполнить.

Существуют типовые формы или готовые проекты, которыми может воспользоваться любой желающий, они разрабатываются автором дома специально для жильцов.

Если воспользоваться специальным каталогом, где они опубликованы, то не потребуется заказывать индивидуальный проект. Сгруппированы типовые проекты по типам зданий

. Запросить такой каталог можно в БТИ или у застройщика, если здание недавно сдано в эксплуатацию.

Кому заказать проектирование?

Создание проекта перепланировки жилых помещений необходимо заказывать только у компаний, получивших официальное право на выполнение таких работ. Это могут быть:

• компании, имеющие лицензию на проектирование;

• специалисты того же института, который занимался проектированием домов определенной серии;

• профессионалы НИИ, отвечающих за «несерийные» здания.

Могут быть одобрены жилищной инспекцией (которая выдает разрешения на выполнение работ по перепланировке) только те проекты, которые были разработаны с учетом утвержденных требований саморегулируемых организаций и актуальных нормативов.

В отличие от профессионального дизайнерского проекта, который собственники жилья заказывают исключительно для своих нужд, утвержденный проект обладает юридической силой, а значит, его разработчики (и орган, который выдал разрешение) несут ответственность за последствия его реализации.

Требования

Любая техническая документация должна правильно оформляться

При ее разработке за каждый вид изменений кто-то должен нести ответственность, поэтому важно проследить, чтобы организация проставила все нужные подписи и печати

Когда нужен СРО, а когда нет?

Все условия, которые описывают необходимость допуска СРО, регулируются Письмом № 24099-РП/08 от 15.06.2010 г. и Приказом № 624 от 30.12.2009 г. Мин. регионального развития и ч. 1 ст. 48, ч. 17, ст. 51 ГРК РФ. Согласно ним не требуется допуск СРО с таким видам строительных работ при реконструкции жилья:

1. Вынос в натуру геодезической разбивки.
2. Контроль точности геодезического замера параметров сооружений и зданий.
3. Разрушение конструкций, которые не являются несущими и не оказывают нагрузку.
4. Устройство в зданиях конструкций с облицовкой, применением искусственных или природных камней.
5. Облицовка или конструкции из кирпича.
6. Покрытие защитными материалами лакокрасочной группы.
7. Теплоизоляция трубопроводов.
8. Кровельные работы.
9. Демонтаж и устройство системы кондиционирования, вентиляции, отопления, канализации и водопровода, электросети, наружных коммуникаций без изменения локализации или без затрагивания общей сети здания.
10. Монтаж сигнализации, электроустановок до 1 кВт мощностью.
11. Пусконаладочные работы.
12. Любые действия, которые не затрагивают конструкцию объекта недвижимости, не превышают параметров надежности, безопасности, которые установлены градостроительным регламентом.

Должен ли председатель ТСЖ подписывать документацию?

Условия и перечень органов, которые проводят согласование перепланировки квартир, перечислены в ст. 26 ЖК РФ, где четко указано, что это должны быть органы местного самоуправления. Для процесса согласования заказчику потребуется предоставить следующий перечень документов:

1. Заявление о намерении проведения перепланировки.
2. Правоустанавливающие бумаги на жилье, в котором будет производиться внутренняя реконструкция.
3. Проект перепланировки объекта недвижимости.
4. Техпаспорт жилья.
5. Письменное подтверждение от всех зарегистрированных в этой жилплощади, а также членов семьи нанимателя, которые занимают указанное помещение.
6. Заключение от органа, занимающегося надзором и охраной культуры, истории и памятников архитектуры о допустимости перепланировки, если указанный объект жилого фонда относится к охраняемым сооружениям.

Внимание! Иные документы от заказчика согласовывающий перепланировку орган требовать не вправе, поэтому согласие ТСЖ или соседей при наличии вышеперечисленного пакета документов не нужно.

Образец проекта перепланировки

Самостоятельно такой документ очень сложно изготовить, но можно и попробовать.

Для этого пригодится проект перепланировки квартиры, образец которого можно скачать здесь.

В тексте документа обязательно должны быть установлены законодательством разделы.

Текстовый раздел

Текстовая часть документа включает в себя описания тех работ, которые должны быть проведены. Составлен он с нескольких частей.

Обложка

Первый лист документа должен содержать на себе фирменный почерк компании, которая занимается изготовлением проектной документации.

Фото: обложка документа

Здесь должны быть указанны такие данные:

• название организации;
• дату создания проекта;
• название;
• адрес помещения, где проводится перепланировка и прочие реквизиты.

Титульный лист

В том случае, когда титульный лист не расположен на одной странице с обложкой, на нем проставляют подписи и печати тех лиц, которые несут ответственность за составление документации.

Фото: титульный лист

Все остальные данные нужно продублировать с обложки.

Пояснительная записка

Оформляется в виде промежуточного плана, где нужно указывать такие данные:

• настоящее размещение всех перегородок, оборудования и остальных элементов;
• как планируется размещать их в будущем.

Фото: план квартиры до и после ремонта Реальные элементы на чертежах обозначают красным, тогда как возможные изменения – зеленым.

Графический раздел вмещает в себе чертежи всех изменений.

Он также оформляется с нескольких разделов.

План до переделки

В этом пункте нужно просто скопировать настоящий план помещения, который можно взять с технического паспорта квартиры.

Если проект простой то, этот лист можно заменить техпаспортом из БТИ.

Демонтажно-Монтажный план

На чертеже красным цветом необходимо обозначать те конструкции, которые подлежат сносу, а их будущее размещение – зеленым.

Фото: демонтажно-монтажный план квартиры

После переустройства

В плане внесены такие данные:

• материалы для проведения ремонтных работ;
• замеры, которые проводит БТИ;
• экспликация;
• условные обозначения.

Экспликация

Существует специальная форма, по которой ее необходимо оформлять – 4 ГОСТ.

Фото: схема экспликации полов

В тексте документа нужно указать характеристику пола, его размеры.

Схема гидроизоляции

Если проводятся работы по изменениях в ванной комнате (перенос ее в другое место или увеличение площади), то проект необходимо дополнять схемой гидроизоляции.

Фото: схема гидроизоляции

Связано это с тем, что новая площадь помещения не была ранее изолированная.

Водоснабжение и канализация

Если во время проведения ремонтных работ осуществляется смена места расположения кухонных или ванных приборов, то в плане обязательно должны быть обозначены чертежи трубопроводов и канализационных труб.

Фото: план водоснабжения

Технический проект перепланировки

Вы не найдете в законах или других нормативных актов такое определение, как технический проект перепланировки. Его иногда можно встретить в интернете, где люди интересуются процессом согласования или узаконивания перепланировочных работ. На самом деле оформляется обычный проект перепланировки, а некоторые технические документы придется представить на согласование в дополнение к заявлению.

Региональные власти утверждают перечни работ, которые можно и нельзя делать при перепланировке. Для столицы эти правила утверждены Постановлением № 508-ПП.

Кратко опишем, в чем заключается перепланировка, где допускается ее проведение, когда нужно и не нужно проходить согласования:

• перепланировочные работы влекут изменение исходной конфигурации строения, нежилого или жилого помещения;
• в нормативной базе РФ и регионов есть перечни работ, которые разрешено и нельзя выполнять при перепланировке;
• основным документом, который потребуется для перепланировки, является проект, причем его нужно получить до начала работ;
• в МЖИ нужно представить техническое заключение, проект перепланировки, так как это взаимосвязанные документы;
• для помещений МКД согласование осуществляется через жилинспекцию (в столице это Мосжилинспекция);
• для помещений в нежилых строениях согласовывать в жилинспекции ничего не нужно, а ремонт можно начинать после изготовления проекта;
• при любом варианте перепланировки ее итоги будут отражены в ЕГРН.

Если вы раньше не имели дело перепланировкой и не проходили согласования, лучше воспользоваться услугами представителя. Как минимум, при заказе и подготовке документов нужно убедиться, что запланированные вами работы разрешены. Также при оформлении документации будут описаны требования к безопасности работ, к материалам. Все это, в совокупности, позволит избежать проблем не только при изменении планировки, но и при прохождении согласований.

Нужен ли технический проект

Для этого требуется обычный, а не технический, проект. В документе указывается:

• описание объекта, где будут проводится работы, состояние его планировки на начало согласований;
• перечень работ, которые изменят планировку помещения, требования к их безопасности;
• описание конфигурации помещения после завершения работ;
• обязательные предписания по безопасности, которую нужно обеспечить на всех этапах перепланировки;
• дополнительные усиления, если это обеспечит безопасность конструкций;
• схемы и чертежи, которые раскрывают особенности работ;
• характеристики материалов, которые нужны для ремонта.

Проект всегда разрабатывается индивидуально под помещение, где проводится перепланировка. В жилинспекции можно выбрать один из типовых проектов. Такой вариант используется достаточно редко, так как собственник хочет получить уникальные и индивидуальные решения. Кроме того, типовые проекты есть только на дома серийной застройки, тогда как сейчас большинство здания возводится по индивидуальным параметрам.

Обязательным документом для согласования является проект перепланировки. В нем описываются все строительные работы, требования к их безопасности.

Можно ли согласовать и сделать перепланировку по эскизу

Ранее такая возможность действительно была. Собственник мог сам подготовить упрощенные эскизы и схемы, отметить на них изменения в планировке помещения. Сейчас данный порядок перепланировки не допускается законодательством. На согласование всегда требуется подать проект, которым подтверждена безопасность предстоящих работ.

Перепланировка является законной, если согласован проект и получены разрешающие документы. Варианты проведения переустройства квартиры.

Надоела привычная обстановка в квартире? Хочется снести стены, и расширить помещение? В подобных ситуациях лучшим решением является перепланировка квартиры. Благодаря перепланировке, вы можете расширить ваше помещение, объединить несколько комнат, избавиться от надоедливых кладовок. Большинство квартир в старых домах считаются типовыми, то есть похожи одна на другую, поэтому каких-либо проблем с перепланировкой возникать не должно. Не всегда планировка купленного в новостройке или на вторичном рынке жилья отвечает вкусам и желаниям их хозяев. Как правильно её произвести, не нарушив при этом закон? Как понять, что не является перепланировкой квартиры и какие строительные работы считаются незаконными при отсутствии согласующих документов в 2021 году? В зависимости от методов проведения перепланировку можно условно разделить на несколько вариантов.

Без согласования. Перепланировка без разрешения является не законным способом ее проведения. Кроме того, это является по-настоящему опасной затеей для окружающих, поскольку могут быть повреждены несущие конструкции, что в свою очередь спровоцирует обрушение части здания. А это уже считается преступлением, которое грозит штрафными санкциями, вынесением соответствующего постановления о приведении квартиры в первоначальное состояние и даже уголовным преследованием. Незаконная перепланировка также негативно влияет на цену. Далеко не каждый отважится покупать квартиру, если не в порядке документы. А если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то банк потребует, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законодательством РФ, и если перепланировка произведена не законно банк просто не даст кредит. Подробнее – Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке.

Самостоятельное согласование. Чтобы узаконить перепланировку необходимо получить разрешающие документы, которые выдает исполнительный надзорный орган. Оформление документов выглядит следующим образом. Нужно сделать или заказать план перепланировки. Его готовит специальная организация обладающая допуском СРО, с учетом пожеланий собственника. В пространстве, в котором производится перепланировка, необходимо выделить зоны с определением главной. Нужно заказать дизайн-проект, в котором специалисты подскажут идеи, а также в какой последовательности лучше двигаться. Затем они представят макет или рисунок интерьера, который получится в результате произведенных работ. Но поскольку это удовольствие является недешевым, можно, исходя из плана перепланировки, представить в уме, как это будет смотреться. Обдумываем все перемещения членов семьи, насколько им будет комфортно жить после перепланировки квартиры. Это необходимо для того, чтобы заранее исключить какие-либо неприятные моменты, которые могут возникнуть. Затем рассчитываем и расставляем на свои места мебель. Не забываем предусмотреть места для хранения вещей и имущества. Теперь, когда проект готов, необходимо дать ему оценку, взвесить все за и против: возможно, что-то добавить или, наоборот, убрать, и обратиться в местную Жилищную Инспекцию с целью получения разрешения на перепланировку. После того как разрешение на производство перепланировки было получено, приступаем к ее проведению, затем в уже отремонтированной квартире делаем замеры вновь, а также заказываем новый технический паспорт. Если по каким-либо причинам было отказано в перепланировке, это решение можно обжаловать в суде.

Лучшая защита – согласование перепланировки

Запрещение несогласованных перепланировок – это необходимая мера для обеспечения безопасности строений. Поэтому все нарушения при проведении перепланировки преследуются в соответствии с законодательством. Незаконно перепланированную квартиру невозможно продать, купить, и даже сложно официально сдать в аренду.

Ввиду этого, если необходимо переделать жилье или офис, самым надежным путем будет согласование перепланировки квартиры. Для этого необходимо обратиться в компанию, которая специализируется на разработке проектов перепланировки и работает с государственными органами, чтобы согласовать всю документацию по такому строительству.

Это наиболее удобный и безопасный вариант, поскольку проект перепланировки разрабатывается профессионалами.

Такие специалисты обладают всеми необходимыми знаниями относительно рисков, способов обеспечения безопасности при реконструкции и нюансов законодательства. Кроме того, обращение к этим организациям существенно упрощает весь процесс, поскольку от заказчика не требуется никаких усилий по сбору документов и посещению целого ряда инстанций.

Весь пакет документов полностью подготавливает компания-разработчик.

Полный список документов для получения разрешения на перепланировку:

• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Техпаспорт квартиры.
• Поэтажный план дома.
• Экспликация до и после перепланировки.
• Заключение Роспотребнадзора.
• Заключение санэпидемстанции.
• Заключение архитектурно-планировочного управления.
• Заключение пожарного надзора.

Также могут потребоваться:

• Договор с проектной организацией.
• Проект перепланировки.

Это полный пакет документов, которые позволяют законным образом начать перепланировку. Если она проведена без предварительного согласования, такой пакет будет нужен и для того, чтобы ее узаконить.

Давайте рассмотрим, как узаконить перепланировку, которая уже проведена. Отметим, что это сделать гораздо сложнее, чем получить разрешение на перепланировку. Для этого необходимо собрать все перечисленные документы, начиная от технического паспорта квартиры и поэтажного плана дома до документов на право собственности.

Затем следует обратиться в муниципальные органы, чтобы получить законное подтверждение переделки. Если это не удается – придется обращаться в суд.

Судебные решения далеко не всегда оказываются положительными. Нередко даже незначительные изменения признаются незаконными. За них требуют заплатить штраф и/или устранить их.

Следует отметить, что перепланировка, не имеющая согласования, является существенной проблемой при продаже квартиры. Владелец должен узаконить все изменения в конструкции, поскольку, в противном случае, ответственность за перепланировку будет перенесена на покупателя. В этой ситуации цена квартиры существенно снижается.
Рабочий изучает проект перепланировки квартиры

Пример заполнения

Информация в проекте может подаваться различно, одну потребуется включить в виде текста или описательной части, другую заключить в таблицу, иную представить в виде схемы или чертежа с пояснениями. После того как все будет готово, оформляется пояснительная записка, в которой подробно излагается порядок проведения работ.

В нее можно внести информацию подобным образом:

• указать данные на помещение – адрес, а также что проект был разработан на основании техзаключения;
• проект изготовлен в 2021 году в соответствии с нормативными актами (они могут быть государственного значения и регионального);
• проектом предусмотрено, что перегородки в квартире будет демонтированы частично, новые такой же толщины установлены в других местах, указанных на чертежах;
• санузел будет переоборудован, совмещен с ванной комнатой, сантехника перемещена в его пределах;
• подоконный блок при выходе на лоджию будет демонтирован, а на его месте установлена стеклянная дверь для сохранения теплового контура в помещении в зимний период;
• объем нагрузки на перекрытия не превышает установленной СНиПом нормы;
• при входе в санузел должен быть установлен порожек высотой 4 см;
• вентиляционный канал и инженерные сети будут полностью сохранены в первоначальном состоянии;
• подоконная часть может быть вырезана с помощью алмазной фрезы, использовать ударные инструменты не разрешается;
• в состав отделочных работ должна входить гидроизоляция стен и перекрытия на том месте, где будут располагаться кухня и совмещенный санузел;
• в процессе ремонта заказчик обязуется предоставлять доступ в помещение инспектору из организации, которая выдала техзаключение, для оформления актов по выполненным скрытым работам;
• строительные работы будет проводить организация, имеющая специальную лицензию, она обязана придерживаться правил техники безопасности и противопожарных норм;
• другую.