Как согласовать перепланировку в квартире после ремонта

Необходимые документы

Заниматься подачей документов должен собственник квартиры. Также данным процессом может руководить доверенное лицо при наличии разрешения владельца с печатью нотариуса. Какие документы нужны для получения разрешения на перепланировку квартиры:

1. Технический паспорт, такой документ можно заказать при помощи БТИ и в МФЦ.
2. Документ, который подтверждает право владения данной квартирой. Начиная с 2017 года, таким подтверждением признана Выписка про объект недвижимости. Свидетельство о прохождении регистрации старого образца было отменено еще в 2016 году, оно не может относиться к документам дляоформления перепланировки квартиры в 2019 году.
3. Специальная выписка обо всех зарегистрированных людях. Она берется в отделе паспортного стола.
4. Подписанное разрешение на перепланировку квартирыв форме документа для согласования со всеми совершеннолетними собственниками.
5. Копия индивидуального лицевого счета, которую можно получить в бухгалтерии местного паспортного стола.
6. Заключение о соблюдении норм СЭС в письменном виде. Чтобы получить данный документ нужно пройти соответствующую проверку квартиры под руководством работника санитарной службы.
7. Заключение о соответствии нормам пожарной безопасности от МЧС. Процедура получения аналогична предыдущему пункту.
8. Проект либо эскиз квартиры в зависимости от конкретного случая.
9. Бумаги, удостоверяющие личность (например, паспорт).
10. Заявление, которое можно заполнить на месте совместно с квалифицированным специалистом во избежание мелких ошибок и неточностей.

Если специальных документов для подтверждения прав владения жилплощадью нет, можно использовать договор основания. Такой документ подразумевает полное владение квартирой на законных основаниях, им может выступать договор купли-продажи, бумаги о передаче, свидетельство про наследование имущества, договор инвестирования и прочие.

Ситуация с получением согласия от местных властей может осложниться, если дом причисляется к памятникам архитектуры. Тогда перед сбором перечня документов для перепланировки квартиры необходимо получить одобрение органов по охране культурных сооружений.

Также в юридической практике распространены случаи, когда перепланировку квартиры нужно узаконить по нормативным документам после проведения всех работ. Какие документы для согласования перепланировки квартиры нужны в таком случае:

• исковое заявление от владельца;
• чек про оплату государственной пошлины;
• эскизы;
• документация на данную квартиру;
• прочие бумаги (предоставляются в индивидуальном порядке, по требованию суда).

В случае подачи документов после всех работ, перепланировка квартиры может быть одобрена и зарегистрирована. Тогда субъекту выдадут соответствующее подтверждение после оплаты штрафа. В противном случае изменения могут попасть под запрет, тогда их необходимо устранить и привести жилье в начальный вид.

Если владелец имущества откажется оплатить штраф либо устранить перепланировку, то работники исполнительной службы могут использовать крайние меры. К таким вариантам относится продажа квартиры для оплаты штрафной суммы и принудительное возвращение исходного вида.

Шаг 1. Разработка проекта перепланировки квартиры

Срок:

1-2 месяца

Необходимые документы: 

— Технический паспорт на квартиру

— Актуальная выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности / правоустанавливающие документы)

— Поэтажные планы этажа выше и этажа ниже квартиры

— Акт обследования вентиляционных каналов

— Технические условия на электричество и воду (по требованию)

Последовательность действий: 

— Сбор необходимых документов

— Составление технического задания для проектной организации с описанием концепции перепланировки

— Поиск и переговоры с проектной организацией

— Разработка проектной документации (разделы ПЗ, АР, ЭО, ВК, ОВ, КМ, проект изменения фасада здания)

Результат:

Оформленный в соответствие со всеми требованиями и нормами проект перепланировки

Возможные сложности: 

• Если проектная организация только делает, но не согласовывает проекты, есть риск, что проект не пройдет согласование
• Далеко не каждую перепланировку можно согласовать. В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки
• В разных комиссиях требования к объему и оформлению проекта могут отличаться
• Некоторые организации берут отдельную плату за печать дополнительных копий проекта перепланировки

Советы и рекомендации:

• Выбирайте проектную организацию, которая специализируется на проектах перепланировки квартир
• Проверьте, есть ли у компании собственный проектный отдел, или она привлекает к проектным работам субподрядчиков и фрилансеров
• Уточните, дает ли организация гарантию того, что проект перепланировки можно согласовать

Что делать при получении решения о перепланировке квартиры – или после отказа

В случае, когда гражданин получил отказ, то он вправе обжаловать постановление суда.

Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания истца, либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3 месяцев с момента извещения заявителя об отказе, а решение суда — в течение 1 месяца.

Уведомить о решении заявителя должны в течение 3 рабочих дней.

После получения положительного решения, гражданин должен обратиться в БТИ, кадастровую палату для того, чтобы были внесены все изменения в техническую документацию.

Согласовать перестройку жилых и нежилых помещений в Москве теперь можно только онлайн

фото: АГН Москва

Штраф за незаконную перепланировку, согласно КоАП, составляет 2-2,5 тысячи рублей для физлиц и 40-50 тысяч для организаций и предприятий. Если в квартире или офисе после капремонта выявят нарушения строительных норм, то придётся вернуть помещение в изначальное состояние. Чтобы избежать финансовых потерь, стоит согласовать план перестройки заранее. В Москве с 21 августа приём соответствующих заявлений проводится только онлайн, на сайте mos.ru.

Что можно изменить в квартире?

Правила перепланировки установлены Жилищным кодексом и постановлением правительства №508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных домах». По согласованию с жилищной инспекцией можно сделать проёмы в стенах. Если это несущая стена, то в ней делается узкий проём с усилением, а если межкомнатная перегородка — проём может быть шире и в нём разрешено устанавливать раздвижные двери. Таким образом можно объединить кухню и гостиную. Но при этом плита на кухне должна быть электрической.

Также собственник может увеличить площадь ванной или туалета за счёт коридора, расширить балкон, сформировав арку шириной до 1 метра. Разрешено протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка. Если перепланировка затрагивает общедомовую территорию, её нужно согласовать с соседями.

Что запрещено?

Категорически запрещено полностью сносить несущие стены или межкомнатные перегородки. Если у вас газовая плита, объединять кухню и жилую зону квартиры не разрешается. При ремонте нельзя увеличить балкон за счёт площади гостиной или спальни или перенести на балкон батареи. Не получится согласовать с жилинспекцией оборудование тёплого пола за счёт общего отопления или разместить ванную или туалет в жилых комнатах.

Запрещается делать переустройство в домах, признанных аварийными.

Куда обратиться?

Перед тем как начать масштабный ремонт, собственнику нужно составить проект перепланировки. Этим занимаются проектно-технические бюро с допуском СРО (саморегулируемой организации) или в БТИ. Для работ понадобится техпаспорт и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а стоимость проекта составит около 10-20 тысяч рублей. К проекту инженеры должны приложить договор авторского надзора, акты скрытых работ, техническое заключение о состоянии конструкций зданий и возможности перепланировки, копию свидетельства допуска СРО. Иногда требуется согласовать проект с управляющей компанией или ТСЖ.

Затем заявление для согласования перепланировки подают через МФЦ или напрямую в администрацию района, в котором есть жилищная инспекция или архитектурный отдел. К заявлению прилагается проект ремонта, документы на квартиру и её техпаспорт. Понадобится также нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку. Если ремонт затрагивает общую собственность, следует предоставить разрешение собрания жильцов.

Решение о разрешении на переустройство выносят в течение 45 дней. Затем собственник может лично явиться за документами, либо их пришлют заказным письмом

Важно, что ремонт нужно сделать до истечения срока действия согласования на него. В Москве этот период равен 1 году

Когда ремонт закончен, сообщите об этом в жилинспекцию, написав заявление об оформлении акта о завершённой перепланировке. Через 10 дней после подачи заявления к собственнику придёт межведомственная комиссия, которая составит итоговый документ. Дальше остаётся только получить новый техпаспорт на квартиру в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину.  

Москвичи смогут подать заявление онлайн

В Москве с 21 августа подать заявление о перепланировке можно только онлайн на портале mos.ru в разделе «Жильё, ЖКУ, двор», воспользовавшись онлайн-услугой «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме». На сайте мэра и правительства столицы отмечают, что при подаче заявления сокращён список необходимых документов. Больше не понадобятся протокол общего собрания, если он раньше уже был передан на хранение в Мосжилинспекцию, и журнал производства работ, если в помещении не затрагиваются несущие конструкции. Упростили и процесс согласования работ, для которых не требуется проектная документация.

К заявлению нужно приложить в электронном виде проектную документацию (проект перепланировки, техническое заключение), подписанную электронной подписью проектной организации. Если же понадобятся дополнительные документы, их можно загрузить и направить в Мосжилинспекцию через личный кабинет.

Последствия самовольной перепланировки квартиры без предварительного согласования – чего ожидать при легализации перепланировки

Изменение технических параметров жилых квадратов, безусловно, незаконно. Россиянам, которые сделали перепланировку своей квартиры, должны знать, какие последствия могут наступить при оформлении документации.

Самовольная перепланировка грозит:

1. Принудительной выплатой штрафа. Административная ответственность в виде штрафа может быть наложена на нарушителей. Сумма штрафа составляет от 2 000 до 2 500 руб.
2. Расходами в связи с приведением жилья в прежнее состояние, если таковое требуется. Если в определенный срок этого не сделать, то через судебные органы могут запросить реализовать данное имущество на публичных торгах для получения компенсации ущерба. Это возможно, если незаконный перепланировщик арендует и проживает в квартире согласно договору социального найма.
3. Невозможностью реализовать право собственника в будущем, то есть совершать правовые операции с недвижимостью он не сможет.
4. Причинением ущерба и аварийными ситуациями. Например, из-за перестройки могут быть разрушены несущие конструкции здания, нарушены технические и коммуникационные сети. Могут быть и другие разрушения.
5. Расходами на создание нового проекта в связи с уже сделанной перепланировкой.

Когда собственник квартиры не согласовывает свои действия, это может привести к вышеперечисленным последствиям.

Напомним: чтобы не было их, обратитесь заранее и согласуйте свои мечты с инстанциями, которые видят реальную ситуацию на документации.

Допускают небольшие изменения жилых квадратов. Например, можно объединить пространство кухни с жилой комнатой путем монтажа дверного проема, арки, либо расширение санузла.

А такие изменения, как снос несущих стен, перенос домовых инженерных коммуникаций, перенос санузла в жилую зону, могут повлечь серьезные последствия.

Какие требования нужно учитывать при срочном согласовании

Срочное согласование перепланировки квартир или нежилых помещений может быть связано со следующими обстоятельствами:

• с 2018 года запрещены сделки с объектами недвижимости, не прошедшими кадастровый учет в Росреестре – это правило распространяется и при самовольной перепланировке жилого или нежилого помещения;
• в зависимости от статуса помещений будет зависеть порядок согласования проектной документации – например, при перепланировке жилых помещений многоквартирного дома в Москве нужно обращаться к специалистам Мосжилинспекции, тогда как для нежилых объектов обращение в указанное ведомство не требуется;
• порядок обращения будет зависеть и от состава строительных работ – если работы связаны с изменениями в квартире, обращаться нужно к специалистам Мосжилинспекции, тогда как изменение фасада дома нужно согласовать со службой Москомархитектуры.

Влияет ли стоимость услуг по оформлению документов на сроки согласования? Стоимость изготовления проекта, техзаключения и технического плана может зависеть от сроков выполнения работ, однако на сроки рассмотрения документов в муниципальных ведомствах и службе Росреестра они не повлияют. Чтобы узаконить работы в квартире без предварительного согласования может потребоваться обращения в суд – в этом случае процесс может затянуться еще на 2-3 месяца.

Получение выписки ЕГРН по итогам всех согласований происходит в срок от 7 до 9 дней, в зависимости от варианта подачи документов (через Росреестр или МФЦ). Госпошлина за проведение учетных мероприятий в Росреестре не уплачивается, поэтому срок не будет зависеть от суммы платежа.

Как узаконить уже сделанную перепланировку жилой недвижимости – пошаговая инструкция

Следуйте такой инструкции, чтобы правильно узаконить перепланировку квартиры или домовладения:

Шаг 1. Соберите документационный пакет. Без документов вашу заявку на легализацию проекта не рассмотрят.

Шаг 2. Обратитесь в БТИ. Попросите предоставить техпаспорт.

Шаг 3. Закажите у компании, занимающейся проектировкой, проект для перепланировки и к нему заключение технического характера

Обратите внимание, что у организации должна быть лицензия и права на осуществление данной услуги.

Шаг 4. Согласование проекта в надзорных инстанциях

Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района, ГУ МЧС, санпидинстанция.

Шаг 5. Получите заключение жилищной комиссии. Если не выдают разрешения на объект, то решать вопрос придется в судебном порядке.

Учитывайте, что все изменения будут внесены в документы, подтверждающие права на собственность, и документацию БТИ.

Филиал МФЦ “Мои Документы” — Ярославль

Куда обратиться

Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дом участок квартиру в Ярославле в 2021 году

Как оформить перепланировку квартиры в БТИ самостоятельно?

Во всех перечисленных документах должны быть указаны все изменения, произошедшие в квартире во время перепланировки. Поэтому, до похода за консультацией, обратитесь в БТИ. Как оформить перепланировку в БТИ? Скорее всего, из-за совершенных изменений вам потребуется сделать новый технический паспорт. Его изготовление займёт определённое время, но без него не обойтись. Оформление нового технического паспорта состоит из написания заявления и предоставления некоторых документов. При обращении в БТИ понадобится экземпляр старого технического паспорта и свидетельство о собственности.

После написания заявления, технический сотрудник БТИ обязуется лично осмотреть произведённые изменения в жилом помещении. На основании увиденного и полученных документов сотрудник БТИ выдаёт владельцу квартиры новый технический паспорт. Весь процесс получения нового технического паспорта занимает по меньшей мере два месяца.

Без нового технического паспорта и прочих документов невозможно получить консультацию в упомянутых государственных органах.

После консультации владельцу квартиры потребуется заказать проект. Такими проектами занимаются специальные компании. В некоторых случаях отдельные лица (предприниматели) вправе сделать проект перепланировки квартиры. Частный предприниматель или компания не только могут изготовить проект, но и согласовать его со всеми необходимыми органами, например, с органом пожарного надзора и с архитектурно-планировочным управлением.

Однако некоторые владельцы квартир предпочитают самостоятельно изготовить эскиз будущей перепланировки. Сделать эскиз нетрудно. Все объекты на эскизе рисуются двумя цветами: зелёным и красным. Красный цвет указывает на объекты, которые будут задействованы в дальнейших работах. В то же время эскиз не подходит для всех видов перепланировок. Если она подразумевает монтаж инженерных коммуникаций, узаконивать её следует с помощью проекта.

Дополнительные документы

Третьим шагом является сбор дополнительных документов, а также обращение в МФЦ. Для полноценного и официального узаконивая, понадобится собрать следующие документы:

• Проект или эскиз уже совершенной перепланировки;
• Правоустанавливающая документация. Под этой документацией подразумевается регистрационное свидетельство или соглашение аренды жилья. Если обращение на оформление подаёт арендатор квартиры, ему необходимо иметь на руках согласие собственника квартиры на проведение всех перепланированных работ. Узаконивать можно лишь при наличии письменного согласия;
• Разрешения на совершение перепланировки от архитектурно-планировочного управления, органа пожарного надзора и СЭС;
• На руках во время оформления следует иметь договор с предприятием, которое будет осуществлять все работы;
• Заявление от представителя квартиры. Заявление должно быть написано и подано в согласии со всеми установленными правилами. Когда жилье с перепланировкой выступает в качестве долевой собственности, то есть изменения в квартире желает осуществить владелец некой части квартиры, под написанным заявлением должны стоять подписи собственника или владельца каждой части этой квартиры. Альтернативным вариантом этим подписям служит наличие нотариальная доверенность от всех правообладателей;
• Специальное техническое заключение, подтверждающее безопасность проведения всех работ в квартире;
• Документы, полученное в БТИ. То есть новый технический паспорт, экспликация и, конечно же, поэтажный план.

Когда все перечисленные документы будут предоставлены в соответствующие органы власти, следует приступать к следующему шагу, а именно к ожиданию получения разрешения на легализацию совершения перепланировки. Срок, отведённый для рассмотрения заявления, составляет сорок пять дней. За это время, учитывая все нюансы и документы, органы власти должны вынести своё решение. Ответ на поданное заявление госорганы обязуются оформлять и отправлять заявителю в течение трёх дней.

Если решение госорганов положительное, предоставьте его в БТИ. В БТИ на основании данного решения все согласованные и предстоящие изменения занесут в технические документы квартиры. После этого можно начинать осуществление перепланировки.

Все перечисленные действия, советы и документация являются досудебным способом получения разрешения на узаконивание перепланировки квартиры. Однако не всегда компетентные органы выносят положительные решения в данных ситуациях. Но как бы если госорганы отказывают заявителю в получении официального разрешения? Где узаконить перепланировку квартиры? В таких случаях лучше воспользоваться судебным методом официального оформления изменений в жилье.

Перепланировка в ипотечной квартире

Никаких отдельных нюансов в части проведения перепланировки в квартире, которая куплена в ипотеку, в законе нет. Чаще всего эти вопросы регулируются ипотечным договором. В нем может быть пункт, запрещающий любую перепланировку вообще, либо обязывающий заранее согласовать ее с банком

Для него важно, чтобы в жилье не было технических изменений, а особенно — несогласованных, потому что их наличие затрудняет дальнейшую продажу квартиры, если заемщик «не потянет» ипотеку.
При этом договор часто содержит условие, согласно которому квартиру в ипотеке могут посетить с проверкой, а за неисполнение вышеуказанных пунктов будет положен штраф в ощутимом размере. В целом не рекомендуется увлекаться нелегальной перепланировкой в такой квартире — судебная практика показывает, что нарушенные обязательства банку часто приходится компенсировать

Общий совет здесь заключается в том, что до начала проведения работ нужно очень внимательно прочитать условия договора на этот счет.

Перепланировка «Light» как альтернативный вариант

Иногда владельцы проводят перепланировку квартиры без острой необходимости. Это часто приводит к большим материальным затратам и дискомфорту во время проведения таких работ, а также занимает много времени.

Следует отметить, что неудобства в помещении часто вызваны не ограниченным пространством, а неправильным распределением функциональных зон в квартире и неудачным оформлением интерьера. В таком случае, перепланировка, скорее всего, не принесет желаемого результата из-за того, что пространство квартиры снова будет использоваться неэффективно.

В качестве альтернативы, следует прибегнуть к упрощенному варианту перепланировки, который не требует ни оформления множества документов, ни масштабных строительных работ. Речь идет о создании комфортной эргономичной среды благодаря перераспределению пространства различных функциональных зон квартиры.

Исключительно благодаря правильному распределению и обеспечению функциональности пространства в вашем доме можно добиться желаемого эффекта. Чтобы превратить даже самую стандартную и не очень удобную квартиру в комфортное помещение, профессиональные дизайнеры используют следующие решения:

• Замена мебели.
• Изменение ее расположения.
• Расчет эргономичности.

Что же касается освещенности или ощущения тесноты, профессиональные дизайнерские решения также могут оказаться весьма полезными. Они позволяют визуально сделать помещение более просторным, светлым или затемненным без значительных вложений и проведения серьезных работ по реконструкции.
Гостиная комната после дизайнерской перепланировки

Возможные сложности при оформлении перепланировки квартиры

Юристы компании «2Проектор» неоднократно сталкивались со сложными случаями, когда для изменения конфигурации помещения нужно было проводить особые процедуры и оформлять дополнительные документы. Прежде чем передавать заявление сотрудникам надзорного органа, собственнику объекта рекомендуется получить юридическую консультацию и понять, по какой схеме будет проходить согласование.

Обычно к сложным случаям регистрации переустройств относят следующие явления:

• Квартиры из старого фонда. С таким жильем однозначно возникнут проблемы при перепланировке: деревянные перекрытия, невозможность обустроить проем без укрепления в стене-перегородке, большое количество вентиляционных шахт.
• Ипотечная недвижимость. Так как фактическим собственником такого помещения является банк, все модификации одобряются учреждением. Обычно банки разрешают только проведение косметического ремонта, перестановку сантехнического оборудования, а более масштабные улучшения однозначно запрещают.
• Помещение внутри новостройки со «свободной планировкой». На самом деле по поэтажным планам БТИ каждая квартира имеет определенную планировку, а ответственность за возведение перегородок перекладывается на собственника. Если владелец решил сам расположить ненесущие стены, это нужно будет узаконивать при обращении к надзорному органу.

От конкретного случая зависят определенные этапы оформления модификаций планировки. Специалисты «2Проектор» имеют большой опыт работы и готовы решить любые проблемы, относящиеся к переустройству жилого пространства.

Оформление перепланировки

Согласование перепланировки помещений – это обязательный порядок, который нужно соблюсти до начала работ. Перепланировка будет законной, если до ее проведения оформлен проект, получено техническое заключение. Если предстоит перепланировка нежилого помещения в МКД, на документы нужно получить согласование МЖИ.

Общий порядок действий для проведения перепланировки в нежилых помещениях МКД:

• получение согласования от собственников дома, если работы связаны с изменением общедомового имущества;
• оформление проекта, технического заключения о состоянии несущих конструкций;
• получение техпаспорта в БТИ;
• передача документов в МЖИ на согласование перепланировки помещений;
• обращение в МЖИ, чтобы получить акт перепланировки помещений после завершения работ;
• заказ технического плана у кадастрового инженера на изменения в характеристиках помещения;
• прохождение кадастрового учета, внесение изменений в ЕГРН.

Заявление о перепланировке помещения подает собственник или его уполномоченный представить. Эти же лица могут заказать проект перепланировки нежилого помещения. Когда работы будут завершены, акт перепланировки помещений тоже выдается собственнику или его представителю.

С 2013 года подготовка технического плана для узаконивания перепланировки помещения или здания возложена на кадастровых инженеров. Они могут быть трудоустроены в любой организации, в том числе коммерческой. ООО «Смарт Вэй» имеет в штате специалистов, аттестованных Росреестром и состоящих в СРО кадастровых инженеров. С нашей помощью перепланировка нежилого помещения пройдет в максимально сжатые сроки.

На фото представлена перепланировка, в ходе которой изменена конфигурация кухни. Однако объединять газифицированную кухню с жилыми комнатами запрещено.

Проект и техническое заключение

Для того, чтобы произвести работы по перепланировке помещения или здания в Москве, требуется проект. Проект перепланировки нежилого помещения содержит следующие разделы:

• пояснительная записка;
• исходные технические материалы (в частности, технический паспорт или выкопировки из него);
• план этажа объекта недвижимости в масштабе М 1:100 (М 1:150), на котором следует отразить снос перегородок, планируемые конструкции и проемы, порядок размещения оборудования инженерных сетей и коммуникаций;
• предполагаемое размещение и особенности работы инженерных сетей и оборудования;
• требования к безопасности предстоящих работ;
• чертежи, описывающие узлы, детали, проектные решения;
• рабочие чертежи;
• заключение о текущем состоянии объекта и возможности проведения строительных работ (при необходимости).

Если вам нужен проект перепланировки нежилого помещения, обращайтесь в ООО Смарт Вэй.

Техническое заключение о соответствии работ по перепланировке в МКД может быть выдано только организацией, уполномоченной Мосжилинспекцией, либо автором проекта дома. Если авторы проекта неизвестен или уже прекратил деятельность, техзаключение можно получить через ГБУ Экспертный центр. Перепланировка помещений в многоквартирном доме без оформления техзаключения невозможна.

Отметим, что в Постановлении 432-ПП прямо указано, что техническое заключение для перепланировки в нежилых зданиях можно оформить через проектную организацию. Как правило, техзаключение включается в содержание проекта, что экономит время и деньги заказчика.

Очередь в БТИ была обычным явлением. Сейчас все намного проще, так как документы на согласование можно подать даже через интернет.