Признание права собственности на самовольную постройку

Необходимая документация

Перечень документов не имеет строгих установок и, как правило, состоит из:

1. Удостоверение личности обратившегося.
2. Дубликаты заявления и приложений по количеству участников процесса.
3. Экспертное заключение об установлении стоимости объекта.
4. Документы, доказывающие правомерность принадлежности участка его владельцу.
5. Технический план.
6. Справки об отсутствии угроз жизни и здоровью окружающих индивидов.
7. Пояснения соседей о не ущемлении их прав.
8. Бумаги о предварительных обращениях в уполномоченные организации и полученные отказы-ответы от них.
9. Квитанция об оплате госпошлины.

В ряде регионов нужно обратиться за одобрениями к пожарным, службу санитарную города с целью осуществления действий на соответствие нормативам. По итогам проверки подготавливается акт.

• на местонахождении застройки;
• при цене иска меньше 50 тыс. обращаться следует в мировой суд;
• при стоимости более 50 тыс. обращение следует адресовать в районный суд.

После проведения слушания, выявления позиции участников, приведения доводов судья выносит вердикт. При положительном результате индивид вправе обращаться в МФЦ или отделение реестра для регистрации.

Для этой процедуры потребуется уже новый пакет документов, а именно:

1. Заявление с просьбой о регистрации.
2. Чек о произведении оплаты госпошлины.
3. Паспорт обратившегося.
4. Вступившее в силу судебное решение.
5. Техпаспорт построенного.

Виды ответственности за незаконное строительство

Итак, за постройки, которые не были разрешены, но уже построены, гражданину, соорудившему их, может грозить гражданско-правовая или административная ответственность:

1. Административная ответственность наступает вследствие выявления фактов соответствующих статье 9.4 КоАП «Нарушение обязательных требований в области строительства» и предусматривает следующие санкции:
   • для простых граждан – штраф в сумме от 2 до 5 тысяч рублей;
2. для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей – штраф в сумме от 20 до 50 тысяч рублей;
3. для юридических лиц – штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
4. Основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности является нарушение федерального закона «Об архитектурной деятельности (пункт 3 статьи 25). Это значит, что человека могут обязать восстановить участок в первоначальный вид, а значит снести любые постройки. Основанием для сноса служит только судебное постановление, а предписания от местных администраций или окружных комиссий могут не учитываться.

Постройки могут быть зарегистрированы в Росреестре, но даже это не будет основанием для опротестования по ранее вынесенному судебному решению, если ее возвели с нарушением строительных норм.

Решение о сносе может быть принято на основании заявления собственника земельного участка, на котором было возведено сооружение без его согласия. При этом стоит учесть, что право собственности не может быть оспорено и на него не распространяется поправка о сроке давности (3 года). В то же время собственник участка может подать в суд на признание права собственности на строение. Застройщик при этом может претендовать на компенсацию за объект в размере оценочной рыночной стоимости

постройки.

Простыми словами, как сейчас обстоят дела с самовольными постройками

1.    Проще
говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего
земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал
сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено,
то снос здания не нужен.

2.    Раньше
разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения
их в порядок.

3.    Легализация
самостроя теперь стала более простой.

4.    На
частных территориях снос может быть реализован только по суду или в том случае,
если постройка действительно представляет для кого-то угрозу. Разобрать здание
только потому, что так «не положено», больше нельзя.

5.    До
введения нового закона был снос, а в наши дни сперва пробуют всё исправить, а
снести можно когда угодно.

Легализация через гос инспекцию комиссии по самостроям

Вопросами выявления самовольных построек в Москве занимается Городская комиссия. Она вправе выдавать предписание об устранении нарушений, либо оформлять документы на снос самостроя. Если незаконно возведенный объект находится на муниципальной земле, Комиссия может обращаться в суд с иском.

Получение всех документов, говорящих о допустимости самостроя – ГПЗУ, документы на землю

Узаконить объект можно по собственной инициативе, либо при исполнении предписаний Комиссии по самовольным постройкам. В любом случае, нужно собрать стандартный комплект документов, подтверждающих права на участок и отсутствие у него ограничений на строительство. Для обращения в Комиссию потребуется ГПЗУ, выписка ЕГРН о праве собственности, договор на аренду или иное законного владения. указанные документы должны подтверждать, что вид использования земли позволяет возводить здания.

Проведение обследования о соответствии построенного объекта нормам

Заказать обследование самовольно построенного объекта нужно, чтобы подтвердить Комиссии соблюдение строительных норм и правил. Также Постановление № 234-ПП позволяет Комиссии устанавливать собственнику сроки для завершения строительства или приведения объекта в соответствие с нормами закона. По итогам обследования оформляются акты и заключения, которые будут рассматривать специалисты Комиссии.

Обследование зданий

Подача документов в гос комиссию

Согласно Постановлению № 234-ПП, Городская комиссия ведет реестр выявленных незаконных построек и решений, принятых по итогам рассмотрения дел. Окружные комиссии вправе осуществлять такие же полномочия для самостроя с площадью менее 1500 кв.м. Документы на рассмотрение можно передать через функцию “Единого окна”, через МФЦ, либо через сайт Мэра Москвы.

План заседаний комиссии публикуется на сайте Мэра Москвы (они проводятся не реже 1 раза в 2 месяца). Если представленные документы подтверждают права на участок и соответствие требованиям к безопасности объекта, принимается положительное решение. Когда постройка будет исключена из реестра Комиссии, можно приступать к вводу ее в эксплуатацию и оформлению прав собственности (если это не было делано ранее).

Право органа местного самоуправления принять административное решение о сносе самостроя

Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ в ст. 222 ГК РФ был внесен пункт 4, который наделил органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) правом принять решение о сносе в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему строительство, копию данного решения, содержащего срок для сноса, который устанавливается с учетом характера постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольное строительство, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

1. опубликовать в порядке официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе;
2. обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе строения;
3. обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе строения.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос строения может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Конституционный Суд РФ выработал некоторые правовые позиции относительно толкования п. 4 ст. 222 ГК РФ в Определении от 27.09.2016 № 1748-О.

Это возможно, например, в случае, если суд отказал в удовлетворении требования о сносе, а объект был реконструирован, и на его основе создан новый объект, который не отвечает требованиям безопасности, или если суд в ходе рассмотрения дела не оценивал, есть ли специфические основания для сноса строения, перечисленные в п. 4 ст. 222 ГК РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).

Легализация самостроя

Рано или поздно, но вопрос о том, как оформить самострой в собственность, станет очень актуальным. Дело это не безнадежное. Для легализации самостроя, здание должно соответствовать трем запросам:

• самострой находится на земле вам принадлежащей. На руках у вас все документы: акт с кадастровым номером и указанием для чего земля предназначена, кадастровый план, а также вы обладатель свидетельства, подтверждающего, что собственник земли именно вы;
• у вас имеется заключение экспертной организации или суда о том, что ваш самострой никому не мешает и не создает опасности для жизни соседей или кого-либо другого;
• строение возведено с соблюдением СНиП. Для этого нужен документ, который все это подтверждает.

Имея все это, вы увеличиваете свои шансы на превращение самостроя в законно построенное здание. Для этого нанимаем адвоката или действуем самостоятельно и:

• идем в суд и пишем заявление о признании законным ваше строительство. Прилагаем документы на землю и подтверждаете, что вы собственник;
• соответствующие органы произведут проверку на предмет соответствия здания строительным нормам и правилам и насколько безопасно оно для здоровья 3-х лиц. Также убедятся, что у соседей и прочих заинтересованных граждан к собственнику постройки нет претензий;
• если эти вопросы решатся удовлетворительно, то суд признает ваши права, как собственника самостроя, что будет для Росреестра основанием для регистрации и выдачи документа, который узаконит ваше сооружение.

Все эти процедуры длятся от 3 до 6 месяцев и положительным решение суда будет не обязательно.

Как оформить самострой, если земля вам не принадлежит

Даже в случае, если вы что-то построили на участке земли, который не находится в вашей собственности, есть надежда на благополучный исход, только оформлять документы начните одновременно с началом строительства:

• хорошо, если у вас будет подтверждение того факта, что земля вскорости станет вашей собственностью. Возможно уже имеются подтверждающие документы в виде проекта постановления о выделении вам участка или хотя бы письменное подтверждение органа, распоряжающегося землей о намерении выделить вам участок для строительства. Это в том случае, когда земля является собственностью государства или города;
• если ваш самострой находится на земля, которая принадлежит другому частному владельцу, а это может быть, как физическое, так и юридическое лицо, то придется договариваться о передаче права собственности, если не на весь участок, то хотя бы на его часть. Если этого не произойдет, то вы потеряете всякие права на построенное сооружение.

Имейте в виду:
вопрос о том, как оформить самострой никак не решится в вашу пользу, если будет установлено, что здание, которое вы возвели, угрожает здоровью, а то и жизни окружающих. Также участь постигнет вас и в случае, когда вам уже было отказано в просьбе изменить целевое назначение участка.

Вот наглядный пример самовольного строительства, которое никогда не признают законным, ведь рядом находится ЛЭП, а возводимый дом размещен в охранной зоне:

А отсюда вы узнаете, как узаконить самовольно построенный гараж:

Самовольное возведение различных построек — практика, сложившаяся в различных российских регионах в результате несовершенства законодательных норм по данной проблеме. Легализация постройки на практике выглядит сложным процессом, который требует определенных временных и финансовых затрат.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

• нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
• возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ;
• возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
• возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ;
• незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:

• с сентября 2015 года в административном порядке органы местного самоуправления городского округа и муниципального района при ряде нарушений земельного законодательства – строительство объекта в зоне с особыми условиями использования территории, в том числе, в охранной, санитарно-защитной зоне и иных зонах, в соответствии с , за исключением зон охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. В административном порядке в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «» не могут быть признаны самовольными постройками объекты религиозного назначения.
• суд при удовлетворении требований органов государственной власти о сносе самовольных построек. Решения органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки могут быть обжалованы в судебном порядке. Существует позитивная для создателей постройки практика по отмене решений органов о сносе при доказывании ненарушения закона в части прав на землю под объектом (наличие действующего договора аренды с федеральным собственником земельного участка или градостроительного законодательства (наличие инженерно-топографических планов территории (земельных участков), подтверждающих ненахождение спорных объектов в полосе отвода инженерных сетей (постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2018 № Ф05-819/2018 по делу № А41-11837/2017). 

Комментарий 2

1. Комментируемая статья устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи, отличное от положений ст. 219 Кодекса, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее. Статья 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, статья содержит ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливает последствия создания такой вещи.

2. Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.

Устанавливая признаки самовольной постройки, законодатель исходит из следующих основных принципов:

— соответствие требованиям закона выбора места под постройку;

— соблюдение порядка строительства;

— наличие права распоряжения земельным участком.

С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок

Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки.

Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Здесь, конечно же, имеются в виду только существенные нарушения.

3. Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.

Прежде всего действует специальное правило о том, что у «застройщика» не возникает право собственности. Это означает, что соответствующий субъект не может владеть, пользоваться и распоряжаться созданной вещью. В правовом смысле вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью. Кроме того, последствием создания самовольной постройки является возложение на это лицо обязанности произвести снос постройки. При этом снос производится самим лицом, осуществившим постройку, либо за его счет.

4. В исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении указанного решения, также установлены комментируемой статьей и базируются на следующих принципах:

— единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

— невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

— соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

5. Следует отметить, что установленные в комментируемой статье основания признания права собственности на самовольную постройку претерпели ряд изменений с момента вступления в силу части первой ГК РФ.

Так, был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Указанным Федеральным законом исключена возможность признания права собственности на условиях предоставления земельного участка под строительство в будущем.

Существовавшее до внесения изменений правило, по существу, «нейтрализовало» процедуры, установленные Земельным кодексом РФ для предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление таких участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта и исключительно на торгах. ЗК РФ не содержит положений, устанавливающих особый порядок для участков, на которых есть самовольная постройка.

Таким образом, положения комментируемой статьи с учетом указанной корректировки исключают возможность приобретения земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по тому лишь основанию, что на участке было возведено строение.

Как защитить свою постройку от сноса?

Гражданский кодекс РФ, устанавливая в числе прочего правовой режим самовольновозведенных объектов, закрепляет в качестве способа легализации таких объектов в гражданском обороте признание права собственности на них в судебном порядке, что является допускаемым основанием для осуществления последующей государственной регистрации прав на соответствующие объекты.

Так, согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ признаются самовольной постройкой здания, сооружения или другие строения возведенные:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,

• на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,

• без получения на это необходимых разрешений,

• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно действующему законодательству, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а, следовательно, и не вправе ей распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

П. 3 ст.222 ГК РФ допускает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года), право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Основными условиями для сохранения самовольной постройки являются:

(!) Строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил

(!) Сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Что касается создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения, то в этих случаях органы местного самоуправления городского округа вправе принять решение о сносе самовольной постройки. Следовательно, лицо, осуществившее такую самовольную постройку, — поскольку оно ставится в известность о принятом решении — может прибегнуть к гарантированному ему способу судебной защиты путем оспаривания принятого органом местного самоуправления решения. При этом, по смыслу пункта 4 статьи 222 ГК РФ, срок сноса, указываемый в решении о сносе самовольной постройки, не может быть произвольным, а устанавливается с учетом характера самовольной постройки и должен предоставлять заинтересованному лицу время для обращения в суд, который, в свою очередь, может приостановить действие оспариваемого решения органа местного самоуправления.

Исходя из действующего гражданско-правового регулирования, разрешение вопроса об отнесении постройки (здания, строения или другого сооружения) к категории самовольных порождает возможность наступления юридических последствий, различных по своему характеру и содержанию. Соответственно, в случае спора признание постройки самовольной и проверка правомерности ее сноса осуществляется судом, в том числе в процедуре оспаривания решения о сносе самовольной постройки или в процедуре оспаривания действий по ее сносу.

Куда жаловаться на незаконную постройку на земельном участке?

К примеру, речь идёт
о незаконном строительстве гаража на общей территории. Допустим, семья живёт в
четырёхквартирном доме. И на общем участке стоит большой соседский гараж. Свою
машину семья не может там поставить, так как чужим людям пользоваться гаражом
запрещено. Куда они могут обратиться в таком случае?

Конкретно в этой ситуации можно обратиться в
территориальный орган Росреестра по месту жительства с письменным обращением.
Государственным инспектором по надзору за использованием земель по вашему
обращению проводится внеплановая проверка насчёт того, является ли законным применение
данной территории. Также проверяется и факт самозахвата участка земли соседями.

Если земля не оформлена как положено, а права
на неё не зарегистрированы, то так или иначе участок земли – это по закону
общее имущество многоквартирного дома. Он используется только по общему
согласию между всеми владельцами квартир многоквартирного дома.

Если у четырёхквартирного дома отсутствует
статус многоквартирного, то права на участок земли тоже оформляются
соответствующим образом.

Государственный инспектор обязан проверить всю
документацию и вынести предписание, касающееся устранения нарушений (если,
конечно, подобные будут найдены).         
  

В каком случае участок изымается?

Если на него
оформлена собственность — его даже в такой ситуации могут забрать.

Как было раньше. Изымали лишь участки, на которых нужно было
что-то выращивать, а их забрасывали. К примеру, человек выкупил сельскохозяйственную
территорию для открытия там фермы или организации сада, а после этого перестал
за ней ухаживать. Либо земля была отдана для одной цели, а применяли её иначе.

С четвёртого августа. Сейчас к этим условиям добавили угрозу окружающей
среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного
строительства для изъятия земли недостаточно. Участок забирается, если постройка
должна была быть переделана или снесена, а хозяин земли проигнорировал эти
требования.

Всё, что вы уже прочли,
— это только отдельный закон гражданского кодекса. Но существует также градостроительный кодекс о
самовольной постройке. В
него тоже внесли изменения в тот же день. Речь идёт сразу о трёх федеральных
законах. Там есть более подробная информация о сносе, планировке территории и правах
властей.