Аренда муниципального имущества

Законодательное регулирование, характерные черты сдачи в аренду

Согласно п.1. ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции» предоставление помещений нежилого фонда от администрации региона разрешается исключительно по факту проведения торгов или аукционов.

Правила не применяются при следующих обстоятельствах:

1. Помещение предоставляется в соответствии с нормами ратифицированного международного акта.
2. Отдается под нужды государственных органов, местной власти, медицинским учреждениям, организациям общей социальной направленности – церкви, ассоциациям и союзам, нотариальной конторе, адвокатскому кабинету.
3. На срок не более месяца на протяжении полугода.
4. По факту сноса собственности или реконструкции.
5. Если считается частью сооружения, занимающая метраж не более 20 квадратных метров.

Осуществление процедуры торгов возложено на структуры:

• комитет имущественных отношений (если сооружение входит в казну конкретного муниципалитета);
• унитарное предприятие или муниципальная организация (если имущество находится у них в оперативном ведении или управлении).

Задавшись целью заключения соглашения об аренде с муниципалитетом необходимо отслеживать ситуацию по предлагаемым торгам. Она располагается на официальном портале. На сайте torgi.gov.ru можно найти сведения о старте того или иного аукциона. Извещение о старте должно быть размещено не позднее 20 дней до запрета подачи прошений на участие.

ВНИМАНИЕ !!! Кто планирует поучаствовать заполняют заявление, предоставляют необходимую документацию. Комиссия проводит рассмотрение заявки и принимает решение о допущении или недопущении к участию

Победившим лицом выступает индивид, предложивший наиболее высокую сумму. На протяжении 10 дней после завершения мероприятия, администрации вправе заключить договор с победителем.

Этот срок установлен для обжалования результатов аукциона в судебной инстанции и его несоблюдение может послужить поводом для нового обращения в суд.

Сдача в аренду муниципального имущества – способы и формы

Сдача в аренду муниципального имущества возможна путем заключения договора аренда.

Законодательством предусмотрены следующие способы получения во владение и пользование муниципального имущества:

1. Право заключить договор аренды можно путем проведения торгов.
2. Аренда муниципального имущества без торгов – способ заключения договора аренды муниципального имущества, установленный в порядке исключения ч. 1 ч. 3, ч. 9 ст. 17.1 ФЗ № 135

Аренда муниципального имущества на торгах

Торги могут проводиться в форме аукционов или конкурсов.  Особое регулирование распространяется на проведение торгов в форме конкурса.

В соответствие с п. 3 Приказа ФАС № 67 организовывать торги в форме конкурса, можно только в отношении определенного имущества, исчерпывающий перечень которого закреплен в Приложение № 2 Приказа ФАС № 67. К такому имуществу, например, относятся объекты железнодорожного транспорта, морские и речные порты, гидротехнические сооружения, метрополитен и иные.

Важно отметить, что по решению организатора, в отношении такого имущества торги можно провести и в форме аукциона. Такое положение указано в п

26 Разъяснений ФАС России по применению ст. 17.1 ФЗ № 135 (далее – «Разъяснения ФАС»), которые являются приложением к Письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13.

Риски! Если торги в форме конкурса будут проведены в отношении имущества, которое не указано в Приложении № 2 Приказа ФАС № 67, это будет являться нарушением ФЗ № 135 и основанием для признания таких торгов и заключенных в результате них сделок недействительными. 

Аренда муниципального имущества без торгов

Аренда муниципального имущества без торгов – способ заключения договора аренды муниципального имущества, установленный в порядке исключения п.п. 1, 3, 9 ст. 17.1 ФЗ № 135. К таким исключениям, например, относятся предоставление в аренду имущества:

• государственным и муниципальным учреждениям;
• некоммерческим организациям;
• госорганам;
• Банку России;
• медицинским и образовательным организациям и т.д.

На правилах заключения договора аренды муниципального имущества без торгов остановимся ниже.

Оплата и ограничения

Размер платы за аренду нежилых помещений у государства обязательно указывается в договоре сделки. Там же указывается срок оплаты или иные условия, если арендатор вносит оплату на полгода вперёд. Администрация города вправе требовать ежемесячного предоставления копий квитанций об оплате не позднее указанного срока. Относительно платы за коммунальные услуги и системы коммуникаций, заключаются дополнительные договоры с другими организациями. Оплата производится на их расчетный счёт. В случае неуплаты в установленные сроки муниципалитет вправе самостоятельно списать необходимую сумму денежных средств со счёта арендатора.

В случае несвоевременной оплаты за аренду, по договору может насчитываться пеня в оговоренном сторонами размере. Сумма процента не может изменяться чаще, чем раз в год. При злостном нарушении условий оплаты арендатор должен заплатить штраф, сумма которого устанавливается специальной государственной комиссией.

Типовой договор аренды муниципального имущества

Типовые договоры аренды муниципального имущества утверждаются в каждом муниципальном образовании и, как правило, входят в конкурсную документацию при проведении торгов. Некоторые типовые договоры разработаны различными министерствами и ведомствами.

Например, форма договора аренды недвижимого муниципального имущества, находящегося на территории особой экономической зоны утверждена Приказом Минэкономразвития России от 12.04.2006 № 95. Формы типовых договоров аренды лесных участков утверждены приказом Минприроды России от 30.07.2020 № 542 «Об утверждении типовых договоров аренды ленных участков».

Условия договора аренды типового имущества разрабатываются с учетом требований законодательства, касающихся аренды муниципального имущества, например, условия о пролонгации договора, изменения стоимости арендной платы и других условий.  

Все о заключении договора аренды муниципального имущества на торгах и без торгов — в путеводителе по договорной работе, разработанном КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к документу, получите его бесплатно на 2 дня или запросите прайс-лист для подключения к системе.

***

Таким образом, заключение договора аренды муниципального имущества возможно путем проведения торгов и в случаях, установленных законом, без проведения таковых. Аренда муниципального имущества на торгах осуществляется в форме конкурса или аукциона, по результатам которых определяется победитель, с которым заключается договор аренды.

Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Продление аренды

Пролонгация действия арендного договора также частый вопрос. Как правило, срок продляют с теми индивидами, кто на протяжении периода съема не нарушил ни одного условия и оплачивал все счета вовремя.

Для продления договора действуют два обязательных предписания:

• объем ежемесячной оплаты может быть трансформирован в большую сторону с учетом ситуации на рынке;
• продление допускается на трехлетний период. Если арендатор самостоятельно обратится об уменьшении срока пролонгации, то прошение удовлетворят.

Таким образом, участники вправе заключать вновь и пролонгировать соглашение пользования недвижимостью такое количество раз, сколько это будет необходимо. В этом плане по закону не действуют ограничения и запреты. Собственнику разрешено не продлять соглашение при появлении целей на объект, а также вследствие недобросовестности арендатора, задерживающего платежи, не производящего оплаты услуг.

Заключение арендных отношений с городскими властями отличный вариант для ведущих свое дело лиц. Поскольку объект, в общем обходится дешевле, может располагаться в выгодном месте (большая проходимость народа), а также не стоит опасаться за безопасность сделки. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

• муниципального унитарного предприятия;
• автономного госучреждения;
• муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия. 

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

О судебных тяжбах

Заключение договоров арендования без проведения торгов и их дальнейшее исполнение бывает не всегда таким, каким хотелось бы. Бывает это чаще всего из-за невнимательности какой-либо стороны при совершении сделки, а также когда выполняется обратная передача по истечению договора.

В ходе судебного производства, связанного с недобросовестным выполнением арендатором своих обязательств, которые регламентируются договором, судам рекомендуется не принимать во внимание предоставление доводов арендатора, о том что имущественные права не принадлежат арендодателю и договор может считаться недействительным. Хотя не смотря на это судебная практика может существенно отличаться от рекомендованной

При определении правовых последствий для сторон суды часто ставят в основу рассматриваемого дела факт, касаемый того зарегистрирован договор или нет.

Если рассматривать позиционные решения судов, то здесь можно выделить два варианта:

1. Договор аренды, который подлежит госрегистрации, заключенный до непосредственной регистрации прав на собственность арендодателя на рассматриваемы объект, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается действующим с момента регистрации.
2. Договор, который не подлежит государственной регистрации, заключенный до госрегистраци прав на собственность рассматриваемого объекта является недействительным.

Законопроект Пленума ВАС призван устранить данные противоречия, но это уже предмет другого разговора. Поэтому, если подобные недоумения возникли внимательно изучайте сам проект, а также постановления к нему.

Регулирование отношений

Право преимущества предыдущего арендатора на заключение договора на новые сроки без проведения торгов предусматривается законом №135 ФЗ7. Сразу отметим, что нормы прописанные в данном правоустанавливающем документе не осуществляют регулирование отношений между собственником имущества и арендатором. В частности нет описания правовых последствий в случае, когда арендатор продолжает пользоваться муниципальным имуществом после окончания срока договора.

Однако эти пробелы устраняются положением дополнений, выпущенных Пленумом ВАС (пункт 4.1). При наличии выше описанной ситуации арендатор должен обеспечить предоставление новых арендных выплат на основании пунктов договора, регламентирующих данную ситуацию.

Конечно, бывают разные ситуации и, если арендатор вынуждено нарушил условия договора, но при этом на протяжении всего его действия выполнял свои обязательства добросовестно, то у него есть возможность заключения нового договора с этим же арендодателем.

Так, в случае заключения сделки с этим же собственником без проведения торгов и при условии, что новая арендная плата будет выше предусмотренной предыдущим договором, арендатор должен выплатить получившеюся разницу.

Понятно, что в этом случае арендатор терпит убытки, но эта хорошая возможность остаться в отношениях с арендодателем. К тому же убытки, связанные с переездом на новое место будут на порядок выше.

Продление договора аренды

Процедура продления договора обычно проще. Здесь уже необязательно проводить торги и сама процедура может осуществляться неограниченное количество раз. Но всё-таки она имеет свои нюансы. Договор аренды может продлеваться на следующих условиях:

• за прошедший период отсутствовали задолженности по оплате;
• договор продлевается как минимум на три года, чтобы уменьшить срок, необходимо написать соответствующее заявление;
• обязательное изменение цены на аренду помещения, после его переоценки в соответствии с ценами региона.

Отказ в найме помещения может быть в случае наличия грубых нарушений во время действия договора либо изменения направления деятельности организации.

Бывают ситуации, когда для съёма коммерческой недвижимости нет необходимости в торгах. Это бывает в тех случаях, когда потенциальными арендаторами являются предприятия с некоммерческим уклоном либо государственные учреждения. Также не проводятся торги, если срок найма менее месяца либо арендуемая недвижимость меньше десятой части от всего помещения, если её площадь меньше 20 кв.м, и если нет других претендентов на данную недвижимость.

Аренда муниципального помещения выгодное решение из-за своей низкой стоимости, но только если на длительный срок. Обычно состояние таких помещений требует капитального ремонта, а значит и вложения дополнительных средств.

Необходимость взять в аренду нежилое помещение возникает в основном у индивидуальных предпринимателей и прочих юридических лиц, которым эти объекты недвижимости нужны для осуществления своей деятельности. Если съем приватизированных нежилых помещений не вызывает весомых трудностей, то аренда недвижимости у государства или муниципальных органов города отличается рядом нюансов, о которых необходимо знать заранее.

Согласно с законами относительно защиты конкуренции, которые на сегодняшний день действуют в Российской Федерации, муниципальные органы имеют право сдавать во временное пользование государственные объекты недвижимости. Российским законодательством также определяется ряд исключительных случаев, когда можно торги не проводить:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Аренда имущества образовательных организаций.

Исключения предусмотрены в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность (ч. 3.2 ст. 17.1 Закона о конкуренции). К таким организациям как раз относятся бюджетные образовательные учреждения. Сдача в аренду имущества этих учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения договоров аренды: 1) с медицинскими организациями – в целях охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность; 2) с организациями общественного питания – в целях создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность; 3) с физкультурно-спортивными организациями – в целях создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

Также отметим, что без проведения конкурса или аукциона государственные и муниципальные научные и образовательные учреждения могут сдавать в аренду имущество своим «дочкам», то есть созданным ими хозяйственным обществам. Но при этом необходимо одновременное выполнение двух условий: 1) деятельность арендаторов должна заключаться в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау)), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы; 2) договором аренды следует установлен запрет на сдачу в субаренду указанного имущества, предоставленного хозяйственным обществам по такому договору аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Всего в статье 17 пунктов, которые устанавливают целый список обязанностей. Т.е. так просто «снять землю» не получится:

1. Если участок берется в аренду для пользования недрами, то в договоре должны быть прописаны меры рекультивации.
2. Договор аренды земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования (т.е. реки, озера, ручья), подписывается только при условии возможности доступа граждан к водному объекту.
3. Если земля передается в аренду для комплексного освоения территории, то дополнительно с юрлицом подписывается соглашение о комплексном освоении территории.

Сроки договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Все зависит от особенностей объекта:

• 3-10 лет при предоставлении земельных участков для строительства / реконструкции сооружений;
• до 49 лет – при размещении линейных объектов;
• 20 лет – для ИЖС граждан и для ведения ЛПХ (в границах населенных пунктов);
• 3-5 лет – юрлицам для комплексного освоения территории;
• до 3 лет – для земельных участков, на которых располагается объект незавершенного строительства;
• на срок действия охотхозяйственного соглашения (если оно было заключено);
• на срок действия концессионного соглашения (если таковое было);
• на сроки соглашения о государственно-частном партнерстве (при наличии такового);
• на срок соглашения о муниципально-частном партнерстве (если договор заключен);
• на срок действия договора об освоении территории для строительства и эксплуатации наемного дома;
• 3-49 лет — для с/х производства;
• 3 года – при предоставлении з/у гражданину для сенокошения, для выпаса сельскохозяйственных животных или для ведения огородничества;
• до 49 лет – при предоставлении з/у в аренду собственнику здания или сооружения.

Во втором случае есть нюансы со сроками. Последние устанавливаются на выбор арендатора (но с соблюдением указанных выше требований).

Если после заключения договора аренды земельного участка был установлен публичный сервитут, то арендатор может требовать увеличения сроков аренды (на тот период, когда установление публичного сервитута препятствовало использованию з/у);

В договоре аренды ЗАПРЕЩЕНО прописывать требования к выполнению каких-либо работ или же к оказанию услуг, влекущих доп. расходы арендатора, не связанные с предметом договора.

Арендатору з/у не предоставляется преимущественное право заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Запрещается изменение видов разрешенного использования з/у, переданного в аренду. Т.е. если вы получили недвижимость для выпаса скота, нельзя построить на этом участке дом.

Касательно новых условий

Проект Пленума ВАС регламентирует договор по ряду новых условий при заключении сделки без проведения торгов. При этом должен соблюдаться порядок положения части 9 статьи 135 ФЗ №135.

Нужно иметь ввиду, что закрепленные условия обязательны к выполнению.

Перечислим их:

• размер новой арендой платы определяется результатами экспертной оценки рыночной стоимости рассматриваемого имущества;
• минимальный срок заключения нового договора без проведения торгов должен быть не менее 3 лет. Однако этот срок может быть уменьшен, если арендатор сам этого захочет и напишет соответствующее заявление.

Как видно условий немного, поэтому запомнить эти моменты не составит особого труда

Иногда помнить такие мелочи очень важно, например в случае неправоверного уменьшения собственником срока договора

Помимо выше упомянутых условий, отдельно стоит поговорить об порядке установки отдельной платы. Здесь все немного посложнее и требует разъяснений, поэтому поговорим об этом в рамках следующего раздела.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

• По итогам проведенных торгов.
• Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности?

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Как сдать в аренду имущество (в том числе недвижимое), находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении?

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

1. Направление извещения об организации торгов.
2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
3. Прием и рассмотрение заявок.
4. Проведение мероприятия.
5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

• Дата и место проведения мероприятия.
• Предмет торгов (муниципальное помещение).
• Наличие обременений.
• Порядок проведения аукциона или конкурса.
• Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

• На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
• Не отправлен нужный перечень документов.
• В предоставленных бумагах имеются неточности.
• Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

• Товарищества собственников недвижимости.
• Лицо, являющееся единственным участником торгов.
• Образовательный субъект.
• Частное медицинское учреждение.

Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества?

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

• Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
• Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Какие существуют исключения при аренде муниципальных помещений

Во время мероприятий по найму объектов находящихся на балансе региона или города, бывают исключения, когда не требуется аукционов и торгов. В качестве арендатора выступает государственная организация или учреждения некоммерческой направленности. В последнем случае они должны иметь направление социального характера, медицинского. Тоже относится к кратковременной аренде нежилых строений, на срок до одного месяца.
Если сдаваемое помещение составляет менее десятой части от всего объекта, имеет площадь не более двадцати метров квадратных, арендовать его можно без проведения аукциона. Как говорилось ранее, объект сдается и претенденту, если кроме него никто не оставил заявок.

Положительные стороны аренды у города

Среди плюсов аренды помещений у муниципалитета выделяют:

1. Возможность скорого начала предпринимательской деятельности.
2. Как правило, арендная плата невысока. Что позволяет делать больше вложений в собственное дело.
3. Быстрый подбор помещения при расширении (размещении представительств и филиалов).
4. При убыточности бизнеса отсутствие недвижимого имущества выступит плюсом. Не придется его распределять между совладельцами.
5. Конкурентная стоимость.
6. Выгодное месторасположение с развитой инфраструктурой.
7. Реальность последующего обретения помещения в собственность.
8. Отсутствие мошеннических схем при заключении сделки.
9. Юридическая чистота соглашения.

В результате выбора аренды именно у местной власти предприниматель фактически ничем не рискует, отпадает опасность в обмане. Также такая аренда экономически целесообразна, поскольку итоговая цена оказывается ниже определенной на рынке.

Как изменить арендную плату

Согласно законопроекту Пленума ВАС предусматривается и порядок изменения арендной платы в случаях ели арендатор не доволен изменениями со стороны арендодателя. Так, суды могут отказать во взыскании собственником имущества платы, которая превышает усредненные рыночные показатели соответствующего региона.

При этом необходимо установить и доказать, что увеличение арендной платы произошло непропорционально изменению средних ставок на рынке, которые уплачиваются за похожий объект данного региона в рассматриваемом периоде.

Это разъяснение касается случаев, когда арендодатель при отсутствии муниципального и государственного регулирования может в одностороннем порядке на основании договора корректировать плату.

Отказ удовлетворить требования арендодателя регламентируется положением, приведенным гражданском кодексе РФ, согласно которому запрещены действия граждан и организаций, осуществляющиеся с намерением причинить вред другим лицам и злоупотребление предоставленными правами.

Что касается доказательств в судебном порядке, то их предоставлением должен заниматься арендатор, как заинтересованное лицо. Иногда это отнимает много времени и сил, поэтому постарайтесь урегулировать отношения с арендодателем самостоятельно. Ну а если ничего не получится, то обращайтесь в суд.

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Выводы

В целом заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов по правовому обеспечению не отличается от традиционной процедуры. Нужно лишь иметь ввиду наличие преимущественного права, а также дополнительных условий заключения договора.

Чтобы правильно заключить договор аренды без проведения торгов необходимо разобраться в описанных выше тонкостях и в обязательном порядке подходить к сделке ответственно. Как показывает практика человеку, далекому от юриспруденции, лучше всего обратиться к опытному специалисту для сопровождения во время процедуры заключения договоры, а также в момент когда выполняется передача или сдача объекта.